PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

E M E N T A

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA.

1.    CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. É válida a estipulação de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias em contrato de compra e venda de imóvel, por ser prazo razoável e compatível com a complexidade da construção civil.

2.    MORA DA CONSTRUTORA. A mora da vendedora se configura a partir do término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves ao comprador. A expedição do "Habite-se" é ato administrativo que não se confunde com a disponibilização física do bem, marco que efetivamente transfere a posse ao adquirente.

3.    LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS (ALUGUÉIS). Configurado o atraso, é devida a indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo do comprador é presumido pela privação do uso do bem. Tal verba, fixada em 0,5% do valor do contrato, já compreende os danos materiais relativos à perda da fruição do imóvel, afastando a possibilidade de cumulação com o pedido de ressarcimento de aluguéis, sob pena de bis in idem.

4.    CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes. Conforme tese firmada pelo STJ (Tema 970), a cláusula penal moratória possui natureza indenizatória, o que afasta sua aplicação cumulativa com a condenação em lucros cessantes pelo mesmo fato gerador (o atraso).

5.    DANO MORAL. O atraso na entrega do imóvel que supera em muito o prazo de tolerância, como no caso dos autos (aproximadamente 11 meses), ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, pois frustra a legítima expectativa do consumidor e afeta seu direito fundamental à moradia. Quantum fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

6.    TAXA DE CORRETAGEM. Pedido de restituição em dobro indeferido. O contrato foi cumprido, ainda que com atraso, aperfeiçoando-se o negócio que ensejou a corretagem. A devolução em dobro exigiria, ademais, a comprovação de má-fé da construtora, o que não ocorreu.

7.    APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0526710-94.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante LUCIANA FIGUEIREDO COSTA ARGOLLO E MARCELO JOSE COSTA ARGOLLO e como apelado CONSTRUTORA TENDA S/A, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, invertendo o ônus da sucumbência, condenando a Apelada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA

Relator Substituto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Após voto do Relator DANDO PARCIAL PROVIMENTO, divergiu o Des. Emílio Salomão Pinto Resedá. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano acompanhou o Relator. Resultado provisório: DADO PARCIAL PROVIMENTO POR MAIORIA. Ampliada a turma julgadora com a convocação do 4º e 5º Julgadores, nos termos do Art. 942 CPC/15, passando a compor o Des. Ângelo Jeronimo e Silva Vita e o Des. Ricardo Regis Dourado, que acompanharam o Relator. Resultado Definitivo: DADO PARCIAL PROVIMENTO POR MAIORIA.

Salvador, 18 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 72325012, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID. 72325014) interposta por LUCIANA FIGUEIREDO COSTA ARGOLLO e MARCELO JOSE COSTA ARGOLLO em face da decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

Por todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS, com amparo no art. 487, I, CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, aplicando-se o disposto no artigo 98, parágrafo 3º, do CPC, por ter sido concedida a gratuidade da Justiça à mesma.

Em suas razões recursais (ID. 72325014), os Apelantes pugnam pela reforma da sentença. Sustentam, em síntese, o atraso na entrega do imóvel, argumentando que o marco final para a contagem da mora da construtora deve ser a data da efetiva entrega das chaves (02 de março de 2013) e não a data de expedição do "Habite-se" (28 de fevereiro de 2012), o que configuraria um atraso de 11 meses.

Defendem a ilegalidade da cláusula de tolerância de 180 dias, por considerá-la abusiva e unilateral, violando as normas do Código de Defesa do Consumidor. Afirmam, ainda, que a mora da construtora não pode ser justificada por eventos como chuvas ou greves, pois constituem riscos inerentes à atividade empresarial.

Com base no alegado atraso, reiteram o pedido de condenação da Apelada ao pagamento de lucros cessantes e danos morais. Argumentam que os lucros cessantes, na forma de aluguéis, são presumidos e independem de prova, enquanto os danos morais decorrem da frustração e dos transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento.

Por fim, insistem na devolução em dobro da comissão de corretagem, sob o fundamento de que a obrigação de seu pagamento não foi informada de maneira clara aos compradores, caracterizando cobrança indevida.

O preparo recursal não foi recolhido, ante a concessão da gratuidade da justiça em primeira instância (ID. 233272486, conforme mencionado no apelo, ID. 1746). 

Devidamente intimada, a Apelada apresentou contrarrazões (ID. 17), pleiteando a manutenção integral da sentença. Reitera os argumentos de defesa, notadamente a validade da cláusula de tolerância, a inexistência de atraso na conclusão da obra, a culpa exclusiva dos Apelantes pela demora na entrega das chaves devido ao atraso na obtenção do financiamento, e o descabimento de todas as indenizações pleiteadas.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno.

Salvador, data registrada em sistema.

ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA

Relator Substituto

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º do referido diploma.

A controvérsia reside na configuração da mora da construtora e na sua responsabilidade pelos danos decorrentes. A sentença de primeiro grau afastou a mora ao considerar a data de expedição do "Habite-se" como termo final da obrigação da vendedora.

Contudo, a decisão merece ser reformada.

Inicialmente, reafirmo a validade da cláusula de tolerância de 180 dias. A jurisprudência pátria é pacífica quanto à legalidade de tal estipulação. O Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp Nº 1.957.756 - RO) já pacificou que

"É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior."¹¹¹¹. Este Tribunal de Justiça da Bahia partilha do mesmo entendimento, conforme se extrai do acórdão na Apelação Cível n. 0508039-72.2017.8.05.0080:

"A cláusula de tolerância estipulada até 180 (cento e oitenta) dias em contrato é razoável e deve ser considerada válida." Portanto, a alegação de nulidade da cláusula não prospera.

O erro do juízo a quo reside na definição do marco final da obrigação da construtora. O prazo final para entrega da obra, já computada a tolerância, era abril de 2012. A efetiva entrega das chaves, contudo, somente ocorreu em 02 de março de 2013 (ID. 233272465). A expedição do "Habite-se" em fevereiro de 2012 é um ato administrativo que atesta a conformidade da construção, mas não transfere a posse do bem ao adquirente, que continua privado do seu uso e gozo. A obrigação da vendedora só se exaure com a efetiva disponibilização do imóvel, o que se dá com a entrega das chaves. A mora da Apelada, portanto, é incontroversa e perdurou por aproximadamente 11 (onze) meses.

Configurada a mora injustificada, passo à análise dos pedidos indenizatórios.

Quanto aos lucros cessantes, o atraso na entrega impede o comprador de usufruir do bem, seja para moradia própria ou para locação. O dano, neste caso, é presumido (in re ipsa). Conforme o STJ (AgInt no AREsp Nº 1.957.756 - RO):

"O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador."²²²². Assim, fixo a indenização em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, a contar do fim do prazo de tolerância (maio de 2012) até a efetiva entrega das chaves (02 de março de 2013).

Em relação ao dano moral, a regra geral, também delineada pelo STJ (AgInt no AREsp Nº 1.957.756 - RO), é que "O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial"³³³³. No entanto, este Tribunal de Justiça da Bahia (Apelação Cível n. 0508039-72.2017.8.05.0080) já firmou entendimento de que a "circunstância específica" se configura quando o atraso é excessivo, extrapolando o razoável:

"[...] o inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega de empreendimento imobiliário não gera, a princípio, danos morais indenizáveis, exceto nos casos em que o atraso na entrega do imóvel supera em muito além do prazo de tolerância de 180 dias, como ocorreu no caso sub judice [...] passados mais de 11 (onze) meses da cláusula de tolerância."

A situação dos autos, com um atraso de quase um ano, amolda-se perfeitamente a essa exceção. A prolongada espera pela moradia frustra a legítima expectativa dos adquirentes e gera abalo anímico que ultrapassa o mero dissabor. Desta forma, fixo a indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Com relação às despesas condominiais, a responsabilidade pelo seu pagamento é do adquirente somente a partir da imissão na posse. Conforme decidido na Apelação Cível n. 0508039-72.2017.8.05.0080, "As despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário, a partir do exercício da posse direita, impondo a restituição dos valores cobrados indevidamente até a efetiva entrega das chaves, de forma simples".

Os Apelantes pleiteiam, ainda, a inversão da cláusula penal prevista no contrato (cláusula 20ª), que estipula multa de 2% e juros de 0,07% ao dia em caso de inadimplência do comprador. A sentença de primeiro grau, ao não reconhecer o atraso, julgou o pedido improcedente.

Ainda que reconhecida a mora da Apelada, o pleito não merece acolhimento. A questão da cumulação da cláusula penal com a indenização por lucros cessantes foi objeto do Tema 970, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos. A tese firmada é clara:

"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Tendo em vista que já foi deferida neste julgado a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por lucros cessantes, que visa justamente compensar os prejuízos dos Apelantes pela impossibilidade de fruição do bem durante o período de atraso, a aplicação cumulativa da multa contratual configuraria bis in idem, ou seja, uma dupla penalidade pelo mesmo fato gerador. Desta forma, o pedido de aplicação da multa moratória deve ser indeferido.

O pedido de restituição em dobro do valor pago a título de comissão de corretagem, feito sob o argumento de que a cobrança foi indevida por falta de informação clara, também não prospera.

Primeiramente, a pretensão dos Autores não é a rescisão do contrato, mas sim o seu cumprimento, com as devidas indenizações pelo atraso. O negócio jurídico de compra e venda se aperfeiçoou com a entrega do imóvel, sendo a corretagem devida pelo serviço de intermediação que resultou na celebração do contrato.

Ademais, os Apelantes não lograram êxito em comprovar, de forma inequívoca, que o pagamento foi realizado diretamente à construtora, tampouco demonstraram a ausência de informação prévia sobre essa obrigação. A restituição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, exige não apenas a cobrança indevida, mas também a demonstração de má-fé por parte do credor, o que não foi minimamente evidenciado nos autos. Portanto, indefiro o pedido de devolução da taxa de corretagem.

Por fim, os Apelantes pleiteiam a condenação da Ré ao pagamento dos danos materiais correspondentes aos aluguéis que tiveram de arcar durante o período de atraso, no montante de 17 meses.

Este pedido confunde-se com a reparação por lucros cessantes, já deferida. A jurisprudência estabeleceu a indenização por lucros cessantes como a forma padrão de compensar o adquirente pela privação do uso do imóvel, sendo o prejuízo presumido. Conforme o Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp Nº 1.957.756 - RO):

"O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador".

A condenação ao pagamento de lucros cessantes já repara a perda patrimonial decorrente da impossibilidade de usar o bem, seja para moradia própria (economizando com aluguel) ou para locação a terceiros. Condenar a construtora a pagar, cumulativamente, os aluguéis despendidos pelos Apelantes (dano emergente) e os lucros cessantes (baseados no valor locatício do próprio imóvel) resultaria em dupla indenização pelo mesmo fato.

Desta forma, o pleito de danos materiais é acolhido através da condenação por lucros cessantes já estabelecida no voto principal, sendo indeferido o pedido autônomo de ressarcimento de aluguéis.

Desta forma, voto no sentido de conhecer do recurso e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a Apelada a: a) Pagar indenização por lucros cessantes, no valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a incidir desde o término do prazo de tolerância (maio de 2012) até a data da efetiva entrega das chaves (02/03/2013), com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento; b) Pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir da data deste acórdão; c) Restituir, de forma simples, os valores comprovadamente pagos pelos Apelantes a título de taxas condominiais antes da entrega das chaves, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária a partir de cada desembolso.

Inverto o ônus da sucumbência, condenando a Apelada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação.

É o voto.

Salvador, data registrada no sistema.

ROSALVO AUGUSTO VIEIRA DA SILVA

Relator Substituto