PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008917-23.2022.8.05.0150 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: AMANDA MIRANDA DAMASCENA SILVA |
| Advogado(s): LARISSA LOPEZ DO PRADO BISPO, RAIMUNDO TEODORO NETO, IGOR OLIVEIRA ARCANJO DA SILVA |
| APELADO: CARLA ROBERTA SANTOS DE BARROS e outros |
| Advogado(s): LEILA GORDIANO GOMES, VAGNER DE ANDRADE FERREIRA |
Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos, condenando a locatária ao pagamento de aluguéis inadimplidos, consumo de energia elétrica, água e IPTU, além de custas processuais e honorários advocatícios.
1. DA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA IMPOSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
A apelante sustenta a necessidade de inversão do ônus da prova, com fundamento no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil, argumentando que a locadora detém maior facilidade de acesso aos documentos que comprovam a quitação ou não dos aluguéis e encargos.
A tese não merece acolhida.
Primeiramente, a relação locatícia é regida por legislação especial, qual seja, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A locação de imóvel residencial não configura relação de consumo nos moldes definidos pelo art. 2º do CDC, pois não há destinação final de produto ou serviço na acepção consumerista.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a relação locatícia, por sua natureza e pelas características próprias reguladas pela legislação especial, não se subsume ao conceito de relação de consumo, afastando-se a aplicação do CDC. A Lei do Inquilinato constitui microssistema próprio que regula de forma completa e específica os direitos e deveres de locadores e locatários.
Afastada a aplicação do CDC, resta analisar se seria cabível a inversão do ônus da prova com base no art. 373, §1º, do Código de Processo Civil, que permite ao juiz, diante de peculiaridades do caso concreto, atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que a parte contrária tenha maior facilidade em sua produção.
No caso concreto, inexistem as peculiaridades que justificariam tal medida excepcional. A comprovação do pagamento de obrigação é ônus de quem alega tê-la cumprido, nos termos do art. 373, II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito do credor. Esta é a regra geral de distribuição do ônus da prova, baseada no princípio de que quem alega um fato deve comprová-lo.
No caso dos autos, a locadora trouxe aos autos o contrato de locação, demonstrando a existência da obrigação e seu valor. Apresentou demonstrativo detalhado dos aluguéis em atraso, discriminando os valores pagos parcialmente e os débitos remanescentes. Juntou comprovantes de débitos de água, energia elétrica e IPTU em aberto.
Competia à locatária, como devedora, demonstrar que cumpriu suas obrigações mediante a apresentação de comprovantes de pagamento dos aluguéis e encargos. Trata-se de prova extremamente simples e de fácil produção, consistente em recibos, comprovantes de transferência bancária ou de depósito que qualquer locatário diligente mantém em seu poder.
A locatária, contudo, não se desincumbiu deste ônus. Não apresentou um único comprovante de pagamento integral dos aluguéis e encargos. Limitou-se a alegar que os pagamentos foram realizados, sem qualquer comprovação documental.
Não há, portanto, maior facilidade da locadora em produzir a prova do pagamento. Ao contrário, é a locatária quem detém (ou deveria deter) os comprovantes de pagamento, sendo dela a facilidade probatória. Inexiste, assim, justificativa para inversão do ônus da prova.
Ademais, não se vislumbra hipossuficiência técnica, informacional ou econômica da locatária que justificasse tratamento diferenciado. A apelante é empresária, conforme consta de sua qualificação nos autos, não se enquadrando no conceito de parte vulnerável ou hipossuficiente que demandaria proteção especial do ordenamento jurídico.
Portanto, correta a sentença ao manter a distribuição do ônus da prova conforme a regra do art. 373 do CPC, competindo à locatária demonstrar o pagamento dos aluguéis e encargos, ônus do qual não se desincumbiu.
2. DA VALIDADE DA CLÁUSULA PENAL E DA AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE
A apelante sustenta que a cláusula penal prevista no contrato de locação seria abusiva e desproporcional, devendo ser declarada nula. Invoca o art. 22, incisos I e III, da Lei do Inquilinato, argumentando que a locadora descumpriu sua obrigação de manter o imóvel em condições de uso, e o art. 413 do Código Civil, pleiteando redução equitativa da penalidade.
A insurgência não prospera.
A cláusula penal constitui pacto acessório pelo qual as partes, antecipadamente, estimam o valor das perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação principal, tendo dupla função: compensatória, ao prefixar indenização devida em caso de descumprimento; e coercitiva, ao desestimular o inadimplemento pela certeza da sanção.
No caso concreto, a cláusula penal foi validamente pactuada pelas partes de forma livre e consciente. O contrato de locação foi celebrado entre pessoas capazes, após negociação, estando em plena conformidade com a legislação vigente, notadamente a Lei do Inquilinato e o Código Civil.
O contrato estabeleceu claramente que a infração do contrato importaria na rescisão, independentemente de aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, incorrendo a parte infratora no pagamento, com o mínimo de indenização por perdas e danos, se houver, arcando a parte infratora com as despesas de custas processuais e honorários advocatícios da parte inocente, na base de 20% sobre o valor da causa.
Trata-se de cláusula comum em contratos de locação, que visa justamente garantir o cumprimento das obrigações pactuadas mediante a imposição de sanção pecuniária em caso de descumprimento. A estipulação de multa e honorários advocatícios contratuais encontra amparo no princípio da autonomia da vontade e no art. 389 do Código Civil.
A apelante alega que a cláusula seria abusiva por ser desproporcional e não refletir os danos efetivamente sofridos pela locadora. Contudo, não há qualquer demonstração de que o valor estipulado seja manifestamente excessivo ou desproporcional.
O art. 413 do Código Civil estabelece que "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio".
A sentença recorrida, de forma acertada, reconheceu a validade da cláusula penal, mas determinou que sua aplicação deve observar a proporcionalidade ao período de cumprimento do contrato, em conformidade com o art. 413 do Código Civil e com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
Nesse sentido, o seguinte julgado:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL . SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. REDUÇÃO PROPORCIONAL DA MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO . SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp 1 .998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp 1.998.206/DF, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022) . 2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu pela razoabilidade do ajuste, reputando proporcional a redução da multa fixada originalmente em 50% (cinquenta por cento) para 20% (vinte por cento) do valor do total de aluguéis que seriam devidos até a conclusão normal do contrato. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2262447 RO 2022/0384010-2, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 13/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2023)
Portanto, não há que se falar em nulidade da cláusula penal, mas tão somente em sua aplicação proporcional ao período de descumprimento do contrato, medida já determinada pela sentença recorrida.
3. DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
A apelante pleiteia indenização por danos materiais e morais, com fundamento no art. 186 do Código Civil, sustentando que os vícios existentes no imóvel locado, não reparados pela locadora, causaram-lhe prejuízos materiais e transtornos que ultrapassam o mero descumprimento contratual.
O pleito não merece acolhida.
O art. 22, I e III, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locador é obrigado a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" e "manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel".
De fato, compete ao locador a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas de uso e de realizar os reparos necessários para mantê-lo nessas condições durante todo o período de locação. Contudo, para que reste caracterizado o descumprimento dessa obrigação, é imprescindível a demonstração de que: (i) o imóvel apresenta vícios que comprometem sua habitabilidade; (ii) tais vícios são de natureza estrutural e de responsabilidade do locador; (iii) o locador foi notificado sobre os vícios e permaneceu inerte; e (iv) o locatário sofreu danos materiais ou morais em decorrência da omissão do locador.
No caso concreto, a apelante não se desincumbiu do ônus de comprovar tais fatos.
Primeiramente, não foi produzida prova técnica pericial que demonstrasse a existência, extensão e origem das infiltrações alegadas. As fotografias apresentadas pela apelante, por si sós, não são suficientes para comprovar que os vícios eram de natureza estrutural, que preexistiam à locação ou que decorriam de responsabilidade da locadora.
É cediço que a identificação da causa de infiltrações em imóvel demanda conhecimento técnico especializado, sendo indispensável a realização de perícia para determinar se decorrem de problemas estruturais da edificação, de defeitos nas instalações hidráulicas, de falhas de impermeabilização, de má conservação pelo ocupante ou de outras causas.
A apelante não requereu a produção de prova pericial em momento oportuno. Limitou-se a apresentar fotografias e a alegar que o imóvel apresentava infiltrações, sem qualquer comprovação técnica da origem ou natureza dos problemas.
Em segundo lugar, a apelante não demonstrou ter notificado formalmente a locadora sobre os alegados vícios para que esta procedesse aos reparos necessários. A simples troca de mensagens via WhatsApp, sem conteúdo específico sobre os vícios alegados ou pedido formal de reparos, não configura notificação adequada que permitisse à locadora tomar conhecimento dos problemas e providenciar sua solução.
O art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locatário é obrigado a "levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de danos ou defeitos cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros". O descumprimento desse dever pelo locatário afasta a responsabilidade do locador pelos danos decorrentes.
Em terceiro lugar, a apelante não comprovou ter realizado reparos no imóvel nem os valores despendidos com tais reparos. A mera apresentação de proposta comercial para realização de obras não comprova a efetiva execução dos serviços, os valores pagos ou a necessidade dos reparos.
Para que reste configurado o direito à indenização por danos materiais, é indispensável a comprovação dos prejuízos efetivamente sofridos, mediante apresentação de notas fiscais, recibos, orçamentos, laudos técnicos ou outros documentos idôneos. A apelante não produziu tal prova.
Em quarto lugar, a locadora apresentou fotografias demonstrando que o imóvel foi entregue à locatária em perfeitas condições de conservação e habitabilidade, com todos os cômodos limpos, pintados e em ordem. Apresentou também fotografias do estado do imóvel após a devolução pela locatária, demonstrando deterioração significativa.
A comparação entre as fotografias do imóvel antes e após a locação evidencia que houve deterioração durante o período em que a apelante ocupou o imóvel, o que reforça a tese da locadora de que os problemas alegados decorreram de má conservação pela locatária, e não de vícios estruturais preexistentes.
Portanto, diante da ausência de prova técnica sobre a natureza e origem dos alegados vícios, da falta de notificação formal à locadora, da não comprovação dos gastos com reparos e da demonstração de que o imóvel foi entregue em bom estado, não restou caracterizado o descumprimento pela locadora de sua obrigação de manter o imóvel em condições de uso.
Consequentemente, não há fundamento para a condenação da locadora ao pagamento de indenização por danos materiais à locatária.
Quanto aos danos morais, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o simples descumprimento de obrigação contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo quando da inadimplência contratual decorrer violação a direito da personalidade.
A configuração do dano moral exige a demonstração de ofensa grave a direito da personalidade, com efetivo sofrimento, angústia, humilhação ou abalo psíquico relevante. Meros dissabores, aborrecimentos ou transtornos cotidianos decorrentes do descumprimento contratual não são suficientes para caracterizar dano moral indenizável.
No caso concreto, ainda que se admitisse hipoteticamente a existência de vícios no imóvel não reparados pela locadora, tal situação não configuraria dano moral, mas apenas descumprimento de obrigação contratual passível de resolução ou de indenização por danos materiais.
A apelante não demonstrou que sofreu ofensa grave a sua honra, imagem, dignidade ou outro direito da personalidade em decorrência dos fatos narrados. Os alegados transtornos relativos a problemas de infiltração no imóvel, ainda que desagradáveis, inserem-se no rol de dissabores ordinários da vida em sociedade, não configurando dano moral indenizável.
Diante do exposto, nega-se provimento à Apelação, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2026.
PRESIDENTE
DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO
RELATOR
PROCURADOR DE JUSTIÇA