DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AQUISIÇÃO POR TERCEIRO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA. TAXA DE OCUPAÇÃO. 1% (UM POR CENTO) SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

I. Caso em exame 

1. Insurge-se a ré em face da sentença que julgou procedentes os pedidos do autor, condenando-a a desocupar o imóvel adquirido por ele por meio de leilão extrajudicial, bem como a lhe pagar taxa de ocupação de 1% (um por cento) sobre o valor do bem, enquanto não o fizer. 

II. Questão em discussão 

2. A questão em discussão consiste em saber se o percentual da taxa de ocupação deve ser reduzido. 

III. Razões de decidir 

3. Em contrato de alienação fiduciária, se a dívida vencer e não for paga, o devedor deverá ser constituído em mora, consolidando-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

4. A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis e o fiduciante deverá pagar ao credor fiduciário uma taxa de ocupação. 

5. Acaso o imóvel seja leiloado pelo credor fiduciário, o adquirente se tornará o proprietário do imóvel, podendo nele ser imitido. Nesse caso, a taxa de ocupação deverá ser a ele direcionada, enquanto não imitido na posse. 

6. A taxa de ocupação, por mês ou fração, será de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel, seja aquele previsto no contrato de alienação fiduciária, seja aquele previsto para a venda do imóvel no primeiro leilão. 

7. No caso dos autos, o juízo de piso fixou a taxa de ocupação conforme as diretrizes legais, inexistindo vícios nesse quesito. 

IV. Dispositivo e tese 

8. Sentença mantida. 

9. Recurso conhecido e não provido. 

Trata-se de recurso de apelação, interposto por CLEIDE FERREIRA LIMA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação ajuizada por CESAR VINICIUS CORDEIRO MENEZES, julgou procedentes os pedidos iniciais. 

Na sentença (ID 91889924), o juízo primevo considerou que o autor adquiriu o imóvel em leilão extrajudicial e que a ré não o desocupou, devendo pagar taxa de ocupação equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor do bem. 

Por isso, julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando a ré a desocupar o imóvel e, enquanto não o faz, pagar a taxa de ocupação. 

Em suas razões (ID 91889925), a apelante afirmou que o valor da taxa de ocupação - 1% (um por cento) sobre o valor da arrematação - é exorbitante. 

Disse que a manutenção de tal importe acarreta enriquecimento ilícito. 

Indicou que tramita ação anulatória, autuada sob nº 1032750-27.2024.4.01.3300, que tem por objetivo anular a consolidação da propriedade em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e, por consequência, a alienação do imóvel em leilão. 

Nesse sentido, defendeu que a arrematação é passível de anulação. 

Ao final, requereu a reforma da sentença, para redução da taxa de ocupação para 0,2% (dois décimos por cento) a 0,5% (cinco décimos por cento). 

Na contraminuta (ID 91889929), o apelado alegou que a taxa de ocupação está prevista na lei, não podendo ser alterada. 

Aduziu que vem sofrendo prejuízos, pois adquiriu o imóvel e nele não pode ser imitido, enquanto a apelante dele faz uso gratuito. 

Pontuou a irrelevância da ação anulatória para a cobrança da taxa de ocupação, pugnando, então, pela manutenção da sentença. 

Restituo os autos à secretaria, acompanhados do presente relatório. 

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. ANTÔNIO MARON AGLE FILHO 

Relator

ADMISSIBILIDADE 

O recurso deve ser conhecido, uma vez que atende aos requisitos legais pertinentes. 

MÉRITO 

O recurso não deve ser provido, senão vejamos. 

A questão em discussão consiste em saber se o percentual da taxa de ocupação deve ser reduzido. 

A propósito do tema, sabe-se que, em contrato de alienação fiduciária, se a dívida vencer e não for paga, o devedor deverá ser constituído em mora, consolidando-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis, 30 (trinta) dias após a expiração do prazo para purgação da mora. 

Após a consolidação da propriedade, o fiduciante deverá pagar ao credor fiduciário taxa de ocupação. 

Acaso o imóvel seja leiloado pelo credor fiduciário, o adquirente se tornará o proprietário do imóvel, podendo nele ser imitido. 

Nesse caso, a taxa de ocupação deverá ser a ele direcionada, enquanto não imitido na posse. 

Tais diretivas constam dos artigos 26, 26-A, 27 e 37-A, da Lei nº 9.514/1997. 

Especificamente, o mencionado artigo 37-A prevê que a taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, será de 1% (um por cento): 

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel. 

Parágrafo único.  O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 

A base de cálculo da taxa de ocupação dependerá do valor do imóvel, seja aquele previsto no contrato de alienação fiduciária, seja aquele previsto para a venda do imóvel no primeiro leilão: 

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: 

[...]  

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; 

[...]  

Parágrafo único.  Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. 

No caso dos autos, verifica-se que foi firmado contrato de alienação fiduciária entre a apelante e a CEF, no qual se identificou inadimplemento. 

Por conta disso, a devedora foi constituída em mora e a propriedade do imóvel se consolidou em nome da CEF, com averbação no registro de imóveis. 

Ocorreu leilão extrajudicial, com a aquisição da propriedade do imóvel pelo apelado, que não conseguiu, ainda, imitir-se na posse. 

Pela legislação, portanto, faz jus ao recebimento da taxa de ocupação, que foi fixada pelo juízo de piso nos seguintes termos: 

"...CONDENO a parte ré ao pagamento da taxa de ocupação correspondente ao período em que permaneceu no imóvel, a partir de 06/12/2024, no percentual de 1% sobre o valor contratualmente previsto do bem indicado para alienação em leilão, até a data da imissão na posse..." 

Verifica-se que o valor arbitrado na sentença corresponde àquele indicado na legislação de regência, não sendo possível se falar em enriquecimento ilícito ou exorbitância. 

É, exatamente, o valor legalmente instituído, confirmado pela jurisprudência: 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO . TAXA DE OCUPAÇÃO. PERCENTUAL DE 1% (UM POR CENTO) DO VALOR DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO . DECISÃO UNÂNIME. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação contra sentença que, em ação de imissão na posse, determinou a reintegração da autora no imóvel e condenou a ré ao pagamento de taxa de ocupação no percentual de 1% (um por cento) do valor do imóvel . II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar a adequação do percentual de 1% (um por cento) fixado como taxa de ocupação sobre o valor do imóvel, desde o registro da carta de arrematação até a efetiva imissão do autor na posse. III . Razões de decidir 3. A taxa de ocupação é devida no período entre a transcrição da carta de arrematação e a efetiva imissão na posse, conforme previsão do art. 38 do Decreto-Lei nº 70/66. 4 . O percentual de 1% sobre o valor do imóvel mostra-se compatível com o rendimento que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição. 5. É válida a decisão que adota como fundamento as razões da sentença. IV . Dispositivo e tese 6. Tese de julgamento: "É adequada a fixação da taxa de ocupação em 1% (um por cento) do valor do imóvel, devida desde a transcrição da carta de arrematação até a efetiva imissão na posse do adquirente." 7. Recurso conhecido e não provido . Decisão unânime. 

(TJ-AL - Apelação Cível: 07269255520238020001 Maceió, Relator.: Des. Carlos Cavalcanti de Albuquerque Filho, Data de Julgamento: 14/11/2024, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/11/2024) 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO - TAXA DE OCUPAÇÃO - 1% SOBRE O VALOR DO BEM - TERMO INICIAL - LEI Nº 13.465/2017 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Nos termos do art. 37-A da Lei nº 9 .514/1997, com redação dada pela Lei nº 13.465/2017, deve ser assegurado ao adquirente do imóvel a percepção de taxa de ocupação do imóvel, desde a consolidação da propriedade fiduciária - Conforme se extrai do disposto nos artigos do art. 37-A e 24, VI, da Lei nº 9.514/1997, o legislador estabeleceu critério objetivo para a fixação de taxa de ocupação do imóvel, qual seja, o valor correspondente a 1% (um por cento) daquele indicado para efeito de venda em leilão público, estando o julgador limitado ao referido parâmetro . 

(TJ-MG - AC: 50154153120208130702, Relator.: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 07/06/2023, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 12/06/2023) 

Cumpre asseverar que o fato de tramitar, perante a Justiça Federal, ação anulatória, não induz à suspensão do presente expediente, na forma do artigo 313, do Código de Processo Civil. 

Eventuais alterações na matéria fática poderão ser resolvidas oportunamente – inclusive pela via das perdas e danos. 

O fato, neste momento, é que o apelado adquiriu a propriedade do imóvel, de forma regular, não tendo acesso a ele, contudo.  

Por isso, faz jus ao recebimento da taxa de ocupação, a qual foi corretamente fixada. 

Via de consequência, majoro os honorários de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, mantendo-se sob condição suspensiva de exigibilidade as obrigações daí decorrentes, em razão da concessão da gratuidade da justiça à apelante (artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil). 

CONCLUSÃO: 

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.

 É, pois, como me pronuncio.

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. ANTÔNIO MARON AGLE FILHO 

Relator