PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA CONSTITUÍDA POSTERIORMENTE À CELEBRAÇÃO E À QUITAÇÃO DOS CONTRATOS. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. DISTINÇÃO DOS PRECEDENTES RECENTES DO STJ. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 308 DO STJ. PROTEÇÃO DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA PROPRIEDADE. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelação Cível interposta por Illuminati Fundo de Investimento em Direitos Creditórios contra sentença (ID 479557889), integrada pela decisão dos embargos de declaração (ID 527216054), que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a insubsistência da alienação fiduciária incidente sobre os lotes objeto da demanda, autorizando o levantamento do gravame, julgando improcedente o pedido de outorga de escritura pública e reconhecendo a ilegitimidade passiva da corré GDC Partners Serviços Fiduciários DTVM Ltda.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO:

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência da incorporadora no polo passivo configura hipótese de litisconsórcio passivo necessário, impondo a nulidade da sentença; (ii) saber se a alienação fiduciária constituída posteriormente às promessas de compra e venda regularmente quitadas produz efeitos em relação ao adquirente de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR:

3. A preliminar de nulidade deve ser rejeitada, pois a controvérsia devolvida ao Tribunal limita-se à oponibilidade da alienação fiduciária ao adquirente, não sendo necessária decisão uniforme em relação à incorporadora, especialmente porque o pedido de outorga da escritura definitiva foi julgado improcedente e não foi objeto de recurso, inexistindo hipótese de litisconsórcio passivo necessário prevista no art. 114 do Código de Processo Civil.

4. A controvérsia de mérito distingue-se dos precedentes recentes do Superior Tribunal de Justiça que afastaram a incidência da Súmula 308 às hipóteses de alienação fiduciária, uma vez que tais julgados partiram da premissa de que a promessa de compra e venda foi celebrada após a constituição da propriedade fiduciária, caracterizando alienação realizada por quem já não detinha a plena disponibilidade jurídica do bem.

5. No caso concreto, entretanto, as promessas de compra e venda foram celebradas em 13/05/2014, ao passo que a alienação fiduciária somente foi constituída em 14/04/2015, circunstância que evidencia a inexistência de venda a non domino e afasta a identidade fática com os precedentes invocados pela apelante.

6. Inexistindo eficácia vinculante dos precedentes citados, por não se tratarem de julgamento de recurso repetitivo nem de enunciado sumular (art. 927 do CPC), permanece possível a aplicação analógica da Súmula 308 do STJ, cuja finalidade consiste na proteção do adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço ajustado.

7. A interpretação prestigia os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato e da propriedade (arts. 421 e 422 do Código Civil e art. 5º, XXIII, da Constituição Federal), impedindo que o adquirente responda por obrigação posteriormente assumida pela incorporadora perante a credora fiduciária.

8. O art. 29 da Lei nº 9.514/1997 pressupõe alienação realizada após a constituição da propriedade fiduciária, não disciplinando hipótese em que a promessa de compra e venda antecede a constituição da garantia.

9. A alegação de ciência ou anuência do adquirente não merece acolhimento, pois não seria juridicamente possível anuir, em 2014, à garantia fiduciária somente constituída em 2015, sendo igualmente irrelevante eventual ciência posterior do gravame para afastar a proteção conferida ao adquirente de boa-fé.

10. A manutenção da sentença não compromete a tutela do crédito da apelante, cuja satisfação deverá ocorrer perante a incorporadora, devedora das debêntures, inclusive por meio da execução nº 1084681-47.2018.8.26.0100, em trâmite perante a 6ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

11. Apelação não provida, mantendo-se integralmente a sentença, inclusive quanto à declaração de insubsistência da alienação fiduciária incidente sobre os lotes objeto da demanda, com majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Tese de julgamento: A alienação fiduciária constituída pela incorporadora após a celebração e a quitação da promessa de compra e venda é ineficaz perante o adquirente de boa-fé, admitindo-se a aplicação analógica da Súmula 308 do STJ quando inexistente identidade fática com os precedentes que afastam sua incidência, especialmente nas hipóteses em que a garantia é posterior à alienação da unidade imobiliária.

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, XXIII; Código Civil, arts. 421 e 422; Código de Processo Civil, arts. 85, §11, 114 e 927; Lei nº 9.514/1997, art. 29.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça; STJ, AgInt no AREsp 2.120.409/RS, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN 15/08/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8000867-88.2020.8.05.0146, em que figuram como Apelante ILUMINATI FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS e como Apelado MARCELO VIDERES CORDEIRO DE BRITO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto divergente.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Mariadas Graças Hamilton

Desembargadora Vistora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Após voto do Relator DANDO PROVIMENTO divergiu a Desa. Maria das Graças Guerra de Santana Hamilton no sentido de negar provimento. Desa. Maria do Rosário Calixto acompanhou a divergência. Ampliada a turma julgadora com a convocação do 4º e 5º Julgadores, nos termos do Art. 942 CPC/15, passando a compor Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel e Des. Marcelo Silva Britto que acompanharam a divergência. Resultado Definitivo: NEGADO PROVIMENTO POR MAIORIA. Vencido o Relator, fica designada a Desa. Maria das Graças Guerra de Santana Hamilton para lavrar o acórdão. Sustentou, virtualmente, o Bel. Germano da Costa.

Salvador, 21 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta pela ré Illuminati Fundo de Investimento em Direitos Creditórios contra sentença julgou procedente o pedido de declaração de ineficácia da alienação fiduciária constituída em favor da agravante perante o autor, enquanto terceiro adquirente de boa-fé do imóvel, porém de outro lado julgou improcedente o pedido de condenação na obrigação de outorgar escritura definitiva, por se tratar de obrigação que cabe a terceiro que não compõe a relação processual, reconhecendo, ainda, a ilegitimidade passiva da outra ré (Gdc Partners Serviços Fiduciários Distribuidora de Títulos E Valores Mobiliários Ltda.).

Em suas razões de apelação, a ré Illuminati sustenta que a incorporadora (CBU SPE Juazeiro S/A) deveria ter feito parte da relação processual, em hipótese de litisconsórcio passivo necessário que, no seu entender, como não foi observado conduziria à nulidade da sentença. Na sequência, alega que a apelante e o autor do processo jamais tiveram relação jurídica direta e que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não é aplicável ao caso concreto, por não se tratar de contrato firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), inclusive apontando que o autor tinha ciência do gravame e a ele anuiu. Pede, ao final, a declaração de nulidade da sentença ou sua reforma, para fins de julgar improcedente a ação.

Em resposta, o autor disse impugnou a alegação de nulidade e de obrigatoriedade de participação da incorporadora no processo ao fundamento de que aquela jamais teria se recusado a outorgar sua escritura, sustentando que a resistência seria exclusivamente da apelante. No mérito, requereu a manutenção da sentença, ao fundamento de ter sido proferida conforme a jurisprudência dos tribunais superiores.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Salvador, 28 de fevereiro de 2026.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

Processo: Apelação Cível n. 8000867-88.2020.8.05.0146

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

Apelante: ILLUMINATI FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS E OUTROS

Apelado: MARCELO VIDERES CORDEIRO DE BRITO

Voto Divergente

Eminentes Pares,

Peço vênia ao Eminente Relator para dele divergir parcialmente, acompanhando-o quanto ao afastamento da preliminar de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, entretanto, divirjo para negar provimento ao recurso de Apelação, mantendo integralmente a sentença, integrada pela decisão dos Embargos de Declaração, pelos fundamentos a seguir expostos.

Colhe-se dos autos que o apelado, Marcelo Videres Cordeiro de Brito, celebrou com a incorporadora CBU SPE Juazeiro S/A., em 13 de maio de 2014, quatro promessas de compra e venda relativas aos lotes 15 e 16 da quadra 11 e 24 e 25 da quadra 09 do Condomínio Reserva do São Francisco (IDs 97663052, 97663053, 97663054 e 97663055).

Somente em 14 de abril de 2015, portanto em momento posterior, a incorporadora, no âmbito de sua 2ª emissão de debêntures (ID 97664452), constituiu em favor do credor fiduciário a alienação fiduciária do terreno registrado sob a matrícula nº 15.546 do 2º Ofício de Imóveis de Juazeiro/BA (IDs 97664453, 97664454 e 97664457).

Diante da recusa dos réus em liberar o gravame sobre os lotes já adquiridos, o apelado ajuizou a demanda de origem.

O Juízo de Primeiro Grau, por meio da sentença de ID 479557889, posteriormente integrada pela decisão proferida nos embargos de declaração (ID 527216054), acolheu parcialmente os pedidos formulados na inicial.

Aplicando a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, declarou a insubsistência do gravame de alienação fiduciária incidente sobre os lotes objeto da demanda, autorizando o respectivo levantamento.

De outro lado, julgou improcedente o pedido de lavratura da escritura pública, ao fundamento de que tal obrigação não competia às demandadas, e acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da corré GDC Partners Serviços Fiduciários DTVM Ltda.

Em suas razões (ID 97664540), a apelante Illuminati Fundo de Investimento em Direitos Creditórios sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio passivo necessário com a incorporadora CBU, e, no mérito, a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ, ao argumento de que o imóvel não se submete ao Sistema Financeiro de Habitação e de que o apelado tinha ciência do gravame e a ele anuiu.

Em contrarrazões (ID 97664548), o apelado pugnou pela manutenção do julgado, destacando que sua aquisição e a quitação dos lotes precederam a constituição da garantia e que o inadimplemento da incorporadora perante a apelante não alcança o adquirente de boa-fé.

Fixadas essas premissas, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se em saber (i) se a ausência da incorporadora no polo passivo acarreta a nulidade da sentença e (ii) se subsiste, perante o apelado, o gravame de alienação fiduciária constituído em favor da apelante.

Da preliminar de nulidade

Acompanho o Eminente Relator na rejeição da preliminar de litisconsórcio passivo necessário.

O recurso limita-se à declaração de ineficácia da alienação fiduciária perante o adquirente, controvérsia que envolve apenas o apelado e a credora fiduciária.

Como o pedido de outorga de escritura definitiva foi julgado improcedente e não foi objeto de recurso, inexiste hipótese de decisão uniforme em relação à incorporadora (art. 114 do CPC), razão pela qual sua ausência não compromete o julgamento.

Do mérito

No mérito, contudo, ouso divergir do eminente Relator.

O enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a garantia firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, consagra orientação voltada à proteção do terceiro adquirente de boa-fé que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, impedindo que responda, com o imóvel adquirido, por dívida assumida pela incorporadora perante o financiador do empreendimento.

Embora o verbete faça referência expressa à hipoteca, sua ratio revela princípio de proteção ao adquirente que transcende a natureza específica da garantia, sendo precisamente esse o fundamento adotado pela sentença.

Os precedentes trazidos pelo Relator (AREsp 2.791.482/RS, Rel. Min. Raul Araújo, publicado em 19/12/2025; REsp 2.130.014/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, publicado em 27/5/2025) assentam a inaplicabilidade da Súmula 308 à alienação fiduciária a partir de uma premissa fática determinada: a de que o incorporador, ao alienar fiduciariamente o bem, deixa de ser proprietário e, portanto, promove venda a non domino quando aliena o imóvel em momento posterior à constituição da propriedade fiduciária.

Essa premissa, todavia, não se verifica no caso concreto.

Com efeito, as promessas de compra e venda celebradas pelo apelado datam de 13 de maio de 2014, ao passo que a alienação fiduciária somente foi constituída em 14 de abril de 2015.

Quando o apelado adquiriu os lotes, a incorporadora ainda detinha a propriedade e a plena disponibilidade jurídica sobre as unidades negociadas.

Não houve, portanto, venda a non domino. Ao revés, a incorporadora constituiu a alienação fiduciária sobre terreno cujas unidades já haviam sido prometidas e comercializadas a adquirente de boa-fé, que cumprira suas obrigações contratuais.

Registro, ainda, que os julgados referidos não ostentam eficácia vinculante (art. 927 do CPC), porquanto não constituem tese firmada em recurso repetitivo nem enunciado sumular, remanescendo a este órgão colegiado a liberdade de interpretação da matéria à luz das particularidades da causa.

Inclusive, vale destacar que o próprio STJ já decidiu por aplicar a Súmula 308 do STJ por analogia aos casos de promessa de compra e venda por alienação fiduciária, senão vejamos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 308/STJ POR ANALOGIA. 1. Nos termos do entendimento da Terceira Turma do STJ, "a Súmula nº 308 do STJ também incide em se tratando de alienação fiduciária, não sendo a diferença entre tal modalidade de garantia e a hipoteca suficiente para afastar o âmbito de aplicação do enunciado sumular, visto que a intenção da Corte ao editá-la foi a de proteger o adquirente de boa-fé, que cumpriu sua obrigação firmada no contrato de compra e venda, quitando o preço" (AgInt no AREsp n . 1.581.978/PE, Relator MINISTRO MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2020, DJe 18/12/2020). 2 . O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 00000000000002120409 RS 2022/0130340-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 12/08/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 15/08/2025).”

A solução adotada na origem, ademais, prestigia os postulados da boa-fé objetiva e da função social do contrato e da propriedade (arts. 421 e 422 do Código Civil e art. 5º, XXIII, da Constituição Federal).

A credora fiduciária recebeu em garantia terreno destinado a empreendimento imobiliário em comercialização, do que decorre não lhe ser lícito opor o gravame ao adquirente que, anteriormente, contratou e quitou sua unidade.

O art. 29 da Lei nº 9.514/1997, invocado no voto condutor, exige anuência do credor fiduciário para a transmissão de direitos pelo devedor fiduciante, hipótese que pressupõe alienação posterior à garantia, e não a aquisição que a precede, como no caso dos autos.

Também não socorre a apelante a alegação de que o apelado teria ciência do gravame e a ele anuído.

A anuência não poderia constar de promessas firmadas em 2014, relativamente a garantia constituída apenas em 2015, outrossim, a mera ciência posterior da existência do ônus não converte o adquirente de boa-fé em parte apta a suportá-lo, tampouco legitima a oponibilidade do gravame contra quem já cumprira integralmente sua prestação.

Por fim, a preservação do crédito da apelante não resta comprometida.

O inadimplemento das debêntures pela incorporadora é objeto da execução nº 1084681-47.2018.8.26.0100, em trâmite na 6ª Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP, de sorte que a satisfação do crédito há de recair sobre o patrimônio da devedora, e não sobre o imóvel já quitado pelo terceiro de boa-fé.

A resistência da apelante em liberar o gravame, conquanto amparada em sua relação com a incorporadora, não pode prevalecer sobre o direito do adquirente que honrou o preço ajustado.

Correta, pois, a sentença ao declarar a insubsistência do gravame de alienação fiduciária sobre os lotes 15 e 16 da quadra 11 e 24 e 25 da quadra 09 do Condomínio Reserva do São Francisco, matrícula nº 15.546, autorizando o respectivo levantamento.

Dispositivo

Por tais razões, com as devidas vênias ao brioso voto do Eminente Relator, divirjo parcialmente e VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Em razão do desprovimento, procede-se à majoração, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, dos honorários advocatícios devidos pela apelante Illuminati Fundo de Investimento em Direitos Creditórios ao patrono do apelado, arbitrados na origem em R$ 6.666,67, elevando-os a R$ 8.000,00 (oito mil reais), observado o limite do referido dispositivo.

É como voto.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Divergente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

CONHEÇO do recurso porque é da espécie correta para impugnar a decisão recorrida (art. 1.009), porque a parte recorrente é legitimada para tanto e detentora de interesse recursal (art. 996), porque não há causa impeditiva ou extintiva de seu direito de recorrer (art. 999 ou 1.000), porque sua forma é adequada (art. 1.010), porque está preparado (art. 1.007) e porque é tempestivo (art. 1.003, § 5º).

Afasto a tese de litisconsórcio necessário, que evoluiu para a arguição de nulidade da sentença. Isto porque a incorporadora só precisaria ser ré se houvesse pedido de outorga de escritura definitiva, obrigação que de fato a ela caberia. Entretanto, o autor não veio a juízo pedir providência do gênero. Pediu, tão-somente, a liberação do gravame, de modo que, para responder a este pedido exclusivamente, apenas precisa estar no polo passivo o credor em favor de quem está constituída a garantia.

No passado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) evoluiu, em meio a diversas demandas envolvendo imóveis hipotecados por incorporadores e comercializados no âmbito Sistema Financeiro de Habitação (SFH), para a edição da Súmula 308, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Ocorre que nos julgados mais recentes o STJ vem reiteradamente afastando a aplicabilidade da Súmula 308 a casos de alienação fiduciária em garantia.

Isto porque o incorporador, ao alienar fiduciariamente o bem em garantia ao agente financiador do empreendimento, deixa de ser proprietário da coisa e, portanto, deixa de poder promover a venda ou vender a coisa. Uma vez constituída a propriedade fiduciária, o incorporador deixa de ser o senhor da coisa e, portanto, a venda a non domino que intente promover não produz efeitos quaisquer em relação ao proprietário.

Assim, ao contrário do que ocorre na hipoteca, em que o devedor não deixa, mesmo com a instituição da garantia, de ser o proprietário da coisa e de poder, então, aliená-la, na alienação fiduciária o incorporador deixa de ser titular e, consequentemente, não pode alienar a coisa antes da resolução da propriedade fiduciária. Se o faz, a alienação feita ao particular é que é ineficaz em relação ao credor fiduciário, ao contrário do que ocorria com a aplicação da Súmula 308 às hipotecas, em que a hipoteca era considerada ineficaz em relação ao adquirente.

Nos últimos tempos, então, o STJ vem atualizando sua jurisprudência de modo a reiteradamente afastar a aplicação da Súmula 308 aos casos de alienação fiduciária, destacando que o alienante, nestes casos, negociou um imóvel que não era dele, mas sim do credor fiduciário.

O STJ, inclusive, destaca que o enunciado da Súmula em questão, por constituir uma exceção à regra, que é a de que o direito real acompanha a coisa em poder de quem quer que se encontre (direito de sequela), somente poderia ser interpretado restritivamente, ao contrário do que propõe o autor, pretendendo dar interpretação extensiva à citada súmula para alcançar hipóteses distintas daquelas que ensejaram sua edição.

Assim, de acordo com os mais recentes julgados do STJ, a aplicação da Súmula 308 requer, cumulativamente, três condições, que são (i) a garantia necessariamente sob a forma hipotecária, (ii) o contrato firmado no âmbito Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e (iii) a finalidade residencial do imóvel. O caso dos autos, todavia, não preenche os dois primeiros requisitos, sendo, portanto, inelegível à aplicação do citado verbete.

Segue, abaixo, ementa de recente julgado do STJ nesse sentido:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.

1. A Súmula 308 do STJ não pode ser aplicada por analogia aos casos de alienação fiduciária, pois sua ratio decidendi está vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação, que possui normas mais protetivas para partes vulneráveis, não sendo aplicável ao Sistema Financeiro Imobiliário.
2. Não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante, pois o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade.
3. A alienação fiduciária regularmente registrada produz efeitos erga omnes, e a promessa de compra e venda firmada pelo devedor fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário é ineficaz perante este, conforme o art. 29 da Lei 9.514/1997.

4. A decisão recorrida violou o regime jurídico da propriedade resolúvel e da publicidade registral, desconsiderando a natureza da alienação fiduciária e os requisitos formais para negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis.

5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe provimento para julgar improcedente a ação declaratória de cancelamento da averbação de alienação fiduciária, com inversão dos ônus da sucumbência.

(AResp 2791482/RS, Rel. Min. Raul Araújo, publicado em 19/12/2025)

Na mesma linha, transcrevo outro igualmente recente julgado do STJ no mesmo sentido:

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.
1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária.

2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.
3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário.

3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.
4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação.
4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária.

(REsp 2130141/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, publicado em 27/5/2025).

Portanto, tendo em vista a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ aos casos de alienação fiduciária em garantia e tendo em vista que a tentativa de alienação do imóvel ao autor não observou o requisito do artigo 29 da Lei federal n. 9.514, de 20/11/1997, tem-se que a prometida venda é ineficaz perante a verdadeira proprietária do imóvel, ora acionada, que é a credora fiduciária.

Diante do exposto, voto para DAR PROVIMENTO à apelação da ré para julgar improcedente a ação, condenando o autor nas despesas do processo e em honorários que fixo em dez por cento (10%) do valor atualizado da causa, após a retificação promovida pelo juiz da causa em 26/10/2025.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator