PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – ATRASO DA OBRA INCONTROVERSO PARA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – AUTOS QUE PERMANECEM SEM “HABITE-SE” DO EMPREENDIMENTO ATÉ A PRESENTE DATA – ENTREGA COM CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA PARA JUNHO/2019 – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SUA TOTALIDADE QUE SE MANTÉM – SÚMULA 543 DO STJ – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL QUE SE MANTÉM POR AUSÊNCIA DE PREVISÃO ESPECÍFICA EM RELAÇÃO A INADIMPLÊNCIA DA FORNECEDORA - APELO IMPROVIDO

1. Na origem, cuida-se de mais um caso em que o adquirente alega atraso na entrega de imóvel adquirido na planta para pedir a rescisão do contrato, devolução dos valores pagos e indenização.

2. A cláusula sétima do contrato de ID 56518259, firmado em 17/12/2016, prevê a entrega das obras em 24 (vinte e quatro) meses a partir de dezembro/2016, prevendo a cláusula oitava, prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que levava o prazo máximo para a conclusão para junho/2019.

3. Não se sustentam, pois, as alegações da apelante que teria ocorrido caso fortuito e força maior representado pela pandemia de COVID-19, visto que sua incidência ocorreu a partir de março/2020, quando as obras já deveriam ter sido concluídas há pelo menos 9 (nove) meses, sendo a ação distribuída em setembro/2020, sem entrega do imóvel.

4. A contestação foi apresentada em dezembro/2021, sem informar conclusão das obras ou existência de “habite-se” que, decorridos mais que quatro anos do ajuizamento da ação, ainda não foi colacionado aos autos até a data em que formulei este voto, não se sabendo se existe, tendo a recorrente aberto mão de outras provas no ID 56520551.

5. O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos e, malgrado a alegação da ocorrência de excludentes de responsabilidade, os acontecimentos indicados mostram-se inerentes a seu mister empresarial, não a isentando dos riscos normais da sua atividade.

6. Estamos diante da configuração de expressa mora da parte demandada superior a 4 (quatro) anos, restando configurado nos autos que o comprador cumpriu com suas obrigações contratuais, havendo culpa expressa e exclusiva da parte apelante pela rescisão do contrato.

7. Inversão da cláusula penal que se mantém, por não existir cláusula equivalente para não entrega do bem após o prazo de tolerância.

8. Recurso improvido, com majoração dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação, frente ao improvimento do apelo.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001602-66.2020.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e como apelada RENATO QUERINO DE JESUS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Março de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de evento 56520552 e acrescento que se cuida de recurso de apelação apresentado por RENATO QUERINO DE JESUS contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antonio de Jesus que, nos autos da ação ordinária de rescisão contratual cumulada com Indenizatória que julgou procedentes em parte os pleitos formulados por RENATO QUERINO DE JESUS nos seguintes termos: "…julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da presente ação, extinguindo-a com resolução do mérito, a teor do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos seguintes termos: a) declaro rescindido o contrato objeto da lide; b) condeno a acionada a restituir ao autor os valores pagos, de maneira simples, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso; c) inverto a cláusula penal em benefício do autor, para condenar a acionada ao pagamento de 20% dos valores por ele adimplidos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do inadimplemento (junho de 2019). No tocante às verbas sucumbenciais, condeno a demandada ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, a teor do caput do art. 86, parágrafo único, do CPC em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% do valor da condenação.”.

O Eminente a quo bem relatou os fatos a autoria: “...em 17/12/2016 celebrou com a requerida, contrato de promessa de compra e venda, visando a aquisição do imóvel residencial nº 01, Quadra 14, localizado no Loteamento “Portal Residence”, no valor de R$ 34.674,72 (trinta e quatro mil seiscentos e setenta e quatro reais e setenta e dois centavos), com previsão de prazo máximo para entrega em junho de 2019, sendo que decorrido tal prazo a obra encontra-se inacabada. Pretende a rescisão do contrato, com o ressarcimento dos valores pagos a título parcelas e de sinal ('aras'), esta última em dobro, além de honorários advocatícios contratuais e multa correspondente a 50% sobre o valor das parcelas adimplidas, na forma prevista na Cláusula Décima do contrato.”.

Apresentados aclaratórios pela acionada, foram improvidos no ID 56520562.

Em suas razões sustenta a construtora apelante que não houve atraso na entrega frente a previsão de prazo de tolerância e influência de força externa na conclusão da obra; que “...o suposto atraso, aduzido pela parte Apelada, não ocorreu por culpa do Apelante, uma vez que a prorrogação da entrega está devidamente prevista no contrato firmado entre as partes (cláusula 8.2), que estabelece que em caso de atraso oriundos de caso fortuito, força maior, o prazo de entrega do imóvel reputar-se-á prorrogado.”; sustenta ter sido atingida pelos efeitos da pandemia de Covid-19; acrescenta ter sido atingida pela burocracia do Poder Público Municipal; que o contrato foi firmado de livre e espontânea vontade e deve ser respeitado conforme firmado; que não se aplica no caso em tela o fortuito interno; que “A Recorrente fora condenado na aplicação de multa reversa prevista na cláusula 10.1, reduzida para 20% (vinte por cento) dos valores por ele adimplidos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do inadimplemento (junho de 2019).”, o que julga indevido ressaltando que “...o entendimento do STJ, no julgamento do REsp n.º 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), não se aplica ao caso, uma vez que existem responsabilidades e penalidades dispostas para ambas as partes no contrato de promessa de compra e venda do imóvel.”, razões pelas quais requer seja provido o recurso para reverter a sentença para a improcedência da ação.

Sem contrarrazões conforme certificado no evento 56520621.

Recolhidas as custas a menor, foram as mesmas complementadas nos IDs 56864528 e 56864530.

É o relatório. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 7 de março de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Em ainda mais apertada síntese, cuida-se de mais um caso em que o adquirente alega atraso na entrega de imóvel adquirido na planta para pedir a rescisão do contrato, devolução dos valores pagos e indenização.

A cláusula sétima do contrato de ID 56518259, firmado em 17/12/2016, prevê a entrega das obras em 24 (vinte e quatro) meses a partir de dezembro/2016, prevendo a cláusula oitava, prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que levava o prazo máximo para a conclusão para junho/2019.

Não se sustentam, pois, as alegações da apelante que teria ocorrido caso fortuito e força maior representado pela pandemia de COVID-19, visto que sua incidência ocorreu a partir de março/2020, quando as obras já deveriam ter sido concluídas há pelo menos 9 (nove) meses, sendo a ação distribuída em setembro/2020, sem entrega do imóvel.

A contestação foi apresentada em dezembro/2021, sem informar conclusão das obras ou existência de “habite-se” que, decorridos mais que quatro anos do ajuizamento da ação, ainda não foi colacionado aos autos até a data em que formulei este voto, não se sabendo se existe, tendo a recorrente aberto mão de outras provas no ID 56520551.

Com efeito, o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso nos autos e, malgrado a alegação da ocorrência de excludentes de responsabilidade, os acontecimentos indicados mostram-se inerentes a seu mister empresarial, não a isentando dos riscos normais da sua atividade.

Estamos diante da configuração de expressa mora da parte demandada superior a 4 (quatro) anos, restando configurado nos autos que o comprador cumpriu com suas obrigações contratuais, havendo culpa expressa e exclusiva da parte apelante pela rescisão do contrato.

A possível desídia de órgãos públicos na elaboração, aprovação e fiscalização de projetos de serviços para o condomínio negociado não tem o condão de vincular o comprador, sendo obrigação das empresas vinculadas ao empreendimento contornar tais obstáculos.

A relação jurídica havida entre as partes é de consumo, porquanto os autores são destinatários finais do produto oferecido ou do serviço prestado pela ré, qual seja, comercialização e construção de unidade habitacional (arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor), que estabelece dentre seus princípios basilares a boa-fé.

A boa-fé dirige-se não só ao estado psicológico dos contratantes, desde a negociação até a execução do pacto, mas também nas condutas apresentadas, os quais deverão agir de forma cooperativa e com lealdade.

Assim, não estando a parte autora em mora e, sendo incontroversa a não entrega do imóvel a estes, impõe-se reconhecer que a incorporadora apelante deve responder de forma objetiva pelos danos causados à consumidora, consoante estabelece o art. 14 do CDC.

Em vista da impontualidade na entrega da unidade imobiliária adquirida na planta, por culpa da responsável pelo empreendimento, justifica a rescisão da avença, bem como a devolução de toda a quantia paga, de modo a conduzir as partes ao status quo ante.

REPISO: no caso em tela os recorrentes não comprovaram a ocorrência de justificativa plausível para o descumprimento do prazo previsto no contrato, não tendo se desincumbido, ainda, de demostrar atraso no pagamento por parte dos apelados ou qualquer outra justificativa que demonstrasse possível culpa concorrente dos mesmos.

A matéria já foi sumulada pelo STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Trago jurisprudência desta Corte de Justiça em casos parecidos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO DE PRAZO PARA A ENTREGA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUTONOMIA PRIVADA. LIBERDADE DE CONTRATAR. PRAZO ESTABELECIDO NA AVENÇA. INAPLICABILIDADE DO ART. 18, DA LEI 6.766/79. ATRASO COMPROVADO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO E DE APLICAÇÃO DO TEMA 971, DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I - O ponto fulcral da presente lide, cinge-se averiguar se o eventual atraso na entrega do imóvel enseja a rescisão contratual com a inversão da multa contratual em desfavor da empresa apelante.

II - O apelante invoca o art. 18, V da, Lei 6.766/79, que prevê o prazo máximo de 04 (quatro) anos para a conclusão da obra. Todavia, a referida lei não pode ser aplicada no caso em tela, pois prescreve normas que o loteador deve verificar para efetuar o registro do imóvel, e não sobre o prazo de entrega do lote nos contratos particulares de compra e venda.

IV – Assim, o inadimplemento voluntário da obrigação de entregar o lote na data aprazada, imputa ao apelante o dever de restituir todas as prestações pagas pelo apelado com juros e correção monetária, sem qualquer retenção, a fim de evitar o enriquecimento sem causa. Súmula 543, do STJ.

V – Sentença mantida na íntegra. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.” (Classe: Apelação,Número do Processo: 0509221-30.2016.8.05.0080, Relator(a): Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 23/10/2018)

“APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. CÍVEL. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO FORNECEDOR/RÉU. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR SUSPENSÃO DO FEITO. CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. IRDR. RECURSOS REPETITIVOS TEMA 971. SOBRESTAMENTO DA MATÉRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO C. STJ. SENTENÇA CONFIRMADA NOS DEMAIS PONTOS. PRELIMINAR ACOLHIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Cuidam os autos de ação de rescisão contratual c/c restituição e danos morais, proposta sob alegação de atraso excessivo na entrega de lote de terreno, por período superior à tolerância estabelecida pelo CDC de 180 dias.

2. A possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, é matéria discutida em recursos relativos ao TEMA 971, impondo-se a suspensão dos recursos em curso, até ulterior deliberação da Corte Especial.

3. Identificada a culpa exclusiva do Réu e sua inadimplência injustificada, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, consoante Súmula 543 do STJ. Apelo não provido.” (Classe: Apelação,Número do Processo: 0501028-26.2016.8.05.0080, Relator (a): Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, Publicado em: 08/05/2018)

No que se refere à inversão da cláusula penal, sustenta a parte apelante que:

“A Recorrente fora condenado na aplicação de multa reversa prevista na cláusula 10.1, reduzida para 20% (vinte por cento) dos valores por ele adimplidos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC a partir do inadimplemento (junho de 2019).

No entanto, que as partes assinaram de comum acordo o instrumento particular de promessa de compra e venda, o qual previa expressamente cláusulas, inclusive penais para ambas as partes em caso de inadimplemento.”

Acrescenta, ainda, que “...não há que se falar em desproporcionalidade das cláusulas penais, uma vez que, em tal contrato, há a liberdade das partes em estipular condições e normas diferentes para a realização de cada obrigação, inteligência do art. 5º, II, da Constituição Federal.”.

Ao deferir a parcela o Primevo infirmou ser devida a inversão da cláusula 10, alertando que “...em relação ao valor atribuído à cláusula penal, entendo que abusivo, razão pela qual, com respaldo no art. 413 do Código Civil, reduzo ao percentual de 20% do valor adimplido pelo autor, dadas as circunstâncias do presente caso, em que o inadimplemento causou prejuízo acentuado ao autor, sendo que apenas após o decurso de mais de 1 ano do inadimplemento, buscou a presente resolução.”.

Aqui cabe salientar que a referida cláusula 10 estabelece a perda de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelos consumidores / compradores caso se configure o atraso de apenas 3 (três) parcelas, com devolução da outra metade “em tantas parcelas quanto tenham sido pagas” pelo comprador, não existindo cláusula equivalente para não entrega do bem após o prazo de tolerância.

Ressalto que as alegações da parte apelante quanto ao entendimento jurisprudencial fixado pelo STF a respeito da matéria não se aplica a hipótese dos autos, visto que não houve cumulação com outras parcelas tais como lucros cessantes.

Esse o entendimento fixado pelo STJ no RESP 1631485/DF, em julgamento de recursos repetitivos, de que é possível a inversão da cláusula penal prevista no contrato em desfavor do consumidor. Vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Do exposto é que voto por NEGAR PROVIMENTO ao recurso, com majoração dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da condenação, frente ao improvimento do apelo.

Salvador/BA, 7 de março de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator