PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BLOQUEIO DA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. MEDIDA ACAUTELATÓRIA. PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência para determinar o bloqueio da matrícula de imóvel objeto de contrato particular de compra e venda com financiamento e pacto de alienação fiduciária em garantia, firmado em junho de 2011, diante de pedido de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, sob alegação de não entrega, no prazo ajustado, da infraestrutura prometida no loteamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a manutenção da tutela de urgência que determinou o bloqueio da matrícula do imóvel, especialmente diante do regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A tutela de urgência exige probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos verificados a partir da análise sumária do contrato e dos elementos que indicam controvérsia persistente quanto à efetiva e tempestiva entrega da infraestrutura do loteamento.

4. O bloqueio da matrícula do imóvel possui natureza conservativa e excepcional, com a finalidade de preservar o estado do bem e impedir sua circulação no mercado imobiliário até o julgamento definitivo da lide.

5. A medida não subverte o regime da alienação fiduciária, pois não assegura a aquisição da propriedade plena pelos autores, limitando-se a evitar a alienação do bem a terceiros de boa-fé e o agravamento do litígio.

6. A antiguidade da relação contratual e a prolongada controvérsia judicial justificam a adoção de cautela pelo Poder Judiciário, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da efetividade da tutela jurisdicional.

7. Não se verifica prejuízo irreversível ao credor fiduciário, ao passo que a liberação da matrícula poderia comprometer de forma definitiva o resultado útil do processo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

1. É admissível o bloqueio da matrícula do imóvel como medida acautelatória para resguardar a utilidade do provimento final em ação de rescisão contratual, quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano.

2. O bloqueio registral, quando de natureza conservativa, não configura violação automática ao regime jurídico da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97.

3. A preservação do estado do bem e a prevenção de sua alienação a terceiros justificam a manutenção da tutela de urgência até o julgamento definitivo da demanda.

Vistos, relatados e discutidos os autos de agravo de instrumento nº 8001296-95.2025.8.05.9000, de Barreiras, em que figuram, como agravante, SP-18 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e, como agravados, Liuton Donato Ribeiro e Maria das Graças Ramos da Cruz Ribeiro.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em negar provimento ao agravo.

Sala das Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão do juízo da 2ª Vara dos Feitos das Relações de Consumo Cíveis e Comerciais de Barreiras (IDs 221704567 e 513444405, do processo originário) que, nos autos da ação de rescisão de contrato com restituição de valores e indenização por danos materiais e morais nº 8002987-20.2022.8.05.0022, proposta pelos agravados, deferiu a tutela de urgência para bloquear a matrícula do imóvel objeto da rescisão.

Sustentou a recorrente que a decisão agravada incorreu em equívoco ao determinar o bloqueio da matrícula de imóvel submetido a contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, uma vez que inviabiliza o exercício das garantias legais conferidas ao credor fiduciário.

Aduziu que o bloqueio da matrícula impede a consolidação da propriedade em seu favor em caso de inadimplemento dos agravados, bem como a eventual alienação do bem, gerando desequilíbrio contratual e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

Alegou que os agravados se encontram inadimplentes há longo período, embora permaneçam na posse do imóvel, e que a ação originária configura tentativa de rescisão contratual imotivada, uma vez que as obras de infraestrutura teriam sido concluídas e atestadas pela municipalidade desde fevereiro de 2014, conforme documentação que afirma ter juntado aos autos.

Afirmou que, diante da natureza do contrato celebrado, eventual resolução deve observar o procedimento específico previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, não sendo cabível a restituição imediata de valores nem a imposição de restrições a registros que obstem a execução da garantia fiduciária.

Intimados, os agravados contraminutaram o recurso, no ID 93144186, refutando as alegações da agravante e pugnando pelo não provimento do agravo.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 15 de janeiro de 2026.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Consoante evidenciado no relatório, cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu pedido de tutela de urgência para bloquear a matrícula do imóvel objeto de rescisão contratual.

Consta dos autos que os agravados firmaram, em junho de 2011, contrato particular de compra e venda de imóvel, financiamento, com pacto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças com força de escritura, referente ao lote nº 19 da quadra 28 do Loteamento Setor Cidade Nova - 1ª Etapa, matrícula nº 19.439 do Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas do 1º Ofício da Comarca de Barreiras/BA.

Na petição inicial sustentam que o negócio jurídico foi celebrado sob a promessa de entrega de infraestrutura completa do loteamento, abrangendo, dentre outros elementos, pavimentação asfáltica, redes de água e energia elétrica, iluminação pública e drenagem pluvial, o que não teria sido realizado no prazo ajustado, circunstância que inviabilizaria a edificação no imóvel e teria acarretado significativa desvalorização do bem.

Com fundamento nessas alegações, postularam a resolução do contrato, a restituição das quantias pagas e a concessão de tutela de urgência destinada ao bloqueio da matrícula do imóvel, a fim de assegurar a utilidade do provimento final.

O juízo a quo, ao apreciar o pedido liminar, entendeu presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC, notadamente a probabilidade do direito, extraída de análise sumária do contrato e de documentos que indicariam, ao menos em juízo perfunctório, a não conclusão tempestiva das obras de infraestrutura, bem como o perigo de dano consubstanciado no risco de não restituição dos valores pagos pelos autores, deferindo, assim, a medida de bloqueio da matrícula imobiliária.

Inconformada, a ré opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados ao fundamento de inexistirem obscuridade, contradição, omissão ou erro material a serem sanados.

Nas razões do agravo, sustentou a recorrente que a decisão agravada viola o regime jurídico próprio da alienação fiduciária em garantia, disciplinado pela Lei nº 9.514/97, porquanto o bloqueio da matrícula impede a consolidação da propriedade fiduciária e a adoção do procedimento legal específico para a satisfação do crédito em caso de inadimplemento.

Afirmou que as obras de infraestrutura do loteamento teriam sido integralmente concluídas e atestadas pelo Poder Público municipal em fevereiro de 2014, circunstância que afastaria a alegada mora, além de asseverar que os agravados se encontram inadimplentes há longo período, permanecendo, ainda assim, na posse do imóvel.

Aduziu que a medida deferida transfere à credora fiduciária todo o ônus do tempo do processo, impedindo-a de exercer os poderes inerentes à garantia legalmente constituída, em manifesta quebra do equilíbrio contratual.

A tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, exige a demonstração concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, além da ausência de perigo de irreversibilidade do provimento.

No caso dos autos, diversamente do que sustenta a agravante, mostra-se juridicamente justificável a manutenção do bloqueio da matrícula do imóvel, não como forma de subversão do regime da alienação fiduciária, mas como medida excepcional e conservativa destinada a resguardar a utilidade do provimento jurisdicional final.

Com efeito, trata-se de contrato celebrado há mais de uma década, sendo que a controvérsia acerca do cumprimento das obrigações assumidas pela vendedora, notadamente quanto à efetiva entrega da infraestrutura prometida, perdurou por longo lapso temporal, sem solução definitiva, circunstância que fragiliza a segurança jurídica do promitente comprador e recomenda a adoção de cautela pelo Poder Judiciário.

O bloqueio registral, nessa perspectiva, não tem por finalidade assegurar a imediata aquisição da propriedade plena pelos agravados, mas tão somente impedir a circulação do bem no mercado imobiliário até o julgamento definitivo da lide, evitando-se a alienação a terceiros de boa-fé e a consequente complexificação do litígio.

Com efeito, a medida preserva o estado atual do bem e impede o agravamento do conflito, revelando-se proporcional e adequada diante da antiguidade da relação contratual e da pendência judicial instaurada.

Ademais, o decurso de tantos anos desde a celebração do contrato e desde a alegada conclusão das obras de infraestrutura, sem que tenha havido solução consensual ou definitiva para a controvérsia, autoriza relativizar, no caso concreto, a rigidez do regime da alienação fiduciária, em prestígio aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da efetividade da tutela jurisdicional.

Não se verifica, nesse contexto, prejuízo irreversível ao credor fiduciário, ao passo que a liberação irrestrita da matrícula poderia comprometer de modo definitivo o resultado útil do processo.

Sobre a hipótese:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. DECISÃO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. BLOQUEIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CABIMENTO. 1 - Trata-se de agravo de instrumento interposto por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA contra a decisão interlocutória que deferiu a tutela antecipada pleiteada nos autos da ação indenizatória por atraso de entrega de imóvel ajuizada por SERGIO LUIS BARRETO DE PINHO, ora agravado, para determinar a correção do saldo devedor do autor/agravado com base no IPCA, a partir do mês seguinte ao termo final do prazo de tolerância, isto é, a partir de maio de 2015, bem como para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente pelo registro da unidade imobiliária objeto da ação, para que proceda com o bloqueio da sua matrícula até deslinde final desta. 2 - É válida a cláusula de tolerância, que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega das unidades imobiliárias adquiridas ‘na planta’ pelo período máximo de 180 (cento e oitenta) dias, conforme interpretação dada pelo STJ aos arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965, bem como ao art. 18, § 2º, do CDC. 3 - A ocorrência de eventos como chuvas, greves, atraso na expedição de habite-se e escassez de materiais e mão de obra, dentre outros, não podem ser considerados fatos imprevisíveis e inevitáveis, capazes de alterar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, sendo, pelo contrário, ocorrências comuns no ramo da construção civil, que devem ser consideradas no momento da elaboração do cronograma das obras. Inclusive, o prazo de tolerância de 180 dias é motivado justamente pela complexidade inerente à construção civil e suas múltiplas intercorrências, pelo que não há falar em exclusão da responsabilidade civil após o decurso de tal período, em decorrência desses mesmos fatos. 4 - Verificado o atraso na entrega da unidade imobiliária submetida ao regime de incorporação, admite-se a substituição do índice de correção monetária do saldo devedor previsto no contrato, com o propósito de evitar o enriquecimento sem causa da incorporadora e o prejuízo ao consumidor, afinal, havendo atraso por motivos não imputáveis ao promitente comprador, não se revela justa a atualização dos valores devidos com base em índices como o INCC, que reflete a variação de preços no mercado de construção civil, mostrando-se adequada a substituição por outros índices, mais favoráveis ao consumidor, como o IPCA. Precedentes do STJ. 5 - Não há falar em decisão extra petita (arts. 141 e 492 do CPC/2015), pois, ao contrário do que afirmou a agravante, o agravado expressamente pugnou pela substituição do INCC por outro mais benéfico, como a TR, ‘caso não seja congelado totalmente o saldo devedor’. 6 - Justifica-se o bloqueio da matrícula do imóvel, com o propósito de evitar a alienação da unidade imobiliária a terceiros até o julgamento definitivo da demanda, resguardando-se o direito do promitente comprador à aquisição do imóvel. Agravo de instrumento desprovido. Decisão mantida. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 8009940-71.2019.8.05.0000, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/12/2019)”. Grifamos.

Presentes a probabilidade do direito, evidenciada pelos elementos coligidos em cognição sumária, e o perigo de dano consistente no risco de esvaziamento da tutela jurisdicional após tantos anos de controvérsia, impõe-se a manutenção da decisão agravada que determinou o bloqueio da matrícula do imóvel, como medida acautelatória adequada até o julgamento final da demanda originária.

Diante do exposto, voto pelo não provimento do agravo.

Salvador, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora