PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA E RECONVENÇÃO. BENFEITORIAS EM IMÓVEL LOCADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedente o pedido de despejo cumulado com cobrança e rejeitou os pedidos formulados na reconvenção, nos quais a apelante pleiteava indenização por benfeitorias necessárias supostamente realizadas no imóvel locado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de prova pericial requerida para apuração das benfeitorias alegadamente realizadas no imóvel; (ii) verificar a legitimidade ativa da autora e a possibilidade de compensação ou indenização pelas referidas benfeitorias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A Instituição autora figurou, no contrato de locação firmado entre as partes, como Locadora, o que lhe atribui legitimidade para a cobrança dos encargos locatícios.

1. A produção de prova pericial é meio adequado e necessário para a apuração técnica de benfeitorias realizadas em imóvel, sobretudo quando o pedido reconvencional tem por fundamento a existência, natureza e valores de reformas que teriam sido ajustadas verbalmente com a autora.
2. O indeferimento da prova requerida inviabiliza a comprovação de fato constitutivo do direito alegado pela parte, em afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa previstos no art. 5º, LV, da Constituição Federal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido em parte.

Tese de julgamento:

1. A negativa de produção de prova pericial requerida para apuração de benfeitorias em imóvel locado configura cerceamento de defesa, quando a controvérsia depende de conhecimento técnico para apuração dos fatos.
2. A anulação da sentença é medida adequada para permitir a reabertura da fase instrutória e assegurar o exercício pleno do contraditório e da ampla defesa.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 370 e 373, I e II.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível 1001401-72.2023.8.26.0596, Rel. Des. Mário Chiuvite Júnior, j. 28.01.2025; TJ-MG, AC 1.0114.09.106410-4/004, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, j. 10.08.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0509661-64.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante CLEONILCE CARDOSO BRANDAO e como apelada FRATERNIDADE DA ORDEM FRANCISCANA SECULAR NOSSA SENHORA DA PIEDADE.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Maria da Purificação da Silva

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Cleonilce Cardoso Brandão contra a sentença (ID 96408626) exarada pelo Juízo de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedentes os pedidos deduzidos na Ação de Despejo c/c Cobrança proposta pela Fraternidade da Ordem Franciscana Secular Nossa Senhora da Piedade, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para decretar a resolução do contrato de locação firmado entre as partes, com fulcro no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, e condenar a ré ao pagamento dos aluguéis descritos na exordial, vencidos entre o período de julho de 2015 até a efetiva desocupação, com juros de mora em 1% (um por cento) ao mês, incidindo, ainda, a correção monetária pelo INPC, a partir dos respectivos vencimentos. 

No tocante a reconvenção, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados, declarando extinto o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. 

Determino, ainda, à parte ré que desocupe voluntariamente o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo compulsório.  

Em face da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa por ser beneficiária da gratuidade da justiça, conforme se extrai do Id 233352990. 

Condeno, ainda, a reconvinte no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, em face da reconvinda, cuja exigibilidade fica suspensa, uma vez que é beneficiária da gratuidade da justiça.”

A apelante sustenta, inicialmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o fundamento de que o juízo a quo indeferiu o pedido de produção de prova pericial, reputando-a desnecessária, ao mesmo tempo em que julgou improcedente o pedido indenizatório por benfeitorias, sob o argumento de ausência de comprovação dos gastos alegados. Argumenta que requereu expressamente a perícia, conforme registrado na ata de audiência (ID 247259522), a fim de apurar os valores despendidos com as reformas no imóvel, benfeitorias que alega terem sido pactuadas verbalmente para compensação dos aluguéis.

Em sede preliminar, também suscita a ilegitimidade ativa da apelada, ao argumento de que esta não é proprietária do imóvel objeto da lide, inexistindo qualquer prova documental de titularidade, tampouco mandato que lhe conferisse poderes para locação ou proposição da presente demanda. Alega que o bem pertence à falecida Nair Espírito Santo, conforme certidão de registro imobiliário e comprovantes de IPTU anexados aos autos (ID 233352932), inexistindo instrumento hábil que atribuísse legitimidade à Fraternidade para administrar ou dispor do bem.

No mérito, impugna a cobrança do valor de R$ 16.400,00, sustentando ausência de planilha detalhada que justifique o montante requerido, apontando inépcia da inicial nesse ponto. Alega, ainda, que firmou contrato de locação apenas para justificar sua permanência no imóvel e que houve ajuste verbal com representante da entidade locadora, autorizando a compensação dos aluguéis mediante benfeitorias. Afirma que realizou diversas melhorias estruturais no imóvel, com recursos próprios, inclusive após prejuízos causados por enchente, e que tais intervenções foram reconhecidas por testemunhas e pela própria preposta da autora em audiência.

O apelado apresentou contrarrazões (ID 96408634), pugnando pela manutenção da sentença em todos os seus termos. Sustenta que a legitimidade ativa da Fraternidade decorre da posse mansa, pacífica e de boa-fé do imóvel, exercida em nome do Abrigo AMMA, razão pela qual não seria exigível a comprovação de propriedade para fins de despejo por falta de pagamento. Aduz que a apelante firmou contrato de locação em 2014, com vencimento em 2015, e deixou de cumprir com suas obrigações contratuais, permanecendo no imóvel mesmo após o término do contrato.

No tocante às benfeitorias, argumenta que não houve autorização expressa da locadora para sua realização, e que não foi juntado qualquer documento que comprove a anuência ou os valores alegados, sendo, portanto, incabível a pretensão indenizatória formulada na reconvenção. Por fim, defende que o processo transcorreu com plena observância ao contraditório e à ampla defesa, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara. Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por CLEONILCE CARDOSO BRANDÃO contra a sentença (ID 96408626) exarada pelo Juízo de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedente o pedido formulado pela FRATERNIDADE DA ORDEM FRANCISCANA SECULAR NOSSA SENHORA DA PIEDADE, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança, ao passo que rejeitou os pedidos formulados na reconvenção, proposta pela ora apelante.

A matéria devolvida a este colegiado se refere à análise das preliminares de nulidade da sentença por cerceamento do direito de defesa e de ilegitimidade ativa da parte autora, bem como à pretensão meritória de reforma do julgado quanto à condenação ao pagamento de aluguéis vencidos e à improcedência do pedido indenizatório por benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.

Afasta-se, de logo, a preliminar de ilegitimidade ativa da parte autora. Embora a Autora não seja titular do domínio, há indícios nos autos de que, após o óbito da proprietária, o imóvel estava submetido à sua posse. Ademais, a Instituição autora figurou, no contrato de locação firmado entre as partes, como Locadora, o que lhe atribui legitimidade para a cobrança dos encargos locatícios.

Já a preliminar de cerceamento de defesa, arguida pela parte recorrente, funda-se no indeferimento, pelo juízo de origem, do pedido de realização de prova pericial, requerido expressamente com a finalidade de aferição técnica das reformas e melhorias supostamente implementadas no imóvel objeto da lide, as quais, segundo a apelante, teriam sido pactuadas verbalmente com representante da apelada, como forma de compensação pelo uso do imóvel. Tal indeferimento foi reiterado em audiência de instrução (ID 247259522), ocasião em que o juízo a quo reputou a diligência probatória como desnecessária.

Cumpre, de início, recordar que a função jurisdicional deve ser exercida sob o manto dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, inciso LV, da Constituição da República), os quais impõem ao magistrado não apenas o dever de permitir às partes o exercício pleno de sua defesa, mas também o de viabilizar, por meio da instrução probatória adequada.

Nesse sentido, a prova pericial, especialmente em demandas que envolvem a pretensão de indenização por benfeitorias em imóvel, revela-se instrumento técnico adequado, sobretudo quando o ponto controvertido repousa sobre a existência, natureza e valores das obras alegadamente realizadas, bem como sobre a efetiva correlação dessas intervenções com eventual abatimento ou compensação de valores de aluguéis.

No caso em tela, observa-se que a parte ré, ora apelante, em sua contestação acompanhada de reconvenção (ID 233352929), sustentou que ingressou no imóvel a pedido do falecido Sr. Armando, esposo da então diretora da entidade autora, sendo-lhe ofertado o uso da unidade mediante contrato com prestação simbólica. Alegou que o imóvel se encontrava em estado de abandono, após falecimento de sua proprietária, e que, com o conhecimento da entidade locadora, executou obras estruturais diversas, cujos custos estimou em R$ 20.000,00, pleiteando, assim, o reconhecimento de seu direito à compensação e/ou à indenização pelas benfeitorias necessárias.

Ainda que a apelante não tenha apresentado, de forma documental, os comprovantes materiais das reformas (como notas fiscais, orçamentos ou recibos), destacou expressamente a existência de acordo verbal e requereu, com base no princípio da verdade real, a produção de prova pericial como meio idôneo para a apuração dos valores despendidos.

É de se salientar que o indeferimento da perícia, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, é permitido ao magistrado apenas quando se tratar de diligência desnecessária, protelatória ou impertinente à lide. No entanto, quando a improcedência do pedido se funda, precisamente, na ausência de prova que a parte se dispôs a produzir, instala-se inegável prejuízo à parte, porquanto restou impossibilitada de comprovar fato constitutivo de seu direito, em ofensa direta à distribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, inciso I e II, do mesmo diploma legal.

Neste sentido:

"DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS . CERCEAMENTO DE DEFESA. ANULAÇÃO DE SENTENÇA. I. Caso em Exame: Ação de rescisão contratual cumulada com devolução das parcelas pagas . A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido, determinando a devolução de 75% das parcelas pagas. Ambas as partes interpuseram recursos de apelação. A parte autora alega cerceamento de defesa, diante da negativa de produção de prova pericial para apurar o valor das benfeitorias realizadas . II. Questão em Discussão: A controvérsia reside em se verificarem (i) a ocorrência de cerceamento de defesa pela ausência de prova pericial para avaliação das benfeitorias realizadas no imóvel e (ii) a adequação da retenção de 25% das parcelas pagas. III. Razões de Decidir: Restou caracterizado o cerceamento de defesa na espécie, uma vez que a produção de prova pericial é imprescindível para a correta apuração do valor das benfeitorias realizadas, visando a evitar o enriquecimento ilícito da requerida . Diante disso, impõe-se a anulação da sentença para reabertura da fase de instrução processual na Origem, assegurando-se a ampla defesa e o contraditório, por meio da realização da prova pericial. IV. Dispositivo e Tese: Recurso da parte autora provido, a fim de anular a sentença e determinar o retorno dos autos à primeira instância para a complementação da instrução processual. Recurso da requerida prejudicado . Tese de julgamento: A anulação da sentença é medida necessária no sentido de se assegurar a ampla defesa e o contraditório. A produção de prova pericial é essencial para a adequada solução da lide. Diante do provimento do recurso, deixo de aplicar o disposto no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil .".

(TJ-SP - Apelação Cível: 10014017220238260596 Serrana, Relator.: Mário Chiuvite Júnior, Data de Julgamento: 28/01/2025, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/01/2025)

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO - CONEXÃO - AUSÊNCIA - AFASTAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - PROVA PERICIAL - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS - NECESSIDADE - REABERTURA DA FASE INSTRUTÓRIA. - Conforme entendimento sumulado do C. STJ, não há falar-se em reunião dos processos por conexão quando um deles já houver sido julgado (Súmula 235 do STJ)- É necessária a dilação probatória, com a produção de prova pericial capaz de apurar o valor e a natureza das benfeitorias implementadas sobre o imóvel, objetivando o justo arbitramento da indenização devida. (TJ-MG - AC: 10114091064104004 Ibirité, Relator.: Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 10/08/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/08/2021)

Impõe-se, pois, o reconhecimento da nulidade da sentença proferida, por cerceamento do direito de defesa, devendo os autos retornarem à instância de origem para reabertura da fase instrutória, com a realização da prova pericial necessária à apuração das benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel e respectivos custos.

Ante o exposto, voto no sentido de dar provimento parcial à apelação cível, para anular a sentença, por cerceamento de defesa, a fim de que seja oportunizada a produção de prova pericial no imóvel.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Maria da Purificação da Silva

Relatora