EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. DECISÃO DEFERINDO A TUTELA DE URGÊNCIA. CONTINUIDADE DO CONTRATO E FIXAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO PELO JUÍZO DE ORIGEM. QUANTIA QUE OBSERVOU OS PARÂMETROS FIXADOS PELA LEI DO INQUILINATO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 68, II, “A”, 71, IV E 72, §§ 1º E 4º, TODOS DA LEI Nº 8.245/91. MONTANTE QUE CORRESPONDE A 80% DO VALOR INDICADO PELA LOCADORA EM CONTRAPROPOSTA. QUANTIA QUE DEVE SER MANTIDA ATÉ A REALIZAÇÃO DE AVALIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. RENOVAÇÃO. POSSIBILIDADE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS ELENCADOS PELO ART. 51, DO MESMO DIPLOMA LEGAL. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. SOMA DOS PRAZOS ININTERRUPTOS SUPERIOR A 05 (CINCO) ANOS. EXPLORAÇÃO DO COMÉRCIO PELO PRAZO MINIMO E ININTERRUPTO DE 03 (TRÊS) ANOS.  DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.    

  

ACÓRDÃO 

  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº. 8028364-88.2024.8.05.0000, em que figura como Agravante CONSÓRCIO NACIGUAT, e como Agravado  BANCO SAFRA S.A. 

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do Relator.   

Sala de Sessões, data registrada no sistema. 

  

PRESIDENTE 

  

DES. JOSEVANDO ANDRADE 

RELATOR 

  

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

Trata-se de Agravo de instrumento de nº 8028364-88.2024.8.05.0000 interposto pelo CONSÓRCIO NACIGUAT contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da comarca de Salvador, nos autos da Ação Renovatória de Locação de nº 0021572-68.1998.8.05.0001 movida por BANCO SAFRA S/A. 

A decisão combatida (ID 60983388) deferiu a tutela de urgência para fixar o aluguel provisório nos seguintes termos: 

  

No caso concreto, em sede de cognição sumária, os documentos constantes dos autos são suficientes para autorizar a medida, notadamente o parecer técnico encartado no ID 421784745. Nesse sentido, a priori, se revela adequada a concessão da medida pleiteada, possibilitando a continuidade do contrato de locação comercial.  

  

Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para fixar o valor do aluguel provisório no montante de R$ 138.678,40 (cento e trinta e oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e quarenta centavos), nos moldes do artigo 68, inciso II, letra “b”, da Lei nº 8.245/91.  

  

Em suas razões (ID 60983385), relatou tratar-se na origem de ação renovatória de locação por meio da qual o Banco Safra pretende a renovação compulsória por mais 36 meses do Contrato de Locação não residencial firmado em 16/10/2000, no intuito de permanecer com a posse direta do imóvel descrito como espaço comercial nº G1-001, situado no Estacionamento “D1” do Shopping da Bahia, com área total de 450,00m², com a fixação de aluguel provisório no montante de R$138.678,40.  

Argumentou que o Agravado não preenche os requisitos que lhe concedem o direito à renovação compulsória do contrato porque a proposta de fixação do novo parâmetro locatício carece de respaldo fático e jurídico, ignorando termos expressos do próprio contrato renovando. 

Ressaltou que a proposta de aluguel mínimo deferida na decisão vergastada corresponde a 54% do valor contratualmente devido, equivalente a uma redução do valor em mais de 46% do valor vigente e previsto em contrato. Suscitou que a redução combatida implicará não só em desrespeito ao pacta sunt servanda, mas em falta de equilíbrio econômico do contrato. 

Sustentou que o Agravado é carecedor da Ação, porquanto não cumpriu com o prescrito no inciso II do art. 51 da Lei nº 8.245/91, o qual determina que seja resguardado por instrumento contratual escrito, com prazo determinado e ininterrupto de 5 anos. 

Neste sentido, narrou que a relação locatícia se iniciou com o primeiro contrato, firmado em 16/10/2000 com prazo final estabelecido em 30/11/2015, sendo que somente em 15/09/2020 as partes teriam firmado instrumento de renovação, fixando o período de vigência de 15/09/2020 até 14/09/2022. 

Afirmou que de 30/11/2015 até 15/09/2020, o contrato vigorou por prazo indeterminado, de modo que os instrumentos de renovação que fixam novos prazos de vigência somam menos que os 05 (cinco) anos ininterruptos exigidos na Lei, não fazendo surgir o direito de ver compulsoriamente renovado o contrato.  

Aduziu que não existe na Ação Renovatória previsão legal que autorize ao locatário a formulação de pedido de fixação de aluguel provisório, sendo essa prerrogativa exclusivamente do locador, frisando ainda que a possibilidade do seu requerimento tem peculiaridades e limites subjetivos e quantitativos. 

Pugnou, por fim, pela concessão do efeito suspensivo ao recurso para sustar os efeitos da decisão agravada até o julgamento final do presente. No mérito, requereu o provimento para reformar a decisão recorrida, revogando-se o aluguel provisório fixado, mantendo-se em vigor o aluguel atualmente vigente nos termos do contrato. 

Suspensividade indeferida (ID. 61424459).  

Custas acessórias recolhidas (ID. 62183158).  

Intimado via portal eletrônico (ID. 61675370), o agravado não apresentou contraminuta (ID. 59130072).  

É o relatório. Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois interposto contra decisão interlocutória que resolveu parcialmente o mérito, na forma do quanto disciplina o artigo 187, I, do nosso Regimento Interno. 

Salvador, data registrada pelo sistema. 

  

Des. JOSEVANDO ANDRADE 

RELATOR 

A1 

 

Recurso conhecido, conforme decisão de ID. 61424459.

Consoante se infere da análise dos autos, o Locatário, ora Agravado, pretende a renovação do contrato firmado em 15/09/2022, com prazo determinado de vigência até 14/09/2024 (ID 421781049 dos autos de origem), bem como a revisão do valor definido a título de aluguel, propondo a quantia de R$ 94.000,00 (ID 421781045, fls.1, dos autos de origem). 

Observa-se ainda que, ao contestar, o Agravado propôs o pagamento de aluguel provisório na importância de R$ 138.000,00 (ID 421781045, fls.3, dos autos de origem). 

A proposta de aluguel temporário fora acolhida pelo juízo a quo na decisão vergastada, motivo da insurgência do Agravante, sob a alegação de que tal pleito somente poderia ser formulado pelo locador. 

Neste contexto, o artigo 71 da Lei Nº 8.245, de 18  de outubro de 1991, expressamente prevê: 

  

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: 

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; 

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; 

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; 

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;” — grifo aditado. 

  

Desta forma, infere-se do dispositivo acima transcrito que a propositura de valor a ser pago a título de aluguel definitivo, bem como de aluguel provisório, integra o requisito de indicação de condições claras e precisas para a ação de renovação. 

A lei em comento segue ainda aduzindo que, da proposta apresentada pelo locatário, caberá contraproposta do locador, a ser apresentada em sede de contestação, onde poderá ser pleiteado o aluguel provisório, desde que o valor do aluguel provisório apresentado na contraproposta não exceda o valor do pedido: 

  

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao  seguinte: 

[...] 

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; 

  

§ 1º - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. 

[...] 

§ 4º - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.” — grifos aditados. 

  

Deste modo, à luz do quanto disposto na legislação especial que rege o caso em voga, não entrevejo o requisito de verossimilhança das alegações do Agravante neste ponto. 

No tocante à alegação de não cumprimento dos requisitos previstos no inciso II do art. 51 da Lei nº 8.245/91, suscitando-se a carência da ação, também não vislumbro a probabilidade do direito do Agravante. 

Consoante a lei sob análise, o contrato a ser renovado deve ter prazo determinado, sendo que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos 

  

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 

 

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

 

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

 

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.” — grifos aditados. 

 

Com efeito, o contrato que se pretende renovar tem prazo determinado com vigência até 14/09/2024, como se verifica em ID 421781049  dos autos de origem, sendo assim preenchido o requisito do inciso I. 

A respeito da relação locatícia, restou inconteste nos autos que o vínculo locatício entre as partes ultrapassa em muito o tempo mínimo de 5 (cinco) anos, haja vista a celebração de contrato de vigência de 15 (quinze) anos (ID 421781046 dos autos de origem), celebrado em 16/10/2000 e prorrogado até 15/09/2020, computando per si 20 (vinte) anos de locação, o  qual, somado aos contratos de ID 421781048 e ID 421781049, ambos dos autos primevos, e cada um com vigência de dois anos, totaliza 24 (vinte e quatro) anos de locação ininterrupta. 

Assim, e tendo o Agravado exercido suas atividades comerciais no local objeto da lide em tempo superior ao prazo mínimo legal, evidencia-se que foram preenchidos todos os requisitos estabelecidos nos incisos II e III. 

No que concerne à insurgência quanto ao valor fixado na decisão objurgada a título de aluguel provisório, verifica-se que o valor de aluguel atualmente pago pelo Agravado corresponde, em média, a aproximadamente R$173.000,00 (cento e setenta e três mil reais) mensais, conforme documentos adunados aos autos de origem nos IDs 421781052 a 421784721. 

Acerca do aluguel provisório, a Lei nº 8.245/91 determina que o valor a ser fixado não poderá ser superior a 80% (oitenta por cento) do valor apresentado na contraproposta em sede de contestação (art. 72, §4º, Lei nº 8.245/91, supra transcrito). 

Ao consultar a contestação (acostada ao ID 441193878, fls. 22, dos autos primevos), verifica-se que a contraproposta do Agravante, em seu item “b)”, fora no sentido de manter o valor atualmente pago a título de aluguel, nos seguintes termos: 

 

“b) Manutenção do aluguel (AMM) no valor atualmente praticado, garantida a aplicação anual do índice de correção monetária (IGP-DI) prevista no contrato, nos 02 (dois) primeiros anos do período renovando (portanto, nos primeiros 24 meses de contrato);”. 

 

Com base nesses elementos, denota-se que o valor fixado pelo juízo a quo a título de aluguel provisório, no montante de R$138.000,00 (cento e trinta e oito mil reais) corresponde a 79,77% (setenta e nove vírgula setenta e sete por cento) do valor apresentado pelo Agravante em sua contraproposta, portanto, dentro da margem estabelecida no diploma legal. 

Ademais, a fixação do aluguel provisório será realizada com base em “elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel”. Considerando que não existem dados suficientes nos autos que permitam aferir qual valor seria hábil a remunerar adequadamente o locador mediante a fixação do aluguel provisório pelo uso do imóvel, o mais coerente é fixá-lo em montante equivalente a 80% do valor original do aluguel (corrigido monetariamente nos termos do contrato) como aluguel provisório, até que seja realizada a avaliação imobiliária por profissional técnico. 

Portanto, em sede de juízo de cognição sumária, entendo que não foi atendido o pressuposto de probabilidade do direito do Agravante capaz de ensejar a atribuição do efeito suspensivo almejado. 

Neste sentido é a jurisprudência: 

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECISÃO QUE FIXA O ALUGUEL PROVISÓRIO EM R$12.810,00. RECURSO DO LOCADOR RÉU. 1- Possibilidade de fixação do aluguel provisório a pedido do locatário, em atenção ao princípio da simetria e à paridade de tratamento prevista no art. 7º do CPC. Inteligência do disposto no artigo 72, § 4º, da lei nº 8245/91. 2- Entretanto, observa-se que o aluguel discutido na ação renovatória ajuizada pela agravada depende de prova pericial, ainda não produzida nos autos, uma vez que o laudo de avaliação juntado aos autos pela agravante foi produzido de forma unilateral, sem o devido contraditório. 3- Ademais, verifica-se que o valor do aluguel provisório fixado em R$ 12.810,00 não se mostra razoável, eis que inferior ao aluguel inicialmente pactuado em 30.10.2013 (R$ 15.000,00), além de ser quase a metade do atual valor da locação (R$ 20.496,25). 4- Aluguel provisório que deve ser fixado em R$ 16.397,00, equivalente ao percentual de 80% do atual valor da locação. 5- Precedentes do TJRJ. Decisão reformada. Recurso provido. (TJ-RJ - AI: 00802091920218190000, Relator: Des(a). MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO, Data de Julgamento: 11/02/2022, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/02/2022) — grifos aditados. 

 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. REQUISITOS PRESENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. De acordo com o artigo 68, II, a da Lei nº 8.245/91 ( Lei das Locações), na ação revisional de aluguel ajuizada pelo locador, o aluguel provisório, quando pleiteado, poderá ser fixado com base nos elementos fornecidos pelo locador e/ou pelo locatário, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, não podendo ser superior a 80% do pedido. 2. O aluguel provisório assegurado por prova produzida por uma das partes é valido, desde que seja suficientemente convincente pelos critérios técnicos apresentados. 3. Recurso não provido. (TJ-MG - AI: 08940089320238130000, Relator: Des.(a) Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 07/06/2023, 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2023) — grifos aditados. 

 

TUTELA - ALUGUEL PROVISÓRIO - RENOVATÓRIA - POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DURANTE O CURSO DA DEMANDA - VALOR ADEQUADO. Agravo de instrumento. Ação renovatória. Decisão que fixa aluguel provisório. Agravante que impugna a decisão ao fundamento de preclusão do pedido dos agravados que não apresentaram contestação, bem como se insurgindo em face do valor fixado. Decisão que não merece reforma. Lei 8.245/91 em seu art. 74, § 4º aponta que em contestação poderá o locador pleitear aluguel provisório, entretanto não o condiciona a preclusão temporal. Valor que pode ser pleiteado e revisto a qualquer momento, antes da sentença. Aluguel provisório que visa garantir o equilíbrio econômico entre as partes e evitar o enriquecimento ilícito. Valor que não deve ser revisto eis tomou como parâmetro o percentual de 80% do que fixou a sentença nos autos da renovatória apensa aos autos principais, em que figuram as mesmas partes e o mesmo objeto locatício. Locadores que ao apontar o valor pretendido como provisório observaram o art. 74, § 4º da lei de locações. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ - AI: 00797490320198190000, Relator: Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 19/02/2020, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-02-20) — grifos aditados. 

 

Assim, em exame inicial e não exauriente, os argumentos trazidos nas razões recursais e a prova documental carreada ao feito não conferem plausibilidade à pretensão recursal suficiente a lhe outorgar a concessão do efeito suspensivo. 

Ex positis, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.   

 

Salvador, data registrada no sistema. 

 

DES. JOSEVANDO ANDRADE 

RELATOR