PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8070125-67.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: HESA 75 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. |
| Advogado(s): HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, CAMILA COUTINHO DE OLIVEIRA DUARTE |
| APELADO: PAULO LUIZ ANDRADE RIBEIRO |
| Advogado(s): ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA |
Presentes os requisitos de admissibilidade dos recursos, passo à análise de suas razões.
Cuida-se a ação de origem de ação ordinária onde narra o Autor que, no ano de 2012, celebrou instrumento de compra e venda do apartamento 104, do Edf. Coletânea Vale do Canela, pelo preço certo e determinado de R$ 819.640,00 (oitocentos e dezenove mil, seiscentos e quarenta reais).
Afirma que realizou aditivo relativo ao financiamento, tornando o contrato excessivamente oneroso, tendo sido ajuizada ação revisional em 2017, de n.º 0525126-84.2017.8.05.0001, tendo sido proferida sentença em 2018 julgando procedentes em parte a ação para revisar o contrato.
Segue narrando que, apesar do exposto, em 11/03/2022, a Ré “formalizou pedido de notificação sob o protocolo n. 228033 no 1º Registro de Imóveis, a qual veio a ser registrada sob o n. 502784 perante o 2º Cartório de Títulos e Documentos”, e que, posteriormente, “
Requereu, liminarmente, para determinar o registro de protesto contra alienação de bem (artigo 301, CPC4) na matrícula do sobredito imóvel, para conferir a necessária publicidade a terceiros e por conseguinte salvaguardar direitos e prevenir responsabilidades vinculado ao apartamento n 104-A do Edifício Coletânea Vale do Canela, imóvel este registrado sob a Matrícula n. 49.998 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício de Salvador.
Pugnou pela procedência da ação para confirmar a medida liminar e a declarar a inaplicabilidade da Lei 9.514/1997, tendo em vista que a Ré não é agente do Sistema Financeiro. Requer a declaração de nulidade da notificação premonitória encaminhada pela Ré (credor fiduciário) tendo em vista a falta de informação clara e adequada acerca do valor da dívida (complessividade da exação), bem como pela controvérsia judicial em derredor do contrato de financiamento celebrado em 2017, conforme versado nos autos de n. 0525126-84.2017.8.05.0001 que se encontra em fase recursal, e, ainda, em razão da inaplicabilidade dos preceitos da Lei 9.514/1997.
Sobreveio sentença de procedência, tendo a Ré apresentado recurso de apelação.
Pois bem.
Inicialmente, cumpre-me analisar as questões preliminares invocadas pelo Réu antes de adentrar ao mérito.
O Apelante requer seja o feito extinto sem resolução do mérito por alegada inépcia da inicial, ao argumento de que o Autor inobservou a regra contida no art. 330, § 2°, do CPC, o qual transcrevo a seguir:
Art. 330. A petição inicial será indeferida quando:
(…)
§ 2º Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito.
Entretanto, acompanho o entendimento adotado pelo Juízo a quo na sentença combatida, visto que a presente demanda não trata de ação revisional de contrato (que inclusive já foi ajuizada pelo Autor, conforme relatado), de modo que não se aplica a regra do dispositivo legal em análise.
Em relação à perda do objeto por alegada perda superveniente de interesse, melhor sorte não assiste a esta tese defensiva.
Isto porque, novamente o Réu/Apelante não foi capaz de refutar os argumentos exarados pelo Juízo sentenciante.
Com efeito, reitero, tal como consignado no comando sentencial, que não subsiste a preliminar de perda do objeto ante a efetivação da consolidação da propriedade, visto que os procedimentos na execução devem observância aos requisitos previstos em lei, de modo que, caso reconhecida a nulidade de qualquer ato, este opera, em regra, ex tunc, invalidando os procedimentos posteriores contaminados pelo ato viciado.
Destarte, superadas as preliminares, procedo à análise do mérito.
O Réu/Apelante inicia sua tese recursal afirmando que o Autor se encontra inadimplente e dando destaque ao valor atual do débito, requerendo ao final seja reconhecida a “inadimplência do Apelado e a validade da Execução de alienação fiduciária e todos os efeitos por ela produzidos”.
Entretanto, em que pese o esforço argumentativo do Réu na tentativa de desconstituir a sentença recorrida, é certo que o mero fato da parte Autora se encontrar inadimplente com o pagamento das parcelas em aberto não é circunstância apta a convalidar os procedimentos executivos realizados em desacordo com a lei, mas sim, apenas autoriza o credor a buscar a satisfação do seu crédito pela via executiva.
Ao final, requer ainda a condenação do Autor em litigância de má-fé, pedido que resta desde logo rejeitado, ante a inocorrência das hipóteses que dão ensejo à aplicação da respectiva multa, nos termos do art. 80, do CPC.
Prosseguindo, o Réu busca ilidir o reconhecimento de nulidade do procedimento realizado na execução sob argumento de que ao devedor é conferida a possibilidade de ter acesso ao extrato detalhado na cobrança caso se dirija ao cartório de imóveis para obter o referido documento.
Entretanto, como já explicitado em sede de agravo de instrumento, se faz necessária que a notificação extrajudicial seja acompanhada da planilha pormenorizada do débito, como pressuposto para purgação da mora e posterior consolidação da propriedade.
Corroborando com esta convicção decisória, cito precedentes jurisprudenciais balizadores:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR DE CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO - DECISÃO QUE DETERMINA A EMENDA DA INICIAL - NÃO ENQUADRAMENTO NO ROL TAXATIVO DO ARTIGO 1.015 DO NCPC - NULIDADE DA DECISÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - INOCORRÊNCIA - PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - NOTIFICAÇÃO – PLANILHA PORMENORIZADA DO DÉBITO - NECESSIDADE - ART. 26 DA LEI Nº 9.514/97. A decisão que não se enquadra em nenhuma das hipóteses elencadas pelo rol taxativo do artigo 1.015 do NCPC não desafia a interposição de Agravo de Instrumento, não sendo, desse modo, passível sua impugnação por meio desse recurso. Não implica negativa de prestação jurisdicional a decisão que não examina ou rebate expressamente, mas de forma implícita, cada um dos argumentos trazidos individualmente pelas partes, apresentando fundamentação suficiente. Nos moldes do artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel, o devedor fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, "a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação". (TJ-MG - AI: 10240180010706001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 17/09/2020, Data de Publicação: 18/09/2020) g.n.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE SUSPENSÃO E/OU ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL/DECLARATÓRIA DE NULIDADE QUERELA NULLITATIS INSABILIS C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEILÃO DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NÃO OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. LEI Nº 9.514/97. PLANILHA PORMENORIZADA DO DÉBITO. NECESSIDADE. CIENTIFICAÇÃO DOS DEVEDORES ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREQUESTIONAMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1- A Lei nº 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituindo a alienação fiduciária de coisa imóvel, além de outras providências, estabelece a possibilidade de venda, em leilão, do imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, quando a dívida não for adimplida a tempo e modo, mediante a prévia constituição em mora do devedor e averbação da matrícula do imóvel consolidando a propriedade em nome do credor fiduciário. 2- Para fins da intimação com vistas à purgação da mora de débito constituído em alienação fiduciária, é necessário instruir o ato de comunicação com a planilha pormenorizada da dívida, incluindo o valor das prestações e encargos não pagos, além do demonstrativo do saldo devedor discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multas e outros encargos (art. 26 da Lei nº 9.514/97), sem a qual é impossível ter noção da legalidade do montante cobrado, porquanto se trata de documento não comum às partes contratantes. 3- O artigo 31, § 1º, do Decreto-Lei n. 70/66, igualmente, estabelece para o mutuário a possibilidade de purgação da mora antes de iniciar-se a execução extrajudicial. Para tanto, é necessário que a notificação esteja instruída com os demonstrativos do débito, os quais se apresentam como requisito essencial de procedibilidade da execução extrajudicial, porque integram o próprio título executivo, a exemplo do que ocorre na execução judicial. 4- O entendimento dominante da jurisprudência do STJ e deste Tribunal, firmou-se no sentido da necessidade de intimação pessoal dos devedores, a respeito da data da realização do leilão extrajudicial, aplicando-se no caso, as disposições previstas no Decreto-Lei n.º 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 5- É irrelevante a referência expressa aos dispositivos legais e constitucionais tidos por violados, pois o exame da controvérsia, à luz dos temas invocados, é suficiente para caracterizar o prequestionamento da matéria. 6- Tendo em vista o desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios de sucumbência, nos termos do artigo 85, § 11º, do CPC/15. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - APL: 02166142420168090127, Relator: FRANCISCO VILDON JOSE VALENTE, Data de Julgamento: 11/11/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 11/11/2019)
Deste modo, não se mantém o argumento do Apelante de que o devedor deveria ter comparecido ao cartório de imóveis para obtenção da planilha de débito, tendo em vista a necessidade de observância da regra contida no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/97.
A afirmação de que o Autor segue inadimplente com o pagamento das taxas condominiais e do IPTU também não se mostra como razão suficiente a convalidar eventuais atos eivados de nulidade praticados na demanda executória.
Por fim, descabe a fixação dos honorários de sucumbência por apreciação equitativa em razão do elevado valor da causa, tratando-se de matéria pacificada pelo STJ no julgamento dos recursos especiais repetitivos vinculados ao Tema 1.076, em que se firmou entendimento no sentido de que a fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou do proveito econômico da demanda forem elevados.
Entretanto, em observância aos critérios do art. 85, § 2º e incisos, mormente o trabalho realizado e o tempo exigido na presente causa, bem como o lugar de prestação do serviço, reduzo de ofício (tendo em vista a ausência de pedido subsidiário do Apelante neste sentido) o percentual fixado na origem para 10% (dez por cento) do valor da causa.
O recurso, portanto, deve ser negado provimento.
Ônus sucumbencial
Em razão do improvimento do apelo, os honorários sucumbenciais devem ser majorados nesta instância recursal, para o percentual de 12% (doze por cento) do valor da causa, na esteira do art. 85, § 11º, do CPC.
Conclusão.
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Ficam os honorários de sucumbência reduzidos de ofício para o percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa, em observância aos critérios do art. 85, § 2º e incisos, do CPC.
Diante do improvimento do apelo, a verba sucumbencial resta majorada para o percentual de 12% (doze por cento) do valor da causa, na esteira do art. 85, §11º, do CPC.
Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO
Relator