PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO EFICAZ ENTRE AS PARTES. CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO COM OS MESMOS TERMOS INICIALMENTE TRATADOS. NEXO CAUSAL DEMONSTRADO. LAPSO TEMPORAL IRRELEVANTE QUANDO COMPROVADA A EFICÁCIA DA INTERMEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem, na qual a parte autora alega ter intermediado a venda de dois imóveis rurais, realizando a aproximação entre vendedor e comprador.

2. A controvérsia reside em determinar se a atuação da apelante foi determinante para a concretização do negócio realizado posteriormente às tratativas iniciais.

3. Nos termos do art. 722 e seguintes do Código Civil, o corretor faz jus à comissão quando sua atuação resulta na aproximação entre as partes e na efetiva realização do negócio, independentemente da existência de contrato escrito ou de cláusula de exclusividade.

4. Restou demonstrado nos autos que a apelante realizou a aproximação eficaz entre as partes, sendo determinante para a concretização do negócio, uma vez que os termos finais da venda correspondem substancialmente àqueles inicialmente tratados pela corretora.

5. O lapso temporal entre a aproximação inicial e a conclusão do negócio não afasta o direito à comissão quando demonstrado que o negócio decorreu da mediação do corretor, conforme previsão do art. 727 do Código Civil.

6. A intermediação eficaz, ainda que sem exclusividade, gera o direito à comissão quando comprovado que o negócio foi fruto da mediação realizada, sendo irrelevante a posterior atuação de outros profissionais em aspectos secundários da negociação.

7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 0001543-95.2013.8.05.0154, em que figuram como Apelante, OLIVEIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., e como Apelada, C ENGENHARIA S/A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Presente na sessão Dr. Gabriel Medauar Silva.

Salvador, 8 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por OLIVEIRA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães que, nos autos da Ação de Cobrança de Corretagem proposta em face de C ENGENHARIA S/A, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Segundo narra a inicial, a autora foi contratada pela ré para intermediar a venda de dois imóveis rurais, denominados Chácara Mimoso do Oeste e Chácara Usi Fértil, tendo sido acordado que o valor a ser pago a título de comissão seria de 5% (cinco por cento) sobre o valor da venda. Afirma que, após ter apresentado a ré aos compradores e efetuado inúmeras diligências para intermediar a negociação, a ré firmou o negócio diretamente com os compradores, sem sua participação. Por essa razão, pleiteia a condenação da ré ao pagamento da taxa de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Citada, a ré apresentou contestação alegando preliminarmente sua ilegitimidade passiva, por não ter firmado contrato de corretagem com a autora. No mérito, sustentou que não celebrou qualquer contrato de corretagem com a empresa autora e que a intermediação do negócio ocorreu por meio de outros dois corretores, conforme Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra juntado aos autos.

O juízo de primeiro grau rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva, mas julgou improcedentes os pedidos, entendendo que, apesar de a autora ter atuado inicialmente na intermediação do negócio, não havia contrato de exclusividade e não foi apresentada prova robusta de que o negócio não se efetivaria sem sua intermediação, considerando ainda o lapso temporal entre a atuação da autora e a concretização da venda.

Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação alegando, em síntese, que: a) o contrato de corretagem não precisa ser escrito, estando comprovado pelas várias comunicações entre as partes; b) realizou o contato entre a ré e os futuros compradores, intermediando a negociação do preço e forma de pagamento; c) só não participou da conclusão do negócio devido à culpa exclusiva da ré, que silenciou unilateralmente visando escapar do pagamento da comissão de corretagem; d) o lapso temporal entre a última comunicação da autora (agosto de 2010) e a assinatura do contrato de venda (dezembro de 2010) foi de apenas 4 meses e meio; e) os termos do negócio realizado são virtualmente os mesmos que já eram previstos e trabalhados pela apelante.

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença, alegando que a mera aproximação inicial não configura intermediação eficaz para geração do direito à comissão, principalmente considerando o transcurso de tempo e a ausência de contrato de exclusividade.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo, preparo devidamente recolhido.

Conheço do recurso, uma vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.

A questão central da controvérsia reside em verificar se a atuação da autora/apelante na intermediação da venda dos imóveis foi determinante para a concretização do negócio, a ponto de lhe conferir o direito à comissão de corretagem pleiteada.

De início, cumpre ressaltar que a corretagem está prevista no art. 722 do Código Civil, o qual dispõe que "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas."

Nos presentes autos, é incontroverso que a autora atuou como intermediária, promovendo a aproximação entre a ré, proprietária dos imóveis, e os representantes da empresa compradora. Tal fato foi expressamente reconhecido na sentença recorrida, ao afirmar que "restou suficientemente demonstrado que a parte autora atuou inicialmente para a intermediação do negócio que, posteriormente, se efetivou".

O direito à comissão de corretagem não exige necessariamente contrato escrito, exclusividade ou acompanhamento até o final da negociação. O elemento essencial é a existência de nexo causal entre a atuação do corretor e a efetiva realização do negócio.

No caso em análise, três elementos cruciais demonstram esse nexo causal: (i) a efetiva aproximação das partes pela apelante; (ii) a correspondência entre os termos inicialmente negociados e os termos finais do contrato; e (iii) a comprovação de que o negócio decorreu da mediação realizada pela corretora.

Conforme consta dos autos, a apelante não apenas realizou a aproximação inicial entre as partes, mas efetivamente intermediou as negociações relativas ao preço e às condições de pagamento. O próprio depoimento da testemunha João César Malheiros confirma que a autora "fez contato com a C Engenharia para vender os dois imóveis" e que "participou das negociações do preço e forma de pagamento".

Mais relevante ainda é o fato de que os termos finais da venda correspondem substancialmente àqueles inicialmente tratados pela apelante, demonstrando que sua atuação foi eficaz e determinante para a concretização do negócio nos moldes posteriormente realizados.

O lapso temporal alegado pela sentença recorrida - aproximadamente quatro meses e meio entre a última comunicação da autora e a formalização do contrato - não constitui óbice ao reconhecimento do direito à comissão. O art. 727 do Código Civil expressamente prevê essa situação ao estabelecer que "Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor."

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o direito à comissão subsiste quando demonstrado que o negócio foi fruto da mediação do corretor, independentemente do lapso temporal:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. CORRETAGEM. COMISSÃO DEVIDA. OBRIGAÇÃO DE APROXIMAÇÃO DAS PARTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que evidenciado, no recurso especial, o apontamento dos dispositivos de lei federal violados. 2 . É firme a jurisprudência do STJ, no sentido de, "para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida" (REsp 1 .072.397/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 15/9/2009, DJe de 9/10/2009). 3. Dentro desse contexto, tendo existido autorização para mediar a efetiva aproximação das partes por atuação do corretor, a comissão de corretagem é devida . 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, para determinar a obrigação de pagamento da comissão de corretagem. (STJ - AgInt no AREsp: 2583647 MS 2024/0064408-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2024).

CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INTERMEDIAÇÃO EM CESSÃO DE CRÉDITO DE PRECATÓRIO . CONTRATAÇÃO DE INTERMEDIÁRIO, COM EXCLUSIVIDADE, NA PRIMEIRA CESSÃO DE PARTE DO CRÉDITO. NEGOCIAÇÕES POSTERIORES REALIZADAS PELAS DETENTORAS DO CRÉDITO SEM VINCULAÇÃO AO ANTERIOR INTERMEDIÁRIO. DIREITO A COMISSÕES DE CORRETAGEM NAS CESSÕES REALIZADAS. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO . ACTIO NATA. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. APROXIMAÇÃO ENTRE OS INTERESSADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Em relação ao termo inicial do prazo prescricional, é pacífico o entendimento do STJ de que o início da contagem dá-se a partir da data em que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata. O entendimento é aplicável para fins de comissão de corretagem. Precedentes . 2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de "para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente . Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida" (REsp 1.072.397/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 15/9/2009, DJe de 9/10/2009). 3 . Conforme entendimento desta Corte Superior, "o prazo concedido ao corretor na opção, ainda que estipulado para conclusão do negócio, destina-se em realidade a obtenção de interessados e aproximação entre estes e o comitente" (EDcl no REsp 29.286/RJ, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, julgado em 28/6/1993, DJ de 11/10/1993). 4. No caso, o acórdão recorrido reconheceu ter havido a efetiva participação do corretor na negociação, com a aproximação dos interessados, ainda que o negócio jurídico tenha sido concretizado algum tempo depois, envolvendo as mesmas partes em torno do mesmo objeto . Entender de forma diversa, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1265796 RS 2018/0064123-7, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 20/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/11/2023).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmulas n. 83 e 568 do STJ). 2 . Nos termos da jurisprudência desta Corte, "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" ( REsp n. 1.765.004/SP, relator para acórdão Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 5/12/2018) . 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 4 . No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pelo dever de pagar comissão de corretagem. Entender de modo contrário demandaria nova análise dos demais elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2303500 RJ 2023/0042205-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023).

A ausência de exclusividade na intermediação também não afasta o direito à comissão quando comprovado que a aproximação foi determinante para o resultado útil do negócio.

A alegação da apelada de que outros corretores teriam atuado na conclusão do negócio não elide o direito da apelante à comissão, uma vez que o elemento determinante é a aproximação inicial das partes e a demonstração de que o negócio decorreu dessa mediação. Eventual atuação de outros profissionais em aspectos secundários ou complementares da negociação não afasta o direito do corretor que promoveu a aproximação eficaz.

Ademais, a conduta da apelada em afastar unilateralmente a autora das negociações finais, visando escapar do pagamento da comissão, não pode ser premiada pelo ordenamento jurídico, sob pena de se estabelecer precedente pernicioso que estimularia práticas desleais no mercado imobiliário.

O conjunto probatório dos autos, analisado em sua integralidade, demonstra de forma inequívoca que: (i) a apelante promoveu a aproximação entre as partes; (ii) intermediou efetivamente as negociações sobre preço e condições de pagamento; (iii) o negócio foi concretizado nos termos por ela tratados; e (iv) existe nexo causal direto entre sua atuação e a realização da venda.

Diante dessas considerações, a sentença de primeiro grau merece reforma, devendo ser reconhecido o direito da apelante ao recebimento da comissão de corretagem no percentual acordado de 5% sobre o valor da venda, equivalente a R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), conforme pleiteado na inicial.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso, para reformar a sentença de primeiro grau e julgar procedente o pedido inicial, condenando a apelada ao pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), com correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora