PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE RECURSAL RECHAÇADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA NA ENTREGA DO BEM QUE RESULTOU DA CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. Demora na quitação do preço. OCORRÊNCIA DE CAUSA EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL. DESCABIMENTO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DE ARCAR COM OS ENCARGOS CONDOMINIAIS E DE IPTU. IMISSÃO DOS ADQUIRENTES NA POSSE DO BEM QUE DEMOROU EM RAZÃO DE SUA PRÓPRIA DESÍDIA. APELO CONHECIDO E PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n° 0539607-57.2014.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Recorrente SPE RAISON PREMIERE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, sendo Recorridos RODRIGO JOSÉ BARATA PASSOS e LÍGIA PONCE LEAL PASSOS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR ARGUÍDA E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO APELO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido - Unânime

Salvador, 22 de Abril de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto pela SPE RAISON PREMIERE PITUBA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, em face da sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Indenizatória nº 0539607-57.2014.8.05.0001, ajuizada por RODRIGO JOSÉ BARATA PASSOS e LÍGIA PONCE LEAL PASSOS, dispôs:

“Diante do exposto, além do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, para:

i) declarar a nulidade da cláusula XVI-1 do contrato de compra e venda firmado entre as partes, que prevê o pagamento das despesas com taxas condominiais e IPTU, porquanto abusivas;

ii) condenar a ré à restituição indébito dos valores relativos à taxa condominial e IPTU anteriores à entrega das chaves, no valor total de R$25.082,48 (vinte e cinco mil e oitenta e dois reais e quarenta e oito centavos), em conformidade com o art. 42, CPC, a serem acrescidos de correção monetária com base no INPC, a partir da data de desembolso de cada parcela, e com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

iii) condenar a ré ao pagamento de multa contratual (cláusula VIII-1) no valor de R$7.364,00 (sete mil trezentos e sessenta e quatro reais) referente ao descumprimento na entrega do imóvel, com incidência de correção monetária, com base no INPC, a partir da data do prejuízo (31/01/2013) conforme Súmula 43, STJ, com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN); 

iv) condenar a requerida ao pagamento dos danos materiais discriminados na fundamentação supra, quais sejam: rentabilidade do imóvel mediante a locação a terceiros durante o período de atraso da entrega, R$12.000,00 (doze mil reais), atualizado monetariamente com base no INPC a partir de cada evento (Súmula 43, STJ), e incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

v) condenar a ré ao pagamento do valor de R$15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, a ser acrescida de correção monetária com base no INPC a partir desta data (Súmula 362 STJ), e com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

vi)condenar a empresa requerida no ônus sucumbenciais - custas judiciais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% do valor da condenação, o que se faz levando-se em apreço os parâmetros estatuídos no art. 85, §2º, do CPC, tudo a ser apurado por simples cálculo (art. 509, §2º, do CPC).”

Em virtude de refletir, satisfatoriamente, a realidade dos atos até então praticados no curso do presente processo, adota-se o relatório alinhavado na sentença de ID. 46259595.

Irresignada, a Demandanda apelou,(ID. 46259598), buscando a reforma do julgado.

Aduziu, inicialmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, porquanto esta se afigura genérica e distanciada dos fatos da causa.

No mérito, alegou que a demora na entrega das chaves do imóvel decorreu de culpa dos Apelados, pois a imissão de posse tinha como pressuposto a quitação do preço, havendo desídia com relação ao pagamento de taxas e impostos, providência indispensável ao registro do contrato de financiamento junto ao respectivo Cartório.

Defendeu a legalidade da cláusula contratual que estabelece que, a partir da data da expedição do alvará de “habite-se”, todas as despesas incidentes sobre o apartamento objeto do contrato de promessa de compra e venda ficam sob a responsabilidade do promissário comprador, pois, “no caso concreto, o não recebimento tempestivo das chaves do imóvel pelos Apelados decorreu de sua própria inércia, não lhes sendo, portanto, lícito, beneficiar-se de sua própria torpeza para transferir tal responsabilidade à Incorporadora.”

Nesse passo, rechaçou a condenação, em dobro, dos valores exigidos, a título de despesas condominiais e IPTU, vencidos antes da entrega das chaves, porquanto tal cobrança encontra amparo no pacto firmado.

Combateu a condenação em lucros cessantes, ante a ausência de comprovação do dano, salientando que a sua fixação não encontra nenhuma correspondência com os valores de mercado, alegando, ainda, a impossibilidade de sua cumulação com a cláusula penal reversa.

Hostilizou outrossim, a condenação em dano moral, posto que não restou provada a sua repercussão e porque os Apelados deixaram de relatar qualquer situação de extraordinária angústia ou humilhação.

Ademais, refutou a condenação em honorários no patamar de 15% sobre o valor da causa, porquanto fixada acima do piso legal, revelando-se excessiva..

Concluiu, pugnando pelo provimento do recurso, julgando-se improcedente o pleito autoral.

Contrarrazões apresentadas pelos Acionantes (ID. 46259603), arguindo preliminar de violação à dialeticidade e, no mérito, postulando a manutenção da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta.

            Salvador, 30 de janeiro de 2024.

                        DES. LIDIVALDO REAICHE

                                    RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade da insurgência e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Registre-se a configuração da relação de consumo, porque se evidencia a aplicação das disposições do CDC às relações jurídicas entabuladas nos contratos inerentes aos negócios jurídicos, referentes ao comércio, incorporação e de construção de empreendimentos imobiliários.

Ab initio, cumpre rechaçar a preliminar de ausência de dialeticidade, porquanto a irresignação rebate os fundamentos da decisão terminativa, no tocante ao suposto descumprimento contratual da Acionada e seus consectários, além dos alegados danos, daí decorrentes.

Compulsando-se os fólios, constata-se que os Autores celebraram compra e venda com a Ré, objetivando a aquisição da unidade imobiliária nº 1.301, no empreendimento “Edifício Raison Premiere Pituba”, além de duas vagas de garagem, cujo pacto previa a entrega do imóvel em 31/07/2013, com a possibilidade de dilação do prazo por 06 (seis) meses(Cláusulas 7 e XIV-1).

Nesse passo, considerando que o contrato em discussão previu um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, em virtude da possibilidade de situações imprevistas, não há ilegalidade, na referida cláusula, conforme asseverou o Magistrado, pois o pacto é claro ao prever essa condição, inclusive com anuência dos Demandantes.

Lado outro, o não cumprimento do prazo de tolerância, evidencia a responsabilidade da Suplicada, em tese, pelo atraso na entrega do imóvel, pois estabelecido em duração razoável, justamente diante da possibilidade de acontecimentos extraordinários

Não obstante o princípio do pacta sunt servanda, não se pode olvidar que a Lei consumerista estabelece limites à obrigatoriedade dos preceitos contratuais, vedando a estipulação de cláusulas que desequilibrem, de forma exacerbada, a relação entre os pactuantes.

Todavia, não há que se falar em atraso na entrega do imóvel, atribuível à Acionada, revelando-se, ao revés, que a demora reportada nos fólios, por período além da tolerância estipulada, decorreu da própria desídia dos compradores, no desenlace do financiamento bancário e, por conseguinte, na quitação do saldo remanescente.

Registre-se que, consoante posicionamento pacificado do STJ, existe presunção de prejuízo do promitente-comprador, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, sendo esse o caso dos autos.

Compulsando-se o caderno processual, dessume-se que, malgrado as obras tenham sido concluídas dentro do prazo de tolerância, previsto na avença, visto que o Habite-se ocorreu em 25/11/2013(ID. 46259572) e a instalação do condomínio em 12/12/2013(ID. 46259573), os Acionantes não foram imitidos na posse direta do bem, não tendo as chaves sido disponibilizadas aos mesmos, justamente porque não haviam adimplido, à época devida, o pagamento dos tributos que precedem o registro do contrato de financiamento perante o Cartório de Imóveis, o que ocasionou a demora na disponibilização do crédito pelo agente financeiro. Por tal razão, a entrega da unidade se deu tão somente em 22/05/2014, com a quitação da dívida.

Noutro giro, verificou-se que, com relação a outros adquirentes, que providenciaram o pagamento de despesas e tributos, de forma pontual, procedeu-se à averbação do contrato de financiamento, junto ao Cartório competente, em tempo hábil para a liberação do crédito e posterior disponibilização das chaves, dentro do prazo previsto no contrato de compra e venda(ID. 46259574).

Consabido, no que tange à obrigação de pagamento das taxas condominiais e do IPTU, relativas à unidade imobiliária, esta poderá recair sobre o promitente vendedor, ou sobre o comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto, dada a sua natureza propter rem.

Acerca da matéria, segundo o entendimento do STJ, o adquirente do imóvel somente responderá pelas cotas condominiais e do IPTU depois que receber as chaves e passar a exercer a posse plena do bem. Todavia, se a demora na entrega da unidade ocorrer por culpa exclusiva do promissário comprador, por não ter quitado o saldo devedor do bem, mostra-se razoável que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais e do IPTU, desde a data em que o imóvel lhe fora disponibilizado, seja a ele atribuída.

Nessa trilha intelectiva:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RECEBIMENTO DAS CHAVES. POSSE PLENA DO BEM. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DEMORA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DE ARCAR COM OS ENCARGOS CONDOMINIAIS DESDE A DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA.(TJ-DF 07118649720208070009 DF 0711864-97.2020.8.07.0009, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 22/09/2021, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 05/10/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.);

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RETENÇÃO DA ENTREGA DO IMÓVEL - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO COMPRADOR - CULPA DA CONSTRUTORA - AUSÊNCIA. 1. A exceção de contrato não cumprido tem como fundamento a equidade e, sendo assim, nos contratos bilaterais nenhuma das partes pode exigir o adimplemento da obrigação da outra sem antes cumprir com a sua (art. 476 do Código Civil). 2. Se a entrega das chaves do imóvel estava condicionada à quitação integral do contrato pelo adquirente e este deixou de efetuar o pagamento do saldo em aberto, não há que se falar em entrega das chaves para imissão na posse.(TJ-MG - AC: 10000210006193001 MG, Relator: Wanderley Paiva, Data de Julgamento: 07/10/2021, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/10/2021).

Evidentemente, não havendo prova suficiente, apta a embasar os fatos narrados na exordial, não se pode reconhecer a presença dos requisitos indispensáveis ao dever de indenizar, sendo inexigível a verba, por danos moral e material, aos Acionantes.

Por fim, no que concerne ao ônus sucumbencial, vê-se que, na sentença, a Suplicada foi condenada em custas e honorários advocatícios, estes fixados no patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com base no art. 85, §2º, do CPC.

Contudo, considerando o acolhimento dos fundamentos da Recorrente, necessária a inversão do ônus da sucumbência, mantendo o mesmo percentual arbitrado no comando sentencial que, porém, deverá incidir sobre o valor da causa, restando suspensa a exigibilidade, face à gratuidade deferida aos Recorridos.

Ex positis, DOU PROVIMENTO AO APELO DA ACIONADA, julgando improcedente o pleito autoral.

Sala de Sessões da 1ª Câmara Cível, de de 2024.

DES. LIDIVALDO REAICHE

RELATOR