PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR. ADIMPLEMENTO RECONHECIDO. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. INEXISTÊNCIA DE IMÓVEL REGISTRÁVEL. CONDIÇÃO ESPECÍFICA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. ART. 485, VI, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos de ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de espólio, que julgou improcedente o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.

2. A parte autora alegou ter adquirido imóvel urbano mediante contrato particular de cessão e transferência de direitos e obrigações firmado em 08/09/2015, sustentando o pagamento integral do preço e a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva em razão do falecimento do promitente vendedor.

3. Terceira interessada manifestou-se confirmando a validade do negócio jurídico e a quitação integral. O espólio réu contestou, afirmando que o falecido não detinha propriedade individual do imóvel descrito, inexistindo matrícula específica correspondente ao bem indicado no contrato.

4. A sentença reconheceu a validade do contrato e o adimplemento, consignando a incidência da Súmula 239 do STJ, mas julgou improcedente o pedido em razão da contradição quanto à identificação do imóvel e da ausência de individualização registral.

5. Embargos de declaração foram parcialmente acolhidos apenas para suspender a exigibilidade das verbas sucumbenciais, em razão da gratuidade da justiça.

6. No recurso, os apelantes sustentam o direito à adjudicação com base na boa-fé objetiva e no adimplemento contratual, afirmam que a ausência de matrícula não impede o deferimento do pedido e, subsidiariamente, requerem a extinção do feito sem resolução do mérito. O apelado pugna pelo desprovimento.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

7. Há duas questões em discussão: a) saber se é possível a adjudicação compulsória de imóvel desprovido de matrícula individualizada e sem correspondência no registro imobiliário; b) saber se, reconhecida a inexistência de imóvel registrável, a solução adequada é a improcedência do pedido ou a extinção do processo sem resolução do mérito.

III. RAZÕES DE DECIDIR

8. A adjudicação compulsória encontra fundamento nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e no art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, que asseguram ao promitente comprador, adimplente, o direito de exigir a outorga da escritura definitiva, podendo requerer adjudicação judicial em caso de recusa.

9. A Súmula 239 do STJ dispõe que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”, afastando a exigência de prévio registro do contrato preliminar.

10. Tal orientação, contudo, não dispensa a existência de imóvel juridicamente registrável. A sentença que supre a vontade do alienante constitui título hábil ao registro, devendo observar os princípios da especialidade objetiva e da continuidade registral.

11. No caso, restou comprovado que o imóvel descrito no contrato não possui matrícula individualizada, inexistindo correspondência entre a descrição contratual e os registros imobiliários existentes, os quais se referem a outros imóveis, com áreas e confrontações distintas.

12. A existência de imóvel registrável configura condição específica da ação de adjudicação compulsória. A ausência de matrícula individualizada impede o ingresso do título no fólio real, tornando inviável o provimento jurisdicional pretendido.

13. Embora correta a conclusão quanto à inviabilidade da adjudicação, a solução processual adotada na origem merece reparo. A inexistência de imóvel registrável evidencia falta de interesse processual na modalidade adequação, caracterizando hipótese de extinção sem resolução do mérito.

14. Nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, o processo deve ser extinto quando ausente interesse processual. A improcedência, com resolução do mérito, implicaria formação de coisa julgada material sobre o direito substancial, o que não se mostra adequado diante da possibilidade de futura regularização registral.

15. Impõe-se, portanto, a reforma parcial da sentença apenas para alterar o fundamento da extinção, preservando-se as verbas sucumbenciais fixadas na origem, observado o art. 98, § 3º, do CPC quanto à suspensão de exigibilidade, bem como advertência do art. 1.026, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença, a fim de extinguir o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, mantidas as verbas sucumbenciais, com suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

Tese de julgamento: “A inexistência de matrícula individualizada e de imóvel juridicamente registrável constitui ausência de condição específica da ação de adjudicação compulsória, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito, por falta de interesse processual, e não a improcedência do pedido”.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, arts. 1.417 e 1.418.

Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16.

Código de Processo Civil, arts. 98, § 3º; 485, VI; 487, I; 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.851.104/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 18/05/2020.

STJ, REsp 1.297.784/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 24/09/2014.

STJ, Súmula 239.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 0577188-67.2018.8.05.0001 em que figuram, como apelante DAVID TAVARES CONCEIÇÃO e CRISTIANE VILARINO DA SILVA e apelado VALDENESIO DOS SANTOS MACHADO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Dado parcial provimento por unanimidade. Sustentaram os Béis Larissa Santana e Pedro Paulo Sousa.

Salvador, 16 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por DAVID TAVARES CONCEICAO e CRISTIANE VILARINO DA SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face do ESPÓLIO DE VALDENESIO DOS SANTOS MACHADO, julgou improcedente o pedido autoral.

Na petição inicial, os autores alegaram ter adquirido os direitos sobre o imóvel situado na Rua Jaqueira do Carneiro, nº 139, Fazenda Grande do Retiro, Salvador/BA, medindo 180m², mediante Contrato Particular de Cessão e Transferência de Direitos e Obrigações firmado em 08 de setembro de 2015.

Afirmaram que o negócio foi entabulado com o Sr. Valdenesio dos Santos Machado, representado no ato por sua procuradora e companheira, Sra. Suely Maria Andrade, pelo valor total de R$ 167.000,00.

Sustentaram o pagamento integral do preço. Contudo, em razão do falecimento do promitente vendedor, viram-se impossibilitados de obter a outorga da escritura definitiva, razão pela qual ingressaram com a presente demanda jurisdicional.

A terceira interessada, Sra. Suely Maria Andrade, manifestou-se nos autos confirmando a validade do negócio jurídico, o recebimento dos valores e a inexistência de oposição à transferência do domínio aos autores.

O Espólio réu apresentou contestação. Argumentou que o falecido jamais deteve a propriedade individual do imóvel descrito na inicial.

Relatou que o autor da herança era sócio da empresa Mecânica Globo Ltda., sendo esta a real proprietária de dois imóveis situados na mesma rua, registrados sob os números 43 e 45, com matrículas nº 54.419 e 54.418.

Defendeu a impossibilidade jurídica do pedido ante a falta de identificação correta e a ausência de matrícula individualizada do bem descrito no contrato.

Ao proferir a sentença recorrida de ID 89658618, o Magistrado reconheceu a validade do contrato e o adimplemento integral do preço.

Pontuou a incidência da Súmula 239 do STJ. Todavia, julgou o pedido improcedente com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. O fundamento central foi a contradição insolúvel sobre a identificação do imóvel e a falta de individualização registral, destacando a impossibilidade de vincular a descrição contratual aos registros oficiais existentes.

Opostos embargos de declaração pelos autores, estes foram parcialmente acolhidos pela decisão de ID 89658624 apenas para sanar omissão quanto à suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais, face ao deferimento prévio da gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais (ID 89658626), os apelantes defendem o direito à adjudicação forçada com base na boa-fé objetiva, no adimplemento contratual e na consolidação da posse.

Argumentam que a ausência de matrícula não é impeditiva para o deferimento do pedido e que a obrigação de individualizar o bem recai sobre o vendedor e seu espólio.

Afirmam que a alteração da numeração do imóvel foi ato unilateral da municipalidade.

Formulam pedido subsidiário para que, caso mantido o entendimento pela inviabilidade do registro, o feito seja extinto sem resolução do mérito, resguardando o direito de reapresentar a demanda.

O espólio apelado apresentou contrarrazões (ID 89658628).

Pugnou pelo desprovimento do recurso, reiterando que o bem não possui matrícula e que a falta de individualização é vício insanável na via eleita.

Ressaltou, ainda, a intempestividade da juntada dos recibos de quitação.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A pretensão principal dos autores consiste em obter provimento jurisdicional que supra a declaração de vontade do alienante falecido, conferindo-lhes o título translativo de propriedade do imóvel descrito no contrato de cessão.

O instituto da adjudicação compulsória encontra guarida no ordenamento jurídico pátrio, estando seus requisitos materiais delineados no Código Civil e na legislação especial. Transcrevo os dispositivos aplicáveis ao caso:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ainda, o artigo 16 do Decreto-Lei nº 58/1937 orienta que: "Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.”.

A análise detida dos autos revela que o magistrado sentenciante andou bem ao reconhecer o cumprimento das obrigações contratuais por parte dos apelantes. A quitação do preço encontra-se demonstrada e confirmada pelos próprios familiares do alienante originário.

Os apelantes invocam a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, cujo teor estabelece que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".

Entretanto, há uma distinção jurídica fundamental que escapa aos recorrentes. A Súmula 239 do STJ dispensa a formalidade do registro do contrato preliminar para o exercício da ação. Ela não dispensa, em hipótese alguma, a existência de registro autônomo (matrícula) do imóvel objeto do litígio.

A sentença exequenda na ação de adjudicação compulsória constitui título executivo que substituirá a escritura pública não outorgada. Para que esse título tenha ingresso no Cartório de Registro de Imóveis, é requisito essencial que o bem esteja perfeitamente individualizado e possua matrícula própria, em respeito aos princípios basilares da continuidade registral e da especialidade objetiva.

No caso concreto, o Contrato Particular de Cessão (ID 89658255) descreve um imóvel localizado na Rua Jaqueira do Carneiro, nº 139, bairro do Retiro, nesta Capital, com 180m². Ocorre que a documentação oficial acostada pela parte ré evidencia a inexistência dessa matrícula específica. Os registros existentes na mesma localidade e vinculados aos antigos negócios do alienante referem-se aos imóveis de numeração 43 e 45 (Matrículas nº 54.419 e 54.418), de titularidade da empresa Mecânica Globo Ltda., com áreas e confrontações absolutamente divergentes daquelas descritas no pacto firmado pelos autores (ID´s 89658523 e 89658524).

É inviável ao Poder Judiciário proferir comando de adjudicação sobre área inserida em um todo maior ou desprovida de individualização no fólio real. A correspondência exata entre o bem negociado e o registro oficial é pressuposto específico dessa ação.

Correta, portanto, a premissa adotada pelo juízo de piso ao negar a outorga forçada da escritura.

Apesar da correção da premissa material, a conclusão processual adotada pela sentença merece reparo.

O juízo a quo extinguiu o feito com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgando a demanda improcedente.

Os apelantes formularam pedido subsidiário em suas razões recursais requerendo que, em caso de manutenção do entendimento sobre a inviabilidade do registro, a ação seja extinta sem resolução de mérito. Assiste-lhes razão neste ponto.

A exigência de prévia individualização do lote ou terreno e da existência de matrícula própria configura condição específica da ação de adjudicação compulsória, caracterizando-se como pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como falta de interesse processual na modalidade adequação.

Se o imóvel não se encontra juridicamente destacado no registro imobiliário, o provimento jurisdicional pleiteado é inútil, pois a sentença jamais poderá ser registrada. Tal cenário não autoriza a declaração de que os autores não possuem o direito material decorrente do contrato com o julgamento de improcedência dos pleitos da inicial, mas indica que a via processual eleita é inadequada para o momento fático atual.

A jurisprudência adota exatamente esta solução técnica: a extinção sem análise de mérito.

Vejamos posicionamento do E. Superior Tribunal de Justiça:

RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973 . NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO . AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA . REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO . CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO . REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única. 3 . As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5 . A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada. 6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória. 7 . No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. 8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9 . Recursos especiais não providos. (STJ - REsp: 1851104 SP 2017/0260598-3, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2020).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA . AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO . 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Publicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu . Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3 . Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1297784 DF 2011/0297768-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 16/09/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/09/2014 RB vol. 612 p. 38).

Dessa forma, impõe-se a reforma parcial da sentença, tão somente para alterar o dispositivo legal aplicado ao desfecho da causa.

A ação deve ser extinta sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Esta modificação é de extrema relevância, pois impede a formação da coisa julgada material, resguardando aos apelantes o direito de buscar, primeiramente, a regularização urbanística e registral da área, para apenas posteriormente adotar as medidas pertinentes à consolidação da propriedade.

As verbas de sucumbência devem ser mantidas conforme fixadas na origem, haja vista o princípio da causalidade, observada rigorosamente a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça já deferida aos recorrentes.

Nestes termos, em face do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, reformando a sentença apenas para alterar a sua natureza terminativa, julgando extinto o processo sem resolução do mérito por inadequação da via eleita e falta de interesse de agir, com esteio no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Mantém-se a condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ressaltando-se a condição de suspensão de exigibilidade por serem beneficiários da justiça gratuita (artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil).

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora