PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM 13

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DE CORRETOR AUTÔNOMO E PREVALÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL ESCRITA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO E TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO. OMISSÕES INEXISTENTES. ACÓRDÃO RATIFICADO. EMBARGOS REJEITADOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que manteve a rescisão contratual com restituição integral de valores e danos morais. A embargante sustenta omissão quanto: (i) à tese de que a falha informacional foi ato exclusivo de corretor autônomo; (ii) à cláusula de prevalência do contrato escrito sobre informações verbais; e (iii) à ausência de prova de abalo moral.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão foi omisso ao não considerar o corretor autônomo como terceiro excludente de responsabilidade; (ii) verificar se houve omissão sobre a prevalência das condições contratuais escritas; e (iii) analisar se a fundamentação sobre danos morais foi insuficiente.

III. Razões de decidir

3. Inexistência de omissão sobre a responsabilidade do corretor: o julgado aplicou a Teoria do Risco do Empreendimento e a solidariedade da cadeia de consumo (arts. 7º e 25, §1º/CDC), tornando irrelevante a distinção entre preposto formal e corretor autônomo.

4. Inexistência de omissão sobre as cláusulas escritas: o acórdão reconheceu vício de consentimento na origem do negócio, o que invalida cláusulas de adesão que tentem anular promessas feitas na fase pré-contratual (princípio da vinculação da oferta, art. 30 do CDC).

5. Inexistência de omissão quanto aos danos morais: a condenação foi mantida com base na frustração da expectativa do consumidor e na gravidade da conduta, sendo a via dos aclaratórios inadequada para o reexame do mérito ou da justiça da decisão.

IV. Dispositivo

6. Embargos de declaração rejeitados.

Vistos, relatados e discutidos estes embargos de declaração nos autos de apelação n. 8000371-55.2022.8.05.0060, em que figuram como embargante PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E. LTDA. e como apelado WANDERLEY ALVES DE AGUIAR.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto da Relatora. 

Salvador, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 2 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM 13

Trata-se de embargos de declaração opostos por PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E. LTDA, contra acórdão (id 94600248) que negou provimento ao seu recurso de apelação, mantendo a sentença que declarou a rescisão contratual com a restituição integral de valores e condenação ao pagamento de indenização por danos morais em favor de WANDERLEY ALVES DE AGUIAR.

Sustenta que o acórdão foi omisso ao não enfrentar: a tese de que a falha informacional decorreu de ato exclusivo de corretor autônomo, o que afastaria o nexo causal e a responsabilidade da empresa; a previsão contratual que estabelece a prevalência das condições escritas sobre as informações verbais; e a declaração dos adquirentes de que tiveram pleno acesso e compreensão dos termos contratuais.

Alega, ainda, ausência de análise acerca da conduta ilícita e da demonstração de efetivo abalo íntimo.

Pede o acolhimento dos aclaratórios, com efeitos infringentes, para reformar o acórdão, julgando improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, garantindo o direito de retenção de 25% dos valores pagos e a aplicação do Tema 1.002 do STJ.

Sem contrarrazões, conforme certidão de id 98244129.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, salientando o direito à sustentação oral.

Salvador, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

MM 13

O acórdão embargado deve ser ratificado.

A embargante afirma que o julgado não enfrentou a tese de que o corretor autônomo seria o único responsável pelas informações divergentes. Todavia, razão não lhe assiste porquanto o acórdão aplicou a Teoria do Risco do Empreendimento, ao reconhecer que a responsabilidade da incorporadora é objetiva e solidária perante o consumidor.

Confira-se:

“[...] a responsabilidade pela falha na prestação das informações deve ser atribuída à Apelante, ainda que o corretor envolvido na negociação não integre formalmente seus quadros funcionais. Isso porque, nos termos do dispositivo mencionado, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, recaindo sobre ele a obrigação de responder pelos danos causados ao consumidor, independentemente de culpa. 

Ademais, nos moldes do artigo 932, inciso III, do Código Civil, o fornecedor responde pelos atos de seus representantes ou prepostos, o que inclui os corretores que atuam em seu nome.”

Ao permitir que terceiros atuem em seu nome ou em seus estandes de vendas para angariar clientela, a fornecedora assume a responsabilidade pelos atos desses intermediários (arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º/CDC). Dessa forma, a distinção entre preposto formal e corretor autônomo é irrelevante para o desfecho da lide, tendo o acórdão enfrentado a matéria ao fixar a solidariedade da cadeia de consumo.

Quanto à alegação de que o acórdão ignorou a cláusula que prevê a prevalência do contrato escrito sobre informações verbais, verifica-se que o julgado reconheceu a existência de vício de consentimento decorrente da falha do dever de informação, nos seguintes termos:

“[...] Soma-se a isso o dever de informação previsto no artigo 6º, inciso III, do CDC, que impõe à fornecedora a obrigação de assegurar que as informações transmitidas ao consumidor sejam claras, corretas e precisas. 

Ao permitir que terceiros atuassem na intermediação da venda sem fiscalização adequada, a Apelante assumiu o risco da atividade e, por conseguinte, deve arcar com as consequências da indução do consumidor em erro.

[...]

A tentativa de imputar ao Apelado a responsabilidade pela rescisão ignora o vício de consentimento existente na origem do negócio jurídico, o qual compromete sua validade e justifica a sua anulação.”

Desse modo, o acórdão, ao privilegiar a boa-fé objetiva e a proteção ao consumidor hipossuficiente, considerou que as cláusulas de adesão que visam afastar promessas feitas no momento da venda são ineficazes perante o vício demonstrado. Logo, não houve omissão, porque o Colegiado decidiu pela prevalência das normas protetivas sobre a disposição contratual citada considerando o contexto fático da venda.

 Ademais, pelo princípio da vinculação da oferta (art. 30 do CDC), as informações prestadas na fase pré-contratual integram o contrato.

No que se refere à alegação de rompimento do nexo causal por fato de terceiro, ela foi indiretamente refutada ao se caracterizar a atuação do corretor como fortuito interno. Ou seja, para que o fato de terceiro exclua a responsabilidade, deve ser extrínseco à atividade, o que não se aplica ao caso de corretores contratados ou autorizados pela incorporadora para a venda de suas unidades.

Por fim, quanto aos danos morais, o acórdão fundamentou a condenação na gravidade da conduta da ré e na frustração da legítima expectativa do consumidor, que ultrapassou o mero dissabor. Além disso, a orientação do STJ não vincula o julgador quando o caso concreto apresenta particularidades que justificam solução diversa, tendo sido o dano moral fixado com base na função punitivo-pedagógica.

Assim, devidamente analisadas as questões postas pelo embargante, a sua reapreciação em sede de embargos de declaração mostra-se inviável por exigir reexame do mérito, o que é incompatível com a via eleita.

Posto isso, voto no sentido de REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

                            Sala das Sessões, Salvador, data registrada no sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Convocada/Relatora