PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. INTEMPESTIVIDADE DO APELO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO CONHECIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. PARTE QUE NÃO FIGURA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE QUANTO À RESCISÃO CONTRATUAL E EVENTUAIS RESTITUIÇÕES DE VALORES. PRELIMINAR ACOLHIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE. REQUISITO LEGAL. INAPLICABILIDADE DO REGIME ESPECIAL DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1095 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL QUE DEVE SER REGIDA PELAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES. TAXA DE RETENÇÃO DEVIDA. PERCENTUAL MAJORADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA e CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais ajuizada por EDIO VINICIUS SANTOS DE SÁ e outros, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, reconhecendo a abusividade de cláusula contratual, determinando a restituição parcial dos valores pagos e a devolução de taxas condominiais a partir do pedido administrativo de rescisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) analisar a intempestividade do recurso interposto pelo CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA; (ii) verificar a legitimidade passiva da DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA; (iii) definir a norma aplicável à hipótese de rescisão contratual e o percentual de retenção dos valores pagos pela parte autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso do CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA é intempestivo, pois foi protocolado após o prazo legal de 15 dias úteis, não sendo a indisponibilidade temporária do sistema judicial, ocorrida no curso do prazo (e não em seu término), fundamento suficiente para admitir a interposição tardia.

4. A DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA não integra a cadeia contratual do negócio jurídico de compra e venda, não se configurando como parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que versa sobre rescisão do contrato e restituição de valores dela decorrentes.

5. A ausência de registro do contrato de compra e venda do imóvel em cartório inviabiliza a aplicação da Lei nº 9.514/1997, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo, conforme entendimento do STJ firmado no Tema 1095.

6. A restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 15%, observa os princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e a jurisprudência consolidada do STJ, no caso de rescisão por iniciativa do comprador e atraso na apresentação de cálculos pela vendedora, inviabilizando a solução administrativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.  NÃO CONHECIDO o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA, por intempestividade, com fulcro no art. 932, inciso III, do CPC; CONHECIDO E PROVIDO o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação a esta, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC; CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, apenas, para determinar a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

1. O recurso de apelação interposto fora do prazo legal deve ser considerado intempestivo, ainda que haja indisponibilidade temporária do sistema judicial antes do término do prazo.

2. A administradora de condomínio que não integra a relação jurídica contratual não possui legitimidade passiva em ação de rescisão contratual.

3. A ausência de registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária afasta o regime especial da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor à resolução do contrato.

4. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é cabível a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção fixada de forma equitativa conforme as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 219, 485, VI, 932, III, e 1.003, § 5º; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; Lei nº 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.08.2023; STJ, AgInt no AREsp 2647833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024; STJ, AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 27.08.2019; TJDFT, Apelação Cível 0720138-46.2022.8.07.0020, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, j. 31.01.2024.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NÃO CONHECER o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA por intempestividade, PROVER o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva, E PROVER PARCIALMENTE o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA para majorar o percentual de retenção dos valores pagos pelos autores, na esteira do voto condutor.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

NÃO CONHECER o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA, PROVER o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA E PROVER PARCIALMENTE o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO. IMOBILIARIO LTDA. UNÂNIME.

Salvador, 25 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÕES SIMULTÂNEAS interpostas por CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros contra sentença prolatada pelo Juízo da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Barreiras que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais nº 8010399-27.2019.8.05.0274, ajuizada por EDIO VINICIUS SANTOS DE SA e outros, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais (ID 84646883), nos seguintes termos:

“POSTO ISSO, e considerando tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC/2015, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido inicial, para:

a) Declarar rescindido o contrato de compra e venda realizado entre as partes, objeto desta ação desde a data do pedido administrativo 23.08.2016;

b) Reconhecer a abusividade e declarar nula a cláusula contratual que trata da irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato;

c) Determinar que a parte Ré CIPASA VITÓRIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA proceda a restituição, ao Autor, de uma só vez, do montante correspondente a 90% da quantia efetivamente paga por ele, sem prejuízo de outras parcelas que, porventura tenham desembolsado ao longo deste feito, corrigido monetariamente pelo INPC a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescido de juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta Sentença;

d) Determinar que as Requeridas CIPASA VITÓRIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, CONDOMÍNIO VERANA RESERVA IMPERIAL e DOMINIUM ASSESSORIA E ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS LTDA – ME procedam a restituição dos valores cobrados a título de taxas de condomínio e IPTU cobrados a partir de 23.08.2016, corrigido monetariamente pelo INPC a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescido de juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta Sentença;

e) Concedo parcialmente a tutela provisória, com base no art. 300 do CPC, apenas para determinar que as Requeridas procedam a exclusão de eventuais restrições inseridas em nome da parte Autora em razão de débitos referente ao contrato objeto desta demanda, no prazo de 48(quarenta e oito) horas, sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais), limitando o seu valor a R$50.000,00 (cinquenta mil reais).

f) Julgo improcedente o pedido de danos morais.

Condeno as Requeridas ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado do débito (art. 85, §2º do CPC).

Face a sucumbência recíproca, condeno também a parte Autora ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valo da causa atualizado, ficando suspensa a exigibilidade destas verbas, por ser a parte Autora beneficiária da gratuidade da justiça – art. 98, §3º, do CPC.”

Integrada pela seguinte decisão (ID 84646901):

“Ante o exposto, conheço dos Embargos de Declaração interpostos pelas Demandadas e, por inexistir qualquer vício passível de integração, REJEITO os Embargos opostos por CIPASA VITÓRIA VDC1 e CONDOMÍNIO VERANA RESERVA IMPERIAL sob IDs 458810058 e 459537114.

Acolho parcialmente os Embargos de Declaração opostos por DOMINIUM ASSESSORIA E ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS LTDA – ME, sob ID 459325173, apenas para excluir do dispositivo da sentença a condenação na devolução de valores a título de IPTU.”

A CIPASA interpôs recurso de apelação (ID 84646904), sustentando a inaplicabilidade do CDC por ser norma geral, devendo se aplicar à Lei nº 9.514/97 dada sua especialidade, conforme Tema 1095 do STJ, mesmo no caso de desistência unilateral do comprador, a qual se equipara à hipótese de inadimplência, autorizando a adoção do rito especial da alienação fiduciária, e não a restituição direta dos valores pagos.

Sustenta que, segundo EREsp 1.866.844/SP, o contrato de alienação fiduciária tem eficácia entre as partes mesmo sem registro no cartório. Defende que a ausência de registro não legitima a rescisão contratual por meio diverso do previsto na lei especial, sendo válida a cláusula de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial.

Nestes casos, a devolução de valores somente se dá após consolidação da propriedade e leilão extrajudicial, conforme arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Caso não seja acolhida a tese da aplicação da Lei 9.514/97, requer que seja reconhecido o direito de retenção de 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.723.519/SP). Justifica que tal percentual compensa os custos operacionais, encargos e prejuízos com a rescisão unilateral por culpa do adquirente.

Assim, requer a reforma da sentença para julgar improcedente a pretensão autoral ou, subsidiariamente, aumentar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos. Pleiteia que seja reconhecida a obrigatoriedade de custear as despesas condominiais até a declaração de resolução nos termos da Lei 9.514/97.

Preparo recolhido no ID 84646905/84646906.

A DOMINIUMMS interpôs recurso no ID 84646907, argumentando que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que presta serviços de assessoria administrativa ao Condomínio Verana Reserva Imperial (anteriormente Condomínio Horizontal de Lotes Cardoso e Lessa), também réu na ação. Aduz que não integra a relação contratual de compra e venda do lote objeto da ação, tampouco recebeu quaisquer valores a título de taxas condominiais.

Salienta que atua apenas como assessora administrativa do condomínio, sem ingerência sobre a gestão patrimonial do condomínio, não havendo que se falar em solidariedade.

Sustenta que a sentença violou os artigos 141 e 492 do CPC ao condená-la em desconformidade com os limites da petição inicial, uma vez que os pedidos foram direcionados ao Condomínio Verana, sem qualquer menção à empresa DOMINIUMMS. Dessa forma, afirma que sua condenação configura julgamento extra petita.

