PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. REJEIÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SENTENÇA ANULADA. PRELIMINARES REJEITADAS R RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame 

1.                  Trata-se de apelação interposta contra sentença que, em ação de indenização por vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida, extinguiu o processo sem resolução do mérito por reconhecer a ilegitimidade passiva da instituição financeira.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) saber se há interesse de agir, mesmo sem prévio requerimento administrativo; (ii) saber se a competência para julgar a causa é da Justiça Estadual ou Federal; e (iii) saber se a instituição financeira, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação que busca reparação por vícios de construção.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de falta de interesse de agir é rejeitada, pois a contestação de mérito pela parte ré configura a lide, tornando desnecessário o esgotamento da via administrativa, em observância ao princípio da inafastabilidade da jurisdição.

4. A preliminar de incompetência da Justiça Estadual é afastada, uma vez que a ação foi ajuizada contra sociedade de economia mista, o que atrai a competência da Justiça Comum, conforme entendimento sumulado pelo Supremo Tribunal Federal.

5. Pela teoria da asserção, as condições da ação são aferidas com base nas alegações da petição inicial. Havendo imputação de conduta negligente à instituição financeira, sua legitimidade passiva está configurada para fins de prosseguimento do feito, sendo a análise da responsabilidade efetiva uma questão de mérito.

6. A instituição financeira possui legitimidade passiva para responder por vícios de construção em imóveis financiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida quando sua atuação ultrapassa a de mero agente financeiro, assumindo a função de agente executor da política habitacional, o que inclui a fiscalização da obra e a representação do fundo gestor.

IV. Dispositivo e tese

7. Preliminares rejeitadas e recurso de apelação provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento.

Tese de julgamento: "A instituição financeira possui legitimidade passiva para responder por ação de indenização por vícios de construção em imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), quando sua atuação ultrapassa a de mero agente financeiro e assume a função de agente executor da política habitacional, responsável pela fiscalização da obra."

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXV, e 109, I. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula nº 556; STJ, AgInt no AREsp 1.843.478/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 23.08.2021; TJ-BA, Apelação nº 8015107-86.2020.8.05.0080, Rel. Des(a). Licia Pinto Fragoso Modesto, Terceira Câmara Cível, j. 29.03.2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8000806-61.2020.8.05.0072, em que é apelante MARIA DA CRUZ e apelado(s) BANCO DO BRASIL S/A. 

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR AS PRELIMINARES e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões adiante expendidas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por MARIA DA CRUZ contra a sentença (ID. 83923804) proferida pelo juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Cruz das Almas que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais n. 8000806-61.2020.8.05.0072, em que a apelante litiga contra o BANCO DO BRASIL S/A, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva e extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos seguintes termos:

"(...) Ante o exposto, ACOLHO A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA e, por conseguinte, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. 

Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos arbitrados em 10% sobre o valor da causa, estando tais obrigações, porém, com a exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade deferida à parte autora, nos termos do art. 98, §3º, do CPC." (grifos do original)

Em suas razões recursais (ID. 83923805), a apelante sustenta, em síntese, que:

1.           o juízo de origem equivocou-se ao extinguir o processo, pois o Banco do Brasil não atuou como mero agente financeiro, mas sim como representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e agente executor de políticas federais de moradia para a população de baixa renda;

2.           a responsabilidade do banco decorre da culpa por ter escolhido mal a construtora da obra (culpa in elegendo) e por não ter fiscalizado adequadamente a sua execução (culpa in vigilando);

3.           a jurisprudência reconhece a legitimidade do Banco do Brasil em casos análogos, quando atua como representante do FAR no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida.

Ao final, requer a anulação da sentença para que os autos retornem à primeira instância para a devida instrução processual, com a realização de perícia técnica.

Em contrarrazões (ID. 83923817), o apelado alega, preliminarmente, a incompetência absoluta da Justiça Estadual, a ausência de interesse de agir da autora e reitera sua ilegitimidade passiva. No mérito, defende a manutenção da sentença, argumentando que atuou estritamente como agente financeiro e que a responsabilidade por vícios construtivos é da construtora.

Intimada para se manifestar sobre as preliminares arguidas em contrarrazões (ID. 87564801), a parte apelante reiterou seus argumentos sobre a legitimidade passiva do banco e o seu interesse de agir (ID. 87801092).

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador,  17      de      outubro        de 2025.

DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR

RELATORA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Na origem, trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por MARIA DA CRUZ em face do BANCO DO BRASIL S/A. A autora alega que seu imóvel, adquirido pelo Programa Minha Casa Minha Vida com financiamento operado pelo réu, apresentou diversos vícios de construção.

O juízo de primeira instância extinguiu o processo sem resolução do mérito, por entender que o banco não tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, pois teria atuado apenas como agente financeiro.

Irresignada, a autora interpôs o presente recurso de apelação. 

Feitas estas digressões, necessárias à correta compreensão da demanda e de sua marcha processual, passa-se à análise do cerne da apelação interposta.

Inicialmente, analiso as preliminares arguidas pelo apelado em contrarrazões.

Quanto à alegada falta de interesse de agir por ausência de prévio requerimento administrativo, a preliminar não prospera.

O interesse processual, consubstanciado no binômio necessidade-adequação, fica claramente caracterizado a partir do momento em que o réu apresenta contestação de mérito (ID. 83923784), resistindo à pretensão autoral. Nesse momento, configura-se a lide, tornando necessária a intervenção do Poder Judiciário.

Ademais, a autora demonstra ter tentado resolver a questão administrativamente, sem obter resposta (IDs. 83923768 e 83923769). O esgotamento da via administrativa não é, em regra, condição para o acesso à justiça, conforme o princípio da inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, XXXV, da Constituição Federal).

Afasto, portanto, a preliminar de ausência de interesse de agir.

Lado outro, o apelado defende a incompetência da Justiça Estadual, ao argumento de que, por se tratar de demanda envolvendo o Programa Minha Casa Minha Vida e recursos do FAR, haveria interesse da Caixa Econômica Federal (CEF), o que atrairia a competência da Justiça Federal.

A preliminar não merece acolhimento. A competência da Justiça Federal é definida pelo art. 109, I, da Constituição Federal, e se estabelece em razão da presença de um dos entes federais ali listados (União, autarquias federais ou empresas públicas federais) como autor, réu, assistente ou oponente.

No presente caso, a ação foi ajuizada unicamente em face do Banco do Brasil S/A, que é uma sociedade de economia mista. Conforme entendimento pacificado pelo Supremo Tribunal Federal, através da Súmula nº 556, "é competente a Justiça Comum para julgar as causas em que é parte sociedade de economia mista".

A mera discussão sobre um programa habitacional federal ou a utilização de recursos do FAR não é suficiente para deslocar a competência, sendo necessário que um ente federal figure na lide e demonstre seu interesse jurídico no feito. In casu, a autora ajuizou a demanda contra o Banco do Brasil, não havendo litisconsórcio passivo necessário com a CEF, como se verá adiante. Assim, ausente ente federal na lide, a competência é da Justiça Estadual.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. INCONFORMISMO. TESE RECURSAL. BANCO DO BRASIL AGENTE FINANCIADOR. FALTA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SUBSISTÊNCIA. PORTARIA 14/2018 DO MINISTÉRIO DAS CIDADES. ATRIBUIÇÃO À CEF PARA FIRMAR CONTRATOS COM INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS PARA EXECUÇÃO DO PROGRAMA. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO PROVIDO. 1. Banco do Brasil que figura como agente financiador do programa federal, representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, e executor do Programa Minha Casa Minha Vida. 2. Portaria 114/2018 do Ministério das Cidades, anexo I, 2.2, b, que permite a “Caixa Econômica Federal, na qualidade Gestor Operacional do PMCMV, firmar instrumentos com as instituições financeiras (IF), estabelecendo as condições operacionais para a execução do Programa”. 3. Ausência de interesse processual da CEF. Justiça estadual competente para processar e julgar a demanda indenizatória. 4. Decisão reformada. 5. AGRAVO PROVIDO. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80569308120238050000, Relator: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL, Data de Julgamento: 22/04/2024, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2024)

Rejeito, portanto, a preliminar de incompetência.

A preliminar de ilegitimidade passiva, por sua vez, confunde-se com o mérito do recurso e com ele será analisada.

Pois bem. A controvérsia recursal reside em definir se o Banco do Brasil, no contexto do financiamento concedido, possui legitimidade para responder pelos vícios construtivos do imóvel.

A sentença merece ser anulada.

Observa-se da inicial que a parte autora imputou expressamente ao Banco do Brasil S/A responsabilidade pelos danos alegados em seu imóvel, atribuindo ao réu conduta negligente sob o fundamento de que não teria verificado os vícios de construção existentes, mesmo tendo efetuado análise do imóvel e aprovação do financiamento, o que ensejaria a sua responsabilização.

Sendo esse o contexto, é possível constatar que foi delineada uma tese de responsabilização do demandado pelos danos construtivos alegados. Dessa forma, conclui-se que a discussão acerca da possibilidade de responsabilização do Banco do Brasil S/A pelos reparos pretendidos e danos almejados, em verdade, confunde-se com a matéria de mérito da causa, merecendo julgamento de mérito.

De fato, segundo a teoria da asserção, as condições da ação são verificadas in status assertionis, ou seja, com base nas alegações de fato contidas na inicial.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO MEDIANTE PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE PASSIVA. ERROR IN PROCEDENDO VERIFICADO. SENTENÇA ANULADA. I. De acordo com a teoria da asserção, o exame de questões relacionadas às condições da ação é realizado à luz das alegações firmadas pela parte na sua petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória. Precedentes do STJ. II. Agiu de maneira equivocada o Juízo a quo ao determinar à autora a juntada de documentos com o fim de aferir a existência, ou não, de legitimidade passiva. III. Ademais, a sentença recorrida foi prolatada de maneira oposta ao quanto determinado pelo Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova. IV. Cerceamento de defesa verificado. Sentença anulada. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 80149935020208050080, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/04/2022)

Assim, sendo imputado ao Banco do Brasil S/A conduta negligente que ensejaria, no entender da autora, a sua responsabilização, justifica-se sua legitimidade para constar no polo passivo da demanda.

A efetiva caracterização, ou não, de responsabilidade da parte ré, ora apelada, contudo, deverá ser verificada em sede de análise de mérito da demanda, quando já superada a questão da legitimidade do Banco do Brasil S/A.

De mais a mais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece uma distinção crucial quanto à responsabilidade do agente financeiro, a depender de sua efetiva atuação no contrato. Quando a instituição financeira se limita a atuar como agente financeiro em sentido estrito, ou seja, apenas concede o crédito para que o mutuário adquira um imóvel de sua escolha, sua responsabilidade se restringe ao cumprimento das obrigações do contrato de mútuo, não alcançando eventuais vícios de construção.

No entanto, a situação é distinta quando a atuação da instituição financeira ultrapassa a de um mero financiador. É o que ocorre em programas habitacionais de caráter social, como o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), especialmente nas operações vinculadas ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), destinadas à população de baixa renda.

Nesses casos, o agente financeiro não apenas concede o empréstimo, mas atua como um verdadeiro agente executor da política pública habitacional. Essa atuação se caracteriza pela participação em todo o empreendimento, desde a seleção da construtora até a fiscalização da obra e a entrega das unidades aos beneficiários, representando o fundo gestor do programa.

No caso em análise, os documentos dos autos demonstram que a aquisição do imóvel pela apelante se deu no âmbito do PMCMV, com recursos do FAR, sendo o Banco do Brasil o agente representante do fundo, conforme se extrai da petição inicial (ID. 83923559) e do cartão do programa (ID. 83923567). Nessa condição, o banco não é um simples credor, mas o responsável pela gestão operacional do programa, o que inclui a obrigação de zelar pela qualidade e habitabilidade dos imóveis entregues.

A responsabilidade do apelado, portanto, não decorre do contrato de financiamento em si, mas de sua posição como agente executor de uma política pública, o que lhe impõe o dever de garantir que o objetivo do programa – a promoção de moradia digna – seja efetivamente alcançado. Essa atuação implica a responsabilidade pela escolha da construtora (culpa in elegendo) e pela fiscalização da obra (culpa in vigilando).

Nesse sentido, veja-se os seguintes precedentes desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PROGRAMA NACIONAL DE HABITAÇÃO RURAL (PNHR). PORTARIA 268/2017 DO MINISTÉRIO DAS CIDADES. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. REJEITADA. APELANTE NÃO DEMONSTRA ELEMENTOS APTOS A DESCONSTITUIR A BENESSE CONCEDIDA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM AFASTADA. AGENTE FINANCEIRO. DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS EVIDENCIAM ATUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O ESCOPO DO MERO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AGENTE EXECUTOR QUE REALIZA FISCALIZAÇÃO E OUTRAS ATRIBUIÇÕES INERENTES AO DESENVOLVIMENTO DAS OBRAS. DANO MORAL CONFIGURADO. FRUSTRAÇÃO E ANGÚSTIA RESULTANTES DO ATRASO EM OBRA E ENTREGA DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS QUE EXTRAPOLAM O MERO DISSABOR. VALOR DE R$ 8.000,00 (OITO MIL REAIS) MANTIDO. ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. NEGADO PROVIMENTO À APELAÇÃO. (TJ-BA - Apelação: 80009186520218050146, Relator.: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/09/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIO CONSTRUTIVO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DECRETADA DE OFÍCIO. APELADA QUE ATUA COMO AGENTE FISCALIZADOR/EXECUTOR DAS POLÍTICAS PÚBLICAS. PRECEDENTES DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. 1. Insatisfeita, a parte Autora/Apelante recorre no id. 47482288 aduzindo, em apertada síntese, que o Banco do Brasil é parte legítima para compor a lide. Pugna pela nulidade da sentença e retorno dos autos ao Juízo de origem para prosseguimento da ação. 2. In casu, assiste razão ao Apelante, eis que o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a instituição financeira "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro ( ...)" ( AgInt no AREsp 1843478/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 3. Entretanto, o Banco do Brasil atua não só como agente financeiro junto ao Programa Minha Casa, Minha Vida, mas também como agente fiscalizador/executor nos termos do quanto estabelecido na Portaria 168/2013 do Ministério das Cidades 4. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. (TJ-BA - Apelação: 80151078620208050080, Relator.: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/03/2024)

Dessa forma, a sentença baseou-se em premissa equivocada ao considerar o Banco do Brasil como mero agente financeiro, sem analisar sua função específica no âmbito do PMCMV/FAR, que, conforme alegado e amparado pela jurisprudência, o coloca como agente executor e, portanto, parte legítima para responder pela demanda.

Logo, merece guarida o inconformismo da apelante, sendo, portanto, imperiosa a anulação da r. sentença para reconhecer a legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A.

Acolhida a preliminar de legitimidade passiva, os autos devem retornar à primeira instância para o regular prosseguimento, com a produção da prova pericial requerida pela autora (ID. 83923799), essencial para a verificação dos alegados vícios e para o julgamento do mérito da causa.

Ante o exposto, REJEITAM-SE AS PRELIMINARES e DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o regular processamento do feito.

Sala das Sessões,     de             de 2025.

PRESIDENTE

DESª. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA