PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. MEMORANDO DE ENTENDIMENTOS PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA ACOLHIDA. RESCISÃO CONTRATUAL NÃO PLEITEADA PELAS PARTES. CAUSA MADURA (ART. 1.013, §3º, II, CPC). MÉRITO: INADIMPLEMENTO CULPOSO CONFIGURADO. VIOLAÇÃO AOS DEVERES ANEXOS DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DOS REQUERIDOS. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de Apelação interposta por RESERVA PAULO AFONSO SPE LTDA contra sentença que julgou improcedente a ação de obrigação de fazer movida contra FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA e MARIA AUDENICE DE ANDRADE FERREIRA, reconhecendo a rescisão contratual com base em cláusula resolutiva diante da inexistência de registro do imóvel em nome dos Réus. O contrato foi firmado para viabilizar empreendimento imobiliário em área determinada, sendo suspenso temporariamente por força de recomendação do Ministério Público até a aprovação do novo Plano Diretor. Após superado o impedimento, os Réus recusaram-se a fornecer os documentos para lavratura da escritura.

II. Questão em discussão

Discute-se se a sentença extrapolou os limites do pedido ao declarar a rescisão contratual sem requerimento específico das partes e se houve inadimplemento culposo por parte dos Réus pela recusa em regularizar a titularidade do imóvel e concluir a permuta pactuada.

III. Razões de decidir

A sentença é nula por ser extra petita, ao declarar rescisão contratual sem que tal providência tenha sido requerida por qualquer das partes.

Constatou-se inadimplemento culposo dos Réus, que colaboraram com o desenvolvimento do projeto por anos, criando legítima expectativa de sua conclusão, e posteriormente frustraram o negócio de forma contraditória e em violação à boa-fé objetiva.

A ausência de registro do imóvel em nome dos Réus não configura evento imprevisível e alheio à sua vontade, mas sim omissão pessoal sanável.

Deve-se compelir os Réus ao cumprimento da obrigação de regularizar a titularidade do imóvel e assinar a escritura pública de permuta, sob pena de multa, ou, subsidiariamente, responderem por perdas e danos.

IV. Dispositivo e tese

Recurso provido. Sentença anulada. Pedido autoral julgado procedente.

Tese de julgamento: "1. É nula por extra petita a sentença que declara rescisão contratual sem pedido das partes. 2. A recusa injustificada em fornecer documentação de titularidade do imóvel pactuado, após superados os entraves administrativos e realizados os investimentos necessários, caracteriza inadimplemento culposo. 3. O inadimplemento contratual culposo justifica a obrigação de fazer consistente na regularização dominial e assinatura da escritura ou, subsidiariamente, o dever de indenizar por perdas e danos."

Dispositivos legais relevantes citados: CPC, arts. 141, 492 e 1.013, §3º, II; CC, arts. 187 e 422

Jurisprudência relevante citada: TJ-CE, Apelação Cível: 0011477-83.2019.8.06.0075, j. 12/06/2024

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N. 8004115-58.2019.8.05.0191, em que é apelante RESERVA PAULO AFONSO SPE LTDA e apelados MARIA AUDENICE DE ANDRADE FERREIRA e FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PROVIMENTO ao Apelo, e o fazem com arrimo nos fundamentos constantes do voto do Relator.

Sala de Sessões,

DES. PRESIDENTE

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 31 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por RESERVA PAULO AFONSO SPE LTDA em face da sentença de ID 91491320, proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Paulo Afonso, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Fazer ajuizada contra FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA e MARIA AUDENICE DE ANDRADE FERREIRA, ora apelados.

A demanda originária fundamentou-se no descumprimento de um Memorando de Entendimentos firmado em 05/05/2017, destinado à realização de um empreendimento imobiliário nos Lotes 01 e 02 do Dique 10, em Paulo Afonso, Bahia, registrado sob a Matrícula Nº 2.788. A Autora narrou que cumpriu com todas as suas obrigações iniciais, incluindo a contratação de projetos arquitetônicos e obtenção de viabilidades técnicas perante concessionárias, mas que o protocolo final do projeto foi suspenso temporariamente em virtude de recomendação do Ministério Público da Bahia que determinou o sobrestamento de aprovações urbanísticas até a sanção do novo Plano Diretor Municipal. Sustentou que, após a superação desse entrave administrativo em 2019, os Réus adotaram postura de inércia e silêncio recusando-se a fornecer a documentação necessária para a lavratura da escritura pública de permuta e informando informalmente que pretendiam negociar a área com terceiros para obter pagamento à vista.

Em sede de contestação os Requeridos alegaram, preliminarmente, a ausência de pressupostos processuais e falta de interesse de agir sob o argumento de que o contrato já estaria extinto pelo decurso do prazo de vigência. No mérito afirmaram que a inércia teria partido da própria Autora que não teria protocolado os projetos dentro do prazo estipulado no Memorando e em seus aditivos. Defenderam que o Plano Diretor entrou em vigor apenas após o término da vigência do ajuste e que a ausência de garantias previstas no instrumento impediria a transferência da propriedade. Alegaram, ainda, que não houve má-fé em seu comportamento e que a impossibilidade de cumprimento do fato sem culpa dos devedores deveria levar à resolução da obrigação sem ônus.

A sentença recorrida (ID 91491320) reconheceu que os Réus não cumpriram a obrigação de apresentar a documentação de propriedade prevista na cláusula 3.2 do contrato, visto que o imóvel permanecia registrado em nome de terceira pessoa. Contudo o Magistrado de primeiro grau entendeu que o fato de o imóvel não pertencer registralmente aos Réus constituiria um obstáculo intransponível para o empreendimento aplicando a cláusula 7.1 do Memorando, para declarar o contrato rescindido de pleno direito sem obrigação de indenizar.

A Autora opôs Embargos de Declaração apontando a contradição entre o reconhecimento do descumprimento da obrigação e a isenção de responsabilidade dos Réus. Os Embargos foram rejeitados (ID 91491326).

Irresignada, RESERVA PAULO AFONSO SPE LTDA manejou o presente Apelo. Em suas razões de ID 91491328), a Recorrente alega, preliminarmente, que a sentença foi extra petita pois rescindiu o contrato sem que houvesse pedido de qualquer das partes nesse sentido. No mérito, sustenta que a inércia dos Réus é culposa e viola a boa-fé objetiva pois estes sempre se apresentaram como donos e anuíram com a suspensão do projeto durante a espera pelo Plano Diretor. Argumenta que a cláusula 7.1 foi aplicada erroneamente pois a falta de titularidade não é um evento externo imprevisto mas uma omissão dos Réus que detêm direitos de promissários compradores e deveriam regularizar o bem para transferi-lo. Requer a anulação da sentença ou sua reforma para condenar os Réus na obrigação de fazer ou subsidiariamente em perdas e danos. O preparo foi devidamente recolhido.

Em contrarrazões de ID 91491336, FRANCISCO DE ASSIS FERREIRA e MARIA AUDENICE DE ANDRADE FERREIRA, de logo, defendem a inexistência de sentença extra petita. No mérito, argumentam que a impossibilidade jurídica/operacional não foi criada pelos apelados, mas, emergiu da própria estrutura do negócio, licenças, registro e início de obras. Rebatem no sentido de que a solução adotada — extinção contratual sem ônus — não viola, mas cumpre o contrato e o regime legal de liberdade negocial. Assim, em resumo, pugnam pela manutenção do julgado.

Remetidos a esta instância ad quem, após regular distribuição, coube-me a relatoria do feito.

Em cumprimento ao Artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos Artigos 937 do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

É o relatório.

Salvador/BA, 21 de dezembro de 2025.

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso de Apelação porquanto preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Inicialmente, passo à análise da preliminar suscitada pela apelante.

In casu, após cuidadoso exame dos autos, impõe-se o acolhimento da preliminar de nulidade da sentença por ser extra petita.

Como cediço, o ordenamento processual civil, nos termos dos artigos 141 e 492 do CPC, vincula a atividade jurisdicional aos limites do pedido formulado pelas partes.

Da leitura dos autos, infere-se que, no caso em tela, a parte Autora pleiteou o cumprimento forçado da obrigação de fazer ou subsidiariamente a conversão em perdas e danos enquanto os Réus limitaram-se a requerer a improcedência sob a tese de extinção do contrato por decurso de prazo.

Ao declarar a rescisão do contrato com base em cláusula resolutiva específica para obstáculos intransponíveis o Juízo a quo concedeu provimento diverso do que foi debatido excedendo, de fato, os limites objetivos da lide.

Contudo estando o processo devidamente instruído e em condições de imediato julgamento este Tribunal, passa-se à análise do mérito com fulcro no artigo 1.013, §3º, II, do CPC.

No mérito, compulsando os autos, verifica-se que as partes mantiveram uma relação contratual ativa por mais de dois anos, período no qual a Apelante realizou investimentos consideráveis na elaboração de projetos executivos e estudos de viabilidade técnica para a realização de um empreendimento imobiliário nos Lotes 01 e 02 do Dique 10, em Paulo Afonso, Bahia, registrado sob a Matrícula Nº 2.788.

Houve paralisação temporária do cronograma de aprovação perante a Prefeitura de Paulo Afonso, em decorrência de fato do príncipe e recomendação do Ministério Público, o que caracteriza força maior capaz de suspender a fluência dos prazos contratuais enquanto persistisse o impedimento legal.

In casu, os Apelados não apenas tinham ciência dessa condição como participaram ativamente das tratativas com o arquiteto durante esse intervalo mantendo viva a legítima expectativa de que o negócio seria concretizado tão logo o novo Plano Diretor fosse aprovado.

A mudança repentina de comportamento dos Requeridos após a aprovação da lei municipal sem qualquer justificativa plausível e mediante a recusa em fornecer os documentos de titularidade do imóvel viola frontalmente o princípio da boa-fé objetiva insculpido no artigo 422 do CC.

De fato, ao agirem dessa forma os Apelados incidiram na proibição do comportamento contraditório ou venire contra factum proprium. Não é admissível que uma parte colabore com o desenvolvimento de um projeto complexo por anos induzindo a outra parte a gastos vultosos e após a remoção do entrave administrativo que motivou a espera venha a alegar que o contrato expirou ou que a falta de sua própria titularidade registral é um obstáculo alheio à sua vontade.

Como cediço, a boa-fé exige lealdade e cooperação e o silêncio malicioso empregado pelos Réus para buscar melhores vantagens financeiras com terceiros constitui abuso de direito nos termos do artigo 187 do CC.

Conforme a doutrina e a jurisprudência citadas no processo o princípio da boa-fé objetiva exerce função de limite ao exercício de direitos subjetivos conforme se extrai do seguinte julgado:

"APELAÇÃO. PEDIDO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ACORDO ENTRE AS PARTES HOMOLOGADO EM JUÍZO. CUMPRIMENTO IMPERFEITO. ATRASO NO PAGAMENTO. PRETENSÃO DE IMPUTAR À PARTE PROMOVIDA O DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO E EXECUTAR CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO. INTEGRAL CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. CONDUTA CONTRADITÓRIA DA PARTE AUTORA. ATO CONTRÁRIO À BOA-FÉ OBJETIVA. NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. INADMITIDO O COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. A NINGUÉM É DADO SE BENEFICIAR DA PRÓPRIA TORPEZA. INÉRCIA DELIBERADA DA PARTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ-CE - Apelação Cível: 0011477-83 .2019.8.06.0075 Eusebio, Relator.: EVERARDO LUCENA SEGUNDO, Data de Julgamento: 12/06/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024)

Assim, tem-se que a interpretação dada pela sentença à cláusula 7.1 foi equivocada ao classificar a ausência de registro do imóvel pelos Réus como obstáculo intransponível. Tal cláusula visa proteger as partes de eventos externos que tornem o empreendimento inviável por questões alheias à conduta dos contratantes.

No entanto o fato de o imóvel ainda não estar em nome dos Requeridos apesar de estes possuírem direitos de promissários compradores comprovados pelo CCIR e ITR é uma circunstância de ordem pessoal e passível de regularização.

Destarte, é obrigação contratual dos proprietários fornecer a certidão atualizada de propriedade e, se o bem não está registrado em seus nomes, cabe-lhes promover os atos necessários para a transferência e subsequente permuta.

Atribuir a essa falha de diligência dos Réus a natureza de obstáculo isentador de responsabilidade significaria permitir que estes se beneficiassem de sua própria torpeza utilizando-se de um descumprimento obrigacional próprio para rescindir o contrato sem as penalidades do inadimplemento culposo previstas na cláusula 7.5.

Portanto a recusa injustificada na outorga da documentação após o cumprimento das etapas técnicas pela Apelante caracteriza inadimplemento culposo, de maneira que os Requeridos devem ser compelidos ao cumprimento da obrigação de fazer consistente na regularização dominial do imóvel nos termos da promessa de compra e venda por eles detida e posterior assinatura da escritura pública de permuta com a empresa Autora.

Na eventual impossibilidade fática de cumprimento desta obrigação específica, por exemplo, se o bem tiver sido alienado a terceiros de boa-fé, a obrigação deverá ser convertida em perdas e danos a serem apuradas em liquidação de sentença abrangendo os danos emergentes relativos aos custos do projeto e os lucros cessantes pela frustração do empreendimento.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso, acolhendo a preliminar de sentença extra petita, com a anulação da sentença. Na sequência, por se tratar de “causa madura”, por estar o devidamente instruído e em condições de imediato julgamento este Tribunal, com arrimo no artigo 1.013, §3º, II, do CPC, JULGA-SE PROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL, reconhecendo-se o inadimplemento culposo dos Réus, compelindo-os ao cumprimento da obrigação de fazer consistente na regularização dominial do imóvel nos termos da promessa de compra e venda por eles detida e posterior assinatura da escritura pública de permuta com a empresa Autora, sob pena de multa diária de R$200,00 (duzentos reais) limitada a R$30.000,00 (trinta mil reais) ou subsidiariamente, em caso de impossibilidade comprovada, converter a obrigação em perdas e danos.

Inverte-se o ônus da sucumbência, devendo os Réus arcarem com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento sobre) o valor da causa atualizado.

Transitado em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de origem, com baixa na distribuição.

Sala das Sessões,

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR