PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0005899-37.2006.8.05.0039 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: CRISTIANE MABY ALFAIA OLIVEIRA MONTE |
| Advogado(s): TAISA SANTOS CARVALHO |
| APELADO: CLEITON SILVA BUENO e outros |
| Advogado(s): LUIZ ANTONIO CORDEIRO GONCALVES, LEONARDO PINHEIRO SAMPAIO |
Trata-se de julgamento conjunto de RECURSOS DE APELAÇÃO conexos interpostos por CRISTIANE MABY ALFAIA OLIVEIRA MONTE em face de sentença (ID. 71648601) proferida no Juízo da 1ª Vara de Relação de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Registros Públicos da Comarca de Camaçari/BA, que julgou simultaneamente: (i) improcedente a ação de reintegração de posse cumulada com perdas e danos proposta por VALTER PEDRO DOS SANTOS MONTE e CRISTIANE MABY ALFAIA OLIVEIRA MONTE em face de GILSON DA SILVA CARDOSO (processo nº 0003858-34.2005.8.05.0039); (ii) improcedentes os embargos de terceiro opostos por REGINALDO DO CARMO DOS SANTOS e ANDRÉA SILVA CARDOSO DOS SANTOS em face de VALTER PEDRO DOS SANTOS MONTE e CRISTIANE MABY ALFAIA OLIVEIRA MONTE (processo nº 0005862-44.2005.8.05.0039); e (iii) procedente a ação de reintegração de posse proposta por BANCO ECONÔMICO S/A EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL com posterior inclusão de CLEITON SILVA BUENO, determinando a imissão deste último na posse do imóvel situado na Rua das Acácias, nº 21, Condomínio Recanto de Abrantes, Vila de Abrantes, Camaçari-BA (processo nº 0005899-37.2006.8.05.0039). Colhe-se dispositivo do julgado:
“Ante o exposto, no que concerne aos EMBARGOS DE TERCEIRO opostos por REGINALDO DO CARMO DOS SANTOS E ANDRÉA SILVA CARDOSO DOS SANTOS em face de VALTER PEDRO SANTOS MONTE E CRISTIANE MABY ALFAYA OLIVEIRA MONTE, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos dos embargantes e extingo o feito com resolução do mérito com lastro no art. 487, inciso, I do CPC.
Em face da sucumbência, condeno a parte embargante no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, ficando suspensa a sua exigibilidade em face do benefício da gratuidade judiciária.
No que concerne à AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PERDAS E DANOS proposta por VALTER PEDRO DOS SANTOS MONTE e CRISTIANE MABY ALFAYA OLIVEIRA MONTE em face de GILSON DA SILVA CARDOSO, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais e extingo o feito com resolução do mérito com lastro no art. 487, inciso, I do CPC.
Em face da sucumbência, condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, ficando suspensa a sua exigibilidade em face do benefício da gratuidade judiciária.
No que concerne à AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE proposta por BANCO ECONOMICO S/A em Liquidação Extrajudicial, com posterior inclusão de CLEITON SILVA BUENO, em face de GILSON DA SILVA CARDOSO e/ou quem se encontrar ocupando o imóvel, JULGO PROCEDENTE o pedido para determinar a imissão do assistente litisconsorcial Cleiton Silva Bueno na posse do imóvel localizado na Estrada do Coco, km 11,5, Condomínio Recanto de Abrantes, Rua das Acácias, nº21, Vila de Abrantes, Camaçari-BA, registrado na matrícula de nº9790, do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari/Bahia, imitindo, definitivamente, o assistente litisconsorcial, na posse do referido bem imóvel.
Em face da sucumbência, condeno a parte ré no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico, ficando suspensa a exigibilidade dos pagamentos em razão da gratuidade judiciária.
Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado para imissão do assistente litisconsorcial Cleiton Silva Bueno na posse do imóvel.
P. R. I. Arquivando, oportunamente, com baixa nos registros.”
Na origem, a controvérsia gravitou em torno da posse e propriedade do imóvel situado no Condomínio Busca Vida. Nas ações possessórias (nº 0005862-44.2005.8.05.0039 e 0003858-34.2005.8.05.0039), Cristiane Maby e seu esposo Valter Pedro (falecido no curso do feito e substituído por seu espólio, representado pela ora recorrente, esposa do de cujus) alegaram exercer posse mansa e pacífica, sofrendo turbação/esbulho por parte de Gilson Silva Cardoso e outros. Por sua vez, na Ação Reivindicatória (nº 0005899-37.2006.8.05.0039), o Banco Besa S.A. postulou a retomada do bem, afirmando ser o legítimo proprietário após adjudicação em execução hipotecária, figurando Cleiton Silva Bueno como arrematante em leilão posterior.
Consoante relatado, a recorrente, CRISTIANE MABY ALFAYA OLIVEIRA MONTE, alega que foi celebrado negócio jurídico em 1988 com Eurides Jarske para aquisição de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, mediante entrada parcial e assunção do saldo do financiamento. Sustenta ter exercido posse sobre o bem por período considerável, ausentando-se posteriormente para cuidados familiares. Descoberta a ocupação irregular, ajuizou demanda possessória.
A sentença recorrida concluiu pela ausência de direitos da recorrente sobre o imóvel, reconhecendo a titularidade do atual proprietário que o adquiriu em leilão extrajudicial promovido pela instituição financeira credora.
A insurgência recursal concentra-se na reforma do julgado para reconhecimento da condição de terceira adquirente de boa-fé, com direito à posse e propriedade do bem ou, subsidiariamente, indenização pelos valores investidos.
As questões controvertidas envolvem: (a) a eficácia da alegada aquisição perante terceiros; (b) os efeitos da execução hipotecária sobre direitos de terceiros; (c) a aplicabilidade da teoria da proteção do terceiro de boa-fé; e (d) o cabimento de indenização por perdas e danos.
Passo ao enfrentamento das teses recursais.
I. DA AUSÊNCIA DE EFICÁCIA REAL DA ALEGADA AQUISIÇÃO
O cerne da controvérsia reside na natureza jurídica do negócio celebrado entre a parte recorrente e Eurides Jarske em 1988.
Da análise dos elementos probatórios, extrai-se que Eurides Jarske detinha mera posição contratual derivada de financiamento habitacional, não ostentando propriedade plena do imóvel. O bem encontrava-se gravado por hipoteca em favor da instituição financeira, conforme registro imobiliário.
A transferência de direitos sobre bem hipotecado demanda anuência expressa do credor hipotecário para produzir eficácia erga omnes. A ausência de tal consentimento limita os efeitos do negócio à esfera inter partes, não conferindo direitos reais oponíveis contra terceiros.
No caso específico, inexiste documentação demonstrando que a instituição financeira tenha anuído com a cessão dos direitos do mutuário à parte apelante. Ao contrário, a própria recorrente admite não ter comunicado o banco sobre a transação, nem ter providenciado a transferência formal do financiamento.
Assim, a alegada transação não tem aptidão para gerar direitos reais sobre o imóvel, limitando-se a eventuais pretensões obrigacionais contra o cedente.
II. DA FORÇA EXTINTIVA DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA
A execução hipotecária processada contra Eurides Jarske observou o procedimento estabelecido na Lei nº 5.741/70, culminando com a adjudicação do bem à instituição credora em outubro de 2001.
O instituto da adjudicação possui natureza constitutiva, operando a transferência compulsória da propriedade ao adjudicatário e extinguindo direitos de terceiros sobre o bem, ressalvados aqueles de natureza real anteriormente registrados.
A força extintiva da adjudicação fundamenta-se no princípio da responsabilidade patrimonial (art. 789 do CPC) e na necessidade de preservar a efetividade da garantia hipotecária. Admitir a subsistência de direitos não registrados comprometeria a funcionalidade do sistema de garantias reais.
Consoante art. 1.474. do CC/2002: “A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel”.
No presente caso, a recorrente não logrou demonstrar qualquer registro de direitos anteriormente à constituição da hipoteca. A documentação apresentada pela parte recorrente, inclusive o recibo assinado pelo Sr. Eurides Jarske e o recibo de pagamento de parcelas junto ao Banco Econômico em nome do antigo mutuário, não possuem força probante suficiente para afastar os efeitos da execução regularmente processada.
Como bem ressaltado pelo juízo a quo: “vê-se que em razão da ausência de pagamento das parcelas do financiamento o antigo mutuário Eurides Jarske sofreu execução hipotecária judicial no ano de 1995, quando então o Banco Econômico S/A, na qualidade de credor hipotecário, adjudicou o bem em outubro de 2001, que foi posteriormente adquirido pelo autor Cleiton Silva Bueno. Somado a isso, vê-se da certidão de inspeção realizada nos autos da Ação de Reintegração de Posse proposta pelo Banco Econômico S/A em Liquidação Extrajudicial em apenso, realizada em outubro/2015 (ID34007449) que na ocasião o Sr. Oficial de Justiça verificou que o imóvel estava sendo ocupado por Reginaldo do Carmo dos Santos e Andréa Silva Cardoso dos Santos, bem assim, por seu filho e por seus genitores. Ainda, foi verificado pelo Sr. Oficial de Justiça junto à Administração do condomínio que o proprietário do imóvel é Cleiton Silva Bueno, que passou a pagar o boleto do Condomínio em 10.08.2013, que os ocupantes nunca pagaram condomínio. Assim, em face da posse precária, impõe-se a improcedência da Ação de Reintegração de Posse.”
Ademais, a alegada impossibilidade de acesso aos autos da execução hipotecária movida pelo banco contra Eurides Jarske sequer comporta exame nos recursos de apelação em questão, cujas demandas originárias (Ação Reivindicatória e as Possessórias conexas) discutem a relação jurídica atual sobre o imóvel (domínio vs. posse), não sendo a via adequada para desconstituir um processo executivo pretérito que já se findou com a adjudicação e registro do bem.
III. DA INADEQUAÇÃO DA TEORIA DO TERCEIRO DE BOA-FÉ
A recorrente invoca a proteção conferida ao terceiro adquirente de boa-fé para fundamentar sua pretensão. Contudo, tal teoria mostra-se inaplicável às circunstâncias dos autos.
A proteção do terceiro de boa-fé pressupõe a existência de aparência de direito no alienante, de modo a justificar a confiança do adquirente. No Sistema Financeiro de Habitação, contudo, a condição de mutuário é amplamente conhecida e divulgada, não gerando legítima expectativa quanto à propriedade plena do bem.
A própria recorrente demonstrava conhecimento da situação jurídica do imóvel que alega haver adquirido do mutuário, ao afirmar que assumiu o compromisso de liquidação do financiamento bancário, reconhecendo que não foi completada integralmente a transação avençada. Tais circunstâncias evidenciam que assumiu conscientemente os riscos inerentes a negócio jurídico incompleto e não formalizado perante o credor hipotecário.
Assim, no caso, não há falar-se em adquirente de boa-fé, configurando antes situação de risco conscientemente assumido.
Por outro lado, o atual proprietário enquadra-se perfeitamente na proteção conferida ao terceiro de boa-fé, tendo adquirido o imóvel em leilão público promovido pela própria instituição credora, com observância de todas as formalidades legais e registrais.
Frise-se que a ação reivindicatória exige a prova da propriedade, a individualização do bem e a posse injusta da parte ré, requisitos preenchidos pelo arrematante conforme certidão de matrícula imobiliária.
IV. DA AUTONOMIA DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL
A posterior alienação do imóvel em leilão extrajudicial, no contexto da liquidação da instituição financeira, representa ato autônomo e independente, dotado de eficácia própria.
O leilão extrajudicial observou rigorosamente as normas aplicáveis, com publicação em órgão oficial e ampla divulgação. O arrematante adquiriu propriedade livre e desembaraçada, protegida pelo princípio da confiança no registro público.
Destaca-se a bem elaborada fundamentação contida na sentença recorrida:
“No que concerne ao pedido de posse definitiva do imóvel, verifica-se da certidão do imóvel objeto da lide acostada ao ID34007517 e demais documentos encartados aos autos da referida Ação de Reintegração que o assistente litisconsorcial Cleiton Silva Bueno é o atual proprietário do imóvel, tendo-o adquirido do Banco Econômico S/A em julho de 2013.
Dispõe o art.30 da Lei nº 9.514/97:
"Art. 30 É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome."
Consoante certidão atualizada do imóvel de matrícula nº9790, do Cartório do 1º Ofício desta Comarca de Camaçari/BA, objeto da lide, a aquisição dos direitos inerentes à propriedade por parte do assistente litisconsorcial se encontra registrada na matrícula do imóvel, "R-08". A injusta posse do imóvel pela parte ré se constata por meio da comprovada ciência de que o bem pertencia ao Banco Econômico S/A, e que hoje a propriedade pertence a Cleiton Silva Bueno, razão pela qual a reintegração do assistente litisconsorcial na posse do imóvel é medida que se impõe.
Vejamos os julgados acerca do tema:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE - IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO - REQUISITOS - PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. - A ação de imissão de posse é a ação real de quem possui título legítimo para imitir-se na posse de bem, ou seja, do proprietário que ainda não obteve a posse da coisa. Restando preenchidos os requisitos previstos no Decreto-Lei n. 70, de 1966, deve ser julgada procedente a ação de imissão de posse. (TJ-MG - AC: 10000160286555002 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 26/08/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/08/2021)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DOCUMENTAÇÃO QUE ATESTA A PROPRIEDADE DO BEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. Preliminares rejeitadas. A ação de imissão na posse funda-se nos direitos de propriedade e de sequela que lhe são inerentes, tendo por finalidade a investidura na própria posse, firmada no domínio sobre o imóvel. A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, § 2º do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97, bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória não podem ser opostas em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-RJ - APL: 00309981820218190031 202200173130, Relator: Des(a). LUIZ EDUARDO C CANABARRO, Data de Julgamento: 29/11/2022, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/12/2022)”
Frise-se que a legislação especial que regula a liquidação extrajudicial de instituições financeiras confere particular proteção aos adquirentes em hasta pública, visando preservar a estabilidade do sistema e facilitar a realização dos ativos.
V. DA INEXISTÊNCIA DE DIREITO INDENIZATÓRIO
O pleito subsidiário de indenização por perdas e danos não encontra amparo jurídico. Eventual pretensão indenizatória deveria ser direcionada exclusivamente contra aquele com quem estabeleceu relação jurídica, isto é, Eurides Jarske ou seus sucessores, não contra terceiros estranhos à avença.
Ademais, a conduta dos demais envolvidos - instituição financeira e arrematante - pautou-se pelo exercício regular de direitos, inexistindo ato ilícito capaz de gerar responsabilidade civil.
CONCLUSÃO
As teses recursais não se sustentam diante do ordenamento jurídico aplicável e dos elementos probatórios constantes dos autos.
A posse exercida por quem ocupa imóvel objeto de garantia hipotecária, sem título oponível ao credor ou ao arrematante, é precária. A alegada aquisição pela recorrente carece de eficácia real, não sendo oponível contra terceiros. A execução hipotecária e o posterior leilão extrajudicial observaram regularmente os procedimentos legais, conferindo propriedade plena ao atual titular.
Com efeito, a regularidade do registro imobiliário confere presunção de legitimidade ao direito do proprietário, não sendo os argumentos dos recorrentes suficientes para elidi-la. A proteção do terceiro de boa-fé deve ser aplicada em favor daquele que adquiriu o bem através de procedimento público e formal.
Do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS DE APELAÇÃO conexos protocolados sob os números 0005862-44.2005.8.05.0039, 0003858-34.2005.8.05.0039 e 0005899-37.2006.8.05.0039), e, com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majorar o percentual dos honorários advocatícios fixados para 15%, suspensa a exigibilidade em razão do benefício da gratuidade deferido na origem.
Sala das Sessões, data registrada no sistema.
Des. Renato Ribeiro Marques da Costa
Relator
RM05