PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA DE LOTEAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. FORTUITO INTERNO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Adailton de Jesus Andrade. A decisão de origem declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote, condenou a construtora à restituição integral e imediata dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes (aluguéis) e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além de aplicar multa por embargos de declaração protelatórios.

II. Questão em discussão

2. As questões controvertidas consistem em: (i) verificar a ocorrência de excludentes de responsabilidade civil (caso fortuito ou força maior) decorrentes de chuvas, burocracia estatal e pandemia de Covid-19; (ii) analisar a cabimento da restituição integral dos valores pagos; (iii) examinar a pertinência da condenação em danos materiais (aluguéis) decorrentes do atraso na entrega de lote não edificado; (iv) avaliar a configuração de danos morais e a razoabilidade do quantum fixado; e (v) analisar a manutenção da multa aplicada por embargos protelatórios.

III. Razões de decidir

3. O atraso na entrega do empreendimento imobiliário, ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva da construtora. Fatores como chuvas intensas, escassez de mão de obra, entraves burocráticos para obtenção de alvarás e a pandemia de Covid-19 inserem-se no risco do empreendimento, caracterizando fortuito interno, inaptos a romper o nexo de causalidade, com destaque para o fato de que, quando do advento da pandemia da Covid-19, o prazo para entrega do bem já havia se exaurido. 

4. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo consumidor, vedada qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ.

5. É devida a indenização por danos materiais, na modalidade de lucros cessantes ou ressarcimento de aluguéis, em razão da privação do uso do imóvel durante o período de mora da construtora, ainda que se trate de lote de terreno, pois a demora impede a edificação da moradia e obriga o consumidor a arcar com custos de locação.

6. O atraso excessivo e injustificado na entrega de obra de infraestrutura de loteamento, frustrando o sonho da casa própria e o planejamento familiar, ultrapassa o mero dissabor cotidiano, configurando dano moral indenizável. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

7. Mantém-se a multa por embargos de declaração protelatórios quando o recorrente utiliza a via aclaratória para rediscutir o mérito da decisão, sem apontar vícios reais de omissão, contradição ou obscuridade.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida em sua integralidade.

Tese de julgamento: "1. O atraso na entrega de imóvel, mesmo diante de alegações de chuvas, burocracia ou pandemia, caracteriza inadimplemento contratual por culpa da construtora (fortuito interno), ensejando a resolução do contrato. 2. É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador em caso de culpa exclusiva do vendedor (Súmula 543/STJ). 3. O atraso na entrega de loteamento gera o dever de indenizar danos materiais (aluguéis/lucros cessantes) e danos morais, diante da frustração da expectativa de moradia."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 8006012-02.2022.8.05.0229, da Comarca de Santo Antônio de Jesus, em que figura como Apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP e como Apelado ADAILTON DE JESUS ANDRADE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, __ de _______ de ____.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

Procurador(a)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA EPP em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, tombada sob o nº 8006012-02.2022.8.05.0229, movida por ADAILTON DE JESUS ANDRADE.

Na origem, o Autor, ora Apelado, narrou ter firmado com a Ré, em 20 de dezembro de 2016, um Instrumento Particular de Promessa de Compra para a aquisição de imóvel do empreendimento denominado "Loteamento Portal Residence", pelo preço total de R$ 50.658,72. Aduziu que, conforme previsão contratual, as obras de infraestrutura deveriam ter sido concluídas em dezembro de 2018, admitindo-se uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que estenderia o prazo final para junho de 2019. Relatou que, a despeito de estar em dia com suas obrigações financeiras, tendo quitado diversas parcelas mensais e anuais, a construtora Requerida não entregou o imóvel no prazo avençado, encontrando-se as obras paralisadas ou inacabadas muito além do prazo de tolerância.

Em virtude do inadimplemento da construtora, o Autor afirmou ter sofrido prejuízos de ordem material, consubstanciados no pagamento de aluguéis residenciais que não teria suportado caso o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada, bem como danos de ordem moral decorrentes da frustração do sonho da casa própria. Pleiteou, assim, a rescisão do contrato, a devolução integral dos valores pagos (R$ 29.544,97), indenização por danos materiais (aluguéis) e danos morais.

A sentença recorrida (ID 95515887) rejeitou as preliminares e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: 

“a) declarar rescindido o contrato objeto da lide; b) condenar o acionado a restituir à parte autora os valores pagos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso; c) condenar o acionado ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde a presente data; d) condenar o acionado ao pagamento de indenização por danos materiais, consistente nos aluguéis pagos em função da não entrega do imóvel, desde junho de 2019, até a data desta rescisão, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos e juros de 1% ao mês, desde a citação.”

Irresignada, a construtora opôs Embargos de Declaração (ID 95515889), os quais foram rejeitados pela decisão de ID 95515897, que, vislumbrando caráter meramente protelatório no recurso horizontal, aplicou multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da causa em desfavor da embargante.

Nas razões do Apelo (ID 95515905), a Recorrente suscita, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhal) e inspeção judicial requeridas. No mérito, reitera a tese de inexistência de atraso culposo, invocando a ocorrência de excludentes de responsabilidade (chuvas, burocracia e pandemia) que configurariam força maior/caso fortuito externo. Insurge-se contra a condenação em danos morais, alegando inexistência de comprovação de abalo psíquico, e subsidiariamente pugna pela redução do quantum para R$ 5.000,00 (-). Contesta a condenação em danos materiais (aluguéis), argumentando que se trata de lote sem construção e questionando a validade probatória dos recibos de aluguel apresentados. Por fim, requer o afastamento da multa aplicada nos embargos de declaração e a inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões (ID 95515912), o Apelado refuta as teses recursais, defendendo a manutenção da sentença. Argumenta que o atraso é incontroverso e injustificado, que a prova documental é suficiente para o deslinde da causa, afastando o cerceamento de defesa, e que os danos morais e materiais restaram devidamente comprovados, pugnando pelo desprovimento do apelo.

Os autos foram distribuídos a esta Primeira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

É o relatório.

Devolvo os autos à Secretaria da Câmara, com o presente relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a existência de previsão regimental para realização de sustentação oral (RITJBA, art. 187, I).

Salvador (BA), 27 de janeiro de 2026.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso de Apelação.

Cinge-se a controvérsia recursal em aferir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide e, no mérito, se o atraso na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Portal Residence decorreu de excludentes de responsabilidade (força maior/caso fortuito) ou de falha na prestação do serviço, bem como analisar o cabimento e a extensão das condenações impostas a título de restituição de valores, danos materiais (aluguéis), danos morais e a multa por embargos protelatórios.

A Apelante argui nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sustentando ser imprescindível a realização de audiência de instrução para oitiva de testemunhas e depoimento pessoal do autor, bem como inspeção judicial, a fim de comprovar os fatos impeditivos do direito do autor, notadamente as chuvas e os entraves burocráticos.

Sem razão a Recorrente. O juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (art. 370, parágrafo único, do CPC). No caso em tela, a questão fática (atraso na obra) é incontroversa e a discussão acerca das justificativas para tal atraso (chuvas, burocracia, pandemia) é matéria eminentemente de direito ou passível de comprovação documental, a qual já foi oportunizada.

Os documentos acostados aos autos, incluindo o contrato firmado e os decretos/notícias de chuvas juntados pela própria defesa, são suficientes para o convencimento do julgador. A prova oral ou inspeção judicial em nada alteraria a qualificação jurídica dos fatos alegados como "força maior", que, como se verá adiante, enquadram-se no conceito de fortuito interno. Portanto, o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC, não configurou cerceamento de defesa, mas sim exercício regular da celeridade processual. Rejeito, pois, a preliminar.

Perpassada essa premissa, registro que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, submetendo-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), eis que o Autor figura como destinatário final do produto (lote urbanizado) comercializado pela Ré, fornecedora no mercado de consumo. Assim, a responsabilidade da construtora é objetiva (art. 14 do CDC), respondendo pelos danos causados independentemente de culpa, salvo se comprovar culpa exclusiva da vítima, de terceiro ou força maior (fortuito externo).

Compulsando os autos, verifica-se que o contrato previa a conclusão das obras de infraestrutura para dezembro de 2018, com cláusula de tolerância de 180 dias, estendendo o prazo final para junho de 2019. Ocorre que, até o ajuizamento da ação (dezembro/2022) e a prolação da sentença, não houve comprovação da entrega formal do loteamento com a infraestrutura completa prometida.

A defesa da Apelante baseia-se na tese de ocorrência de força maior e caso fortuito, citando chuvas intensas, burocracia municipal e a pandemia de Covid-19. Tais argumentos, contudo, não se sustentam.

Quanto às chuvas e entraves burocráticos, é entendimento pacificado na jurisprudência pátria que tais eventos constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade empresarial da construção civil. As intempéries climáticas sazonais e a demora na tramitação de processos administrativos para obtenção de licenças e alvarás são fatos previsíveis e devem ser considerados no cronograma da obra – razão pela qual, inclusive, admite-se a cláusula de tolerância de 180 dias. Ultrapassado esse prazo suplementar sem a entrega da obra, configura-se a mora da construtora.

No que tange à alegação da pandemia de Covid-19, observa-se que o prazo fatal para entrega do empreendimento (já computada a tolerância) encerrou-se em junho de 2019, ou seja, meses antes do início da crise sanitária no Brasil (março/2020). 

Portanto, a Apelante já se encontrava em mora quando da eclosão da pandemia, não podendo utilizar este fato superveniente para justificar um inadimplemento anterior e consolidado. Ademais, o setor da construção civil foi considerado atividade essencial durante grande parte do período pandêmico, não sofrendo paralisação total que justificasse tamanho atraso.

Nesse sentido, colaciono jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça em caso análogo, inclusive envolvendo situações de alegação de força maior por pandemia:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR, EM RAZÃO DA PANDEMIA DE COVID-19. NÃO COMPROVAÇÃO DOS IMPACTOS DIRETOS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543, DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. [...] 3. A alegação de força maior por parte da Apelante, com base na pandemia de COVID-19, não foi suficiente para justificar o atraso no início das obras, uma vez que não comprovou de forma concreta como as medidas restritivas impactaram diretamente no empreendimento. O simples argumento genérico de morosidade administrativa não se mostra apto a afastar a responsabilidade da Construtora. 4. O atraso na entrega das obras viola as expectativas legítimas do Consumidor, caracterizando descumprimento contratual. De acordo com a Súmula nº 543, do STJ, é devida a restituição integral dos valores pagos, quando a rescisão contratual ocorre por culpa da Suplicada. [...]" (TJ-BA - Apelação: 80340162020238050001, Relator: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2025).

Assim, caracterizado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da Apelante, impõe-se a resolução do contrato com o retorno das partes ao status quo ante.

A consequência lógica da rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor é a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, vedada qualquer retenção a título de despesas administrativas ou multas, conforme verbete sumular nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

Correta, portanto, a sentença ao determinar o reembolso da totalidade dos valores pagos pelo Apelado, devidamente corrigidos.

A Apelante ainda se insurge contra a condenação ao pagamento de aluguéis, alegando tratar-se de lote não edificado e questionando a prova documental.

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de Recurso Repetitivo (Tema 996), de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Essa presunção baseia-se na impossibilidade de fruição do bem, seja para moradia, seja para locação, ou mesmo, no caso de lotes, pela impossibilidade de iniciar a construção da casa própria, o que obriga o consumidor a arcar com custos de moradia em outro local.

Nesse sentido, transcrevo trecho de uma das teses firmadas no Tema 996 do STJ: 

“1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.”

No caso em tela, o prejuízo material é evidente e foi comprovado. O Autor demonstrou que reside em imóvel alugado (contrato de locação e recibos acostados aos autos), despesa esta que teria sido cessada ou mitigada caso o lote tivesse sido entregue no prazo, possibilitando a edificação de sua residência. O fato de ser um "lote" não afasta o dever de indenizar, pois a mora da construtora frustrou a possibilidade de uso e edificação pelo adquirente.

Quanto à impugnação da validade dos recibos e contratos de aluguel por questões de data de reconhecimento de firma ou modalidade de pagamento (Pix), tais argumentos não prosperam. A relação locatícia pode ser comprovada por diversos meios, e os documentos acostados possuem verossimilhança e não foram desconstituídos por prova em contrário da Apelante, que se limitou a alegações genéricas de invalidade formal sem demonstrar a falsidade do conteúdo. O reconhecimento de firma posterior não invalida a existência da relação contratual pretérita.

Ademais, a jurisprudência deste Tribunal é firme no sentido de garantir a reparação integral:

"DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. [...] O atraso na entrega de imóvel, mesmo diante de prazo de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual [...] É devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, quando a resolução do contrato decorre de inadimplemento do promitente vendedor." (TJ-BA - Apelação: 05033835620178050150, Relator: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/09/2025).

Assim, mantém-se a condenação ao pagamento dos aluguéis despendidos pelo Autor durante o período de mora da Ré.

O atraso na entrega da obra, no caso concreto, superou o mero inadimplemento contratual ou dissabor cotidiano. Estamos diante de uma mora de anos (o prazo findou em junho de 2019 e a ação foi ajuizada em dezembro de 2022 sem a entrega), envolvendo imóvel destinado à moradia (ainda que lote para construção), o que frustra a legítima expectativa do consumidor e o sonho da casa própria, causando angústia, incerteza e desequilíbrio emocional.

A jurisprudência desta Corte reconhece o dano moral in re ipsa ou decorrente das circunstâncias fáticas em casos de atraso excessivo:

"[...] 6. O atraso prolongado na entrega de imóvel, especialmente quando destinado à geração de renda, configura dano moral indenizável, por frustrar a legítima expectativa do adquirente e gerar angústia e insegurança. [...]" (TJ-BA - Apelação: 05019106020188050001, Relator: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/07/2025).

"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. [...] ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. [...] DANOS MORAIS CONFIGURADOS E PROPORCIONALMENTE FIXADOS. [...] O atraso significativo na entrega do imóvel pode ensejar indenização por danos morais, especialmente quando frustra expectativas legítimas do comprador. [...]" (TJ-BA - Apelação: 81369509020228050001, Relator: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2025).

No que tange ao quantum indenizatório, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional à gravidade do ilícito (atraso de anos), à função pedagógica da medida e à capacidade econômica das partes, não ensejando enriquecimento sem causa. 

Embora a Apelante cite precedentes de redução para R$ 5.000,00, entendo que, diante do longo lapso temporal de atraso e do descaso demonstrado com o consumidor, o valor arbitrado em primeiro grau reflete melhor a justiça para o caso concreto, estando alinhado com outros julgados deste Tribunal (vide Apelação nº 8136950-90.2022.8.05.0001 citada acima, que manteve R$ 10.000,00).

A Apelante requer o afastamento da multa de 2% aplicada na decisão dos Embargos de Declaração. Ocorre que, da análise da peça de embargos opostos na origem, percebe-se nitidamente a intenção de rediscutir o mérito da sentença (natureza do lote, validade dos recibos), matérias que não configuram omissão, contradição ou obscuridade, mas sim inconformismo com o julgado.

O manejo de embargos declaratórios com o nítido propósito de reformar a decisão por via inadequada, reiterando argumentos já enfrentados ou desviando-se das hipóteses do art. 1.022 do CPC, caracteriza o intuito protelatório, autorizando a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. A decisão de primeiro grau fundamentou adequadamente a imposição da penalidade, que deve ser mantida para coibir o abuso do direito de recorrer.

DISPOSITIVO:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo-se a sentença vergastada em todos os seus termos.

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência devidos pela Apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

Sala de sessões, __ de _____________ de ____.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator