PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VENDA A NON DOMINO. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA DA VENDEDORA DEMONSTRADA. LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA QUE IMPLICA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE PROPRIEDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por CASA CACTUS INOVAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA e outros contra decisão do Juízo da 1ª Vara de Andaraí, que, nos autos da ação de nulidade de negócio jurídico, deferiu parcialmente a tutela de urgência, determinando que os agravantes se abstivessem de comercializar o imóvel objeto da lide.

1.2. Os autores/agravados alegam que o bem negociado foi doado por Edith Brandão de Souza a seus herdeiros e que houve venda a non domino aos agravantes.

1.3. Os agravantes, por outro lado, defendem que o imóvel pertence a Rita Silva França, que obteve a legitimação fundiária registrada na Matrícula n° 2.319, o que a torna legítima proprietária, pleiteando a reforma da decisão.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2.1. Legalidade da venda do imóvel com base na legitimação fundiária da atual proprietária, frente à alegação dos agravados de que o bem lhes pertencia por doação.

2.2. Verificação da existência de fumus boni iuris e periculum in mora para a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.1. A legitimação fundiária, conforme o art. 23 da Lei 13.465/17, constitui forma originária de aquisição de propriedade, conferindo à beneficiária o direito de disposição plena do imóvel.

3.2. A divergência entre as matrículas registradas pelas partes exige maior investigação, mas, no momento, a proprietária do imóvel é Rita Silva França, não havendo indícios de irregularidade em sua legitimação.

3.3. A ausência de documentos que comprovem a posse ou domínio dos agravados sobre o imóvel impede o reconhecimento de verossimilhança das alegações para a manutenção da tutela de urgência.

3.4. Na falta de fumus boni iuris e periculum in mora, deve ser indeferida a tutela provisória de urgência (CPC, art. 300).

IV. DISPOSITIVO E TESE

4.1. Recurso provido para reformar a decisão de primeiro grau, revogando a tutela de urgência que impedia a comercialização do imóvel.

4.2. Tese de julgamento: "Na ausência de fumus boni iuris e periculum in mora, não há justificativa para a concessão de tutela de urgência que restrinja o direito de propriedade, sobretudo quando o imóvel se encontra registrado em nome de terceiro com legitimação fundiária."

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, art. 300.

Lei 13.465/17, art. 23.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8040773-33.2023.8.05.0000 em que figura como agravante CASA CACTUS INOVACOES IMOBILIARIAS LTDA e agravados MARINA BRANDÃO DE SOUZA e outros,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em conhecer e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto do relator.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por CASA CACTUS INOVACOES IMOBILIARIAS LTDA e outros contra decisão do MM. Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Andaraí, que, nos autos da Ação de Nulidade de Negócio Jurídico nº. 88000647-08.2023.8.05.0010, proposta pelos agravados MARINA BRANDÃO DE SOUZA e outros, deferiu a tutela de urgência requerida, nos seguintes termos:

Isso posto, presentes os requisitos do art. 300 e sgs do CPC, DEFIRO PARCIALMENTE A TUTELA DE URGÊNCIA, A FIM DE DETERMINAR A CORRÉ CASA CACTUS IMÓBILIÁRIA QUE SE ABSTENHA DE COMERCIALIZAR O IMÓVEL OBJETO DA LIDE, até ulterior decisão, sob pena de multa de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) em caso de descumprimento.

Os agravantes sustentam que a Sra. Rita Silva França é a detentora da legítima propriedade do bem, cuja aquisição se deu por força da legitimação fundiária concedida pelo município de Mucugê.

Afirmam que a alienante Rita Silva França, por mais de 03(três) décadas, tem exercido a sua posse massa e pacífica, e, posteriormente, obteve o domínio real, que lhe fora concedido por legitimação fundiária, devidamente registrada na Matrícula n° 2.319, assentada no Livro 2X de Registro Geral do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mucugê.

Aduzem que o bem imóvel que teria sido doado aos Agravados se encontra registrado na serventia extrajudicial da Comarca de Mucugê, sob a Matrícula n° n°078, cujo assentamento é divergente daqueles descritos na Matrícula n° 2.319, em referência ao bem de propriedade da Sra. RITA SILVA FRANÇA, logo, em nada coincide com o objeto do contrato de compra e venda firmado com os recorrentes.

Argumenta que, enquanto não questionada judicialmente a tradição fundiária concedida pelo Município de Mucugê em favor da atual detentora do domínio real, não há porque se ventilar a ideia de nulidade do negócio firmado entre esta e os terceiros adquirentes.

Alegam que empregaram vultosas quantias no empreendimento imobiliário objeto do contrato de promessa de compra e venda, tendo em vista os documentos que lhes foram apresentados e indicavam a legitimidade de Rita Silva França em promover a alienação do bem, não podendo o negócio por eles firmado se sujeitar a interesses escusos dos Agravados.

Arguem que os recorridos não provaram que o imóvel negociado se trata daquele que lhes fora doado.

Defendem a possibilidade de que os lotes do empreendimento sejam comercializados, promovendo-se o caucionamento em Juízo do pagamento prometido à proprietária, para fins de garantia de eventual direito de recebimento pelos Agravados das suas quotas partes proporcionais, acaso obtenham o provimento judicial de nulidade do domínio real.

Requereu, ao final, a concessão de efeito suspensivo, bem como o provimento do recurso para reformar a decisão do juízo a quo.

Na decisão de id 50004401 foi deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Os agravados manifestaram-se no id 49602118, sustentando que o Município de Mucugê, antes da regularização fundiária, tinha alienado o bem litigioso a Edith Brandão de Souza, que, por seu turno, doou o imóvel para seus filhos.

Arrazoam que a transferência da posse e ou da propriedade por quem não é dono não produz efeito jurídico em detrimento dos reais proprietários do bem imóvel, razão pela qual é absolutamente nulo o negócio jurídico celebrado pelos agravantes.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento.

É o relatório.

 Salvador/BA, 13 de setembro de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o agravo e passo a decidir.

O presente agravo tem como objeto o inconformismo dos agravantes com a decisão do juízo a quo que deferiu a tutela de urgência requerida, determinando que a agravante CASA CACTUS IMÓBILIÁRIA se abstenha de comercializar o imóvel objeto da lide, sob pena de multa de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Na origem, os autores MARINA BRANDÃO DE SOUZA, ESPÓLIO DE ALBERTO PAULO LIVRAMENTO DE SOUZA, ESPÓLIO DE MAGNÓLIA BRANDÃO DE SOUZA, ESPÓLIO DE MARILDA BRANDÃO DE SOUZA, MARIVALDA BRANDÃO DE SOUZA, MARIA JOSÉ SAMPAIO SOUZA e JOSÉ ANTONIO SAMPAIO SOUZA narram que receberam de Edith Brandão de Souza, em doação, um imóvel residencial situado na rua José Mendes Diniz, s/n, na cidade de Mucugê.

Afirmam que a doadora celebrou contrato de comodato do mesmo imóvel com Rita Silva França, em 03 de julho de 1998.

Após a morte da doadora, os donatários notificaram a comodatária, em 28 de fevereiro de 2008, para que houvesse a desocupação do imóvel, contudo, esta recusou-se, injustificadamente, a devolver o bem.

Acrescentam que a comodatária Rita Silva França celebrou contrato de compra e venda a non domino do bem imóvel residencial com a ré Casa Cactus Inovações Imobiliárias. Deste modo, o citado pacto seria nulo.

Assim, ajuizaram a ação de nulidade de negócio jurídico nº. 8000647-08.2023.8.05.0010, com pedido de concessão de tutela de urgência.

Perscrutando-se os fólios, verifica-se, conforme certidão de fl. 30 do id 49555391, que um terreno situado na zona urbana do município de Mucugê, na rua José Mendes Diniz da Gama, com área de 1.349,55 metros quadrados, foi alienado, em 09 de janeiro de 1995, pela Prefeitura Municipal de Mucugê a Edith Brandão de Souza. Ainda se extrai da matrícula nº. 078 do Ofício de Registro de Imóveis de Mucugê a construção de uma casa no terreno no mesmo ano de 1995.

Saliente-se que não constam nos autos da origem tampouco nestes autos recursais documentos que indiquem a celebração dos negócios de doação e comodato afirmados pelos autores, ora agravados.

