PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, reduziu o valor da cláusula penal prevista no contrato.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a nulidade da sentença por suposta incompetência territorial; (ii) inexistência de relação de consumo; (iii) a majoração da retenção de valores; (iv) a modificação dos juros e correção; (v) insurgência quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. A relação jurídica estabelecida entre os recorrentes e a recorrida caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC. Não há, pois, como afastar a incidência do CDC, reconhecendo-se a vulnerabilidade do consumidor, aplicando-se o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.

4. O sistema de proteção ao consumidor veda cláusulas e práticas que imponham desvantagem exagerada à parte vulnerável (art. 51 do CDC). Abusividade da cláusula contratual que previa a possibilidade de retenção de quase 90% (noventa por cento) do valor pago.

5. A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais.

5. Entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (10% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento.

IV. Dispositivo e tese

NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.

Teses:

1. A cláusula de eleição de foro inserida em contratos de consumo pode ser afastada, quando manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor hipossuficiente a necessidade de litigar em comarca diversa do seu domicílio.

2. Não existindo prova de prejuízos que justificassem retenção do percentual máximo das arras previstas pelo STJ, a fixação no percentual mínimo atende à função social do desfazimento da avença.

            Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8002920-03.2022.8.05.0201, em que figuram como apelante LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA e como apelada MARLUCE NERES OLIVEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, data registrada no sistema

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

1. Trata-se de apelação cível, interposta em face de sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cível, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Porto Seguro/BA, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, e limitou as arras, nos seguintes termos:

2. […]

3. III – DISPOSITIVO

4. Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para:

5. DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, referente ao lote nº 58 da quadra 39, situado em Santa Cruz Cabrália/BA;

6. CONDENAR a ré a restituir à autora 90% (noventa por cento) do valor total pago, devidamente corrigido monetariamente pelo IGPM desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, deduzindo-se os valores de IPTU efetivamente devidos, desde que comprovados documentalmente na fase de cumprimento de sentença;

7. DETERMINAR que a restituição dos valores seja feita em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ;

8. CONFIRMAR a tutela antecipada concedida, tornando definitiva a determinação para que a ré se abstenha de incluir o nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito em razão do contrato objeto desta lide.

9. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para a ré, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

10. Ressalto que, em relação à autora, a exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

11. Ocorrendo interposição de recurso de apelação, intime-se a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do §1º do art. 1.010 do CPC, e, na sequência, independentemente do juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

12. Não havendo recurso, certifique-se o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se, com as cautelas necessárias.

13. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.

14.  

15. Insatisfeita, a parte ré interpôs recurso, alegando merecer reforma a sentença.

16. Arguiu a nulidade da sentença por incompetência do Juízo, diante da força vinculante da cláusula de eleição de foro. Afirma que o contrato objeto da lide, em sua Cláusula Vigésima Quinta, elegeu o foro da Comarca de Santa Cruz Cabrália/BA, com renúncia expressa a qualquer outro.

17. No mérito, pondera que a autora assumiu a culpa pelo desfazimento do contrato e que a retenção de apenas 10% dos valores pagos, vai, certamente, fazer com que a recorrente arque com grande prejuízo, considerando o previsto nos Arts. 62-A da Lei n°. 6776/79 e 67-A, parágrafo 5°. da Lei 4.591/64.

18. Conclui ter comprovado os prejuízos efetivamente sofridos, justificando a retenção de 25% dos valores pagos pela Apelada e que ao ignorar essas provas, a sentença proporcionou enriquecimento ilícito da Apelada.

19. Se insurgiu contra a condenação ao pagamento dos ônus decorrentes da sucumbência e quanto à incidência dos juros, considerando que STJ é firme no entendimento da corte no sentido de que, na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência do adquirente, em que postulada pelos autores a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

20. Pediu pelo provimento do recurso e pela reforma da sentença.

21.  

Em contrarrazões, a parte autora defendeu a competência do Juízo, diante da vulnerabilidade do consumidor; a abusividade da cláusula contratual que previu a retenção de quase 90% do valor das quantias pagas em caso de desistência; a pertinência da fixação da correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios a partir da citação, nos exatos termos requeridos na inicial e em consonância com o entendimento pacífico do STJ.

Concluiu pelo desprovimento do apelo.

Distribuídos os autos a esta Primeira Câmara Cível, coube-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conforme evidenciado no relatório, cuida-se de Recurso de Apelação de apelação cível, interposta em face de sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cível, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Porto Seguro/BA, que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, e limitou as arras, nos seguintes termos:

[…]
III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para:
DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, referente ao lote nº 58 da quadra 39, situado em Santa Cruz Cabrália/BA;
CONDENAR a ré a restituir à autora 90% (noventa por cento) do valor total pago, devidamente corrigido monetariamente pelo IGPM desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, deduzindo-se os valores de IPTU efetivamente devidos, desde que comprovados documentalmente na fase de cumprimento de sentença;
DETERMINAR que a restituição dos valores seja feita em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ;
CONFIRMAR a tutela antecipada concedida, tornando definitiva a determinação para que a ré se abstenha de incluir o nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito em razão do contrato objeto desta lide.
Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para a ré, nos termos do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.
Ressalto que, em relação à autora, a exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se, na presente lide, de rescisão de contrato de compra de imóvel em que a parte consumidora deu causa à rescisão, por ausência de interesse no prosseguimento da avença.

Inicialmente, arguiu a apelante a nulidade da sentença, por entender ter sido proferida por Juízo incompetente, diante da existência de cláusula de eleição de foro no contrato.

Ocorre que a relação jurídica estabelecida entre os recorrentes e a recorrida caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC.

O fornecedor é a empresa incorporadora, que atua na comercialização de lotes imobiliários, enquanto o consumidor, destinatário final do produto.

Não há, pois, como afastar a incidência do CDC, reconhecendo-se a vulnerabilidade do consumidor, aplicando-se o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.

Assim, considerando que a facilitação da defesa do interesse do consumidor é, no caso, no local do seu domicílio (Porto Seguro), é este o Juízo competente para processar e julgar a demanda.

Rejeita-se.

No mérito, defende o apelante que a sentença autoriza o enriquecimento ilícito do consumidor ao reduzir as arras previstas na cláusula décima nona, §2º, do contrato firmado entre as partes, que previu, em caso de rescisão, retenção de aproximadamente 86% dos valores pagos pela autora (dedução de 20% sobre o valor atualizado do contrato, a título de despesas com publicidade (3%), implantação, lançamento e corretagem (10%), despesas administrativas (5%) e multa (2%), além de honorários advocatícios na razão de 20%).

Diferente do quanto afirmado pelo apelante, a manutenção da cláusula 19, §2º, do contrato é que autorizaria o enriquecimento ilícito do fornecedor, que estava autorizado a reter praticamente todo o valor pago pelo consumidor.

Cumpre destacar que o sistema de proteção ao consumidor veda cláusulas e práticas que imponham desvantagem exagerada à parte vulnerável (art. 51 do CDC).

A jurisprudência do STJ estabeleceu o percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso concreto. Veja-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N . 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS . VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA . RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem. 2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador . 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso .5. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024).

No caso, considerando que a autora sequer usou ou fruiu do imóvel, a fixação da retenção no percentual mínimo estabelecido pela Corte Superior torna-se medida que assegura justa recomposição ao fornecedor, sem impor ao consumidor ônus desproporcional. Neste mesmo sentido, a jurisprudência dos Tribunais:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXADO EM 10%. VALOR ADEQUADO E RAZOÁVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR FIXADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA QUE DEVEM SER CONTADOS A PARTIR DA CITAÇÃO POR SE TRATAR DE RELAÇÃO CONTRATUAL. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, quando este não consegue viabilizar o financiamento, impõe a devolução dos valores pagos, com retenção de percentual razoável para indenização das despesas administrativas suportadas pela vendedora. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem admitido a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme o caso concreto, a título de compensação pelas despesas do vendedor. Não se reconhece dano moral em situação de rescisão contratual decorrente de inadimplemento do comprador, salvo demonstração de circunstância excepcional que configure violação a direitos de personalidade. Correção monetária pelo INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Impossibilidade de aplicação da taxa SELIC, dada a natureza da obrigação.

(TJ-BA - Apelação: 0000590-80.2012.8.05.0150, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2024).

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por Vila Adilair III SPE LTDA., contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores, formulado por Lorrayne Rodrigues do Nascimento, relativo à promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor dos contratos, prevista na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), deve ser aplicada ou se é abusiva em face das disposições do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência sobre o tema. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre as disposições da Lei do Distrato quando há previsão contratual onerosa para o consumidor. 4. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista na Lei nº 13.786/2018, mostra-se abusiva, devendo ser fixada em 10% sobre os valores pagos. 5. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, que considera abusiva a cláusula de devolução parcelada em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: ‘1. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, podendo ser reduzida para garantir a proporcionalidade e evitar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada’. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, súmula 543; AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/6/2023; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023.

(TJ-GO 5350822-68.2024.8.09.0064, Relator.: RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024)

Não merece acolhimento a pretensão do recorrente de que seja fixado o percentual de 25% com base no seguinte julgado do STJ:

“A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.”

Isto porque o referido entendimento tem como base a Lei 13.786/18, que em seu artigo 67-A e incisos assim determina:

“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Veja-se que a legislação estabelece apenas o limite máximo de 25%, não obstando a fixação em percentual inferior. E no mesmo sentido, o próprio Tribunal Superior já firmou entendimento, observe:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INÉPCIA. PETIÇÃO INICIAL. SÚMULA Nº 7/STJ. VALOR DA CAUSA. PARTE CONTROVERTIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. TAXA DE OCUPAÇÃO. COBRANÇA. AFASTAMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. (...) 7. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. (...) 10. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.884.664/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 5/5/2022.). Grifei.

A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor.

Por outro lado, tendo em vista a flexibilidade na fixação do percentual, se a construtora entende cabível sua majoração, caberia a esta comprovar efetivo prejuízo excedente pelos custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros, o que não foi evidenciado no caso em debate. Veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESCISÃO. VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. A discussão neste recurso se resume à multa de 10% sobre o valor do valor do contrato cumulada com a retenção de 10% sobre o valor pago pela apelada, assim como em relação ao termo inicial da correção monetária e dos juros de mora. 2. A multa compensatória é estipulada para a hipótese de inadimplemento total da obrigação, situação em que a pena previamente estabelecida serve como prefixação das perdas e danos decorrentes da inexecução do contrato ou, eventualmente, sem perder essa função, para delimitação da indenização sem a necessidade de prova do prejuízo, o que então é preciso apenas no prejuízo excedente, desde que expresso o direito de exigir a suplementação, nos termos do art. 416, parágrafo único, segunda parte, do Código Civil. 3. Em relação aos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3.1. Ocorre no caso, todavia, a particularidade que justifica a redução da multa ao percentual de 10%, porquanto prefixado entre as partes a título de perdas e danos, não havendo prova do prejuízo excedente pelos custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros assumidos pela promitente vendedora, visto que a apelante ficou inerte frente ao despacho para especificação de provas. 4. A correção monetária somente recompõe o valor monetário da dívida, de maneira que deve incidir desde o desembolso. 5. De acordo com o entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 1.002, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 6. Apelação conhecida e provida em parte. (TJ-DF 07094517420218070010 1697792, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 04/05/2023, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/06/2023).

Assim, entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (10% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento.

De igual sorte, não merece reforma a sentença no que se refere à atualização da dívida. O STJ já definiu que ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso (STJ - AgInt no AREsp: 2672525 ES 2024/0223159-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/10/2024).

No que se refere à insurgência do recorrente acerca da distribuição dos ônus decorrentes da sucumbência, deve-se ponderar o fato de que a parte autora saiu vencedora na maior parcela da sua pretensão, portanto, a divisão dos ônus na proporção de 20% (vinte por cento) para a autora e 80% (oitenta por cento) para a ré atende aos critérios previstos no art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Assim, não tem razão a Apelante, devendo ser mantida a sentença, em todos os seus termos.

Diante das razões expostas, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Em razão da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) do valor fixado.

Cidade do Salvador, data registrada no sistema

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora