PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA E DESERÇÃO. REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DIREITO DE RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. INCIDÊNCIA DO TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. QUANTUM. ADEQUADO. JUROS DE MORA SOBRE OS DANOS MORAIS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

1. Com o recolhimento das custas recursais, a impugnação à justiça gratuita é rejeitada, afastando-se também a deserção. 

2. Evidente a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual por descumprir a obrigação de entregar o imóvel, no prazo previsto, enseja a rescisão contratual com a devolução integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ. 

3. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do consumidor quando caracterizado o inadimplemento por parte da construtora, conforme o Tema 971 do STJ. 

4. Os danos morais são devidos em razão dos transtornos e frustrações causados ao consumidor pela conduta da promitente vendedora, superando o mero aborrecimento. 

5. Quantum arbitrado em conformidade com os critérios de razoabilidade e as peculiaridades do caso. 

6. Juros de mora sobre a indenização por danos morais incidem a partir da citação, conforme o art. 405 do Código Civil. 

7. Inexistência de caráter protelatório no recurso, afastando a litigância de má-fé. 

Apelação a que se nega provimento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0506373-96.2016.8.05.0039, da comarca de Lauro de Freitas – BA, em que figura como apelante CCB - CONSTRUTORA CESARONI BRAGA LTDA e como apelada CARLA GRACE MELO CAIRO.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em REJEITAR AS PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA E DESERÇÃO, e no mérito, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ, nos termos da certidão de julgamento.

Sala de Sessões, (data registrada eletronicamente).

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Março de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação interposta pela CCB – Construtora Cesaroni Braca Ltda em face da sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cível, Comerciais e Registro Público da Comarcar de Lauro de Freitas - BA, nos autos da Ação Ordinária n.º 0506373-96.2016.8.05.0039, que julgou procedente, em parte, os pedidos autorais para: a) declarar rescindido o contrato objeto da presente demanda, firmados entre as partes; b) condenar a construtora (ré) a devolver à Autora a integralidade dos valores pagos, pela unidade habitacional, no importe de R$ 74.151,33, a ser devidamente corrigido, desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora de 1% desde a citação; c) condenar a construtora (ré) ao pagamento de multa contratual de 7% sobre o valor pago pela unidade habitacional, devidamente corrigido pelo INPC desde a data do inadimplemento, qual seja, 10 de novembro de 2014, (data estabelecida para a entrega – 10/10/2014 - acrescido do prazo de tolerância de 30 dias prevista no contrato); d) condenar a construtora (ré) ao pagamento do valor de R$ 8.000,00 a título de indenização por danos morais, devidamente corrigido, desde a data desta sentença e acrescido de juros de mora de 1% desde a data citação.

Em suas razões recursais (ID 67045506), inicialmente, a Apelante requereu o benefício da justiça gratuita, sob a alegação de insuficiência de recursos para arcar com as custas processuais e, subsidiariamente, conceder o parcelamento para o pagamento do preparo recursal.

Discorre que o Código Civil aborda o distrato, resilição e resolução como uma das formas de extinção do contrato, não mencionado a rescisão, que aparece expressamente no art. 455 (quando versa sobre evicção) e tacitamente, no art. 442 (no caso de vício redibitório).

Alega que, apesar de realizar todos os esforços jurídicos e físicos, o atraso na entrega não decorreu de culpa da concessionária, com base na tese da impossibilidade superveniente inimputável do cumprimento da obrigação, nos termos do art. 234 e 393, do Código Civil, haja vista que foram os órgãos públicos que deram azo à circunstância debelada, podendo-se resolver o contrato com a devolução dos valores desembolsados sem a incidência de perdas e danos, em tantas prestações mensais quantas tenham sido pagas, na forma do item 6.5 do contrato.

Quanto à inversão do ônus da prova, explana que a prerrogativa não é automática, estando subordinada à aferição da hipossuficiência técnica, assim como, de que o consumidor não fica dispensado de produzir prova.

Aduz que não restou comprovada a configuração de danos morais, vez que a situação não ultrapassou o mero dissabor e, subsidiariamente, caso não seja esse o entendimento, pontua pela necessidade de reduzir o quanto arbitrado ao patamar não superior a R$ 3.000,00. Pugna, também, que a fluência dos juros de mora sobre os danos morais seja a partir do arbitramento.

Sustenta a não incidência da cláusula penal, diante da impossibilidade superveniente inimputável, bem como da impossibilidade de sua reversão, ao argumento de que o caso, por se tratar de negócio jurídico, firmado por instrumento bilateral, nutrido pela liberdade de contratar e autonomia das partes, não se subsome ao Tema 971 do STJ.

Enfim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, no sentido de resolver o contrato com a devolução dos valores desembolsados sem a incidência de perdas e danos, em tantas prestações mensais quantas tenham sido pagas, conforme o item 6.5 do contrato, bem como afastar a condenação por danos morais e de reversão da cláusula penal, face à impossibilidade superveniente inimputável. Subsidiariamente, que sejam julgados improcedentes os pedidos de condenação por danos morais, por falta de prova de prejuízo à subjetividade da parte Apelada, de condenação de reversão da cláusula penal, pela impossibilidade aos contratos bilaterais, que seja reduzido o valor arbitrado a título de danos morais, assim como, determinar a fluência dos juros de mora sobre os danos morais a partir do arbitramento.

Em sede de contrarrazões (ID 67045511), impugna o pedido de gratuidade recursal por possuir a construtora (Apelante) diversos empreendimentos, com significativa comercialização de unidades habitacionais. Pontua que o recurso é deserto por ausência de recolhimento de custas recursais. No mérito, defende o desprovimento do recurso, ao argumento de que a parte Apelante sucumbiu em mora, causando prejuízos materiais e morais. Frisa que em nenhum momento deixou de honrar com suas obrigações, não se podendo falar em inadimplemento absoluto por parte da Autora/Apelada, pois desistiu de permanecer com o imóvel face ao longo atraso. Afirma que restou caracterizado o dano moral pelo dano sofrido quanto ao descumprimento contratual. Pugna pela condenação por litigância de má-fé em razão do cunho protelatório do recurso.

Em resposta à intimação para comprovar a alegada hipossuficiência financeira, conforme despacho de ID 67145457, a parte Apelante afirmou que a documentação juntada comprova a condição alegada ao revelar os tempos conturbados que estão sendo enfrentados (ID’s 67709440/ 67709441).

Os pedidos de justiça gratuita e de parcelamento do preparo recursal foram indeferidos, sendo determinado a intimação da parte Apelante para comprovar o recolhimento das custas recursais, conforme decisão de ID 71652124, o que ocorreu (ID 72081179).

Elaborado o relatório, à Secretaria para a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, 12 de novembro de 2024.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I – Das preliminares contrarrecursais

Impugnação ao pedido de justiça gratuita e Deserção

Rejeita-se a impugnação ao pedido de justiça gratuita, pois, conforme consta dos autos, em razão de ter sido indeferido o benefício (ID 71652124), a parte Apelante procedeu com o recolhimento das custas recursais (ID 72081179). Assim, também, não há falar em deserção.

Portanto, presentes os demais requisitos de admissibilidade, conhece-se da Apelação.

II – Mérito

O cerne recursal versa sobre o atraso na entrega de uma unidade autônoma em condomínio que deveria ser disponibilizado com toda estrutura de lazer em 10 de outubro de 2014, porém até a data da distribuição do feito (19/12/2016), tal obrigação ainda não tinha sido cumprida.

Inicialmente, evidencia-se que a relação jurídica objeto desta demanda se refere à relação de consumo, decorrente do negócio jurídico de compra e venda de imóvel entre a construtora e terceiro, ajustado em 04/12/2012 (ID 67043259 – contrato particular de promessa de compra e venda), que cedeu os seus direitos (ID 67043258 – instrumento particular de cessão de direitos), com a anuência da promitente vendedora (construtora), em 10/02/2015, para a parte Autora.

Analisando os autos, é incontroversa a mora da parte Apelante, visto que o contrato de promessa de compra e venda previa a entrega do imóvel até o dia 10/10/2014 ou após 30 dias da liberação pelos órgãos públicos competentes das ligações de água e energia elétrica na rua do empreendimento, de acordo com a cláusula XII – 12.1.

Em sede de defesa (ID 67045440), a construtora alegou que o atraso se deu por responsabilidade de terceiros, especificamente órgãos públicos que demoraram a liberar as ligações de água e energia, na rua do lote da respectiva unidade, como previsto na cláusula XII – 12.2, G.

Todavia, a imputação de responsabilidades a concessionárias de serviços públicos extrapola o limite de razoabilidade, pois a Apelante, ao assumir o risco do empreendimento, deveria ter previsto tais eventos e incluído margens adequadas de prazo para a conclusão da obra, sobretudo porque se trata de uma empresa com atuação no mercado imobiliário.

Sendo assim, fatores como demora nas execuções de serviços por parte dos órgãos públicos, obtenção de licenças, em geral, não são eventos realmente extraordinários e imprevisíveis para se qualificarem como excludentes de responsabilidade, haja vista que são questões ligadas à falta de gerenciamento de processos ou entraves burocráticos esperados. Ademais, são passíveis de controle pela construtora, especialmente considerando que ela é responsável pelo cumprimento do cronograma e pelas obrigações do contrato firmado com o consumidor.

Com efeito, apenas o caso fortuito ou a força maior justificam a exoneração de responsabilidade, nos termos do art. 393 do Código Civil, o que não se aplica à hipótese.

Cumpre registrar que é nula a cláusula que transfere ao consumidor os riscos do empreendimento, nos termos do art. 51, III, do Código de Defesa do Consumidor, como aquela que prevê a entrega do imóvel somente após 30 dias da liberação das ligações essenciais de água e energia pelas concessionárias. Tais riscos são inerentes à atividade do fornecedor, e admitir que se transfiram ao consumidor, de forma a postergar indefinidamente a entrega do imóvel, fere a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

Constatado que a culpa exclusiva pela rescisão contratual é da promitente vendedora/apelante por ter incidido em mora ao descumprir a obrigação de concluir a obra, com a entrega do imóvel, deve arcar com os danos provocados.

Da devolução integral das quantias pagas

Nesse diapasão, o atraso prolongado na entrega do imóvel sem justificativa, caracteriza inadimplemento por parte da Apelante, cabendo a rescisão contratual com a devolução integral das quantias pagas pela Apelada, em conformidade com o art. 475 do Código Civil e a Súmula 543 do STJ, que assegura a restituição integral ao consumidor em casos de resolução por inadimplemento da incorporadora. Assim, a parte Apelada/Autora faz jus à restituição de todos os valores pagos, sem retenção de qualquer taxa.

De acordo com a exordial, a parte Apelada/Autora efetuou o pagamento da quantia de R$ 74.151,33, de acordo com a planilha (ID 67043263), cujo montante será apurado, em liquidação, a ser ressarcido integralmente.

Da Cláusula Penal

É possível a inversão, em desfavor do promitente vendedor, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o promissário comprador, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato de compra e venda, nos termos da tese firma pelo STJ no Tema 971, in verbis: 

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Malgrado a parte Apelante defenda a inaplicabilidade do referido Tema, por se tratar de contrato bilateral, e não de adesão, o argumento não deve prosperar, pois, independentemente de ser contrato de adesão ou bilateral, o contrato de compra e venda de imóvel em construção envolve, geralmente, uma relação de consumo, em que a construtora é a parte fornecedora e o consumidor é o destinatário final. Assim, o CDC se aplica a essas situações para proteger a parte mais vulnerável — o consumidor — que, em regra, possui pouca influência sobre as cláusulas contratuais.

Além disso, a tese firmada no Tema 971 não está restrita ao formato contratual, mas sim à relação de consumo e ao desequilíbrio contratual quando a cláusula penal é estipulada apenas contra o consumidor inadimplente. Essa interpretação se baseia no princípio da vulnerabilidade e na garantia de igualdade entre as partes, protegendo o consumidor contra cláusulas excessivamente favoráveis à construtora, mesmo em contratos bilaterais.

Na hipótese, acertadamente, o juiz a quo aplicou a inversão da cláusula 6.3 do contrato discutido, que prevê o pagamento de 7% sobre o valor pago pela unidade habitacional, atualizado monetariamente, no caso de rescisão, por inadimplemento do promissário comprador.

Dos danos morais

No que tange à indenização por danos morais, entende-se que a situação ultrapassou o mero dissabor, considerando-se a expectativa frustrada da parte Autora/Apelada, que aguardava a entrega de seu imóvel em 10/10/2014 e, até a distribuição da presente ação em 19/06/2016, ainda não havia recebido o bem. O transtorno ocasionado, além da demora exacerbada, configura situação apta a ensejar a indenização por danos morais.

Quanto ao valor de R$ 8.000,00 arbitrado na sentença, este se revela proporcional e razoável, atendendo aos princípios da reparação integral e da razoabilidade, sem implicar enriquecimento indevido da Apelada.

Do termo inicial dos juros de mora sobre os danos morais

A jurisprudência do STJ orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, como aplicado na sentença, inclusive, de acordo com o disposto no art. 405 do Código Civil.

Da condenação por litigância de Má-fé

No que se refere ao pedido de condenação da parte Apelante por litigância de má-fé, não deve ser acolhido, haja vista que não ficou evidenciado o propósito protelatório do presente recurso, estando a parte Apelante apenas exercendo o seu direito de recorrer.

III – Conclusão:

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR AS PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA E DESERÇÃO, e no mérito, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ, mantendo a sentença pelos seus próprios termos.

Com base no disposto no art. 85, § 11, do CPC, majora-se em 02% os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da condenação, na parte proporcional que sucumbiu à apelante, em razão do reconhecimento da sucumbência recíproca pelo Juízo de origem.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator