PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INCONTROVERSO NA ENTREGA DAS UNIDADES, ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL DO IMÓVEL. TEMA 996 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO PROLONGADO E CONDUTA ABUSIVA. NULIDADE DE TERMOS ADITIVOS FIRMADOS EM CONTEXTO DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FORÇA MAIOR OU CASO FORTUITO. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC PARA PRESERVAÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO DO CONTRATO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA INCORPORADORA NÃO PROVIDO.

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória por atraso na entrega de unidades autônomas no empreendimento “Condomínio Horto Bela Vista”, promovido pela incorporadora JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda. A sentença condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de atraso, determinou a substituição do índice INCC pelo INPC no saldo devedor, mas rejeitou o pedido de nulidade dos aditivos contratuais firmados por dois autores e o pleito de danos morais. Os autores apelaram pleiteando a nulidade dos aditivos, a majoração dos lucros cessantes com base no valor locativo e a condenação por danos morais. A ré, por sua vez, alegou caso fortuito e força maior como excludentes de responsabilidade.

2. O atraso na entrega dos imóveis, inclusive com o descumprimento do prazo de tolerância contratual de 180 dias, encontra-se comprovado nos autos, sendo incontroversa a mora da incorporadora.

3. A responsabilidade da ré é objetiva, nos termos dos arts. 12 e 14 do CDC, não tendo sido demonstrada a ocorrência de força maior ou caso fortuito, cujas alegações foram genéricas e desacompanhadas de prova.

4. A indenização por lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locativo do imóvel, conforme tese firmada no Tema 996 do STJ, que presume o prejuízo do comprador em razão do inadimplemento contratual.

5. A fixação de percentual fixo sobre o valor do contrato, como feito na sentença, desvirtua a função reparatória da verba e deve ser substituída por apuração conforme o valor de mercado dos aluguéis.

6. Os aditivos contratuais firmados pelos 7º e 8º autores são nulos, por configurarem cláusulas abusivas, em razão de desequilíbrio contratual e ausência de contrapartida, nos termos do art. 51, IV, §§ 1º e 2º, do CDC.

7. O inadimplemento prolongado e injustificado, aliado à imposição de cláusulas abusivas, configura violação a direitos de personalidade e enseja a reparação por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 para cada autor.

8. A substituição do índice INCC pelo INPC durante o período de atraso é admitida pela jurisprudência consolidada do STJ, por refletir de forma mais justa o impacto inflacionário sobre o consumidor e preservar o equilíbrio contratual.

9. Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso da ré improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0544804-56.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados reciprocamente, JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA., CRISTINA MARIA FILGUEIRAS CAMARA e OUTROS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos Autores e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Ré, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao recurso do autor e negou-se provimento ao recurso do Réu. Por Unanimidade.

Salvador, 27 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais movida por ANDRÉ LUIZ OLIVEIRA FERNANDES e outros em face de JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA., todos qualificados, com fundamento no alegado atraso injustificado na entrega de unidades autônomas adquiridas no empreendimento "Condomínio Horto Bela Vista", localizado nesta capital.

Segundo narrado na exordial, os autores firmaram contratos de promessa de compra e venda com a parte ré para aquisição de oito unidades imobiliárias, sendo estabelecidas datas específicas para a entrega dos imóveis, com cláusula de tolerância de 180 dias. Aduzem, contudo, que os imóveis não foram entregues nos prazos estipulados, inclusive com o 7º autor permanecendo sem acesso à unidade adquirida. Apontam ainda a existência de termos aditivos contratuais impostos de forma unilateral, com prorrogação do prazo de entrega sem a devida contrapartida. Diante disso, pleitearam indenização por lucros cessantes, danos morais, declaração de nulidade dos termos aditivos, substituição do índice de correção monetária, entre outros pedidos.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a requerida ao pagamento de lucros cessantes no valor de 0,5% ao mês sobre o valor contratual dos imóveis, pelo período de atraso, bem como à substituição do índice INCC pelo INPC na correção do saldo devedor. Foram rejeitados os pedidos de indenização por danos morais e de nulidade dos aditivos contratuais.

Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes, os quais foram parcialmente acolhidos apenas para fins de esclarecimento, sem alteração do dispositivo da sentença.

Irresignados, os autores interpuseram recurso de apelação, sustentando, em síntese: (i) a nulidade dos termos aditivos contratuais firmados pelos 7º e 8º autores; (ii) o direito à indenização por danos morais, em razão do atraso significativo e das práticas abusivas da ré; (iii) a inadequação da metodologia de cálculo dos lucros cessantes, que deveria ser baseada no valor locativo dos imóveis, conforme o Tema Repetitivo nº 996 do STJ.

A parte ré, por sua vez, também apelou, aduzindo, em resumo: (i) a inexistência de mora contratual ou, alternativamente, a ocorrência de causas excludentes de responsabilidade; (ii) a validade das cláusulas contratuais pactuadas, inclusive dos termos aditivos e do índice de correção adotado; (iii) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual.

As partes apresentaram contrarrazões recíprocas, reiterando os argumentos lançados em sede de apelação e pugnando pela manutenção ou reforma da sentença, conforme o interesse de cada parte.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

É o que importa relatar. Passo a decidir.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cumpre analisar as condições de admissibilidade das apelações interpostas.

Os presentes recursos preenchem os requisitos de admissibilidade, pois estão tempestivos e os preparos devidamente recolhidos, razão pela qual deles conheço e passo à análise do mérito.

A controvérsia recursal gravita em torno do atraso na entrega das unidades autônomas situadas no empreendimento denominado "Condomínio Horto Bela Vista", comercializadas pela empresa ré, JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA., cujos contratos de promessa de compra e venda previam datas certas para a conclusão das obras, acrescidas de cláusula de tolerância de 180 dias, e que, de forma não contestada nos autos, não foram observadas.

A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes no valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor contratual do imóvel, durante o período de atraso, bem como à substituição do índice de correção do saldo devedor do INCC para o INPC. Rejeitou, no entanto, o pedido de declaração de nulidade dos aditivos contratuais firmados pelos 7º e 8º autores, bem como o pleito de indenização por danos morais.

Com efeito, o atraso na entrega das unidades está amplamente documentado nos autos, inclusive com datas distintas de recebimento das chaves pelos autores, algumas ocorridas em momento bastante posterior ao prazo contratual máximo, inclusive considerando a cláusula de tolerância. Destaca-se que, no caso do 7º autor, sequer houve a entrega do imóvel até a propositura da ação, o que torna a mora contratual ainda mais evidente.

A responsabilidade civil da incorporadora é objetiva, fundada nos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, bastando a comprovação do dano e do nexo de causalidade com a falha na prestação do serviço. A alegação genérica de caso fortuito ou inadimplemento do comprador não encontra respaldo nos autos, não havendo demonstração de qualquer evento externo, imprevisível ou irresistível que justificasse o inadimplemento.

No tocante aos lucros cessantes, razão assiste aos apelantes ao pleitearem a majoração da indenização com base no valor locativo das unidades, em conformidade com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 996, que fixou a seguinte tese: "O inadimplemento parcial do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, consistente no atraso na entrega do bem, gera, por si só, o dever de indenizar por lucros cessantes, presumindo-se o prejuízo do promitente comprador". A presunção de danos, nestes casos, prescinde de comprovação específica da perda patrimonial, bastando a demonstração do inadimplemento pela construtora. A indenização, portanto, deve ser fixada com base no valor de mercado do aluguel do imóvel, conforme reiteradamente decidido pelas Turmas de Direito Privado do STJ.

A adoção de percentual fixo sobre o valor do contrato, como feito na sentença, não se alinha ao entendimento consolidado. Esse critério desvirtua a natureza compensatória da verba e pode acarretar enriquecimento sem causa ou, ao contrário, indenização insuficiente, razão pela qual deve ser afastado. O valor locativo se mostra mais justo, por corresponder ao efetivo proveito econômico frustrado pela mora da incorporadora.

As Apelantes Rés alegam, ainda, que teriam ocorrido eventos de força maior e caso fortuito — como escassez de mão de obra e insumos — que teriam impedido o cumprimento pontual do cronograma da obra. No entanto, tais alegações foram veiculadas de forma genérica, dissociadas de qualquer início de prova concreta, individualizada e contemporânea dos fatos.

Conforme assentado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.022, PARÁGRAFO ÚNICO, II, DO CPC . INEXISTÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM . REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. JUROS DE MORA . RELAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. PENALIDADE EXCESSIVA . PREQUESTIONAMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ . MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS PELO DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MESMO GRAU DE JURISDIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa da prestação jurisdicional . 2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise de elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3 . No caso de responsabilidade civil contratual, os juros moratórios devem fluir a partir da citação. 4. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ . 5. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual é indevida a majoração de honorários advocatícios prevista do art. 85, § 11, do CPC. 6 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 1901183 RJ 2021/0148439-2, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO MANEJADO SOBRE A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA . ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. VIOLAÇÃO AO ART. 393 DO CC/2002. FORÇA MAIOR E/OU CASO FORTUITO . EXCLUDENTE DE ILICITUDE NÃO COMPROVADA. TRIBUNAL LOCAL QUE RECONHECEU O DEVER DE INDENIZAR EM RAZÃO DE CULPA EXCLUSIVA DA RÉ ANTE O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. REFORMA DO JULGADO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ . DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SUPORTE FÁTICO DESSEMELHANTE. DIVERGÊNCIA NÃO COMPROVADA. 1 . Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A Corte de origem, com base no contexto fático-probatório da causa, reconheceu que a aplicação do prazo de extensão (ou tolerância) para a entrega do imóvel adquirido na planta, no caso de 180 dias, previsto contratualmente, somente deve ser aplicado em favor da construtora em casos excepcionais, o que não ocorreu no caso em análise. Revisar tal entendimento esbarra no óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ . 3. Sendo dessemelhante o suporte fático apresentado, não se mostram atendidos os requisitos previstos nos arts. 541, parágrafo único, do CPC/73, e 255, § 2º, do RISTJ. Dissídio jurisprudencial não comprovado . 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1557117 SP 2015/0235406-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 16/02/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2017).

Nesse sentido, mostra-se correto o reconhecimento da mora da construtora, que ultrapassou não apenas o prazo contratual, mas também o período adicional de tolerância. Nos termos do art. 393, parágrafo único, do Código Civil, não há responsabilidade do devedor se a mora decorrer de força maior, desde que haja nexo causal direto com o inadimplemento, o que, reitera-se, não restou demonstrado.

Quanto aos termos aditivos firmados pelos 7º e 8º autores, verifica-se que tais documentos foram celebrados em contexto de desequilíbrio contratual manifesto, quando as obras já se encontravam em atraso considerável, sem qualquer vantagem ou contrapartida razoável à parte consumidora. Ademais, os aditivos impuseram nova data de entrega da obra, prorrogando ainda mais o prazo sem justificativa técnica adequada. A imposição de tal ajuste contratual, sob pena de rescisão unilateral, demonstra evidente abusividade, à luz do art. 51, IV e §§ 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, sendo o contrato de adesão e caracterizada a hipossuficiência dos adquirentes, é nula a cláusula que, de forma unilateral, altera substancialmente as obrigações do consumidor.

A boa-fé objetiva, consagrada nos arts. 421 e 422 do Código Civil, impõe às partes contratantes o dever de lealdade e cooperação recíproca, o que não se verificou na conduta da incorporadora. Assim, é imperiosa a declaração de nulidade dos referidos aditivos, por se tratar de instrumentos que desvirtuam o equilíbrio contratual e impõem obrigações desproporcionais aos consumidores.

No que tange ao pleito de indenização por danos morais, é forçoso reconhecer que o inadimplemento contratual prolongado e injustificado, sobretudo quando acompanhado de práticas contratuais abusivas, ultrapassa o mero dissabor cotidiano e atinge direitos de personalidade, notadamente a dignidade e o projeto de vida do consumidor, como vem reiteradamente decidindo este Tribunal. A aquisição de imóvel próprio constitui, para a imensa maioria dos consumidores, um investimento de alto comprometimento financeiro e emocional, sendo fonte de expectativa legítima de estabilidade e segurança. Quando tal expectativa é frustrada por conduta desidiosa do fornecedor, cumpre ao Judiciário assegurar a adequada reparação extrapatrimonial.

À luz dessas considerações, impõe-se a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo, com base nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, quantia suficiente para compensar o abalo sofrido sem configurar enriquecimento indevido.

No que tange à substituição do INCC pelo INPC, deve ser mantida a decisão de origem, a qual encontra respaldo na jurisprudência do STJ, que admite a substituição de índice setorial por índice de inflação geral quando há desproporcionalidade na variação do índice inicialmente contratado.

A jurisprudência tem se firmado no sentido de que, durante o período de atraso na entrega do imóvel, deve haver substituição do índice contratual por outro mais benéfico ao consumidor:

RECURSOS SIMULTÂNEOS DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DAS CONSTRUTORAS . RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL . SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC NO PERÍODO DE ATRASO. AUTORES QUE DECAÍRAM DE PARTE MÍNIMA DOS PEDIDOS. ÔNUS SUCUMBENCIAL IMPUTADO ÀS RÉS. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS . I – Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Agre Empreendimentos e da PDG Realty. II – Mérito recursal: Atraso injustificado na entrega do imóvel. Responsabilidade civil configurada. Legalidade da cláusula de tolerância . III – Lucros cessantes devidos em favor dos Autores. Incidência do percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel até a data da entrega das chaves do bem. IV - Dano moral configurado. O longo período de espera pela entrega das chaves do imóvel provocou angústia e sofrimento aos Autores, além do temor de não concretizarem o sonho de aquisição da casa própria . Fixação do quantum indenizatório em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor. Montante proporcional e razoável, que se adequa ao patamar adotado pela Quinta Câmara Cível em casos similares. V – Substituição do INCC pelo INPC no período de atraso . Índice mais benéfico aos consumidores. VI – Autores decaíram de parte mínima dos pedidos. Ônus da sucumbência a ser suportado pelas Rés. Majoração dos honorários de 15% para 20% do valor da condenação . Aplicação do art. 85, § 2º e § 11º, do CPC. PRELIMINAR REJEITADA RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELAS RÉS CONHECIDO E IMPROVIDO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO (Classe: Apelação,Número do Processo: 0408164-51.2012 .8.05.0001, Relator (a): Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 13/11/2018 ) (TJ-BA - APL: 04081645120128050001, Relator.: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 13/11/2018).

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE – REJEITADA – EMPRESA/APELANTE QUE CARIMBA E TEM O NOME INSERIDO NA PROPOSTA DE COMPRA E VENDA, BEM COMO INTERMEDIADORA DA RELAÇÃO JURÍDICA - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - ATRASO NÃO JUSTIFICADO PARA ENTREGA DE UNIDADE DE OBRA RESIDENCIAL – ENTREGA REALIZADA TEMPOS DEPOIS DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL – VIABILIDADE – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – DANO MORAL CARACTERIZADO – ATRASO POR LONGO PRAZO E DE MANEIRA INJUSTIFICADA QUE NÃO CARACTERIZA MERO ABORRECIMENTO – VALOR COMPATÍVEL COM O CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO E OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CONGELAMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA – IMPOSSIBILIDADE – EQUILÍBRIO CONTRATUAL – SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA – ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL- REPETIÇÃO INDÉBITO DE JUROS DE OBRA- RESTITUIÇÃO INDEVIDA- AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO- SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSOS CONHECIDOS E DOS AUTORES JAIRO RODRIGUES GIMENES, MARIANE CARLI DE ALMEIDA GIMENES – PARCIALMENTE PROVIDOS E QUANTO AO RECURSO DA GINCO URBANISMO LTDA - DESPROVIDO. 1 - Não há como retirar da GINCO URBANISMO LTDA a condição de participante da relação jurídica, tendo em vista que há documentos nos autos demonstrando que ela teve participação na comercialização do empreendimento imobiliário, pois era proprietária do terreno onde foi edificado o empreendimento, o que demonstra a parceria com as demais recorrentes. 2- É viável a inversão da cláusula penal por inadimplemento também em face ao vendedor do imóvel entregue com atraso injustificado, além do prazo de tolerância. Precedentes: “Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes .” Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. 3- Se o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, porquanto ultrapassou para além do prazo fixado no contrato (setembro de 2012) e o de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, uma vez que o imóvel foi entregue somente em 29/05/2013, ou seja, 14 (quatorze) meses após a data prevista, há que ser substituído o indexador, segundo orientação do STJ: “Considerando, de um lado, que os adquirentes não pode ser prejudicados por descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora e, de outro, que a correção monetária visa apenas a recompor o valor da moeda, segundo fixado pelo Superior Tribunal de Justiça “a solução que melhor reequilibra a relação contratual nos casos em que, ausente má-fé da construtora, há atraso na entrega da obra, é a substituição, como indexador do saldo devedor, do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC, que afere os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA, indexador oficial calculado pelo IBGE e que reflete a variação do custo de vida de famílias com renda mensal entre 01 e 40 salários mínimos), salvo se o INCC for menor. Essa substituição se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da obra, incluindo-se eventual prazo de tolerância previsto no instrumento .” (REsp 1454139/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 17/06/2014). 4-Mostra-se razoável e proporcional a quantia fixada em R$ 8.000,00 (oito mil reais), a título de dano moral, em razão de atraso por longo período e de maneira injustificada de imóvel residencial, não se tratando, portanto, de mero aborrecimento, uma vez que frustra e causa abalo emocional ao adquirente .

5- Não há que se falar em restituição da cobrança indevida a titulo de Juros de obra, visto que a parte autora/apelante não desincumbiu do seu ônus nos termos do artigo 373, I, ao não apresentar documentos probatórios a fim de conceder seu pleito.  (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 00049860320148110041, Relator.: SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento: 05/06/2024, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/06/2024).

Assim, a adoção do INPC como critério de correção assegura maior equidade entre as partes, além de refletir melhor o impacto econômico real da inflação sobre o consumidor médio.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER de ambos os recursos e, no mérito, DAR PROVIMENTO PARCIAL à apelação dos autores para (i) declarar a nulidade dos termos aditivos firmados pelos 7º e 8º autores; (ii) majorar os lucros cessantes com base no valor locativo do imóvel, conforme apurado em sede de liquidação de sentença; (iii) condenar a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais para cada autor. Por fim, NEGO PROVIMENTO à apelação interposta pela ré.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora