PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. AUSÊNCIA DE ADESÃO EXPRESSA. MARCO TEMPORAL DA LEI Nº 13.465/2017. COBRANÇA PARCIALMENTE ADMITIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança movida por associação de moradores, condenando-o ao pagamento de taxas de manutenção vencidas a partir de julho de 2017, acrescidas de encargos legais. A sentença afastou a cobrança de valores anteriores a essa data, diante da ausência de comprovação de vínculo associativo e de registro formal da obrigação.

II. Questão em discussão

Discute-se a legalidade da cobrança de taxas associativas por entidade de moradores contra proprietário não filiado, à luz do Temas 492 do STF, que adotou como marco legal a Lei nº 13.465/2017.

III. Razões de decidir

1. A ausência de filiação expressa ou adesão ao ato constitutivo da associação impede a cobrança de taxas anteriores à Lei nº 13.465/2017.

2. A partir da vigência da referida lei, admite-se a cobrança de contribuições.

3. A sentença observou corretamente a jurisprudência do STF, admitindo a exigência das taxas vencidas a partir de julho de 2017, marco temporal da nova legislação.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: É válida a cobrança de contribuições somente a partir da vigência da Lei nº 13.465/2017, na ausência de lei municipal anterior ou de registro formal do ato constitutivo da obrigação.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0524006-35.2019.8.05.0001, em que figuram como partes as acima nominadas.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expostas.

PRESIDENTE 

Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Desembargador Relator 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizaram sustentações orais Dr. Lucas Baldoino Rosas Biondi e Dr. Eduardo Jorge Albuquerque de Menezes Filho. Declarou-se impedido o Des. Francisco Bispo.

Salvador, 16 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 31741786) interposta por FILIPE MAGNAVITA ARAÚJO em face de SENTENÇA (ID 31741784) proferida no Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, no sentido de julgar parcialmente procedente o pedido formulado pela Associação dos Moradores do Parque Costa Verde, condenando o réu ao pagamento das taxas de manutenção e conservação a partir de julho de 2017, acrescidas de juros e correção monetária, nos seguintes termos:

Com esses argumentos, forte no art. 487, I, do CPC, REJEITO a impugnação ao pedido de justiça gratuita e, no mérito, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido inicial e, em consequência, CONDENO o réu ao pagamento das taxas de contribuição e extra vencidas a partir de julho/2017, mais as que se vencerem até a data do efetivo pagamento, acrescidas de juros moratórios à razão de 1% ao mês e correção monetária (INPC), ambos a partir do vencimento, mais multa moratória de 2%.

Condeno o réu, ainda, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes à razão de 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, cuja obrigação ficará sob condição suspensiva de exigibilidade, podendo ser executada se, nos 05 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, for demonstrado que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, nos moldes do art.98, § 3°, do CPC.

Após o trânsito em julgado, e desde que cumprida esta sentença, ao arquivo com baixa.

P. R. Intimem-se. Salvador(BA), 16 de junho de 2021.

Luciana Carinhanha Setubal

Juíza de Direito

Em suas razões recursais, o recorrente defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja julgada totalmente improcedente a ação de cobrança proposta pela apelada, afastando-se a obrigação de pagamento das taxas pretendidas.

Alega, inicialmente, a ausência de filiação à associação autora, destacando que jamais integrou o quadro associativo da apelada, sendo indevida, por conseguinte, qualquer cobrança de taxas associativas, sob pena de violação à liberdade de associação assegurada pelo art. 5º, XX, da Constituição Federal.

Sustenta que a decisão de origem incorreu em error in judicando ao desconsiderar os requisitos fáticos previstos na tese de repercussão geral firmada pelo STF no Tema 492, ao reconhecer a obrigação do apelante ao pagamento das taxas apenas com base no marco temporal da Lei nº 13.465/2017, sem constatar adesão ao ato constitutivo da associação ou existência de registro na matrícula do imóvel.

Afirma que o loteamento não possui natureza jurídica de condomínio, razão pela qual não se pode impor aos não associados a obrigação de custear as despesas da entidade privada, ainda que usufruam eventualmente dos serviços prestados.

Argumenta, ainda, que a criação do “condomínio de lotes” pela Lei nº 13.465/17 não tem o condão de transformar automaticamente loteamentos preexistentes em condomínios, devendo ser preservado o ato jurídico perfeito, nos termos do art. 5º, XXXVI, da CF.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso para que haja a total improcedência da demanda, com o reconhecimento da inexistência de obrigação do apelante em relação às cobranças de taxas associativas promovidas pela apelada, afastando-se a condenação imposta.

Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (ID 31741790), pelo desprovimento do recurso.

Este é o relatório. 

Inclua-se o feito em pauta. 

Salvador,     de              de 2025.

Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Desembargador Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso por ser adequado e tempestivo, destacando a gratuidade deferida, conforme mencionado na sentença.

Trata-se, na origem, de ação de cobrança proposta pela Associação dos Moradores do Parque Costa Verde contra o proprietário de lote, FILIPE MAGNAVITA ARAÚJO, alegando inadimplência em relação às contribuições ordinárias e extraordinárias de manutenção do loteamento.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, condenando o réu ao pagamento das taxas vencidas a partir de julho de 2017.

O apelante, por sua vez, sustenta não possuir vínculo associativo com a autora e impugna a cobrança com base na tese fixada pelo STF no Tema 492.

A controvérsia refere-se, portanto, à discussão sobre a legitimidade ou ilegitimidade da exigência de taxas de manutenção por parte da associação de moradores.

A questão foi examinada pelo Supremo Tribunal Federal no âmbito da repercussão geral, sob o Tema 492, no Recurso Extraordinário nº 695.911, de relatoria do Ministro Dias Toffoli, que discutiu a constitucionalidade das cobranças das taxas ou contribuições associativas devidas pela conservação e manutenção dos Loteamentos Fechados ou similares aos Condomínios Edilícios, ocasião em que se firmou a seguinte tese, conforme consta na ementa do referido acórdão:

Repercussão Geral Tema 492.

Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.

(STF - RE: 695911 SP, Relator: DIAS TOFFOLI, Data de Julgamento: 15/12/2020, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 19/04/2021)

(grifos acrescidos)

Da tese fixada, extrai-se que a Lei nº 13.465/2017 constitui o marco temporal para aferição da exigibilidade das contribuições de manutenção impostas por associações de moradores, de modo que, para as cobranças anteriores à vigência dessa norma, na ausência de legislação municipal específica e de prova de vínculo associativo do proprietário, impõe-se o reconhecimento da inexigibilidade das referidas taxas.

Assim, a partir da referida lei é possível a associação de moradores exigir de proprietário não associado o pagamento de contribuições de manutenção com base em suposto benefício decorrente de serviços prestados em loteamento urbano.

Cumpre destacar, que apesar da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 882, segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, a jurisprudência mais recente sobre o tema desta Corte tem aplicação da tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO . ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL . QUINQUENAL. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. POSSIBILIDADE. 1 . Ação de cobrança ajuizada em 13/06/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2019 e concluso ao gabinete em 03/05/2022. 2. O propósito recursal é dizer sobre a) o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado, b) o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção e c) a possibilidade de julgamento de improcedência liminar. 3 . Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13 .465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado, desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF. 4. Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação de loteamento (art . 206, § 5º, inc. I, do CC/02). Precedentes. 5 . O julgamento de improcedência liminar constitui importante técnica de aceleração, na medida em que prevê a rejeição do pedido como o primeiro ato do Juiz no processo. Esse instrumento de celeridade e economia processual não viola o devido processo legal, notadamente as garantias do contraditório e da ampla defesa, porquanto o art. 332, § 3º, do CPC/2015 prevê a possibilidade de o juiz retratar-se, providência que assegura ao autor o exercício do contraditório. O seu cabimento depende da dispensabilidade da fase instrutória e da presença de alguma das hipóteses elencadas no art . 332 do CPC/2015. 6. Nas ações em que se busca tutela jurisdicional visando à condenação da parte ré ao pagamento de taxa de manutenção de loteamento fechado, há entendimento tanto no âmbito do STJ quando do STF firmados sob o rito dos recursos repetitivos (Temas 882 e 492). Outrossim, quando da propositura da ação, a parte autora tem o ônus de comprovar, mediante prova documental, a presença dos pressupostos de validade da cobrança da taxa de manutenção definidos pela jurisprudência . Assim, é possível que o juiz, ao confrontar as alegações deduzidas na petição inicial com a prova documental e o entendimento das Cortes Superiores, fixados em sede de recursos repetitivos, profira julgamento de improcedência liminar. 7. Na hipótese dos autos, a pretensão de cobrança não se encontra prescrita. Ainda assim, a alegação de que a taxa de manutenção é devida porque o contrato-padrão prevendo a obrigação de arcar com tal encargo está averbado no registro de imóveis somente foi suscitada em sede de recurso especial, o que caracteriza verdadeira inovação recursal, não estando preenchido o requisito do prequestionamento (Súmula 282/STF) . Ademais, o contrato-padrão também só foi anexado aos autos nesta instância especial e, como se sabe, não é dado a esta Corte examinar provas em sede de recurso especial, incidindo o óbice da Súmula 7/STJ. 8. Não se conhece do recurso especial quanto à alegação de dissídio jurisprudencial quando ausente a indicação expressa do dispositivo legal a que se teria dado interpretação divergente (Súmula 284/STF). 9 . Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

(STJ - REsp: 1996197 SP 2022/0102267-0, Data de Julgamento: 09/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/08/2022)

(grifos acrescidos)

Na realidade, como consignado na sentença, a cobrança ora discutida tem por finalidade prevenir situações de injustiça e impedir o enriquecimento sem causa de proprietários e adquirentes de lotes que, eventualmente, se recusem a participar do rateio das despesas relativas à manutenção e conservação das áreas comuns, ainda que tais encargos decorram diretamente da fruição de seus próprios imóveis, à semelhança dos demais associados, sendo certo que, tais medidas objetivam alcançar benefícios comuns, notadamente, a valorização patrimonial do empreendimento, que repercute, indistintamente sobre todos os moradores, independentemente de sua vinculação formal à associação.

Nesta Corte:

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONTRIBUTIVAS DA ASSOCIAÇÃO. APELADO NÃO ASSOCIADO . ELEMENTOS DOS AUTOS QUE EVIDENCIAM A EXISTÊNCIA DE UM LOTEAMENTO FECHADO. SERVIÇOS DE ÁGUA, LUZ, LAZER E SEGURANÇA QUE SÃO CUSTEADOS PELA ASSOCIAÇÃO E APROVEITADOS PELO APELADO. O NÃO PAGAMENTO DAS TAXAS CONTRIBUTIVAS PELO APELADO IMPLICARIA ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. SENTENÇA REFORMADA . RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. 1. O presente recurso foi interposto contra a sentença que julgou improcedente a ação de cobrança proposta pela Associação dos Moradores do Parque Costa Verde, ora Apelante, contra Raymundo Carvalho Couto, ora Apelado. O pedido recursal é pela reforma do referido pronunciamento, para que seja reconhecida como devida a cobrança das taxas contributivas ordinárias e extraordinárias vencidas da associação, bem como das taxas que, porventura, vencerem no curso da lide . 2. O caso dos autos trata-se do loteamento “Parque Costa Verde”, localizado no bairro de Piatã, em Salvador/BA. O referido loteamento se originou de Termo de Acordo e Compromisso firmado entre a Prefeitura Municipal de Salvador e a Promotora da Bahia S.A em 1976, no qual ficaram estabelecidas as premissas para a sua implantação, a exemplo da demarcação do sistema viário interno, da área verde e arborizada, do espaço reservado para “playground”, da área de parque perto da lagoa etc . Atualmente, o Parque Costa Verde tem o acesso limitado por portaria, é circundado por muros que fazem a divisa entre a parte de fora e de dentro do loteamento, tem diversas áreas de lazer, além de contar com os serviços de empresa de segurança privada, contratada para guardar o patrimônio. Todos estes serviços e eventuais melhoramentos são administrados e patrocinados pela Associação de Moradores, ora Apelante, que foi constituída em 1981. 3. Os lotes que integram o Parque Costa Verde convivem enquanto unidades imobiliárias de um todo integro . Tanto é assim, que o loteamento é circundado por muros e delimitado por portaria na entrada, fazendo clara distinção entre o que está dentro do loteamento em questão e o que está fora. Trata-se, portanto, de loteamento fechado, que compõe um condomínio de lotes, na forma do art. 2º, §§ 7º e 8º da Lei n. 6 .766/1979. 4. Aplica-se ao condomínio de lotes, no que couber, as regras do condomínio edilício (art. 1 .358-A, § 2º, I do CC). Sendo assim, na forma do art. 1.335 do CC, o condômino de um condomínio de lotes tem o direito de usar das partes comuns, mas também tem o dever de contribuir para as suas despesas, na proporção da respectiva fração ideal . Utilizar-se das benesses relacionadas à existência do condomínio sem, em contrapartida, participar do rateio das suas despesas acarretaria o enriquecimento sem causa do condômino, o que é vedado expressamente pelo ordenamento jurídico. 5. O Apelado é morador do loteamento Parque Costa Verde, estando em pleno gozo de todas as benesses relacionadas à administração do espaço pela Apelante, além de ter adquirido sua unidade imobiliária já ciente da existência da associação e dos serviços oferecidos às custas desta, anuindo com eventuais despesas que poderiam advir disso. Diante do exposto, reputa-se devido o pagamento das taxas contributivas ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas da associação pelo Apelado . 6. Note-se que, no caso, não cabe falar de aplicação do REsp 1.439.163/SP – Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que não se trata de condomínio de fato, mas sim de loteamento fechado nos termos da Lei n . 6.766/1979, conforme demonstrado acima. 7. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO .

(TJ-BA - Apelação: 05505006820188050001, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, Data de Julgamento: 19/07/2022, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2022)

(grifos acrescidos)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . TEMA 492 DO STF. LEI 13.465/2017. MARCO TEMPORAL . IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA EM FACE DE PROPRIETÁRIO QUE ADQUIRIU O IMÓVEL ANTES DO ADVENTO DA REFERIDA LEI, QUANDO NÃO SE ASSOCIOU OU DELA NÃO ANUIU. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

(TJ-BA - Apelação: 81164390820218050001, Relator.: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 06/03/2024)

(grifos acrescidos)

No caso subjudíce,  a taxa cobradas correspondem ao período de maio de 2014 a abril de 2019, bem como, das taxas de manutenção vencidas no curso da lide, sendo que a sentença impugnada está em consonância com a jurisprudência firmada pelo Pretório Excelso, já que, nos termos da decisão impugnada “são devidas por ele as taxas de contribuição e extra vencidas a partir de julho/2017 mais as que se vencerem no curso desta”.

Considerando, ademais, conforme indicado na sentença, que, na hipótese dos autos, não há comprovação da existência de legislação municipal anterior ao marco temporal estabelecido (art. 376 do CPC), e tendo o réu reconhecido que jamais efetuou o pagamento de qualquer contribuição associativa, entende-se que são exigíveis dele as taxas ordinárias e extraordinárias vencidas a partir de julho de 2017, bem como aquelas que se vencerem até o efetivo adimplemento, nos termos da sentença prolatada.

Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo, majorando-se os honorários de sucumbência em 5%, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC, observando-se a determinação contida no julgado hostilizado no sentido de estar suspensa sua exigibilidade por decorrência da gratuidade deferida.

Salvador,        de          de 2025. 

Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Desembargador Relator