PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO. RESCISÃO UNILATERAL POR INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO VÁLIDA EM MORA. ART. 32 DA LEI Nº 6.766/1979. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL SEM COMPROVAÇÃO DE RECEBIMENTO PESSOAL. RESCISÃO IRREGULAR. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pelas rés contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais, declarando nula a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, convertendo a obrigação em perdas e danos ante a alienação do bem a terceiro, condenando-as à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a rescisão unilateral do contrato observou os requisitos legais de constituição em mora, notadamente o art. 32 da Lei nº 6.766/1979; (ii) há adimplemento substancial a obstar a resolução; (iii) a Lei nº 13.786/2018 autoriza retenções contratuais; (iv) a conduta das rés configura dano moral; e (v) o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado.

III. Razões de decidir

3. Em contratos de promessa de compra e venda de lotes regidos pela Lei nº 6.766/1979, a rescisão unilateral por inadimplência exige prévia constituição em mora do devedor mediante notificação pessoal (art. 32, caput e §1º, e art. 49), não se comprovando a mora por notificações eletrônicas sem assinatura de recebimento pelo próprio devedor. A cláusula que dispensa a notificação prévia é nula por violar norma de ordem pública e o Código de Defesa do Consumidor.

4. A rescisão foi prematura e irregular, imputável exclusivamente às vendedoras, que alienaram o imóvel a terceiro, inviabilizando o restabelecimento do contrato. O adimplemento substancial (52,61% do valor pago) é óbice adicional à resolução. Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras, a restituição deve ser integral, nos termos da Súmula 543/STJ, sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018.

5. A conduta das rés, ao rescindir ilegalmente o contrato e alienar o imóvel a terceiro sem oportunizar a purgação da mora, frustrou a legítima expectativa do consumidor e extrapolou o mero aborrecimento, configurando dano moral. O valor de R$ 10.000,00 é adequado e proporcional.

6. Os juros de mora incidem a partir da citação, por tratar-se de obrigação decorrente de ato ilícito (Súmula 54/STJ), e não do trânsito em julgado, inaplicável a tese firmada no REsp 1.740.911/DF por se referir a hipótese de distrato por iniciativa do comprador.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários recursais majorados em 2%.

Tese de julgamento: "1. A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de lote regido pela Lei nº 6.766/1979 exige prévia constituição em mora mediante notificação pessoal ao devedor, nos termos dos arts. 32 e 49, não se aperfeiçoando por notificação eletrônica sem comprovação de recebimento pelo próprio destinatário. 2. A cláusula contratual que dispensa a notificação prévia para rescisão é nula por violação de norma de ordem pública e do Código de Defesa do Consumidor."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 49; CDC, arts. 6º, VIII, e 51, IV; CC, arts. 187, 421, 422 e 884; CPC, arts. 85, §11, e 499; Súmula 543/STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n.° 8042709-56.2024.8.05.0001 em que é apelante, PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e apelado, ELIAS CONCEICAO DE OLIVEIRA.

Acordam os MM. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, majorando os honorários recursais, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, de de 2026.

Presidente

 Dra. Martha Cavalcanti Silva de Oliveira

Juíza de Direito Substituta do 2º Grau/Relatora

 Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. contra a sentença que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por ELIAS CONCEICAO DE OLIVEIRA, julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda de lote, converter a obrigação de fazer em perdas e danos e condenar as rés à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

Em suas razões recursais, as apelantes sustentaram, em síntese: a regularidade da constituição em mora do apelado e a licitude da rescisão contratual com fundamento nas cláusulas pactuadas; a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; a legalidade da cláusula penal, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato; a legitimidade do desconto da comissão de corretagem, das taxas associativas e do IPTU; o afastamento da condenação por danos morais; a fixação do termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado; e a condenação do apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

O apelado apresentou contrarrazões, pugnando pela manutenção integral da sentença.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931 do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I do NCPC.

Salvador, 21 de julho de 2026.

 Dra. Martha Cavalcanti Silva de Oliveira

Juíza de Direito Substituta do 2º Grau/Relatora

 MC04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade:

O recurso é tempestivo, foi interposto por partes legítimas e está devidamente preparado com o recolhimento das custas recursais conforme guia DAE e comprovante de pagamento (ID 109685244 e ID 109685245). Preenchidos os demais requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.

2. Do mérito:

A controvérsia cinge-se à regularidade da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda do lote 0047, quadra 31, do Loteamento Jardim dos Girassóis, firmado em 05/01/2018, e às suas consequências jurídicas.

As apelantes sustentam a legalidade da rescisão unilateral com base nas cláusulas 11.2 e 12.1 do contrato, que autorizariam a resolução do pacto por inadimplência do comprador independentemente de aviso prévio, e afirmam ter promovido notificações extrajudiciais ao apelado.

A relação jurídica entre as partes é inegavelmente de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, e, por se tratar de imóvel em loteamento, incide também a Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano. O art. 32 da referida lei estabelece procedimento específico e obrigatório para a rescisão dos contratos de compra e venda de lotes:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

O §1º do mesmo artigo exige que o devedor-adquirente seja intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, para satisfazer as prestações vencidas no prazo de 30 dias. O art. 49 da mesma lei determina que as intimações e notificações sejam feitas pessoalmente ao intimado, que assinará o comprovante de recebimento.

No caso concreto, as apelantes não comprovaram ter realizado a notificação nos moldes exigidos pela lei. As notificações extrajudiciais juntadas aos autos foram enviadas por meio eletrônico (DocuSign) para o e-mail do apelado, sem qualquer comprovação de efetivo recebimento. Os certificados de conclusão (Certificates of Completion) juntados indicam apenas o envio, com status "Sent", não havendo assinatura do destinatário ou qualquer elemento idôneo que demonstre ciência inequívoca do consumidor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a constituição em mora, nos contratos de loteamento regidos pela Lei nº 6.766/1979, exige notificação prévia inequívoca dirigida ao próprio devedor, admitindo-se excepcionalmente a carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, não sendo suprida pela citação ou pelo comparecimento espontâneo.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LOTEAMENTO (LEI Nº 6.766/1979). CONSTITUIÇÃO EM MORA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA VÁLIDA. ASSINATURA ILEGÍVEL NO AVISO DE RECEBIMENTO. CITAÇÃO E COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO. INSUFICIÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, na qual se discute a validade da constituição em mora do promitente-comprador mediante notificação extrajudicial com aviso de recebimento cuja assinatura é ilegível, e a suficiência da citação ou do comparecimento espontâneo para suprir tal exigência. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão na análise da tese da citação/comparecimento como constituição em mora; (ii) a constituição em mora, em contratos de loteamento, exige notificação prévia válida dirigida ao próprio devedor, à luz dos arts. 32 e 49 da Lei nº 6.766/1979, não sendo suprida pela citação ou pelo comparecimento espontâneo; (iii) a assinatura ilegível no AR inviabiliza a comprovação inequívoca do recebimento pelo devedor. 3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta a controvérsia de forma suficiente, afirmando expressamente que, em contratos regidos pela Lei nº 6.766/1979, a constituição em mora é específica e depende de notificação extrajudicial válida ao devedor, não sendo suprida por citação ou comparecimento espontâneo. 4. Em contratos de promessa de compra e venda de lotes, a constituição em mora demanda notificação prévia inequívoca dirigida ao próprio devedor; assinatura ilegível no AR não comprova o recebimento pelo devedor e não atende ao requisito legal. A citação e o comparecimento espontâneo não suprem a notificação em mora ex persona. 5. Revisar as conclusões locais quanto à invalidade da notificação e à insuficiência da citação encontra óbice nas Súmula 7/STJ; o acórdão está em harmonia com a jurisprudência desta Corte (Súmula 83/STJ). 6. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. (AREsp n. 3.011.730/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 18/2/2026.)

No caso dos autos, as notificações enviadas por e-mail, sem comprovação de recebimento pessoal pelo apelado, não atendem ao requisito legal de constituição em mora. A ausência de assinatura do destinatário no comprovante de recebimento inviabiliza o reconhecimento da mora.

Agrava a situação o fato de que as próprias notificações concedem prazo de apenas 5 (cinco) dias corridos para quitação do débito, em flagrante desrespeito ao prazo mínimo de 30 (trinta) dias previsto no art. 32 da Lei nº 6.766/79.

Ademais, conforme demonstrado no extrato de pagamento juntado pelas próprias rés, a rescisão foi operada em 04/10/2023, data em que o apelado não se encontrava inadimplente há mais de 90 dias, nem devia 3 parcelas, violando até mesmo os termos das cláusulas contratuais que invocam. As parcelas contratuais venciam no dia 25 de cada mês, de modo que o prazo de 3 meses de inadimplemento somente se completaria em 25/10/2023. A rescisão foi, portanto, duplamente irregular: pela ausência de notificação válida e por ter sido prematura.

A cláusula contratual que prevê a rescisão automática, independentemente de aviso prévio (cláusulas 11.2 e 12.1), é nula de pleno direito por contrariar o art. 32 da Lei nº 6.766/79, norma de ordem pública, e por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, IV, do CDC, suprimindo-lhe o direito de purgar a mora.

Nesse sentido, correto o juízo de origem ao reconhecer a nulidade da rescisão unilateral e a culpa exclusiva das rés pelo desfazimento do contrato.

Ainda que superada a irregularidade formal da rescisão, a pretensão resolutória encontra óbice na Teoria do Adimplemento Substancial. É incontroverso que o apelado quitou 52,61% do valor do contrato, totalizando R$ 47.489,68 pagos sobre o valor de venda de R$ 64.836,44. O pagamento de mais da metade do preço do imóvel evidencia que o descumprimento, embora existente, não é de tal monta a autorizar a medida extrema da resolução contratual, que acarretaria consequências desproporcionais ao devedor. A conduta mais adequada ao credor seria a cobrança do saldo remanescente, preservando o vínculo contratual.

As rés informaram que o imóvel já foi alienado a terceiro de boa-fé, fato não impugnado especificamente pelo autor, tornando materialmente impossível o cumprimento da obrigação específica de restabelecer o contrato original. Nesses casos, a tutela específica deve ser convertida em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, objetivando restaurar o estado anterior. A resolução do contrato por culpa exclusiva das vendedoras impõe a estas o dever de restituir integralmente as parcelas pagas pelo comprador, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), pois estariam se beneficiando da própria torpeza ao rescindir ilegalmente o contrato, reaver o imóvel e ainda reter parte do dinheiro do consumidor.

As apelantes sustentam a aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) para autorizar retenções contratuais (cláusula penal de 10%, comissão de corretagem, taxas associativas e IPTU). O argumento não merece acolhimento. A Lei nº 13.786/2018, em seu art. 32-A, prevê a possibilidade de retenções pela vendedora quando a resolução contratual se der por fato imputável ao adquirente. No caso concreto, a rescisão foi declarada nula por culpa exclusiva das vendedoras, que não observaram o procedimento legal de constituição em mora e agiram de forma prematura e abusiva. Reconhecida a ilegalidade da resolução por culpa exclusiva das vendedoras, inaplicáveis quaisquer disposições que autorizem retenções. Aplica-se ao caso a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a restituição deve ser integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor.

A alegação de inexistência de dano moral também não merece acolhimento. A conduta das rés ultrapassa o mero inadimplemento contratual. O apelado, após quitar mais da metade do valor do imóvel, foi surpreendido com a rescisão unilateral indevida e, de forma ainda mais gravosa, teve ciência de que o bem já havia sido alienado a terceiros. O constrangimento experimentado, ao ser impedido de usufruir do imóvel que acreditava legitimamente possuir, e a frustração da legítima expectativa de adquirir a moradia, extrapolam o mero aborrecimento e caracterizam dano moral indenizável. O valor fixado na sentença, R$ 10.000,00 (dez mil reais), mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, o porte econômico das rés e o caráter pedagógico da medida, não merecendo redução.

As apelantes requerem a fixação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado, invocando o REsp 1.740.911/DF (Tema 1002/STJ). O referido precedente, contudo, trata de hipótese diversa: resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador (distrato) em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. No caso concreto, a rescisão deu-se por culpa exclusiva das vendedoras, que agiram de forma ilícita ao rescindir o contrato sem observância do procedimento legal. Nesse cenário, a obrigação de restituir os valores pagos decorre de ato ilícito, atraindo a incidência dos juros de mora a partir da citação (Súmula 54 do STJ), conforme corretamente fixado na sentença.

3. Dispositivo:

 Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença vergastada por seus próprios fundamentos. Honorários recursais majorados para 17 % (dezessete por cento), nos termos do art. 85, §11, do CPC, sobre o valor da condenação já fixado na sentença.

Salvador, 21 de julho de 2026.

 Dra. Martha Cavalcanti Silva de Oliveira

Juíza de Direito Substituta do 2º Grau/Relatora

 MC04