PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelações cíveis simultâneas. Contrato locação comercial. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual de locação com consignação de chaves e reconvenção para reparação de danos em imóvel, condenando a locatária a arcar com reparos limitados a R$ 154.435,87 e restabelecimento do sistema elétrico, além de aplicar multa por embargos protelatórios. A questão em discussão consiste em saber se (i) houve cerceamento de defesa pela não intimação do perito para esclarecimentos; (ii) existe obrigação de restituir o imóvel ao status quo ante quando realizadas reformas sem autorização formal; (iii) qual o termo inicial adequado para correção monetária sobre valor estimativo de reparos; e (iv) se a multa por embargos de declaração foi corretamente aplicada. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento de pedido de esclarecimentos periciais quando a parte não formula quesitos específicos nem aponta objetivamente pontos técnicos controvertidos, limitando-se a impugnação genérica do laudo. A obrigação de restituir o imóvel no estado original decorre do art. 23, III, da Lei 8.245/91 e de cláusula contratual expressa, não sendo afastada pelo conhecimento das reformas quando ausente a documentação técnica exigida contratualmente. O laudo pericial demonstrou alterações estruturais significativas não autorizadas que comprometeram a funcionalidade original do imóvel, justificando a condenação aos reparos necessários.Tratando-se de obrigação de fazer com valor-teto estimativo, a correção monetária incide a partir da data da condenação, evitando duplicidade e preservando o equilíbrio entre as partes. Os embargos de declaração que visam esclarecer questões omissas sobre liquidação de sentença e destino da caução não caracterizam uso protelatório, justificando o afastamento da multa. Recurso do Consórcio Mobilidade Bahia parcialmente provido apenas para afastar a multa por embargos protelatórios. Recurso da Akropolis Consultoria desprovido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Cíveis simultâneas interpostas por CONSÓRCIO MOBILIDADE BAHIA e AKROPOLIS CONSULTORIA LTDA contra sentença (ID. 82088269) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e reconvencionais.

Em suas razões recursais (ID. 82088296), o CONSÓRCIO MOBILIDADE BAHIA desenvolve argumentação estruturada sustentando preliminarmente a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, alegando que houve encerramento prematuro da instrução processual sem a necessária intimação do perito para prestar esclarecimentos técnicos solicitados, em violação ao art. 477, § 2º, do CPC. Aduz ainda a nulidade do laudo pericial por extrapolação de atribuições, argumentando que o expert emitiu opiniões pessoais que excederam o exame técnico, interpretando cláusulas contratuais em violação ao art. 473, § 2º, do CPC. No mérito, sustenta a ausência de obrigação de devolução do imóvel nas condições anteriores à reforma, argumentando que houve autorização expressa da locadora para as modificações realizadas, conforme cláusula 1.3.2 do contrato. Defende que o imóvel foi entregue em condições adequadas, conforme constatações periciais ignoradas pela sentença. Contesta a determinação de restabelecimento da energia elétrica do sistema bifásico para trifásico, alegando que a reversão já foi realizada e os débitos que inviabilizaram a conclusão não são de sua responsabilidade. Requer a declaração da rescisão contratual em 10/05/2018, não em 06/06/2018, argumentando impossibilidade de condenação ao pagamento de débito de energia em período posterior à desocupação. Subsidiariamente, contesta a condenação genérica sem critérios objetivos. Pleiteia ainda o afastamento da multa aplicada por embargos protelatórios, sustentando que foram opostos legitimamente. "Requer o provimento do recurso para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à instância de origem para reabertura da fase pericial, ou, no mérito, reformar a sentença para afastar todas as obrigações impostas".

Em suas razões recursais (ID. 82088300), a AKROPOLIS CONSULTORIA LTDA desenvolve insurgência específica contra os parâmetros fixados para incidência da atualização monetária sobre o valor da limitação dos reparos. Sustenta que o orçamento que serviu de base para fixação dos danos no montante de R$ 154.435,87 foi elaborado em 15/01/2017, enquanto a decisão que o adotou foi proferida apenas em 24/07/2024, transcorrendo mais de 7 anos. Argumenta que a correção monetária deve incidir desde a data de elaboração do orçamento, não da condenação, para evitar enriquecimento ilícito da apelada e garantir a recomposição do valor da moeda. Invoca precedentes do STJ e TJDFT no sentido de que "a correção monetária deve incidir a partir do efetivo prejuízo, e o orçamento refletia o prejuízo à época de sua elaboração". "Requer a reforma da sentença para determinar que a correção monetária incida a partir de 15/01/2017".

Em contrarrazões (ID. 82088308), a AKROPOLIS CONSULTORIA LTDA apresenta refutação estruturada aos argumentos do Consórcio Mobilidade Bahia, cotejando suas teses com os fundamentos recursais. Contesta a alegação de cerceamento de defesa, argumentando que o apelante não formulou quesitos nem apontou objetivamente pontos do laudo a serem esclarecidos, limitando-se a impugnação genérica. Refuta a alegação de nulidade do laudo pericial, sustentando que houve apenas análise técnica do estado do imóvel e documentos contratuais, sem extrapolação de atribuições. Demonstra que a obrigação de devolução do imóvel no estado original decorre da cláusula 11.1 do contrato e do art. 23, III, da Lei 8.245/91. Comprova que não houve apresentação de planta aprovada pelo órgão competente, condição essencial para validade das reformas, evidenciando graves danos ao piso industrial e outras alterações estruturais não autorizadas. Sustenta que a rescisão contratual ocorreu legitimamente em 06/06/2018 com a entrega das chaves em juízo, conforme jurisprudência do STJ. Defende que não há genericidade na condenação, tendo sido fixado valor específico com base em orçamento técnico e reconhecimento expresso do apelante.

Em contrarrazões (ID. 82088310), o CONSÓRCIO MOBILIDADE BAHIA apresenta análise integrada da impugnação aos argumentos da Akropolis, estabelecendo contraditório sobre a questão da correção monetária. Preliminarmente, sustenta a necessidade de complementação do preparo recursal, argumentando que existe condenação mensurável de R$ 154.435,87 que deveria servir de base para o cálculo. No mérito, defende a manutenção do critério de correção adotado na sentença, argumentando que a obrigação imposta é de fazer (restaurar o imóvel) e não de pagar quantia certa, sendo o valor apenas teto indenizatório estimativo. Sustenta que "a correção monetária deve incidir desde o arbitramento judicial (24 jul. 2024), não desde o orçamento elaborado unilateralmente", para evitar duplicidade de correção e inflação artificial da indenização. Argumenta que alterar o termo inicial criaria grave assimetria entre as partes.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 05 de setembro de 2025.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelações simultâneas interpostas por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de rescisão contratual e da reconvenção para reparação de danos em imóvel locado.

Na origem, o Consórcio Mobilidade Bahia ingressou com ação de rescisão de contrato de locação e consignação de chaves postulando a declaração da rescisão contratual, a consignação das chaves do imóvel e a cessação da cobrança de valores locatícios, sob alegação de recusa injustificada da locadora em receber o imóvel após o término da locação. A Akropolis Consultoria apresentou contestação com reconvenção, sustentando que a recusa decorria do descumprimento de obrigações contratuais pela locatária, especialmente quanto à devolução do imóvel nas condições originais e ao restabelecimento do sistema elétrico.

O Juízo a quo acolheu parcialmente ambos os pedidos, declarando rescindido o contrato em 06/06/2018 e condenando a locatária a arcar com reparos no imóvel limitados a R$ 154.435,87, além do pagamento de conta de energia e restabelecimento do sistema elétrico.

Nesse contexto, cumpre analisar (i) as alegações de nulidade da sentença e do laudo pericial; (ii) a existência de obrigação de restituição do imóvel ao status quo ante; (iii) os critérios para correção monetária da condenação; e (iv) a data de rescisão contratual e suas implicações.

O Consórcio Mobilidade Bahia sustenta cerceamento de defesa pela não intimação do perito para esclarecimentos após sua impugnação ao laudo pericial, alegando violação ao art. 477, § 2º, do CPC.

A análise da petição de impugnação (ID. 258123904) revela que a parte limitou-se a apresentar considerações genéricas sobre o laudo, sem formular quesitos específicos ou apontar objetivamente pontos técnicos controvertidos. O requerimento final para que o perito "apresente suas considerações sobre as considerações" demonstra a ausência de delimitação clara da matéria técnica a ser esclarecida.

O art. 477, § 2º, do CPC estabelece o dever do perito de esclarecer pontos sobre os quais exista divergência ou dúvida, mas pressupõe a formulação de questionamentos técnicos específicos. A jurisprudência consolidada exige que a parte indique contradições ou inconsistências do laudo de forma objetiva, formulando quesitos que permitam ao perito responder dentro dos limites de sua atuação técnica.

No caso, não houve formulação de quesitos complementares nem apresentação de parecer técnico divergente fundamentado. A impugnação genérica não atende aos requisitos legais para obrigar o perito a prestar esclarecimentos, não configurando cerceamento de defesa o indeferimento do pedido.

A alegação de nulidade do laudo por extrapolação de atribuições não prospera. O art. 473, § 2º, do CPC veda opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico, mas não proíbe manifestações técnicas sobre documentos contratuais quando necessárias à análise pericial.

O laudo pericial limitou-se à verificação das condições estruturais do imóvel e análise da documentação técnica pertinente às reformas realizadas. As considerações sobre as cláusulas contratuais inserem-se no contexto da análise técnica das modificações estruturais e sua conformidade com as especificações pactuadas, não constituindo invasão da competência jurisdicional.

Ademais, a sentença não se pautou exclusivamente no laudo pericial, considerando também o conjunto probatório documental, o que afasta qualquer vício por eventual extrapolação pontual.

A obrigação de restituir o imóvel no estado em que foi recebido decorre expressamente do art. 23, III, da Lei 8.245/91 e da cláusula 11.1 do contrato de locação, que estabelece a devolução "nas mesmas condições em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal".

A cláusula 1.3.2 do contrato condicionava a realização de reformas à apresentação de "planta de reforma devidamente aprovada pelo órgão público competente". O laudo pericial constatou que não houve apresentação de tal documentação, sendo anexado apenas layout sem chancela de aprovação pública.

A prova pericial demonstrou alterações estruturais significativas não autorizadas:

• Quebra do piso industrial destinado a suportar peso superior a 1 tonelada por m²

• Instalação de câmaras frias sem previsão no projeto

• Mudança do sistema elétrico de bifásico para trifásico

• Abertura de janelas no galpão de armazenagem

• Conversão de vão livre em sala

A reconstituição inadequada do piso, mediante aplicação de camada de cimento comum sem especificações técnicas apropriadas, comprometeu a funcionalidade original do galpão para armazenagem com equipamentos pesados.

O argumento de que as modificações foram autorizadas não se sustenta diante da ausência da documentação técnica exigida contratualmente e da constatação pericial de alterações não previstas no layout apresentado.

A manifestação de conhecimento das reformas pela locadora não equivale à autorização formal exigida pelo contrato. O princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) impõe às partes o cumprimento das condições expressamente pactuadas, não podendo ser presumida autorização para alterações estruturais sem a documentação técnica adequada.

A assunção de responsabilidade pelas reformas em reuniões posteriores, conforme ata de 06/02/2018, confirma o reconhecimento da locatária quanto à sua obrigação de restituir o bem nas condições adequadas.

A Akropolis Consultoria pleiteia correção monetária desde 15/01/2017 (data do orçamento), enquanto a sentença fixou o termo inicial em 24/07/2024 (data da condenação).

A condenação imposta constitui obrigação de fazer (restaurar o imóvel) com limitação de valor, não obrigação de pagar quantia certa. O montante de R$ 154.435,87 representa teto indenizatório estimativo, não valor líquido e certo a ser desembolsado.

A correção monetária destina-se a recompor a perda de valor da moeda no momento em que a prestação se torna exigível. Tratando-se de obrigação de fazer, a exigibilidade da prestação pecuniária ocorre apenas em caso de descumprimento da ordem judicial ou na fase de liquidação.

O orçamento de 2017 constitui elemento estimativo apresentado unilateralmente, não representando obrigação líquida e certa constituída naquela data. A aplicação de correção retroativa sobre valor meramente estimativo geraria duplicidade, pois eventual novo orçamento já refletiria a inflação acumulada no período.

A fixação do termo inicial na data da condenação preserva o equilíbrio entre as partes, evitando enriquecimento sem causa e garantindo que a atualização incida apenas sobre valor efetivamente arbitrado judicialmente. A alteração pleiteada criaria assimetria, onerando a devedora com inflação de período em que não teve controle sobre a demora processual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a entrega das chaves em juízo põe fim ao contrato de locação, persistindo a responsabilidade da locatária até a data da consignação judicial.

A Súmula 568 do STJ estabelece que "a entrega das chaves do imóvel coincide com a desocupação, fazendo cessar a obrigação do pagamento de aluguéis". No caso, a consignação ocorreu em 06/06/2018, marco adequado para a rescisão contratual.

A conta de energia com vencimento em 03/05/2018 refere-se a período anterior à consignação das chaves, sendo devida pela locatária nos termos da cláusula 4.4 do contrato. A circunstância de a titularidade estar em nome de terceiro não afasta a responsabilidade contratual da locatária, especialmente considerando a participação do Sr. Jorge Andrade nas tratativas, conforme documentação dos autos.

A aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC encontra justificativa na oposição de segundos embargos de declaração versando sobre questões já enfrentadas na sentença e nos primeiros embargos. A reiteração de alegações sem apontar vícios específicos caracteriza uso protelatório do instituto, justificando a sanção aplicada.

A sentença observou adequadamente os princípios contratuais e legais aplicáveis à espécie, fixando critérios equilibrados para a reparação dos danos e estabelecendo marcos temporais coerentes com a jurisprudência consolidada.

O conjunto probatório, especialmente a prova pericial, demonstrou de forma inequívoca o descumprimento das obrigações contratuais pela locatária quanto à devolução do imóvel nas condições pactuadas, justificando plenamente a condenação imposta.

Os critérios adotados para correção monetária preservam o equilíbrio entre as partes e evitam enriquecimento sem causa, enquanto a data fixada para rescisão contratual observa os precedentes do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.

Por fim, quanto à multa aplicada por embargos protelatórios, entendo que os segundos embargos de declaração opostos pelo Consórcio Mobilidade Bahia visaram efetivamente esclarecer questões omissas relacionadas à necessidade de liquidação de sentença e ao destino da caução depositada. Embora algumas alegações já tivessem sido enfrentadas, a complexidade da matéria e a necessidade de esclarecimentos sobre pontos específicos justificam o afastamento da penalidade, não caracterizando uso meramente protelatório do instituto recursal. In casu, vislumbra-se o mero exercício do direito de ação, garantido pela Constituição Federal, nos limites legais, não se subsumindo à prática de qualquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

Ante o exposto, dá-se parcial provimento à Apelação Cível interposta por CONSÓRCIO MOBILIDADE BAHIA, exclusivamente para afastar a multa de 2% aplicada por embargos protelatórios e nega-se provimento à Apelação Cível interposta por AKROPOLIS CONSULTORIA LTDA, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA