PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL NÃO RESIDENCIAL. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO CONCEDIDA NA ORIGEM. REQUISITOS LEGAIS DEMONSTRADOS. PRETENSÃO DE REFORMA SOB O ARGUMENTO DE ACORDO VERBAL E IMPACTOS DA PANDEMIA DE COVID-19. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão do juízo de primeiro grau que, em ação de despejo por denúncia vazia, deferiu o pedido liminar de desocupação de imóvel não residencial no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em analisar a presença dos requisitos autorizadores para a concessão da liminar de despejo em locação comercial vencida, diante das alegações da locatária de prorrogação verbal do contrato, crise financeira decorrente da pandemia de Covid-19 e propostas unilaterais de acordo para quitação de parcelas em atraso.

III. Razões de decidir

3. O contrato de locação comercial possuía prazo determinado com término previsto para 30 de junho de 2021. Findo o prazo, a oposição do locador foi manifestada de forma imediata pelo ajuizamento da ação de despejo em julho de 2021, o que afasta a alegação de prorrogação verbal ou tácita por tempo indeterminado.

4. O inadimplemento das obrigações acessórias e principais de aluguel e condomínio é incontroverso e confessado pela recorrente. Os impactos econômicos decorrentes da pandemia de Covid-19, ocorrida no ano de 2020, não se prestam a fundamentar moratória por tempo indeterminado ou ocupação gratuita do imóvel comercial até o ano de 2026, restando superado o período de excepcionalidade legislativa emergencial.

5. Propostas unilaterais de parcelamento ou composição do débito recusadas pela parte credora não possuem o condão de suspender o andamento da ação de despejo nem elidir o direito do locador de retomar o imóvel locado.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e desprovido.

Dispositivos relevantes citados: artigo 59, parágrafo 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8018441-67.2026.8.05.0000, em que figuram, como Agravante, Marques Serviços Alimentícios Ltda (antiga LAL Restaurante Eireli - Restaurante Trem Bão), e, como Agravada, Condomínio Edifício Wildberger (Sociedade Anônima Wildberger).

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

 Zandra Anunciação Alvarez Parada

 Juíza Substituta de Segundo Grau - RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por MARQUES SERVIÇOS ALIMENTÍCIOS LTDA (antiga denominação de LAL Restaurante Eireli - Restaurante Trem Bão) contra a decisão proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia movida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO WILDBERGER (indicado também como Sociedade Anônima Wildberger), que deferiu a liminar de desocupação do imóvel comercial localizado na Avenida Estados Unidos, nº 18, Conjunto de Salas 321 e 323, Edifício Wildberger, no bairro do Comércio, nesta Capital, sob pena de desocupação forçada.

Nas razões recursais, a agravante argumenta que a medida de despejo liminar inaudita altera parte não encontra amparo nos requisitos do artigo 59, parágrafo 1º, da Lei nº 8.245/1991, sob a justificativa de que o caso em tela não se amolda às hipóteses taxativas da legislação de regência. Sustenta a ausência dos requisitos autorizadores da tutela de urgência do artigo 300 do Código de Processo Civil, alegando perigo de dano irreparável às suas atividades comerciais e profissionais em caso de desocupação forçada.

Aduz, ademais, que o contrato originalmente firmado em 02 de janeiro de 2019 foi prorrogado por intermédio de acordo verbal entre as partes para fins de amortização do débito locatício contraído em virtude das severas restrições impostas pela pandemia de Covid-19 no ano de 2020. Confessa a existência de valores em aberto, mas atribui o inadimplemento a razões de força maior e salienta ter agido com boa-fé ao apresentar diversas propostas de parcelamento e conciliação, as quais teriam sido obstadas e recusadas pelo locador.

Pugna, liminarmente, pela concessão do efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso para reformar o provimento originário.

O pedido de efeito suspensivo restou indeferido pela decisão monocrática de ID 101487682, que constatou a ausência cumulativa dos requisitos legais para sobrestar a eficácia do pronunciamento de primeiro grau.

Intimado, o agravado apresentou suas contrarrazões, arguindo a preliminar de não conhecimento do agravo ante a ausência de cabimento, sob o argumento de que a insurgência ataca mero despacho de cumprimento da liminar deferida nos autos originais em setembro de 2021.

Arguiu, outrossim, a intempestividade do agravo de instrumento, visto que o despacho impugnado foi publicado em fevereiro de 2026 e o protocolo recursal ocorreu após o decurso do prazo legal de 15 dias.

No mérito, defendeu a regularidade do decreto de despejo por denúncia vazia em virtude do término do prazo contratual escrito e refutou a existência de qualquer pacto de renovação verbal.

Instada a se manifestar acerca da preliminar e dos novos documentos que instruíram a contraminuta, a parte agravante apresentou petição (ID 108989931) refutando as alegações de intempestividade, reiterando a existência de novas e maiores propostas de quitação da mora e requerendo, em caráter de urgência, a designação de audiência de conciliação antes do cumprimento do despejo.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

  Zandra Anunciação Alvarez Parada

 Juíza Substituta de Segundo Grau - RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo e tutela antecipada recursal, interposto por MARQUES SERVIÇOS ALIMENTÍCIOS LTDA, contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Despejo por Denúncia Vazia movida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO WILDBERGER, que deferiu o pedido liminar de despejo, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso de Agravo de Instrumento.

No que se refere à preliminar suscitada pelo agravado de que o recurso seria inadmissível por se dirigir contra despacho de mero expediente e de que seria intempestivo, constata-se que a decisão monocrática anterior (ID 101487682) admitiu o processamento do agravo por vislumbrar a urgência da matéria fática relacionada à iminência de cumprimento físico da ordem de despejo decorrente do despacho de origem (ID 102822673, pág. 3).

Como a determinação atacada possui carga decisória imediata ao autorizar o uso de força policial e o arrombamento do estabelecimento da recorrente para viabilizar a desocupação, exsurge patente o cabimento do recurso.

Assim, em homenagem aos princípios da cooperação e da primazia da resolução do mérito, consideram-se superadas as preliminares de inadmissibilidade, conhecendo-se do agravo.

No mérito, a controvérsia gravita em torno do acerto do provimento jurisdicional de primeiro grau que determinou o despejo liminar da agravante do imóvel locado para fins comerciais, com esteio nas disposições da Lei nº 8.245/1991.

Compulsando detalhadamente as provas materiais carreadas aos autos, afere-se que o contrato de locação comercial não residencial foi firmado sob a forma escrita em 02 de janeiro de 2019, estipulando-se o termo final para o dia 30 de junho de 2021 (ID 101403815, pág. 2). O ajuizamento da correlata ação de despejo originária se perfectibilizou em 23 de julho de 2021 (ID 102822673, pág. 2), cumprindo, de forma estrita, o limite temporal de trinta dias subsequentes ao encerramento do prazo contratual ou da correspondente notificação premonitória de denúncia.

No tocante ao despejo em relações locatícias não residenciais, o artigo 59, parágrafo 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991 disciplina de forma expressa e precisa as diretrizes necessárias à sua concessão:

Art. 59. (…)

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(…)

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

Com efeito, a oposição do locador à perpetuação da ocupação imobiliária restou formalizada e demonstrada logo após o encerramento do prazo de locação originário de trinta meses, o que afasta por completo a verossimilhança da alegação da agravante de que teria havido um pacto verbal e amigável de prorrogação contratual. Se o locador ingressou judicialmente postulando a restituição imediata do imóvel comercial em 2021, é evidente que inexistiu consentimento tácito ou verbal apto a prorrogar o vínculo jurídico sob moldes diversos do instrumento originário escrito.

Ademais, analisando os autos é inconteste inadimplência financeira da locatária. Em suas manifestações (ID 101403815 e ID 108989931), a recorrente confessa explicitamente a subsistência de volumosos débitos locatícios e condominiais acumulados ao longo dos últimos anos. Nos moldes delineados pelo artigo 9º, inciso III, da Lei de Locações, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos acessórios consubstancia infração legal e contratual grave de ordem a amparar a rescisão e o despejo correlato.

A tese de que a pandemia de Covid-19 justificaria a manutenção compulsória da locatária no imóvel em detrimento do direito de posse do proprietário não encontra respaldo jurídico viável para prosperar no atual cenário de 2026. Os efeitos deletérios econômicos e de restrição sanitária decorrentes do evento pandêmico verificado no longínquo ano de 2020 possuíram caráter temporário e foram regulados por legislação emergencial expressamente revogada e restrita no tempo.

Não se mostra legítimo, no plano da segurança jurídica e da autonomia da vontade, converter os impactos da referida crise sanitária em salvo-conduto absoluto de efeito permanente e moratória perpétua para legitimar o uso de propriedade alheia sem qualquer contraprestação financeira. A ocupação comercial de imóvel privado pressupõe a observância do dever recíproco de adimplemento pontual dos aluguéis convencionados.

Do mesmo modo, a formulação continuada de propostas de acordo, parcelamento ou compensação do saldo devedor pela agravante, mesmo que acompanhada do acréscimo unilateral de percentuais (ID 108989931), não tem a aptidão jurídica de tolher o livre exercício do direito do locador de retomar o bem ou de constrangê-lo a aceitar termos de negociação com os quais não anuiu. O credor não está legalmente obrigado a receber prestação diversa da pactuada, de modo que a recusa legítima das propostas de composição não consubstancia abuso de direito, mas sim regular prerrogativa de cobrança de seu crédito e exercício da autonomia privada.

Desse modo, constatada a regularidade na notificação premonitória, o cumprimento dos prazos legais do rito de despejo por denúncia vazia, bem como a prestação da devida caução em dinheiro pelo agravado em primeiro grau (ID 102822674, pág. 4), resta esvaziada a plausibilidade jurídica da fundamentação recursal da agravante. O perigo de dano alegado pela locatária, consistente nos potenciais prejuízos ao seu funcionamento comercial, revela-se como decorrência natural e lógica do prolongado inadimplemento contratual em que incorreu, inexistindo fundamento fático ou jurídico idôneo para sobrestar a ordem de retomada do bem de origem.

Por fim, no que concerne ao pedido formulado no ID 108989931 de designação de audiência de tentativa de conciliação por esta instância recursal, este não comporta acolhimento imediato, uma vez que a autocomposição pressupõe a mútua concordância das partes e a concordância expressa do credor que, nestes autos, manifestou expressa discordância em prorrogar a ocupação do imóvel e insistiu no cumprimento da determinação liminar (ID 102822672). O julgamento definitivo do recurso é medida impositiva à luz do devido processo legal e da célere prestação jurisdicional.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, confirmando a decisão que deferiu o despejo liminar da parte agravante e autorizou o uso das medidas acessórias necessárias à efetivação da diligência judicial.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Zandra Anunciação Alvarez Parada

 Juíza Substituta de Segundo Grau - RELATORA