PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE CONTRATO PRELIMINAR COM O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ESPÓLIO. IMPROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME 

1 - Apelação interposta contra sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, por falta de interesse processual e ilegitimidade passiva, em ação de adjudicação compulsória movida contra espólio do proprietário registral do imóvel, fundamentada em contrato de compra e venda celebrado com terceiro que se declarava mero possuidor do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2 - A controvérsia consiste em verificar: (i) se estão preenchidos os requisitos legais para a ação de adjudicação compulsória; e (ii) se há legitimidade passiva do espólio do proprietário registral que não figurou no contrato de compra e venda.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3 - A adjudicação compulsória pressupõe a existência de contrato preliminar válido celebrado entre o promitente-comprador e o promitente-vendedor ou seus sucessores, conforme disposto no art. 1.418 do Código Civil.

4 - Não há interesse de agir, por inadequação da via eleita, quando os autores celebram contrato apenas com o possuidor do imóvel e não com o proprietário registral, inexistindo qualquer instrumento contratual firmado com este ou prova de que o possuidor tinha poderes para representá-lo.

5 - A minuta de escritura de compra e venda não assinada pelas partes não possui valor jurídico para embasar a pretensão de adjudicação compulsória, caracterizando-se apenas como documento sem eficácia.

6 - Ausente contrato preliminar firmado pelo proprietário registral do imóvel, não há legitimidade passiva de seu espólio para figurar na ação de adjudicação compulsória.

IV. DISPOSITIVO 

7 - Recurso a que se nega provimento.

Dispositivo relevante citado: CC, art. 1.418.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0549989-12.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante MARIVALDINO COSTA e outros e como apelado ESPÓLIO DE AGOSTINHO TEIXEIRA DE CARVALHO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa
Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por MARIVALDINO COSTA E MARIA DA CONCEIÇÃO SANTOS COSTA em face de sentença (ID. 60060250) proferida no Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação de adjudicação compulsória movida contra o ESPÓLIO DEAGOSTINHO TEIXEIRA DE CARVALHO, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, acolhendo a preliminar de falta de interesse processual, além de reconhecer, de ofício, a ilegitimidade passiva do espólio acionado.

Em suas razões recursais (ID. 60060257), os apelantes afirmam que celebraram contrato de compra e venda com o Sr. Sergio Maurício Andrade Mussi em 22 de março de 1996, referente a um imóvel situado na Rua Almirante Alves Câmara, n. 108A, Engenho Velho de Brotas, nesta cidade, tendo quitado, por completo, o valor convencionado. Aduzem que o Sr. Sergio Maurício Andrade Mussi era o legítimo possuidor do citado imóvel, sendo que o proprietário era o Sr. Agostinho Teixeira de Carvalho, e que tentaram regularizar a situação do imóvel a partir do ano 2000, providenciando certidões em nome do proprietário, pagando guia de transmissão inter vivos e realizando junto ao 3º Ofício de Notas o texto da escritura de compra e venda. Sustentam que o Sr. Agostinho Teixeira de Carvalho faleceu antes de subscrever a escritura, sem deixar herdeiros conhecidos pelos apelantes e sem ter providenciado a transferência da propriedade do imóvel, motivo pelo qual ajuizaram a presente ação. Alegam que desde a exordial está esclarecida a razão do documento de fls. 28/32 não ter sido assinado pelo então proprietário, e, por via de consequência, demonstrado o interesse de agir no caso em tela, não havendo que se falar em extinção do processo sem exame do mérito. Alegam que têm direito à aquisição do domínio mediante adjudicação compulsória do bem, por serem titulares de direito real de aquisição, conforme disposto no artigo 1.418 do Código Civil c/c art. 466-B do Código de Processo Civil. Pedem provimento ao recurso, visando a procedência da demanda, para outorga da “escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel em apreço”, “expedindo-se o competente mandado para o Cartório de Registro de imóveis competente."

Não houve manifestação da parte apelada, tendo a Defensoria Pública, que atuava como curadora especial, requerido sua exclusão do feito (ID. 60060270), alegando que não haveria legitimidade para atuar no processo em face da citação de pessoas incertas e indeterminadas (herdeiros desconhecidos), e não réus certos com endereços incertos.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931).

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por MARIVALDINO COSTA E MARIA DA CONCEIÇÃO SANTOS COSTA em face de sentença (ID. 60060250) proferida no Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação de adjudicação compulsória movida contra o ESPÓLIO DE AGOSTINHO TEIXEIRA DE CARVALHO, julgou extinto o processo sem resolução do mérito, acolhendo a preliminar de falta de interesse processual, além de reconhecer, de ofício, a ilegitimidade passiva do espólio.

Na origem, a parte autora ingressou com ação de adjudicação compulsória postulando a transferência da propriedade de um imóvel situado na Rua Almirante Alves Câmara, n. 108A, Engenho Velho de Brotas, sob alegação de que celebrou contrato de compra e venda com Sergio Maurício Andrade Mussi, possuidor do imóvel, em 1996, tendo quitado integralmente o valor convencionado.

O juízo a quo, acolhendo a preliminar de interesse de agir e reconhecendo, de ofício, a ilegitimidade passiva, julgou extinto o feito sem resolução do mérito, tendo em vista que não existe contrato válido entre os apelantes e o proprietário do imóvel, não sendo demonstrada a existência de promessa de outorga de escritura não cumprida.

Irresignados, os apelantes interpuseram o presente recurso pugnando a reforma da sentença com base nas razões anteriormente relatadas.

A adjudicação compulsória consiste em instrumento processual destinado a conferir eficácia executiva a contrato preliminar de promessa de compra e venda, quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva do bem imóvel, após o pagamento integral do preço. É, portanto, uma execução específica da obrigação de fazer contida no contrato preliminar.

O art. 1.418 do Código Civil é claro ao dispor que: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

Nota-se que a pretensão de adjudicação compulsória depende da existência de contrato preliminar válido celebrado entre o promitente comprador e o promitente vendedor ou seus sucessores. Este requisito é essencial, pois a ação tem por objetivo garantir o cumprimento de uma promessa de venda anteriormente estabelecida.

No caso em apreço, verifica-se que os apelantes celebraram contrato de compra e venda com Sergio Maurício Andrade Mussi, que se declarava possuidor do imóvel (fl. 20), e não com o proprietário Agostinho Teixeira de Carvalho. Não há nos autos qualquer instrumento contratual firmado entre os apelantes e o proprietário do imóvel, nem qualquer prova de que Sergio Maurício Andrade Mussi tinha poderes para representar o proprietário.

Ademais, o documento de fls. 28/32, que os apelantes apontam como escritura de compra e venda, não possui qualquer valor jurídico, uma vez que não contém as assinaturas das partes, tratando-se apenas de minuta não concretizada.

Desse modo, não há contrato preliminar válido que embase a pretensão de adjudicação compulsória. O negócio celebrado pelos apelantes assemelha-se mais a uma cessão de direitos possessórios do que a uma promessa de compra e venda, não tendo o condão de transferir a propriedade do imóvel, direito real que pertence exclusivamente ao proprietário registral.

A legitimidade para figurar no polo passivo de ação de adjudicação compulsória é daquele que firmou o contrato preliminar como promitente vendedor ou de seus sucessores. No caso, como não houve contrato preliminar firmado por Agostinho Teixeira de Carvalho, não há que se falar em legitimidade passiva de seu espólio.

Como bem observado pelo juízo a quo, “não há nos autos prova de negócio firmado entre os Demandantes e Agostinho Teixeira de Carvalho, cujo espólio é Réu, para lastrear a presente demanda, sendo insuficientes, para tanto, os atos preparatórios interrompidos pelo falecimento do proprietário e tendentes à transferência da titularidade do imóvel, representados por documento sem validade jurídica, diante da inexistência de assinatura das partes que figuram no instrumento (fls. 28/32)”.

Por fim, a alegação de posse prolongada, ainda que possa eventualmente ensejar outras formas de aquisição da propriedade (como usucapião), não supre os pressupostos específicos da adjudicação compulsória, cuja natureza jurídica é eminentemente obrigacional e fundada em efetivo contrato de compra e venda do bem.

Assim, à luz dos elementos constantes nos autos, vê-se que a sentença recorrida examinou com propriedade os pressupostos da ação de adjudicação compulsória e corretamente concluiu pela falta de interesse de agir, ante a inadequação da via eleita, e ilegitimidade passiva, eis que não demonstrada sequer a existência de relação contratual com o proprietário do bem imóvel.

Nesse contexto, mostra-se irretocável a sentença recorrida.

Do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso e, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majorar para 15% o percentual dos honorários advocatícios arbitrados na sentença, suspensa a exigibilidade de tal verba em razão da justiça gratuita deferida na origem.. 

Sala das Sessões, data de registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator 

RM05