Ao final, requer o reconhecimento da ilegitimidade passiva da apelante.

Preparo recolhido no ID 84646908/84646909.

O Condomínio Horizontal de Lotes Cardoso e Lessa interpôs apelação no ID 84646911, sustentando que não integrou a relação contratual de compra e venda do lote, celebrada exclusivamente com a CIPASA. Portanto, não poderia ser responsabilizado por eventuais abusividades ou descumprimentos decorrentes deste contrato.

Alega que não foi notificado formalmente sobre o pedido de distrato até ser comunicado pela CIPASA, momento em que providenciou a atualização da titularidade do imóvel em seus registros. Portanto, enquanto os autores figuraram como titulares do lote, foram corretamente cobrados, inclusive por meio de três execuções judiciais, somente no processo de execução nº 0004965-33.2018.8.05.0274, tentaram se eximir da obrigação condominial alegando rescisão contratual, contudo a exceção foi rejeitada judicialmente.

Assim, requer a reforma da sentença para afastar a condenação imposta ao condomínio.

Preparo recolhido no ID 84646912.

Os apelados apresentaram contrarrazões no ID 84646913, refutando os argumentos lançados nas apelações, a fim de manter integralmente a sentença recorrida.

Proferido despacho no ID 86884147, determinando a intimação do Condomínio apelante para manifestar-se acerca do possível não conhecimento do recurso por intempestividade, no prazo de 05 (cinco) dias.

O Condomínio se manifestou no ID 87670027, argumentando a dificuldade no protocolo do presente recurso, devido a inconsistência apresentada pelo sistema judicial PJe. Acostou certidão que atesta a indisponibilidade do referido sistema no dia 16/04/2025, por 5 horas e 59 minutos (ID 87670028).

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Cássio Miranda

Relator

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

De início, cumpre analisar os pressupostos de admissibilidade dos recursos interpostos.

No que concerne ao apelo do Condomínio Horizontal de Lotes Cardoso e Lessa, verifica-se sua intempestividade.

Consoante certidão de ID 84646903, a sentença foi disponibilizada no DJE em 31/03/2025 (segunda-feira), sendo considerada publicada em 01/04/2025 (terça-feira). Assim, a contagem do prazo recursal iniciou-se em 02/04/2025 (quarta-feira).

Considerando que o prazo para interposição da apelação é de 15 (quinze) dias úteis, nos termos dos artigos 1.003, § 5º e 219 do CPC, constata-se que se encerrou em 25/04/2025 (sexta-feira), já computada a suspensão nos dias 17, 18 e 21 de abril (feriados de Endoenças, Sexta-feira Santa e Tiradentes). Todavia, o recurso foi protocolado apenas em 26/04/2025, fora do prazo legal.

Embora a parte recorrente tenha acostado certidão de indisponibilidade do sistema eletrônico (ID 87670028), tal indisponibilidade deu-se em 16/04/2025, entre 18h e 23h59, dentro do curso do prazo, mas não em seu dia final. Restavam, à época, ainda quatro dias úteis para sua interposição. Portanto, o fato apontado não serve de justificativa para autorizar o protocolo do recurso fora do prazo, permanecendo caracterizada a intempestividade.

Assim, não conheço do recurso do Condomínio, com fundamento no art. 932, III, do CPC.

Presentes os requisitos de admissibilidade, passo à análise das demais apelações.

A preliminar de ilegitimidade passiva, arguida pela DOMINIUMMS Assessoria à Gestão Condominial Ltda., merece ser acolhida.

Com efeito, do contrato de compra e venda (ID 84646185) extrai-se que o negócio foi firmado entre os autores e a Residencial Vitória da Conquista I SPE S/A (vendedora), tendo a Cipasa Vitória Desenvolvimento Imobiliário Ltda. como interveniente. Não há qualquer participação do condomínio ou de sua assessoria condominial no pacto, razão pela qual não lhes cabe responder pela rescisão ou devolução de valores pagos.

Ainda que arguida eventual responsabilidade solidária, esta não se aplica, pois a relação entre condômino e condomínio não é de consumo, mas de rateio de despesas inerentes à administração. Eventual demora na rescisão do contrato, acarretando o adimplemento de taxas condominiais, deve ser imputada às vendedoras, e não ao condomínio ou à sua administradora.

Assim, reconheço a ilegitimidade passiva da DOMINIUMMS, extinguindo o processo, sem resolução de mérito, em relação a ela, com fulcro no art. 485, VI, do CPC.

Nesse sentido:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL . AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR. DESERÇÃO. PREPARO . RECOLHIMENTO EM DOBRO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEITADAS. RECURSOS CONHECIDOS . INCOMPETÊNCIA JUÍZO. REJEITADA. AUTOR. DOMICÍLIO . CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. MÉRITO. APELO INTERPOSTO PELO PRIMEIRO RÉU . ILEGITMIDADE PASSIVA. RECONHECIDA. APELO INTERPOSTO PELA SEGUNDA RÉ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . MULTIPROPRIEDADE. INCORPORAÇÃO SUJEITA AO REGIME DE AFETAÇÃO DE PATRIMÔNIO. LEI Nº 13.786/2018 . APLICABILIDADE. RESCISÃO UNILATERAL. COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS . COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. INFORMAÇÃO PRÉVIA. DESTAQUE DO VALOR . OCORRÊNCIA. RETENÇÃO INTEGRAL DEVIDA. RETENÇÃO DE 50%. POSSIBILIDADE . ARRAS. RETENÇÃO. NÃO CABIMENTO. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM . VERBA DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU PROVIDO. RECURSO DA SEGUNDA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO . SENTENÇA REFORMADA. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 1.007, estabelece a necessidade da comprovação do preparo no ato de interposição do recurso, sob pena de deserção, bem como a intimação do recorrente para realização do recolhimento em dobro para os casos de descumprimento . 2. No caso em análise, a apelante, a despeito de ter interposto o recurso sem o recolhimento do preparo, posteriormente, mesmo não intimada, efetivou o recolhimento em dobro. Preliminar de deserção rejeitada. 3 . A negativa de conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica se dá quando as razões de apelo se mostram completamente dissociadas da matéria tratada na sentença, não sendo este o caso quando há correlação entre os argumentos apresentados pela apelante e a sentença recorrida. Princípio da dialeticidade não violado. 4. Figurando o consumidor no polo ativo da demanda, caberá a este propor a ação em que entende que lhe será mais fácil o acesso ao Poder Judiciário, o que aponta na direção da regra geral do processo civil, em que a competência territorial é tida como relativa . 4.1. Não configura escolha aleatória o ajuizamento da ação no foro de um dos domicílios do consumidor, devendo ser, portanto, observada a sua escolha. 4 .2. Considerando o domicílio da autora, verifica-se a abusividade da cláusula de eleição de fora em outra Unidade da Federação por prejudicar o exercício constitucional do contraditório e da ampla defesa. 5. Não possui o condomínio que não participou do negócio entabulado pelas partes, legitimidade para rescindir o ajuste pretendido pela autora, promitente-compradora, tampouco para restituir eventual montante que não foi por recebido . Ilegitimidade passiva reconhecida. 6. O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Tema nº 938 estabeleceu a ?validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem?. 6 .1. No caso, mostra-se devida a retenção, em razão da informação prévia e do destaque, não integrando a comissão de corretagem o preço total do imóvel. 7. Celebrado a escritura pública de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei 13 .786/2018, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor apenas de forma subsidiária 7.1. In casu, o contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade foi celebrado já na vigência da Lei 13.786/2018, sendo possível a retenção de 50% dos valores pagos pela promitente compradora, pois a incorporação está sujeita ao regime de afetação de patrimônio, regime este devidamente informado no contrato entabulado entre as partes . 8. Havendo previsão de cláusula penal indenizatória no contrato firmado entre as partes, incabível que as arras também tivessem tal finalidade, pois caracterizaria bis in idem. Precedentes. 9 . Configurada a sucumbência recíproca das partes, os honorários e despesas processuais devem ser proporcionalmente distribuídas entre elas nos termos do artigo 86 do CPC. Redistribuição cabível. 10. Preliminares de deserção e de afronta ao princípio da dialeticidade rejeitadas . Recurso do condomínio conhecido e provido. Recurso da segunda ré conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada. No mérito, recurso provido em parte . Sentença reformada. (TJ-DF 0720138-46.2022.8 .07.0020 1810499, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 31/01/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/02/2024)

No mérito, cuida-se de ação de rescisão do contrato particular de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, com devolução das parcelas pagas, indenização por danos morais e restituição das taxas condominiais pagas após o pedido administrativo de rescisão, sob alegação de que não tem mais condição financeira em adimplir o pagamento das prestações do negócio, a qual foi julgada parcialmente procedente, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

A apelante CIPASA, por sua vez, sustenta que deve incidir a Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor.

Todavia, não assiste razão ao apelante, considerando que para a incidência da Lei nº 9.514/1997, necessário o registro do contrato de compra e venda do imóvel que serve de título à propriedade fiduciária no competente cartório, conforme preceitua o art. 23, in verbis:

“Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

§ 1º Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

§ 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes.” (Destacado)

No caso em exame, verifica-se que a parte apelante não observou a formalidade legal, dado que não procedeu ao registro do contrato no cartório de registro de imóveis local, afastando, por consequência, a aplicação do regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997.

Esse é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

Sob essa realidade legal, a garantia convencionada entre os litigantes afigura-se desprovida de eficácia, devendo o contrato ser tratado como simples promessa de compra e venda e, por consequência, a sua resolução deverá se sujeitar ao estatuto protetivo, por qualificar a relação jurídica havida entre as partes como relação de consumo.

Tal posicionamento foi recentemente ratificado pelo Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA EM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CDC. APLICAÇÃO . CONSTITUIÇÃO EM MORA. REGISTRO. ACOLHIMENTO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA. 1 . O entendimento do tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta Corte no sentido de que quando o devedor não for constituído em mora e quando não houver registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária deve ser afastado o regime especial da Lei nº 9.514/1997, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. 2. Rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, a partir da tese de que a devedora foi constituída em mora e de que a garantia está devidamente registrada na matrícula do imóvel, demandaria a análise de fatos, de provas e de cláusulas contratuais, o que é inviável no recurso especial pela incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ . 3. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt no AREsp: 2647833 SP 2024/0166380-1, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9 .514/1997. REGISTRO DO CONTRATO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1 . A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2. Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9 .514/1997.3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023)

Diante disso, escorreita a sentença vergastada ao afastar a aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, prevalecendo no caso dos autos a legislação consumerista.

Nessa senda, considerando que a iniciativa para rescisão contratual se deu por parte dos compradores, que deixaram de honrar com suas obrigações contratuais, razão pela qual revela-se correto que lhe seja restituída apenas parte das prestações pagas.

No mesmo sentido a Súmula 543 do STJ prevê: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Ainda no que concerne ao percentual de retenção, a título de multa penal compensatória, o Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que, em casos como o presente, devem ser fixados entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador. Cita-se:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS RÉS. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. Precedentes . 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 3. Agravo interno desprovido . (STJ - AgInt no REsp: 1809838 SP 2019/0108297-9, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/08/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2019)”

Assim, em observância à razoabilidade e o equilíbrio entre às partes, considerando que a rescisão se deu por opção do comprador em curto prazo de tempo e que houve demora no fornecimento dos cálculos por parte da vendedora, revela-se adequado majorar o percentual de retenção das quantias pagas para 15% (quinze por cento), sendo suficiente para abatimento de eventuais prejuízos decorrentes do contrato.

Ante o exposto, voto no sentido de:

a) NÃO CONHECER o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA, por intempestividade, com fulcro no art. 932, inciso III, do CPC;

b) CONHECER E PROVER o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação a esta, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC;

c) CONHECER E PROVER PARCIALMENTE o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, apenas, para determinar a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores, mantidos os demais termos da sentença.

Em razão do resultado deste julgamento, majoro os honorários de sucumbência em desfavor do Condomínio Horizontal de Lotes Cardoso e Lessa para 12% (doze por cento), nos termos do Tema 1059/STJ.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

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