PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRELIMINAR DE INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL AFASTADA. PODERES CONFERIDOS AO SINDICO POR LEI E ATA DE ASSEMBLEIA. NORMA REGIMENTAL QUE VISA RESGUARDAR MANUTENÇÃO DA FACHADA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE MODIFICAÇÃO. ÔNUS DO AUTOR. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

O apelante aduz, preliminarmente, a necessidade de indeferimento da petição inicial. De acordo com o recorrente, o condomínio não juntou com a petição inicial a indispensável autorização para ingressar com a presente ação. Nesta senda, deve ser destacado que, ao tratar das competências do síndico, o Código Civil estabelece que este deverá representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Assim, existindo previsão na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno que limita a atuação dos condôminos na execução de obras que causem efeitos na fachada do prédio, esta resguardada a possibilidade do síndico propor ações no resguardo dos interesses comuns, sem que necessite de autorização específica dada em assembleia condominial. Trata-se de mero consectário das competências legais atribuídas ao representante da coletividade. Lado outro, mesmo que tal autorização fosse indispensável para o ajuizamento da ação em curso, atenderia a este intento a ata juntada sob o ID 22771618, que demonstra que na assembleia realizada em 15 de março de 2011 foi ratificada a deliberação acerca do ajuizamento de ações em desfavor de condôminos que descumpriram regras do Regimento Interno e colocaram aparelhos de ar-condicionado sobre as jardineiras. Deste modo, rejeito a preliminar aventada pelo recorrente.

Dando seguimento ao julgamento, insta registrar que a controvérsia dos autos gira em torno da ocorrência de alteração da fachada predial por parte do condômino, ora apelante.

Examinando a Convenção de Condomínio do Edifício Terrazzo Reale, é possível verificar a existência de proibição expressa de que os condôminos promovam modificações em suas unidades que alterem a forma externa da fachada do prédio, salvo as alterações autorizadas pela Convenção ou pela Assembleia convocada para este fim. De modo mais específico, o Regimento Interno estabeleceu, em seu artigo 18, XI, que os condôminos estão proibidos de modificar o aspecto externo do Edifício com a instalação de aparelhos de ar-condicionado. Neste sentido, deve ser observado que a proibição regimental, apoiada na Lei 4.591/64, tem razão de ser na ilegitimidade da alteração da fachada promovida pelos condôminos. Deste modo, não há que se validar toda e qualquer proibição que não esteja justificada na alteração da fachada predial ou em outros valores essenciais, como a paz e sossego dos condôminos. Ademais, há de se salientar que a posse exercida sobre condômino autoriza a instalação de aparelhos no âmbito interno, sem que sua retirada possa ser pleiteada sem a devida demonstração que a atuação do proprietário da unidade imobiliária viola as normas que regulam a relação condominial.

In casu, o autor/apelado alega que houve violação aos preceitos do regimento interno e que a conduta do apelante teria provocado alteração inegável da fachada, além de ter provocado poluição sonora prejudicial aos demais moradores, no entanto, não cuidou de comprovar suas alegações. Neste particular, frise-se que somente trouxe aos autos cópias da convenção condominial, Regimento Interno e outros documentos que não servem para demonstrar os efeitos atribuídos à atuação do recorrente. Ademais, as fotografias adunadas aos autos pelo réu não indicam alteração da fachada, de modo que caberia ao autor trazer aos autos provas que indicassem situação diversa.

É sabido que o sistema ordinário de distribuição do ônus da prova, previsto no art. 373, do Código de Processo Civil, estabeleceu a regra que aquele que alega deve provar. Ao autor foi estabelecido o ônus de provar fatos constitutivos de seu direito e ao réu o papel de apresentar eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos deste direito. Afirma-se que a regra do ônus da prova se destina a iluminar o juiz que chega ao final do procedimento sem se convencer sobre como os fatos se passaram. Nesse sentido, a regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, definir o mérito. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos.

Desta forma, alegações sem suporte probatório, direto ou indireto, não possuem o condão de consagrar direitos pleiteados. Trata-se, pois, de regra básica atinente ao Estado Democrático de Direito, pois estaríamos diante do caos jurídico se houvesse tal possibilidade, onde uma pessoa simplesmente alegaria determinado fato e se revestiria automaticamente dos benefícios a ele correlatos.

Nestes termos, o deferimento da tutela cominatória exige que o autor demonstre a existência de uma obrigação de não fazer, que estaria sendo violada pelo devedor, entretanto, não há nos autos elementos suficientes que apontem neste sentido. Com efeito, o autor não comprovou a existência de antecedentes fáticos que justificassem a imposição de obrigação de retirada ao réu, bem como o pagamento de multa por desobediência ao regramento de não alteração das fachadas. A prova documental colacionada pelo demandante, que, inclusive, pugnou pelo julgamento antecipado da lide por não ter mais provas a produzir, não é apta a conferir certeza quanto à existência do débito, logo, inservível para garantir julgamento de procedência dos pedidos. Deste modo, merece reforma a sentença combatida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0357412-75.2012.8.05.0001, tendo como apelante SYLVIO GARCEZ JUNIOR e apelado CONDOMINIO EDIFICIO TERRAZZO REALE,

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO A APELAÇÃO, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Agosto de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por SYLVIO GARCEZ JUNIOR em face da sentença prolatada pelo MM. Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Rito Sumário n.º 0357412-75.2012.8.05.0001, ajuizada pelo CONDOMINIO EDIFICIO TERRAZZO REALE, julgou procedente o pedido, nos seguintes termos:

Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, extingo o feito com resolução do mérito e JULGO PROCEDENTE o pedido da parte autora, para:

1) Condenar o Réu a retirar os aparelhos de ar condicionado instalados na jardineira do seu apartamento, devendo remover, ainda, as estruturas de mármore indevidamente assentadas, recompondo integralmente a fachada do edifício, inclusive no que se refere às pastilhas e manta de impermeabilização, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, contados do trânsito em julgado e/ou do término da suspensão imposta pela Prefeitura deste Município para a realização de obras e intervenções em imóveis já habitados, em razão da pandemia do COVID-19, sob pena de incidência de multa diária de R$ 300,00 (trezentos reais) no caso de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a ser revertida em favor da parte autora, sem prejuízo da majoração na hipótese de comprovada resistência.

2) Condenar o Réu ao pagamento da multa por infração das normas condominiais, no importe de R$ 1.569,00 (mil, quinhentos e sessenta e nove reais), devidamente atualizada (IGP-M) e acrescida de juros de 1% a.m. (um por cento ao mês), contados da aplicação da multa.

3) Condenar o Requerido, pelo ônus da sucumbência, no pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios do patrono da autora, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2°, do CPC.

Irresignado, o apelante sustenta que o condomínio não juntou com a petição inicial a indispensável autorização para ingressar com a presente ação.

Aduz que a Ata da Assembleia de 15.03.2011 não supre o requisito legal, pois é anterior à situação fática do seu apartamento.

Alega que é incorreto inferir que na Assembleia ocorrida em 15/03/11 foi concedida autorização para ingresso da ação, tendo em vista que não há prova de que a conjuntura do apartamento citado na Assembleia se aproxima daquela vivenciada pelo réu.

Defende que o reconhecimento da ausência de autorização para ingressar com a presente ação demanda o acolhimento da preliminar e extinção do processo sem exame do mérito.

Argumenta que alterar o aspecto externo ou a fachada não equivale a instalar equipamento que sirva à área interna da unidade, logo, inexiste ofensa ao Regimento Interno.

Pondera que não ficou comprovado nos autos ter havido alteração de fachada ou aspecto externo, nem qualquer indicação de condômino incomodado por ruído, prejuízo à estrutura de mármore ou à impermeabilização.

Pugna, ao final, pelo provimento do recurso para, preliminarmente, acolher o pedido de indeferimento da petição inicial ou, subsidiariamente, reformar a decisão para julgar improcedente a ação.

O apelado apresentou contrarrazões (ID 22771751), rechaçando a tese esboçada pelo réu e pugnando pelo não provimento do recurso.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinado, e em condições de proferir o voto, restituo os autos à Secretaria, com relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que determino sua inclusão em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do artigo 937, do CPC/2015, e artigo 187, I, do RITJBA.

                                                                                                                             Salvador/BA, 24 de julho de 2022.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O presente recurso preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comporta apreciação de mérito.

Na origem, o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TERRAZZO REALE, ora apelado, narra que o demandado é proprietário da unidade imobiliária identificada pelo número 2101, tendo realizado uma obra irregular em sua propriedade.

Afirma que o réu instalou aparelhos de ar-condicionado na jardineira da unidade imobiliária, ferindo o direito de vizinhança e as normas condominiais.

Diante da circunstância narrada, o condomínio ajuizou ação para que o condômino fosse compelido a retirar os aparelhos de ar-condicionado instalados sobre a jardineira do apartamento, bem como estruturas de mármore indevidamente assentadas, recompondo a fachada originária do edifício, inclusive no que se refere às pastilhas e mantas de impermeabilização; requereu, ainda, que o réu fosse condenado ao pagamento de R$ 1.569,00 referente à multa por infração ao regimento interno.

Após analisar os autos, o magistrado sentenciante julgou procedentes os pedidos.

Em suas razões recursais, o apelante aduz, preliminarmente, a necessidade de indeferimento da petição inicial. De acordo com o recorrente, o condomínio não juntou com a petição inicial a indispensável autorização para ingressar com a presente ação.

Nesta senda, deve ser destacado que, ao tratar das competências do síndico, o Código Civil estabelece que este deverá representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Veja-se:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

Assim, existindo previsão na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno que limita a atuação dos condôminos na execução de obras que causem efeitos na fachada do prédio, esta resguardada a possibilidade do síndico propor ações no resguardo dos interesses comuns, sem que necessite de autorização específica dada em assembleia condominial. Trata-se de mero consectário das competências legais atribuídas ao representante da coletividade.

Lado outro, mesmo que tal autorização fosse indispensável para o ajuizamento da ação cominatória em curso, atenderia a este intento a ata juntada sob o ID 22771618, que demonstra que na assembleia realizada em 15 de março de 2011 foi ratificada a deliberação acerca do ajuizamento de ações em desfavor de condôminos que descumpriram regras do Regimento Interno e colocaram aparelhos de ar-condicionado sobre as jardineiras.

Deste modo, rejeito a preliminar aventada pelo recorrente, diante da dispensabilidade da autorização para ajuizamento da presente ação.

Dando seguimento ao julgamento, insta registrar que a controvérsia dos autos gira em torno da ocorrência de alteração da fachada predial por parte do condômino, ora apelante.

Examinando a Convenção de Condomínio do Edifício Terrazzo Reale, é possível verificar a existência de proibição expressa de que os condôminos promovam modificações em suas unidades que alterem a forma externa da fachada do prédio, salvo as alterações autorizadas pela Convenção ou pela Assembleia convocada para este fim.

De modo mais específico, o Regimento Interno estabeleceu, em seu artigo 18, XI, que os condôminos estão proibidos de modificar o aspecto externo do Edifício com a instalação de aparelhos de ar-condicionado. Veja-se:

Art. 18. É expressamente proibido:

XI. Modificar o aspecto externo do Edifício com instalações de toldos, cortinas, letreiros, aparelhos de ar condicionado, faixas, placas, cartazes, decoração, pintura de portas e/ou janelas e outros que possam alterar sua estética externa.

Outrossim, as normas em destaque não se afiguram ilegítimas, uma vez que em consonância com o artigo 10 da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, in verbis:

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

No caso dos autos, o apelante reconhece que instalou os aparelhos de ar-condicionado de modo que ficassem localizadas sobre as jardineiras que compõem a parte externa do seu prédio, mas impugna a alegação do autor de que tenha havido modificação da fachada ou causação de incômodo aos demais moradores.

Neste sentido, deve ser observado que a proibição regimental, apoiada na Lei 4.591/64, tem razão de ser na ilegitimidade da alteração da fachada promovida pelos condôminos. Deste modo, não há que se validar toda e qualquer proibição que não esteja justificada na alteração da fachada predial ou em outros valores essenciais, como a paz e sossego dos condôminos.

Ademais, há de se salientar que a posse exercida sobre condômino autoriza a instalação de aparelhos no âmbito interno, sem que sua retirada possa ser pleitada sem a devida demonstração que a atuação do proprietário da unidade imobiliária viola as normas que regulam a relação condominial.

In casu, o autor/apelado alega que houve violação aos preceitos do regimento interno e que a conduta do apelante teria provocado alteração inegável da fachada, além de ter provocado poluição sonora prejudicial aos demais moradores, no entanto, não cuidou de comprovar suas alegações. Neste particular, frise-se que somente trouxe aos autos cópias da convenção condominial, Regimento Interno e outros documentos que não servem para demonstrar os efeitos atribuídos à atuação do recorrente.

Ademais, as fotografias adunadas aos autos pelo réu não indicam alteração da fachada, de modo que caberia ao autor trazer aos autos provas que indicassem situação diversa.

No mundo jurídico o tema “prova” é de essencial importância. Nada pode ser movimentado na Justiça, nada pode ser pleiteado em juízo, se o destinatário do direito não possuir o mínimo de aporte probatório necessário a comprovar o direito alegado.

É sabido que o sistema ordinário de distribuição do ônus da prova, previsto no art. 373, do Código de Processo Civil, estabeleceu a regra que aquele que alega deve provar. Ao autor foi estabelecido o ônus de provar fatos constitutivos de seu direito e ao réu o papel de apresentar eventuais fatos impeditivos, modificativos ou extintivos deste direito.

Esta é uma fórmula clássica processual sinalizada por CHIOVENDA já há bastante tempo:

O autor deve provar os fatos constitutivos, isto é, os fatos que normalmente produzem determinados efeitos jurídicos; o réu deve provar os fatos impeditivos, isto é, a falta daqueles fatos que normalmente concorrem com os fatos constitutivos, falta que impede a estes produzir o efeito que lhe é natural.

Na tentativa de corrigir insuficiências e inadequações na distribuição da carga da prova, surgiram algumas teorias que pregam a distribuição dinâmica da mesma. Na prática, esta distribuição autoriza a relativização da regra clássica, fazendo recair o encargo sobre a parte que possui melhores condições técnica ou fática para produzir a prova.

Afirma-se que a regra do ônus da prova se destina a iluminar o juiz que chega ao final do procedimento sem se convencer sobre como os fatos se passaram. Nesse sentido, a regra do ônus da prova é um indicativo para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, definir o mérito. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos.

Desta forma, alegações sem suporte probatório, direto ou indireto, não possuem o condão de consagrar direitos pleiteados. Trata-se, pois, de regra básica atinente ao Estado Democrático de Direito, pois estaríamos diante do caos jurídico se houvesse tal possibilidade, onde uma pessoa simplesmente alegaria determinado fato e se revestiria automaticamente dos benefícios a ele correlatos.

Nestes termos, o deferimento da tutela cominatória exige que o autor demonstre a existência de uma obrigação de não fazer, que estaria sendo violada pelo devedor, entretanto, não há nos autos elementos suficientes que apontem neste sentido.

Com efeito, o autor não comprovou a existência de antecedentes fáticos que justificassem a imposição de obrigação de retirada ao réu, bem como o pagamento de multa por desobediência ao regramento de não alteração das fachadas. A prova documental colacionada pelo demandante, que, inclusive, pugnou pelo julgamento antecipado da lide por não ter mais provas a produzir, não é apta a conferir certeza quanto à existência do débito, logo, inservível para garantir julgamento de procedência dos pedidos.

Deste modo, merece reforma a sentença combatida.

Em razão de todo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso de apelação, para reformar a sentença hostilizada e julgam improcedentes os pedidos.

Diante da alteração da sucumbência, condeno o apelado ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

                                                                                                                         Salvador/BA, 24 de julho de 2022.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

 Presidente/Relator