PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC SOBRE PARCELA DO PREÇO QUITADA MEDIANTE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. EFEITO LIBERATÓRIO DO FINANCIAMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1- Trata-se de recurso de apelação interposto pela construtora em face de sentença que, em ação declaratória de inexigibilidade de débito, reconheceu a abusividade da cobrança de correção monetária (INCC) sobre o saldo devedor já quitado por meio de financiamento bancário e determinou a restituição dos valores pagos indevidamente pelo consumidor.

II. Questão em discussão

2- A controvérsia central do recurso consiste em aferir a legalidade da cláusula contratual que autoriza a construtora a continuar aplicando o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) sobre o valor do imóvel que já foi objeto de contrato de financiamento, firmado entre o adquirente e a instituição financeira.

III. Razões de decidir

3- A celebração do contrato de mútuo com o agente financeiro, para quitação de parcela substancial do preço do imóvel, opera efeito liberatório para o consumidor perante a construtora no que tange ao montante financiado. A partir desse marco, a obrigação de pagamento do consumidor se transfere para a instituição bancária, e a construtora passa a ter o direito de receber os valores diretamente do banco, conforme o cronograma de evolução da obra.

4- Afigura-se abusiva, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula que permite a continuidade da correção do saldo devedor pelo INCC após a obtenção do financiamento. Tal prática impõe ao consumidor uma desvantagem exagerada, pois o onera duplamente e transfere indevidamente o risco inerente à atividade empresarial da construção civil, como a variação de custos e eventuais demoras no repasse dos recursos pelo agente financeiro.

5- A análise dos documentos dos autos, em especial o Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária (ID 96048206) e as planilhas financeiras apresentadas unilateralmente pela construtora (ID 96050002), não comprova a existência de um saldo residual legítimo, mas apenas a aplicação de um índice de correção sobre uma obrigação já extinta do ponto de vista do consumidor.

6- A pretensão recursal de rediscutir o mérito da causa, sem apontar vício intrínseco na decisão, revela-se inadequada. A decisão de primeiro grau mostra-se lógica e coerente em sua fundamentação, não havendo contradição a ser sanada.

7- A controvérsia acerca da interpretação e da validade de cláusulas contratuais configura lesão à dignidade do consumidor apta a justificar indenização por dano moral.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação desprovido.

Tese de julgamento: 

1. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem manifestamente excessiva, a cláusula de contrato de compra e venda de imóvel que prevê a incidência de correção monetária, calculada pelo INCC, sobre o saldo devedor já coberto por contrato de financiamento bancário, a partir da data de celebração deste último.

2. O contrato de financiamento estabelece o marco temporal em que a responsabilidade do adquirente pela quitação do montante financiado se transfere à instituição financeira, exaurindo a sua obrigação principal correspondente perante a construtora."

Dispositivos relevantes citados: Art. 39, V, e Art. 51, IV e X, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). Art. 1.022, I, do Código de Processo Civil.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos,  identificados de forma preambular, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, para CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, fundamentado no voto do Excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

PROCURADOR DE JUSTIÇA

(09)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara Cível da Comarca de Feira de Santana/BA, nos autos da Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Repetição de Indébito e Danos Morais nº 8019814-92.2023.8.05.0080, movida contra si, por JACKSON COSTA DOS SANTOS que deu parcial procedência ao pedido do autor nos seguintes termos.

"Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: a) declarar a inexigibilidade do débito no valor de R$ 40.675,29 (quarenta mil, seiscentos e setenta e cinco reais e vinte e nove centavos), referente à correção monetária pelo INCC sobre o saldo devedor financiado após a assinatura do contrato com a Caixa Econômica Federal; b) condenar a Ré, LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA, a restituir ao Autor, de forma simples, os valores comprovadamente pagos a este título, a serem apurados em liquidação de sentença, corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional para condenar o Autor/Reconvindo, JACKSON COSTA DOS SANTOS, ao pagamento do valor de R$ 7.051,97 (sete mil e cinquenta e um reais e noventa e sete centavos), relativo às despesas de ITBI, registro e despachante, corrigido monetariamente pelo INPC desde o vencimento e com juros de mora de 1% ao mês a partir da intimação para responder à reconvenção. Em razão da sucumbência recíproca e proporcional, condeno a Ré/Reconvinte ao pagamento de 70% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação principal, e o Autor/Reconvindo ao pagamento dos 30% restantes das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação na reconvenção, vedada a compensação."

Inconformada, a construtora LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA interpôs o presente recurso de apelação. 

Em suas razões (ID 96049994), reitera a tese de legalidade da cobrança do resíduo de correção monetária. Afirma que o contrato é claro ao prever a atualização de todas as parcelas pelo INCC até a sua efetiva quitação, e que o financiamento bancário não representa pagamento imediato à construtora, mas sim uma liberação gradual de recursos.

Defende que a ausência de correção do valor financiado durante o período de construção geraria um desequilíbrio contratual em seu desfavor. Pugna, ao final, pela reforma integral da sentença para que os pedidos autorais sejam julgados improcedentes e o pedido reconvencional seja integralmente acolhido, com a declaração de legitimidade da cobrança do saldo devedor corrigido.

Devidamente intimado, o Apelado apresentou contrarrazões (ID 96050081), nas quais rebate ponto a ponto os argumentos da Apelante. Sustenta o acerto da sentença, reforçando que a contratação do financiamento tem efeito quitativo perante a construtora e que a tentativa de cobrar INCC sobre tal valor é prática manifestamente abusiva, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Pede, por fim, o desprovimento do recurso e a manutenção da decisão de primeiro grau.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara com o presente relatório, determinando a inclusão em pauta de julgamento, em atenção ao art. 931, do CPC.

Salvador, documento assinado e datado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(09)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso. Preparo regularmente recolhido (IDs 96050076/ 96050077).

A controvérsia devolvida a esta instância revisora cinge-se, em sua essência, à análise da legalidade da cobrança de correção monetária, com base no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), sobre a parcela do preço do imóvel quitada por meio de financiamento bancário, após a celebração do respectivo contrato de mútuo entre o adquirente e o agente financeiro.

O ponto fulcral para o deslinde da causa reside na correta compreensão dos efeitos jurídicos que a obtenção de um financiamento bancário pelo comprador gera na sua relação contratual com a construtora. 

Ao contrário do que sustenta a Apelante, a celebração do contrato de mútuo não é um ato neutro, mas um marco que altera de forma substancial as obrigações entre as partes.

Com efeito, a partir do momento em que o Apelado firmou o "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento" com a Caixa Econômica Federal (ID 96048206), no valor de R$ 319.069,87, a sua obrigação de pagar essa parcela do preço foi transferida para a instituição financeira. 

Para a construtora, nasceu, em contrapartida, um direito de crédito não mais contra o comprador, mas contra o banco, cujo recebimento se condicionou ao avanço físico da obra, conforme atestado pelas medições.

Dessa forma, o financiamento bancário opera um efeito liberatório para o consumidor. A dívida principal, no que tange ao montante financiado, considera-se quitada. 

Insistir na aplicação do INCC sobre esse valor, como pretende a Apelante, significa, na prática, onerar o consumidor por um risco que não mais lhe pertence: a variação dos custos da construção civil durante o período em que a própria construtora aguarda os repasses do agente financeiro. Tal demora é um elemento intrínseco ao risco do negócio da incorporadora, e não pode ser transferido ao comprador, que já cumpriu sua parte ao viabilizar o crédito.

A análise da prova documental corrobora essa conclusão. O documento denominado "Planilha Teórica de Correção da parcela de Financiamento CEF" (ID 96049993, p. 3) é uma construção unilateral da Apelante e demonstra com clareza a sua intenção de atualizar monetariamente o valor total financiado, mês a mês, até a quitação final dos repasses pela CEF. Contudo, tal documento não constitui prova de uma dívida legítima, mas apenas do fato gerador da controvérsia: uma cobrança que carece de fundamento jurídico válido após a quitação da obrigação pelo financiamento. 

O "Demonstrativo de Crédito e Saldo - DCS" (referido pela Apelante como ID 96050002 e que se extrai da "Prestação de Contas" de ID 96049993) igualmente não evidencia a existência de um "saldo residual contratual" que autorize a cobrança. 

A rubrica "Custos da parcela financiamento CEF" no valor de R$ 40.675,29 nada mais é do que o resultado da própria incidência da correção monetária que se discute.

A Apelante ampara sua pretensão em cláusulas inseridas na Proposta de Compra e Venda (ID 96049989), que preveem a correção pelo INCC sobre a "parcela a ser paga com financiamento bancário". Todavia, tais disposições contratuais, quando interpretadas no contexto de um contrato de adesão e sob a ótica protetiva do Código de Defesa do Consumidor, revelam-se manifestamente abusivas. 

A incidência do INCC é justificável sobre o saldo devedor em aberto, pago com recursos próprios do comprador, antes da liberação do financiamento. Após esse marco, a continuidade de sua aplicação sobre o valor já assegurado pelo banco representa uma vantagem manifestamente excessiva para o fornecedor, vedada pelo artigo 39, V, do CDC, e constitui uma cláusula nula de pleno direito, por estabelecer uma obrigação iníqua e incompatível com a boa-fé e a equidade, conforme o artigo 51, IV e X, do mesmo diploma legal.

Acerca do assunto, colaciona-se: 

APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. INDENIZAÇÃO. Sentença de improcedência. Insurgência dos autores. Cabimento, em parte. Ilegalidade da incidência de correção monetária mensal. Últimas parcelas estipuladas em valor irrisório e/ou cobradas um ano após substancial adimplemento do contrato. Extensão indevida de prazo. Afronta ao art. 46, da Lei nº 10.931/04. Imóvel adquirido através de programa habitacional. Cobrança de valores havidos por incidência de correção monetária em período já abarcado por financiamento imobiliário. Abusividade. Compradores estranhos à relação mantida entre a instituição bancária e a ré. Ônus inoponível. Construtora que deu integral e irrevogável quitação aos compradores por ocasião da assinatura do contrato de financiamento. Vedação à exação, pena de se incorrer em bis in idem. Precedente. Devolução em dobro, na forma do art. 42, parágrafo único, do CDC, uma vez que as cobranças indevidas configuram de má-fé, considerado precedente do STJ. Indenização por dano moral indevida, no caso. Controvérsia contratual que, por si só, não gera abalo à dignidade humana. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10188114520238260564 São Bernardo do Campo, Relator: Schmitt Corrêa, Data de Julgamento: 20/08/2024, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/08/2024)

 Ademais, é importante registrar que, oportunizada a produção de provas, especialmente após a inversão de seu ônus (ID 96049976), a construtora não logrou êxito em demonstrar a legitimidade de sua cobrança. 

A Recorrente não trouxe aos autos qualquer elemento que comprovasse que o valor cobrado decorria de um ajuste contratual transparente e válido, ou que não foi devidamente compensado pelos repasses realizados pelo agente financeiro. A parte limitou-se a se apegar a uma interpretação extensiva e onerosa de cláusulas contratuais, em detrimento do consumidor.

No que toca à multa aplicada em razão do recurso de  embargos de declaração considerados protelatórios, de fato, observa-se que a tentativa da Apelante em rediscutir um mérito já exaustivamente analisado e decidido pelo juízo de origem, sem apontar um vício concreto na sentença. 

É oportuno lembrar, por analogia, que a contradição que autoriza a reforma de uma decisão, assim como nos embargos de declaração previstos no artigo 1.022, I, do CPC, é a contradição interna, verificada entre os fundamentos e o dispositivo do julgado, o que não ocorreu no presente caso haja vista que a sentença atacada foi coesa, lógica e bem fundamentada, tendo aplicado de forma correta o direito à espécie (ID 96050015). 

A insistência da parte em uma tese já rechaçada e carente de amparo jurídico configura uma utilização inadequada da via recursal, especialmente quando se observa que fora advertida sobre as consequências de um recurso infundado.

A sentença igualmente deve ser mantida no ponto em que reconheceu o dever de indenizar por danos morais. 

A controvérsia, embora originada de relação contratual, ultrapassa os limites do mero inadimplemento, alcançando a esfera dos direitos da personalidade do consumidor.

Com efeito, a conduta da parte ré não se restringiu a simples divergência interpretativa de cláusulas contratuais ou a inadimplemento ordinário, mas implicou violação à dignidade do consumidor, sujeito vulnerável na relação de consumo, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da reparação integral, que regem o microssistema consumerista .

Não é outro o entendimento deste Tribunal de Justiça, senão vejamos: 

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8106875-05.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ANDRESSOM SOUSA PORTUGAL e outros Advogado (s): JOSE LUIZ LIMA GUERRA APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado (s):FLAIDA BEATRIZ NUNES DE CARVALHO, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, LUCAS MENEZES BARRETO CONSUMIDOR. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ENTREGA. TEMPESTIVA. HABITE-SE. EMISSÃO TARDIA. MORA. CARACTERIZAÇÃO. JUROS DE OBRA. COBRANÇA. TERMO AD QUEM. CHAVES. ENTREGA. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO. INCC. POSSE DA COISA. STJ. ENTENDIMENTO. RATIO. OBSERVÂNCIA. DANO MORAL. EXISTÊNCIA. SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA. REFORMA. I – Com base na teoria do risco do empreendimento, a construtora responde objetivamente e tem legitimidade de ser demandada em razão da mora em emitir e averbar o alvará de “habite-se”, não podendo se eximir da responsabilidade por casos fortuitos internos, decorrentes do procedimento burocrático e prolongado do Poder Público. PRELIMINAR REJEITADA. II – Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, os juros de evolução de obra constituem encargo mensal devido apenas até a entrega da obra, com a disponibilização das chaves, findo também o índice de correção monetária INCC na aplicação ao saldo devedor, substituído pelo IPCA após a posse dos adquirentes. III - O ressarcimento dos pagamentos em excesso, realizados pelos Autores, deve ocorrer em dobro, independentemente de comprovação de má-fé da construtora Ré, em decorrência da aplicação da norma inserta no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor e da tese firmada no julgamento dos EREsp 1.413.542/RS, EAREsps 664.888/RS, 600.663/RS, 622.897/RS e 676.608/RS, pelo Superior Tribunal de Justiça. IV – A entrega das chaves não elide a construtora da mora/inadimplência, quando não for acompanhada da emissão do alvará “habite-se”, e sua devida averbação no Registro de Imóveis, instrumento de certificação de segurança da coisa capaz de permitir a moradia, bem como o financiamento junto à Instituição Bancária, sem a qual proporciona dano moral indenizável. V – Incontroversos os pagamentos indevidos efetuados pelos Autores, evidenciada a emissão tardia do “habite-se”, desacompanhado do comprovante de averbação e os danos daí decorrentes, imperiosa é a reforma da sentença para julgar procedente a demanda. RECURSO PROVIDO. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8106875-05.2021.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelantes ANDRESSOM SOUSA PORTUGAL e DAISY PEIXOTO SANTOS e Apelada MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões que integram o voto condutor. Sala das Sessões, HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI RELATORA

(TJ-BA - Apelação: 81068750520218050001, Relator: HELOISA PINTO DE FREITAS VIEIRA GRADDI, Data de Julgamento: 23/02/2021, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2024).

Nessas circunstâncias, o dano moral revela-se in re ipsa, prescindindo de prova específica do prejuízo extrapatrimonial, porquanto decorre da própria ilicitude da conduta e de seus efeitos lesivos à esfera íntima do consumidor. 

Por fim, considerando o resultado do julgamento, majoro os honorários recursais em 5% sobre o quantum fixado pelo Juiz a quo, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto.

Salvador, documento assinado e datado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

(09)