PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. UTILIZAÇÃO DE UNIDADE PARA FINS COMERCIAIS. LOCAÇÃO PARA EVENTOS E FESTAS. DESVIRTUAMENTO DA FINALIDADE RESIDENCIAL. REGULAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. VALIDADE. MULTA ADMINISTRATIVA. LEGALIDADE. LIMITAÇÃO LEGAL. DEVIDO PROCESSO LEGAL ADMINISTRATIVO. OBSERVÂNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME 

1 - Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de não fazer proposta por condomínio, determinando que a proprietária se abstivesse de promover festas advindas da exploração comercial da sua propriedade sem aprovação da Assembleia Geral do condomínio, conforme Convenção e Regimento Interno, bem como julgou improcedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2 - A questão em discussão consiste em verificar: (i) a validade jurídica do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio; (ii) a legitimidade do Conselho de Administração para deliberar sobre aplicação de multa e propositura de ação judicial; (iii) a legalidade da multa aplicada; (iv) a conformidade do Regimento Interno com os princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa; (v) se a utilização da propriedade caracteriza atividade comercial; e (vi) a ocorrência de danos morais em favor da proprietária.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3 - O Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio, devidamente aprovado em Assembleia Geral e registrado em Cartório de Títulos e Documentos, possui validade jurídica e força vinculante para todos os condôminos.

4 - Compete ao síndico representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, bem como impor e cobrar multas, sem necessidade de prévia autorização da Assembleia, nos termos do art. 1.348, II e VII, do Código Civil. Todavia, a multa deve observar o teto estabelecido no art. 1.336, § 2º, do Código Civil, razão pela qual deve ser readequada em fase de cumprimento de sentença.

5 - Ausente demonstração de prejuízo efetivo à defesa da condômina no procedimento administrativo condominial, com prévia notificação e possibilidade de recurso, não há violação aos princípios do contraditório e ampla defesa.

6 - A exploração da propriedade para realização de eventos mediante locação caracteriza-se como atividade comercial, desviando a finalidade precípua residencial prevista na Convenção e no Regulamento do Condomínio, o que, sem prévia autorização da Assembleia Geral, configura infração às normas condominiais.

7 - Inexiste dano moral indenizável quando o condomínio age no exercício regular de direito, buscando fazer cumprir as normas condominiais, sem prática de ato ilícito.

IV. DISPOSITIVO 

9 - Recurso parcialmente provido, tão somente para determinar que o valor da multa aplicada observe, no cumprimento da sentença, o limite legal de cinco vezes o valor da contribuição mensal da condômina, nos termos do art. 1.336, § 2º, do Código Civil, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

________________

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, 1.332, III, 1.335, 1.336, § 2º e IV, 1.348, I, II, III, IV, V e VII; CPC, arts. 282, §1º, 373, II; Lei nº 4.591/64, art. 19.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.933.270/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 6/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.896.710/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13/2/2023; STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20/04/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n. 0500787-15.2015.8.05.0039, em que figura como apelante MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA e como apelado CONDOMÍNIO BUSCA VIDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO, nos termos do relatório e voto da Relatora que integram este aresto.

Sala das Sessões,           

Presidente

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda         

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte- Por unanimidade.

Salvador, 2 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO CIVEL interposto por MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA em face de sentença (ID. 74787001) proferida no Juízo da 1ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais da Comarca de Camaçari, no sentido de julgar procedente a ação de obrigação de não fazer ajuizada pelo CONDOMÍNIO BUSCA VIDA, determinando que a ré se abstenha de promover festas advindas da exploração comercial da sua propriedade sem aprovação da Assembleia Geral do condomínio, conforme Convenção e Regimento Interno, bem julgar improcedente a reconvenção. Condenou a parte ré em custas e honorários arbitrados em 15% sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (ID. 74787016), a apelante sustenta a nulidade do Regulamento de Uso e Ocupação, argumentando que, em se tratando de condomínio regularmente constituído mediante Convenção de Condomínio devidamente registrada no Cartório do Registro de Imóveis, apenas o disposto na própria convenção e no regimento interno teria caráter obrigatório para todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas, conforme estabelecido no art. 9º, § 2º da Lei 4.591/64, combinado com o art. 1.333 do Código Civil.

Sustenta que o condomínio Busca Vida não se trata de um loteamento fechado e, portanto, o Regulamento de Uso e Ocupação não tem eficácia para obrigar nenhum condômino, sendo nula qualquer infração baseada neste regulamento.

Aduz que o referido regulamento jamais foi objeto de aprovação por parte de Assembleia Geral, o que contraria totalmente as normas previstas no Código Civil, não havendo nos autos qualquer menção a qualquer deliberação a este respeito.

Argumenta que, não tendo, o regulamento, qualquer eficácia perante os condôminos, percebe-se que não existe qualquer norma proibitiva na convenção no que tange à finalidade das Glebas, e que a realização de festas na Gleba da apelante não infringe regra da Convenção de Condomínio, porquanto inexistente qualquer proibição expressa em relação à realização de festas esporádicas.

Alega a nulidade da "Reunião do Conselho de Administração" realizada em 13/04/2015, afirmando que esta tratou de assunto diverso, relativo a outra gleba (42-C), mais especificamente sobre problemas com subdivisões de lote, e que não houve autorização do Conselho para proposição da ação contra a apelante. Sustenta que todas as deliberações que tratam sobre discussões de temas extraordinários deveriam ter sido tratadas em Assembleia Extraordinária, especialmente no caso de aplicação de penalidades aos condôminos.

Argumenta a nulidade das penalidades aplicadas, alegando que a Convenção do Condomínio Busca Vida infringe expressamente a legislação vigente ao permitir multa que pode oscilar entre 1% e 5% do orçamento mensal de custeio, ultrapassando o limite estabelecido no art. 1.336, § 2º, do Código Civil, que determina que a multa não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais do condômino, acrescentando que a multa foi aplicada sem a realização de Reunião do Conselho de Administração, conforme rege a lei, o que acarreta sua nulidade. 

Sustenta ainda a nulidade do Regimento Interno do Condomínio, alegando que este afronta expressamente normas e preceitos constitucionais ao condicionar a interposição de recurso ao recolhimento do valor integral da penalidade ao Condomínio, violando o princípio do duplo grau de jurisdição constitucionalmente assegurado. Alega violação aos princípios do contraditório e ampla defesa, pois não foi oportunizada à apelante exercer o seu direito de defesa.

Defende a inocorrência de infração às normas condominiais, afirmando que a utilização precípua da Gleba é residencial, sendo permitidas outras finalidades, desde que compatíveis, “com base em justificativa de equivalência” à utilização residencial e que a realização esporádica de festas não tem o condão de desvirtuar a finalidade precípua da gleba para fins residenciais.

Alega que todos os eventos realizados foram devidamente informados à Administração, com a assinatura do respectivo "Termo de Responsabilidade" e envio da lista de convidados com antecedência mínima de 5 dias, e que inexistem provas de que a apelante tenha usado o imóvel em prejuízo ao direito de vizinhança.

Argumenta que no Condomínio Busca Vida existe um Hotel - Plaza Bahia Hotel, gerando expressa ofensa ao princípio da Isonomia, visto que o Condomínio não pode impor restrições apenas ao direito de propriedade da apelante em detrimento das infrações cometidas pelos demais condôminos.

Por fim, sustenta que a situação vivenciada foi capaz de lhe causar danos morais, tirando-lhe a paz e o sossego, e gerando abalo psicológico, em razão das atitudes tomadas pelo Condomínio apelado, que lhe impediu de usar e fruir de seu patrimônio.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos autorais, julgando procedentes os pedidos reconvencionais para: “b.1) condenar o Apelado na obrigação de fazer e não fazer, com expressa disposição para que o mesmo permita a locação por temporada da unidade da Apelante, bem como não crie embaraços para que a mesma use sua unidade como lhe aprouver; b.2) condenar o Apelado ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 1.000,00, além de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios a serem arbitrados de acordo com o quanto estabelecido pelo §4o, do artigo 20, do Código de Processo Civil; c) Requer ainda, a com a consequente condenação da parte Apelada nos ônus da sucumbência e honorários advocatícios."

Em contrarrazões (ID. 74787178), o apelado contrapõe as alegações do recorrente e pugna pela negativa de provimento ao recurso, mantendo-se a sentença recorrida em sua integralidade. Sustenta a natureza jurídica do Condomínio Busca Vida como condomínio fechado, regido pela Lei 4.591/64, e não como loteamento. Defende a inexistência de nulidade da Convenção Condominial, do Regimento Interno, do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo, da "Reunião do Conselho de Administração" realizada em 13/04/2015 e das penalidades aplicadas. Argumenta que a apelante descumpriu as normas condominiais ao dar à sua propriedade destinação diversa da prevista na Convenção do Condomínio. Sustenta ainda que a atividade prestada pela apelante causa danos e perturbações aos demais condôminos, fazendo uso de som alto e aumentando a circulação e estacionamentos de veículos no local. Por fim, alega a ausência de comprovação dos danos morais alegados pela apelante e requer seja negado provimento ao recurso.

Distribuídos por prevenção a este gabinete, vieram-me os autos conclusos. 

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, 02 de abril de 2025

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda         

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora 

A5 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA em face de sentença (ID. 74787001) proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais da Comarca de Camaçari, que julgou procedente a ação de obrigação de não fazer ajuizada pelo CONDOMÍNIO BUSCA VIDA, determinando que a ré se abstenha de promover festas advindas da exploração comercial da sua propriedade sem aprovação da Assembleia Geral do condomínio, conforme Convenção e Regimento Interno, e julgou improcedente a reconvenção.

Na origem, o condomínio autor ingressou com ação de obrigação de não fazer postulando que a ré, proprietária da Gleba 57-B localizada no condomínio, se abstivesse de promover festas advindas da exploração comercial da sua propriedade sem aprovação da Assembleia Geral do condomínio, sob alegação de que utiliza reiteradamente sua propriedade para fins não residenciais, como cerimonial, realizando locação para eventos e festas, contrariando as normas condominiais e perturbando o sossego dos demais condôminos.

O Juízo a quo acolheu a pretensão autoral sob fundamento de que a ré estava promovendo uso diverso da finalidade precípua da gleba, qual seja, o uso residencial, sendo específico que, para a realização de atividades com fins comerciais deve o morador requerer expressa e previamente a autorização da Assembleia Geral, conforme Cláusula 18, inciso III da Convenção do Condomínio.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando pela reforma integral da sentença com base nas razões de fato e direito já relatadas.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal cinge-se ao exame de (i) validade jurídica do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio; (ii) legitimidade da Reunião do Conselho de Administração para deliberar sobre a aplicação de multa e propositura de ação judicial; (iii) legalidade da multa aplicada frente aos limites impostos pelo Código Civil; (iv) conformidade do Regimento Interno do Condomínio com os princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa; (v) caracterização da utilização da propriedade como atividade comercial; e (vi) ocorrência de danos morais à proprietária em razão das restrições impostas pelo condomínio.

I - DA VALIDADE JURÍDICA DO REGULAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DO CONDOMÍNIO

Quanto à alegada invalidade do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio, sustenta a apelante que, por não se tratar de loteamento fechado, tal regulamento não teria eficácia perante os condôminos por não ter sido aprovado em Assembleia Geral, alegando que apenas a Convenção e o Regimento Interno teriam força obrigatória.

Ocorre que conjunto probatório dos autos demonstra que o Condomínio Busca Vida foi regularmente constituído nos termos da Lei nº 4.591/64, conforme comprova a ata da reunião de instalação e da convenção de Condomínio, aprovada pela assembleia geral e inscrita sob n.16, livro 8, fls. 110 a 142 do Cartório de Registro de Imóveis de Mata de São João, datada de 24.12.1970 (ID. 74786451).

Com vistas a regulamentar os direitos e deveres dos condôminos, o conjunto de regras internas dos condomínios edilícios deve estar disposto na "Convenção do Condomínio" e no "Regimento Interno", sendo que, via de regra, é a natureza das matérias abordadas que determina o que deve fazer parte da Convenção e o que deve constar no Regimento Interno.

No caso específico do Condomínio Busca Vida, considerando sua extensão territorial (como afirmado pela própria apelante, que ressalta ter o condomínio seis milhões e quinhentos mil metros quadrados, contendo 182 Glebas e 14 subcondomínios), a criação do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo se justifica pela complexidade das questões atinentes à utilização das glebas, não havendo ilegalidade em sua existência, desde que aprovado em Assembleia Geral, o que de fato ocorreu, já que, conforme documentos juntados aos autos no ID. 74786456 e ID. 74786457, consta que foi aprovado em Assembleia Geral realizada em 20.05.2001, tendo sido assinado pelo Presidente e Secretário, e registrado em Cartório de Títulos e Documentos em 22.01.2002.

Desta forma, não há falar em nulidade do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio Busca Vida, o qual deve ser respeitado por todos os condôminos.

II - DA LEGITIMIDADE DA REUNIÃO DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO PARA DELIBERAR SOBRE A APLICAÇÃO DE MULTA E PROPOSITURA DE AÇÃO JUDICIAL

A apelante alega que a Reunião do Conselho de Administração realizada em 13/04/2015 tratou de assunto diverso e que não houve autorização do Conselho para imposição de multa e propositura da ação contra ela, sustentando que seria necessária a convocação de Assembleia Extraordinária.

O art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências do síndico, dentre as quais se destacam:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos; 

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (...)

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Verifica-se, portanto, que o síndico tem competência para representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, bem como para impor e cobrar multas, sem necessidade de prévia autorização da Assembleia. Ademais, conforme a Cláusula 65 da Convenção de Condomínio (ID. 74786449), é atribuição do síndico a aplicação de penalidade, sendo, portanto, desnecessária a Reunião do Conselho de Administração para este fim.

O condomínio observou o procedimento previsto na Convenção, tendo notificado a apelante acerca da impossibilidade de realização de festas e/ou eventos comerciais (ID. 74786453), e posteriormente enviado nova notificação sobre a não autorização para realização do evento marcado para 31.01.2015 (ID. 74786460).

Assim, não há qualquer ilegitimidade da atuação do Conselho de Administração ou necessidade de convocação de Assembleia Extraordinária para aplicação da penalidade ou propositura da presente ação, uma vez que o síndico atuou no exercício de suas atribuições legais e convencionais.

III - DA LEGALIDADE DA MULTA APLICADA FRENTE AOS LIMITES IMPOSTOS PELO CÓDIGO CIVIL

A apelante alega que a multa aplicada pelo condomínio ultrapassa o limite estabelecido no art. 1.336, § 2º, do Código Civil, que estabelece que a multa não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais do condômino.

De fato, referida norma estabelece um limite legal absoluto, que prevalece sobre qualquer disposição estatutária ou convencional. Trata-se de comando de ordem pública que visa garantir a proporcionalidade e impedir sanções excessivas.

 A multa aplicada foi fixada no valor de R$ 9.396,58, com base em 2% do orçamento mensal de custeio do condomínio, conforme Notificação n. 27-01-2015-GL57B (ID. 74786455).

Todavia, embora a apelante não tenha juntado aos autos comprovante do valor de sua contribuição mensal, tal elemento é facilmente aferível pelos registros contábeis do próprio condomínio, de modo que não se justifica a inversão do ônus probatório.

Neste contexto, cabe ao condomínio comprovar que a sanção aplicada respeitou o teto legal, ônus do qual não se desincumbiu nos autos. Não é razoável exigir que a condômina produza prova de um valor cuja definição é unilateralmente estabelecida e de conhecimento exclusivo da administração condominial.

 Assim, reconheço que a multa aplicada deve ser limitada ao valor correspondente a cinco vezes a contribuição condominial mensal devida pela apelante à época do fato, devendo ser readequado o valor da sanção à luz do art. 1.336, § 2º, do Código Civil, por ocasião da fase de cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético.

IV - DA CONFORMIDADE DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO COM OS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DO CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA

A apelante alega que o Regimento Interno do Condomínio viola os princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa ao condicionar a interposição de recurso administrativo ao recolhimento prévio da penalidade. Sustenta ainda que não pôde exercer seu direito de defesa.

Tais alegações não merecem prosperar, com base no princípio pas de nullité sans grief (não há nulidade sem prejuízo).

A Convenção do Condomínio prevê expressamente a possibilidade de defesa das penalidades aplicadas pelo síndico ao Conselho de Administração e recurso à Assembleia Geral (§1º, Cláusula 65, ID. 74786449).

No caso concreto, o condomínio procedeu com prévia notificação em dois momentos primeiramente acerca da impossibilidade de realização de festas e/ou eventos comerciais, permitindo apenas eventos familiares, mediante assinatura de Termo de Responsabilidade perante a Administração, nos termos da Convenção Condominial. Posteriormente (ID. 74786453), em em um segundo momento, enviou nova notificação (ID. 74786460) sobre a não autorização para a realização do evento marcado para 31.01.2015.

Importante ressaltar que a apelante assinou Termo de Responsabilidade em 19.01.2015, declarando ciência em relação às normas internas e comprometendo-se ao seu cumprimento e, mesmo assim, descumpriu reiteradamente as regras que conhecia, o que levou à aplicação da multa (ID. 74786455).

Embora haja divergência entre as partes quanto ao percentual exigido para recorrer - recolhimento integral segundo a apelante, e 25% segundo o apelado - não há demonstração de que a apelante tenha tentado apresentar recurso formal e sido impedida por esta exigência, atraindo o princípio do pas de nullité sans grief, que fundamenta o art. 282, §1º do Código de Processo Civil.

Por fim, mesmo que existisse alguma irregularidade no procedimento administrativo condominial, tal circunstância não afastaria o descumprimento das normas condominiais pela apelante, devidamente comprovado nos autos.

Assim, não comprovada violação aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, tendo sido assegurado à apelante o devido processo legal na aplicação da penalidade em questão, não se desincumbindo a apelante de demonstrar prejuízo efetivo à sua defesa. 

V - DA CARACTERIZAÇÃO DA UTILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE COMO ATIVIDADE COMERCIAL

A apelante alega que a utilização da Gleba para a realização de festas esporádicas não caracteriza atividade comercial e não desvia a finalidade precípua residencial.

O Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio Busca Vida, em seu art. 8º (ID. 74786456), estabelece que "a utilização das Glebas terá finalidade precípua residencial, podendo, no entanto, haver demais finalidades compatíveis, com base em justificativa de equivalência à utilização residencial e sob condicionamentos às capacidades de suporte resultantes".

De outra parte, a apelante não nega a realização de eventos em sua propriedade, reconhecendo a realização de festas e eventos ainda que afirme serem esporádicos.

Os documentos juntados aos autos demonstram que a apelante utilizava sua propriedade para fins não residenciais, realizando eventos como casamentos, conforme comprovado por e-mail que aponta a locação da gleba para realização de evento (ID. 74786459). Há ainda evidências de perturbação do sossego dos demais condôminos, conforme comprovado pelos e-mails de vizinhos com reclamações juntados aos autos (ID. 74786461 e ID. 74786462).

A questão encontra solução na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que assim se manifesta:

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EDIFÍCIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO FRACIONADA. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.

2. Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu. Precedentes da Terceira e Quarta Turmas do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.933.270/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Na mesma linha de entendimento:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício" (REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021).

2. Na espécie, o Tribunal de origem concluiu que, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais. Assim, a vedação de locação diária não afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma.

3. A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.896.710/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 28/2/2023.)

Assim, existindo na Convenção do Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).

Destarte, evidente que a realização de eventos mediante locação da Gleba 57-B caracteriza-se como atividade comercial, desviando a finalidade precípua residencial prevista na Convenção e no Regulamento do Condomínio e, não obteve prévia autorização da Assembleia Geral para a utilização de sua propriedade para fins não residenciais, conforme exigido pela Convenção Condominial, está caracterizada a infração às normas condominiais.

VI - DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS

Por fim, quanto ao pedido de indenização por danos morais formulado na reconvenção, a apelante alega que a situação vivenciada foi capaz de lhe causar abalo psicológico, em razão das atitudes tomadas pelo condomínio, que lhe impediu de usar e fruir de seu patrimônio.

Não assiste razão à apelante porquanto o dano moral, para ser indenizável, deve decorrer de ato ilícito que cause lesão aos direitos da personalidade, de forma que tendo o condomínio agido no exercício regular de seu direito, buscando fazer cumprir as normas condominiais e não havendo nos autos qualquer prova de que o condomínio tenha agido de forma abusiva ou praticado ato ilícito, não se justifica a indenização por danos morais pleiteada pela apelante. 

Ante o exposto, o voto é no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO, apenas para determinar que a multa aplicada observe, no cumprimento da sentença. o limite previsto no art. 1.336, § 2º do Código Civil, mantendo, no mais, a sentença recorrida.

Sala de Sessões,

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda         

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A5