Noutro giro, o negócio impugnado nos autos de origem está instrumentalizado no “contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel” de id 49555414, onde consta como promitente vendedora Rita Silva França e promissários compradores os réus Eduardo Azulay e Paulo José Spiller. O objeto do contrato é o terreno com frente para a rua José Muniz Gama, na cidade de Mucugê, com área total de 1.503,14 metros quadrados, devidamente registrado sob a matrícula nº. 2319, Livro 02-X, no Registro de Imóveis da Comarca de Mucugê.

A certidão de cadeia sucessória da matrícula nº. 2319 indica que ela teve origem no desmembramento ocorrido na matrícula 055, do Livro 02-A, também do cartório de Registro de Imóveis de Mucugê. Assim, a partir da matrícula 055, foram abertas as matrículas 2318 e 2319, sendo a última relativa ao terreno com frente para a rua José Muniz Gama, na zona urbana do município de Mucugê, com área total de 1.503,14 metros quadrados, prometido aos agravantes.

Importa delinear ainda que na matrícula 2319 consta a informação que o terreno com frente para a rua José Muniz Gama, na zona urbana do município de Mucugê, com área total de 1.503,14 metros quadrados, era de propriedade da Prefeitura Municipal de Mucugê, mas, em 30 de dezembro de 2020, foi concedida legitimação fundiária em favor de Rita Silva França, que passou a constar como proprietária.

In casu, o primeiro ponto que chama atenção é a quase completa divergência registral, que parece exigir maior investigação para que seja esclarecida, pois não há, neste momento, coincidência na cadeia sucessória nem nas dimensões dos terrenos alienados a Sra. Edith e a Sra. Rita.

Ao lado da nebulosa relação de propriedade alegada pelos agravados no que atine ao terreno que foi objeto da compra e venda discutida, vê-se que o registro imobiliário do terreno objeto da compra e venda indica como proprietária a compromitente vendedora Rita Silva França.

Assim sendo, a uma primeira análise, não há que se falar em venda por quem não tem poder de disposição sobre a coisa.

Nesta senda, a legitimação fundiária que beneficiou a promitente vendedora constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público. Assim, a beneficiária adquiriu a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes na matrícula de origem.

Neste sentido, as disposições da Lei 13.465/17, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana:

Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

(...)

§ 2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado.

§ 3º Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os gravames existentes no registro da área maior originária para as matrículas das unidades imobiliárias que não houverem sido adquiridas por legitimação fundiária.

Diante de tais circunstâncias, é possível aferir, pelo menos neste momento processual, que a propriedade atribuída a Sra. Rita é um fato jurídico demonstrado pela via própria, sendo-lhe, portanto, dado o poder de dispor do terreno. Assim, não se constata de imediato a existência de vícios na promessa entabulada com os recorrentes, pois, além de se constatar a propriedade da promitente vendedora, inexistem gravames apostos no registro imobiliário que impeçam a alienação intentada.

No mesmo sentido, se, em sede de cognição sumária, não emergem os vícios alegados pelos requerentes, inexiste a verossimilhança das alegações que poderia sustentar as tutelas provisórias e justificar a restrição circunstancial do direito de propriedade.

Portanto, não é possível aferir o preenchimento dos requisitos do artigo 300, do CPC, exigidos para a concessão da tutela de urgência.

Na sistemática processual, é necessário ao magistrado aferir a presença inequívoca do fumus boni iuris (fumaça do bom direito) ou ainda, da denominada "relevância da fundamentação". No processo civil, a fumaça do bom direito é representada pelo convencimento que se firma no julgador de que a alegação que lhe é submetida à apreciação se revela plausível, ou seja, que a lógica da narrativa leva à conclusão, ao menos inicial e num juízo típico de cognição sumária, de que o quanto aduzido pela parte representa um direito que a ele assiste e que deve ser amparado, normalmente por medidas dotadas do caráter de urgência.

No entanto, na hipótese vertente, não se vislumbra a verossimilhança do direito invocado pela parte autora, razão pela qual deve ser revogada a decisão agravada.

Em igual sentido, os Tribunais pátrios se manifestam:

Agravo de instrumento. Decisão que indeferiu a tutela de urgência para suspensão de descontos de parcela de empréstimo consignado em conta do agravante, que alega ser vítima de "golpe" aplicado por sua nora. Insurgência. Pleito de reforma da decisão. Inadmissibilidade. A defesa apresentada pela instituição ré, a princípio traduz a regularidade da contratação. Ausência de verossimilhança das alegações autorais e da probabilidade do direito. Ausente, portanto, o fumus boni juris, de rigor a manutenção da decisão agravada. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 22634347620228260000 SP 2263434-76.2022.8.26.0000, Relator: Cláudio Marques, Data de Julgamento: 22/02/2023, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/02/2023)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E COBRANÇA - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA - PLEITO DE MEDIDA LIMINAR PARA REINTEGRAÇÃO DOS AUTORES NA POSSE DO IMÓVEL OBJETO DO LITÍGIO - REQUISITOS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - FUMUS BONI JURIS - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO PROVIDO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. - Nos termos do disposto no artigo 300 do vigente Código de Processo Civil, a concessão de tutela provisória de urgência requer a presença, de forma cumulativa, dos requisitos da probabilidade do direito invocado pela parte requerente e da existência de perigo de dano, caso o provimento jurisdicional reclamado somente seja concedido em decisão final - Ausente o fumus boni juris, traduzido na probabilidade do direito invocado, não há como ser acolhido pleito consistente em tutela provisória de urgência - Para a concessão de medida liminar de reintegração de posse, é necessária a comprovação, pelos autores, de sua posse anterior, do esbulho praticado pelo réu e da data de sua ocorrência, nos termos do artigo 561 do Código de Processo Civil - Fundando o pleito de reintegração de posse na anulação do contrato de permuta firmado entre as partes, com a sua consequente rescisão, a tutela requerida somente terá lugar após se tornar resolvido o contrato, caracterizando-se como injusta, apenas a partir daí, a posse por parte do permutante. (TJ-MG - AI: 00088293520208130000, Relator: Des.(a) Márcio Idalmo Santos Miranda, Data de Julgamento: 16/09/2020, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/09/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DESFAZIMENTO DE COMPRA DE IMÓVEL. ALEGADA OMISSÃO DE LIMITAÇÃO DO DIREITO DE CONSTRUIR POR ESTAR O BEM SITUADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. PEDIDO DE INDISPONIBILIDADE DE BENS DOS VENDEDORES INDEFERIDO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL NO SENTIDO DE SE DETERMINAR A AVERBAÇÃO DA DEMANDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO E NO DETRAN. AUSÊNCIA DE FUMUS BONI JURIS E PERICULUM IN MORA. RESTRIÇÕES PATRIMONIAIS GRAVOSAS QUE NÃO SE MOSTRAM CABÍVEIS NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - AI: 20130800383 Joinville 2013.080038-3, Relator: Stanley Braga, Data de Julgamento: 27/08/2015, Quarta Câmara de Direito Civil)

Ademais, num exercício hipotético cabível nestes autos, caso tenha havido alguma mácula no procedimento administrativo de legitimação fundiária, caberá aos legítimos interessados buscar na via própria sua desconstituição. No entanto, por ora, não há notícia de questionamentos acerca do procedimento que garantiu a propriedade da vendedora, de modo que não se pode concluir antecipadamente pela impossibilidade de alienação do bem litigioso.

Importa ainda consignar que, caso venha a ser reconhecida a venda a non domino, a propriedade eventualmente transferida aos agravantes não produzirá efeito algum, não podendo ser convalidada sequer pelo transcurso do tempo. Assim sendo, os agravados poderão usufruir do bem que lhes pertença a qualquer tempo, de modo que seu patrimônio jurídico e material restará preservado, mesmo que haja alienação da propriedade disputada neste momento.

Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes.

2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018).

2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.

3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).

4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.

5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática.

6. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021.)

Logo, uma vez não verificados o fumus boni juris e o periculum in mora no caso concreto, a decisão combatida não deve permanecer.

Ante o exposto, o voto é no sentido de DAR PROVIMENTO AO AGRAVO, reformando-se a decisão vergastada, para indeferir o pedido de tutela de urgência apresentado pela parte autora.

É o voto.

 Salvador/BA, 13 de setembro de 2024.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator