PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO ATÍPICO. ART. 54 DA LEI Nº 8.245/91. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS. PECULIARIDADES DO CONTRATO DE SHOPPING CENTER. 13º ALUGUEL E CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO. VALIDADE DAS CLÁUSULAS.  INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. RETENÇÃO DE EQUIPAMENTOS NÃO COMPROVADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusulas contratuais referentes à cobrança do 13º aluguel e do reajuste com base no custo total de ocupação, bem como pedido de indenização por danos materiais, em contrato de locação de espaço comercial em shopping center.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. Há três questões em discussão: (i) ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de provas pericial e testemunhal; (ii) validade das cláusulas contratuais que estabelecem o pagamento de 13º aluguel e Custo Total de Ocupação (CTO); e (iii) existência de danos materiais por suposta retenção de equipamentos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. O indeferimento de provas pericial e testemunhal não configura cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário da prova, fundamentadamente as considera desnecessárias para o deslinde da controvérsia. 

4. Nos contratos de locação em shopping center, prevalece a autonomia da vontade, conforme art. 54 da Lei nº 8.245/91. A cobrança de 13º aluguel e de percentual sobre o faturamento (CTO) constituem práticas usuais e válidas nessa modalidade contratual. 

5. A alegação de retenção indevida de equipamentos não encontra respaldo nas provas dos autos, considerando o termo de entrega das chaves sem ressalvas e a ata notarial que registra o esvaziamento prévio do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

 6. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados para 12% do valor da causa.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, art. 54; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1947694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 14/09/2021; STJ, REsp 1409849/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 26/04/2016.

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação n.º 0568703-15.2017.8.05.0001, em que é Apelante ARTE BELA VISTA COMERCIAL EIRELI e Apelado CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões,

Presidente

 Gustavo Silva Pequeno

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Janeiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por ARTE BELA VISTA COMERCIAL EIRELI - ME em face de sentença (ID. 53419913) proferida no Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Salvador, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de revisão de contrato com pedido de indenização por danos materiais movida contra CONDOMÍNIO CIVIL EULUZ/JHSF, no sentido de julgar improcedente o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais referentes à cobrança do 13º aluguel e do reajuste anual do aluguel com base no custo total de ocupação, bem como o pedido de indenização por danos materiais. Condenou ainda a autora ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em suas razões recursais (ID. 53419926), a apelante requer inicialmente os benefícios da assistência judiciária gratuita e defende a necessidade de reforma da sentença vergastada alegando, preliminarmente, cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, a um só tempo indeferindo o pedido de produção de prova pericial e testemunhal, bem como concluindo pela não comprovação do fato constitutivo do direito do Apelante.

No mérito, aponta a omissão da sentença quanto ao reajuste anual do aluguel, argumentando que a sentença apenas constou no relatório o pedido relacionado ao CTO, não tendo havido fundamentação quanto a este ponto.

Aduz a aplicabilidade da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic standibus, tendo em vista que, após o pacto da locação, a receita manteve-se estática, enquanto as despesas com o Shopping cresceram em proporção geométrica, apontando a ofensa à boa-fé contratual, sustentando que o réu sempre foi intolerante em decrescer o preço dos custos de ocupação.

Alega a existência de danos materiais decorrentes da retenção de equipamentos pela ré, no valor de R$150.180,00 e requer que seja dado provimento ao recurso para que seja acolhida a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alternativamente a reforma da sentença atacada para modificar o julgado e declarar nulas as cláusulas abusivas e potestativas do contrato celebrado entre as partes, que tratam i) “da cobrança ilegal de "13º aluguel" (vide cláusula 5.6)” ii) “A que fixou o degrau (reajuste anual do contrato de aluguel), previsto com o CTO (CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO), oneroso na fração de 8%, a fim de que este seja reduzido para 6%”, “bem como condenar o réu ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 150.180,00, devidamente atualizado e com juros."

Em contrarrazões (ID. 53419929), o apelado refuta os argumentos do apelante, impugnando inicialmente o pedido de justiça gratuita. No mérito, sustenta a inexistência de cerceamento de defesa, a inexistência de omissão na sentença quanto ao CTO, a inaplicabilidade da teoria da imprevisão e a ausência dos elementos caracterizadores da responsabilidade civil quanto aos alegados danos materiais. Pugna pelo não provimento do recurso. 

Oportunizada a comprovação da alegada hipossuficiência da apelante, foi indeferida a gratuidade pleiteada, determinando-se o recolhimento do preparo de forma parcelada.

É o relatório, com o qual, na forma art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento, destacando, outrossim, a possibilidade sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador,  06 de dezembro de 2024.

 Gustavo Silva Pequeno

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

A5

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por ARTE BELA VISTA COMERCIAL EIRELI - ME em face de sentença (ID. 53419913) proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Salvador, que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de revisão de contrato com pedido de indenização por danos materiais movida contra CONDOMÍNIO CIVIL EULUZ/JHSF, no sentido de julgar improcedente o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais referentes à cobrança do 13º aluguel e do reajuste anual do aluguel com base no custo total de ocupação, bem como o pedido de indenização por danos materiais.

Deferido o parcelamento do preparo recursal, entendo presentes os pressupostos de admissibilidade, portanto, conheço do presente recurso.

Em relação ao cerceamento de defesa alegado, verifica-se que o indeferimento da produção de provas requeridas pela autora (ID. 53419905) foi adotado pela decisão de id.53419906, a qual entendeu por despiciendas as provas de natureza pericial e testemunhal.

Quanto ao aludido ponto, rememore-se que pelo princípio do “livre convencimento racional ou motivado”, o magistrado tem liberdade de apreciação das provas e, destinando-se a instrução probatória a formar o convencimento do juiz, que é seu destinatário, cabe a este decidir sobre a pertinência ou não de sua produção, conforme dispõe o art. 370 do CPC.

Na hipótese, vê-se que o requerimento de prova oral foi fundamentadamente indeferido por não vislumbrar a Julgadora, na requerida produção de prova, capacidade de afastar as conclusões relacionadas a validade das cláusulas contratuais e face as peças já encartadas ao processo.

Com efeito, a realização da prova pericial efetivamente se mostra inócua, uma vez que a apuração de valores cobrados pelo réu-apelado mostra-se desnecessária, uma vez que a inicial discute a validade de cláusulas contratuais, não tendo apontado dissonância da quantia cobrada em divergência com o que estipulado no referido pacto. Em outras palavras, eventual ilegalidade do quantum cobrado dependeria de prévia invalidação das cláusulas ora questionadas, o que, se fosse eventualmente pertinente, poderia ser alvo de persecução em sede de liquidação.

Do mesmo modo, a tese de necessidade de oitiva de testemunhas não merece guarida, haja vista que o único ponto de natureza fática que poderia ensejar a produção deste tipo de prova seria em torno da alegada retenção de equipamentos por parte do demandado. Contudo, o termo de entrega do salão comercial que consta do ID 53419889 e que segue assinado pela representante da parte autora não faz qualquer ressalva quanto a existência de material no local, ao passo que as informações constantes da ata notarial que segue no ID 53419888 consta a informação de abandono da loja e que todo os itens ali existentes já teriam sido retirados desde o dia 01/11/2017.

E considerando que em sede de réplica a requerente não se contrapôs à autenticidade de tais peças (ID 53419899), não se vislumbra, como bem pontuado pela douta a quo, real utilidade na oitiva de testemunhas.

Quanto ao mérito, constata-se que em 04/08/2016, a autora (Arte Bela Vista Comercial EIRELI ME) celebrou com o Condomínio Civil Euluz/JHSF contrato de locação referente ao salão comercial L53/54.2, situado no segundo piso do Shopping Bela Vista, medindo 130m², para abertura de loja franqueada da marca Hering. A autora entregou as chaves do imóvel em 01.11.2017, antes do termo final do contrato, tendo ajuizado a presente ação alegando a abusividades das cláusulas contratuais e pleiteando o pagamento de danos materiais relativos à suposta retenção indevida pela ré, de equipamentos deixados no imóvel.

Com efeito, a controvérsia central reside na alegada abusividade das cláusulas contratuais que estabelecem o pagamento de 13º aluguel, o Custo Total de Ocupação (CTO) no percentual de 8% sobre o faturamento bruto mensal e critérios de atualização, bem como na existência de dano material a ser reparado em razão de suposta retenção de equipamentos deixados no imóvel.

O art. 54 da Lei nº 8.245/91 dispõe expressamente:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

A realidade é que o contrato entre empreendedor de shopping center e lojista possui características particulares que o distinguem substancialmente das locações comerciais comuns, prevalecendo o entendimento de que se trata de contrato de locação sui generis, com elementos próprios que decorrem da organização empresarial do shopping center e da necessária integração entre os estabelecimentos que o compõem, visando o sucesso do empreendimento.

Como vem sendo destacado pelo Superior Tribunal de Justiça, prevalece neste tipo de contrato a autonomia da vontade:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015. (...) 3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com características próprias. 4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie contratual, a Lei nº 8.245/91 consagra a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação. Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em shopping center. (...) 7.Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante – locatário ou locador – o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato. 8. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1947694 SP 2021/0076281-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/09/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/09/2021)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIA L. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. FIXAÇÃO DO ALUGUEL. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. ART. 54 DA LEI 8.245/91. AUTONOMIA PRIVADA E PACTA SUNT SERVANDA. 1. Fixação dos aluguéis em ação renovatória de locação em shopping center com base no que apurado pela perícia acerca do valor de mercado, em oposição ao que expressamente fixado no contrato. 2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. "Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante - locatário ou locador - o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato 8. Recurso especial conhecido e provido." (REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021.) 5. A parte autora resignou-se com a conclusão do Tribunal local, acerca da imputação da sucumbência, deixando de interpor competente recurso especial. Nesta conjuntura, não há acolher-se agora, em sede de agravo interno, fundamentação que deveria ter suportado autônomo recurso especial por ela interposto. Preclusão reconhecida. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(STJ. AgInt nos EDcl no REsp n. 1.902.149/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 27/4/2023.)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. EXECUÇÃO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. REPASSE AO LOCATÁRIO. CLÁUSULA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. 1- (...) 4- Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, reconhecendo-se neles verdadeira presunção de simetria e paridade entre os contraentes, sendo imprescindível observar e respeitar a alocação de riscos definida pelas partes. 5- (...) 7- Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1910582 PR 2020/0326805-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 17/08/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/08/2021)

No mesmo sentido, quanto à validade do 13º aluguel e demais peculiaridades dos contratos em shopping center que, em verdade, se mostram usuais, conferem-se também os seguintes arestos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE ("PACTA SUNT SERVANDA") E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS ("INTER ALIOS ACTA"). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Afastamento pelo acórdão recorrido de cláusula livremente pactuada entre as partes, costumeiramente praticada no mercado imobiliário, prevendo, no contrato de locação de espaço em shopping center, o pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro. 2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(STJ - REsp: 1409849 PR 2013/0342057-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2016)

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. SHOPPING CENTER. COBRANÇA 13º ALUGUEL E ENCARGOS. As partes celebraram "Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação de Loja de Uso Comercial do Bauhaus Shopping Center e outras avenças" cujo objeto é a loja A situada no Shopping Bauhaus Expansão. Locador que pretende o pagamento das dobras dos alugueis e diferenças do valor do condomínio, que foram consignados a menor pelo Locatário, trazendo aos autos a documentação pertinente. Réus que não se desincumbiram do ônus de comprovar o pagamento das verbas cobradas com o fim de afastar a pretensão inicial, insurgindo-se com relação à validade das cláusulas pactuadas, (13º aluguel, aluguel percentual sobre o faturamento, valores cobrados a título de cotas condominiais). Considerando as peculiaridades que envolvem os contratos da locação em Shopping Center, o controle judicial sobre as suas cláusulas deve ser restrito. Com relação à cláusula que estipula o pagamento de aluguel dobrado no mês de dezembro, prevalece o entendimento da sua conformidade com o art. 54 da Lei 8245/91, típica do negócio travado, não trazendo situação de desequilíbrio, preponderando o princípio da autonomia privada. Quanto às parcelas do condomínio, outrossim, deverá prevalecer o que foi livremente pactuado entre as partes. No que diz respeito aos consectários legais, assiste razão ao Locador, já que os juros de mora e correção monetária tem sua incidência desde o momento em que o locatário se torna inadimplente, a partir do vencimento de cada parcela e não a partir da citação. Bem assim, indiscutível que dentre os consectários legais inclui-se a multa moratória no percentual de 10% expressamente pactuada, que decorre do inadimplemento. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

(TJ-RJ - APL: 00123706520098190042 RIO DE JANEIRO PETROPOLIS 1 VARA CIVEL, Relator: DENISE NICOLL SIMÕES, Data de Julgamento: 08/05/2018, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/05/2018)

No caso em análise, o Contrato ID. 53418859 estabeleceu prazo de 60 meses e previa o pagamento de Custo Total de Ocupação (CTO) de 8% sobre o faturamento bruto mensal nos primeiros 36 meses e 5% do 37º ao 60º mês, além do pagamento de 13º aluguel em dezembro e um fundo mínimo mensal de promoção no valor de R$ 1.280,00, não se vislumbrando, assim, qualquer ilegalidade nas cláusulas impugnadas.

O pagamento de 13º aluguel e a fixação de aluguel percentual sobre o faturamento são práticas comuns e amplamente aceitas nos contratos de locação em shopping centers, considerando suas peculiaridades, destacando-se ainda que, diversamente do que pontua o apelante, o contrato estaria inclusive a prever um redução do percentual fixado sobre a faturamento da loja, na medida em que o tempo fosse passando.

Ressalte-se que o contrato foi prematuramente encerrado, cerca de 15 meses depois da sua assinatura, de forma que não implementada a condição temporal prevista para a redução percentual do valor relativo à CTO.

Quanto aos alegados danos materiais, a pretensão igualmente não prospera, conforme os fundamentos já lançados quanto da apreciação da preliminar de cerceamento de defesa.

Ao revés, o termo de entrega das chaves (ID. 53419889) não faz qualquer ressalva quanto a equipamentos deixados no local, e a ata notarial lavrada em 06/12/2017 aduz que a loja já teria sido esvaziada em 01/11/2017, documentos que efetivamente alteram a versão fática descrita na inicial e não foram devidamente refutados em sede de réplica, tornando, por consequência, dispensável a instrução processual frente ao valor probatório dessas peças.

Em razão do disposto em §11, art.85, CPC, majoro os honorários em 2% (dois por cento), totalizando 12%(doze por cento) do valor da causa.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença recorrida. honorários majorados para 12%(doze por cento) do valor da causa.

Sala das Sessões,

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator

A5