PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DECORRENTES DE NEGATIVAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DA INSCRIÇÃO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, reduziu o valor da cláusula penal prevista no contrato e julgou improcedente o pedido reconvencional de pagamento de dano moral pela inscrição irregular em cadastros restritivos ao crédito.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em analisar o abuso no percentual da cláusula penal fixada e a possibilidade de se condenar a incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais decorrentes da ausência de notificação da negativação.

III. Razões de decidir

3. O contrato previu, expressamente, o percentual da retenção das arras de acordo com a dimensão do pagamento feito e a sentença já reduziu o percentual livremente pactuado entre os litigantes.

4. Quanto ao dano moral, considerada a regra do ônus da prova, competia à parte reconvinte realizar a prova mínima do seu direito, o que não foi feito no caso. Afirma-se isto não apenas porque a parte não produziu a prova pertinente quando da apresentação da sua reconvenção, como pelo fato de que quando intimadas acerca do interesse em produzir provas (ID nº 64657320), a apelante declarou EXPRESSAMENTE não ter interesse em produzir outras provas (ID nº 64657322).

IV. Dispositivo

NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0302506-76.2012.8.05.0150, em que figuram como apelante ADRIANA MENDONCA e como apelada ARGENTEA EMPREENDIMENTOS S/A.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões,

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

            Trata-se de apelação cível, interposta em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Lauro de Freitas/BA, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, nos seguintes termos:
 

[…]
DISPOSITIVO:
Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE o pedido formulado pela parte autora, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:
- Declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes;
- Declarar devida a retenção de 15% sobre a quantia paga de R$ 38.960,77 (trinta e oito mil, novecentos e sessenta reais e setenta e sete centavos), ou seja, R$ 5.844,11 (cinco mil, oitocentos e quarenta e quatro e onze centavos), acrescida de juros legais de mora a partir da citação à monta de 1% ao mês e correção monetária, desde a data dos respectivos desembolsos.
- Improcedentes os demais pedidos.
- Quanto ao pedido reconvencional JULGO EM PARTE PROCEDENTE, cabendo a parte reconvinda/autora pagar a reconvinte/ré, em única parcela, a quantia remanescente de R$ 33.116,65 (trinta e três mil, cento e dezesseis e sessenta e cinco centavos), acrescida de juros legais de mora a partir da citação à monta de 1% ao mês e correção monetária, desde a data dos respectivos desembolsos.
Em face da sucumbência recíproca, condeno, a ré/reconvinte nas custas e demais despesas processuais e nos honorários advocatícios ao procurador (a) da parte autora, que arbitro em 15% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, e à parte autora/reconvinda, serão devidos os honorários advocatícios também no importe de 15% (quinze por cento), também da condenação.
Por fim, no tocante ao pedido de reserva de honorários advocatícios sucumbenciais (Id. 116991744), não comporta acolhimento, mormente porque a fixação dos honorários pela atuação parcial deve ser objeto de ação própria, com garantia do contraditório e da ampla defesa.

 

            Insatisfeita, a parte ré, autora da reconvenção, interpôs recurso, alegando merecer reforma a sentença. Pediu, inicialmente, a concessão do benefício da gratuidade judiciária.

Pontua que o juízo de origem reconheceu o direito da Apelante em ser ressarcida no valor pago à Apelada, porém, o reconhecimento do direito à dedução do montante de 15% (quinze por cento) do valor pago a título de cláusula penal, continua elevado e, por tal razão, deve ser minorada tal porcentagem. Esclareceu que sequer usou ou fruiu do imóvel e que a jurisprudência reduz o percentual para 10% em casos como o dos presentes autos.

Frisou o dano moral experimentado pela negativação do seu nome nos cadastros restritivos ao crédito, sem que fosse previamente cientificada da negativação.

Pediu pelo provimento do apelo.

Conforme certificado no ID nº 64657353, apesar de intimada, a parte autora não ofereceu contrarrazões.

Em despacho constante do ID nº 64743310, considerando que já houve o indeferimento na sentença do pedido de concessão da gratuidade da justiça por ausência de prova da condição de hipossuficiente da parte ora recorrente, foi determinada a intimação da apelante para que comprovasse a necessidade do benefício.

A parte juntou aos autos atestado médico comprobatório de tratamento de câncer na cidade de São Paulo (ID nº 65816099).

Foi indeferido o benefício da gratuidade e conferido o desconto de 50% (cinquenta por cento), e ainda o parcelamento das despesas processuais em 03 (três) prestações iguais e sucessivas (Decisão constante do ID nº 65994299).

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

É o relatório.

Salvador/BA, 3 de abril de 2025.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Recurso de Apelação interposta contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, nos seguintes termos:

1. […]

2. DISPOSITIVO:

3. Ante o exposto, ACOLHO EM PARTE o pedido formulado pela parte autora, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:

4. - Declarar rescindido o contrato entabulado entre as partes;

5. - Declarar devida a retenção de 15% sobre a quantia paga de R$ 38.960,77 (trinta e oito mil, novecentos e sessenta reais e setenta e sete centavos), ou seja, R$ 5.844,11 (cinco mil, oitocentos e quarenta e quatro e onze centavos), acrescida de juros legais de mora a partir da citação à monta de 1% ao mês e correção monetária, desde a data dos respectivos desembolsos.

6. - Improcedentes os demais pedidos.

7. - Quanto ao pedido reconvencional JULGO EM PARTE PROCEDENTE, cabendo a parte reconvinda/autora pagar a reconvinte/ré, em única parcela, a quantia remanescente de R$ 33.116,65 (trinta e três mil, cento e dezesseis e sessenta e cinco centavos), acrescida de juros legais de mora a partir da citação à monta de 1% ao mês e correção monetária, desde a data dos respectivos desembolsos.

8. Em face da sucumbência recíproca, condeno, a ré/reconvinte nas custas e demais despesas processuais e nos honorários advocatícios ao procurador (a) da parte autora, que arbitro em 15% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, e à parte autora/reconvinda, serão devidos os honorários advocatícios também no importe de 15% (quinze por cento), também da condenação.

9. Por fim, no tocante ao pedido de reserva de honorários advocatícios sucumbenciais (Id. 116991744), não comporta acolhimento, mormente porque a fixação dos honorários pela atuação parcial deve ser objeto de ação própria, com garantia do contraditório e da ampla defesa.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se, na presente lide, de rescisão de contrato de compra de imóvel em que a parte consumidora deu causa à rescisão pela impontualidade no cumprimento da sua obrigação.

Não há controvérsia acerca do fato de que em 22/10/2008, as partes celebraram um contrato de compra e venda de um imóvel, no valor de R$ 125.406,00, tendo a compradora realizado pagamentos que totalizaram R$ 38.960,77. Assim, a autora realizou o pagamento de 31,06% do contrato.

Dentre as cláusulas contratuais, há a previsão acerca da retenção de cláusula penal, fixada com base no percentual pago. Veja-se:

CLÁUSULA DECIMA SEGUNDA - A Impontualidade no pagamento de quaisquer da prestações referidas no QUADRO RESUMO, importará a cobrança do seu valor reajustado/corrigido até a data do efetivo pagamento, acrescido das seguintes penalidades:

a) atualização pro rata dies, no período decorrido entre a data de vencimento e a data do efetivo pagamento com base no sistema de reajuste e correção estabelecido neste instrumento;

b) Juros de 1% (hum por conto) ao mês, calculada sobre o valor da prestação em atraso, já acrescido das atualizações previstas na alíneas "a" supra;

c) multa da 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da prestação om atraso ja acrescido das atualizações provistas nas alíneas "a" e "b* desta Cláusula;

d) o pagamento de qualquer prestação em atraso desobrigará a INCORPORADORA da entrega das chaves da unidade compromissada no prazo aqui previsto.

Parágrafo Primeiro: Poderá a INCORPORADORA, a seu exclusivo critério, na hipótese de impontualidade no pagamento de qualquer das prestações, constituir o(s)
COMPRADOR(ES) em mora, com o prazo de 15 (quinze)
dias, através de prévia
Notificação, por via judicial ou através de Cartório de Títulos e Documentos. Iniciada a
notificação por qualquer das formas previstas neste parágrafo, o(s) COMPRADOR(ES) que pretender(em) purgar a mora, deverá(ão) faze-lo juntamento com o pagamento do reajuste e da correção, de multa e dos juros referidos no caput desta Clausula, das despesas judiciais e extrajudiciais, provocadas pelo atraso
e mais os honorários de advogado na
base de 10% (dez por cento) sobre o valor do
débito, tudo reajustado/corrigido conforme o acima disposto.

Parágrafo Segundo: Não purgada a mora no prazo acima
estipulado, independentemente
da Irretratabilidade e Irrevogabilidade deste contrato, a INCORPORADORA poderá propor
ação de rescisão do presente compromisso, com a devolução de parte dos valores pagos, na forma de lei n° 8.078 de 11/03/1890 (Código de Defesa do Consumidor) e retenção da outra parte, a título de Indenização pelos custos da INCORPORADORA, com a rescisão deste compromisso, a que não deu causa, conforme adiante ajustado entre as partes, revertendo a ela, INCORPORADORA, a posse do Imóvel com todas as suas acessões e benfeitorias, sem que possa(m) o(s) COMPRADOR(ES) invocar o direito de retenção a qualquer título ou pretexto, bem como pleitear qualquer indenização relativa a benfeitorias e acessões, seja qual for o valor atribuído ou atribuível às mesmas.

Parágrafo Terceiro: Em caso de rescisão contratual, pelos motivos previstos nesta cláusula, fica estabelecido, por transação, a fim de prevenir litígios, que o(s) COMPRADOR(ES) receberá(ão) em devolução, parte do preço pactuado no QUADRO RESUMO, até então pago à INCORPORADORA, corrigido monetariamente na forma, prazo e condições deste contrato, obedecida a seguinte proporcionalidade:
a) - havendo o(s) COMPRADOR(ES) pago à INCORPORADORA até 10% (dez por conto) do
total de preço de Venda recebera(lo), em devolução, 10% (dez por canto) de valor
pago;
b) - havendo o(s) COMPRADOR(ES) pago à INCORPORADORA de 10,01% dez Inteiros e um centésimo por conto) a 30% (trinta por cento) do total do preço recebera(ão), em
devolução, 15% (quinze por cento) do valor pago;

e) - havendo o(s) COMPRADOR(ES) pago a INCORPORADORA de 30.01% (trinta inteiros e um centésimo por cento) a 50% (cinquenta por cento) do total do prego de venda
receberá(ão), em devolução, 20% (vinte por cento) do valor pago;
d) - havendo o(s) COMPRADOR(ES) pago a INCORPORADORA mala de 80,01% (cinquenta
Inteiros e um centésimo por cento) do total do prego de venda receberá(ão), em devolução, 25% (vinte • cinco por cento) do valor pago;
e) - a parte restante das quantias pagas pelo(s) COMPRADOR(ES) será revertida em favor da INCORPORADORA a título de muita estabelecida om caráter penal ficando vedada a redução da pena ora pactuada. O preço de venda será corrigido monetariamente na data da devolução, efetuando-ao esta última de forma parcelada. dos mesmos prazos dos pagamentos feitos pelo() COMPRADOR(ES) INCORPORADORA, vencendo-se primeira parcela 30 (trinta) dias após a data da efetivação da rescisão, ou, se for o caso, 30 (trinta) dias após a data de efetiva reintegração da INCORPORADORA na posso do imóvel.

(Trecho do contrato, constante dos ID nºs 64656562 e 64656563)

Defende a apelante a necessidade de reforma da sentença por entender que o montante deduzido a título de cláusula penal: 15% (quinze por cento) do valor pago, é excessivo, especialmente porque sequer usou ou fruiu do imóvel.

Note que o contrato prevê, em sua 12ª Cláusula, a retenção de 20% (vinte por cento, quando o comprador realiza o pagamento de percentual que varia entre 30,1% a 50% da obrigação. Portanto, já houve uma redução da quantia prevista no contrato firmado entre os litigantes.

Em relação aos danos morais alegados, importa esclarecer que a consumidora, em reconvenção, alegou ter tido seu nome incluído nos cadastros restritivos ao crédito sem ter sido previamente notificada. Todavia não trouxe aos autos documentos que comprovassem a negativação.

Considerada a regra do ônus da prova, competia à parte reconvinte realizar a prova mínima do seu direito, o que não foi feito no caso. Afirma-se isto não apenas porque a parte não produziu a prova pertinente quando da apresentação da sua reconvenção, como pelo fato de que quando intimadas acerca do interesse em produzir provas (ID nº 64657320), a apelante declarou EXPRESSAMENTE não ter interesse em produzir outras provas (ID nº 64657322).

Portanto, não há como sequer se concluir pela existência da negativação alegada.

Tal situação, impede o acolhimento da pretensão, na medida em que sequer é possível evidenciar a existência do fato gerador do suposto dano.

Assim, não tem razão a Apelante, devendo ser mantida a sentença, em todos os seus termos.

Diante das razões expostas, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios fixados em 2% (dois por cento) do valor fixado.

Salvador/BA, 

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora