PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. LEGALIDADE DA OBRA EM CONTEXTO DE AUSÊNCIA DE PADRONIZAÇÃO ARQUITETÔNICA. INTERPRETAÇÃO RAZOÁVEL DO ART. 1.336, III, DO CC. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DEMOLIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo CONDOMÍNIO RESERVA VERSATILE contra sentença que julgou improcedente a Ação de Obrigação de Fazer movida contra os condôminos MÁRCIO DO NASCIMENTO GONÇALVES E OUTRA, proprietários da unidade 41, pela suposta realização de obras sem autorização, com modificação da fachada. O Autor requereu a paralisação da construção e posterior demolição das estruturas. A decisão terminativa indeferiu o pedido e condenou o Demandante ao pagamento de custas e honorários. O recurso alegou nulidade da decisão por ausência de fundamentação, sustentou violação à convenção condominial e ao art. 1.336, III, da Lei Adjetiva Civil e pleiteou a reforma do decisum ou a redução da verba honorária.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Verificar a validade da citação realizada a funcionário da portaria; analisar a nulidade da sentença, por suposta ausência de fundamentação; e avaliar a legalidade da obra realizada em unidade condominial, diante da ausência de padrão arquitetônico uniforme.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A citação realizada a funcionário da portaria do condomínio é válida, conforme art. 248, §4º, do CPC, sendo inaplicável a alegação de nulidade por ausência de comprovação de prejuízo.

4. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal é afastada, pois o Recorrente impugna, de forma específica e coerente, os fundamentos da sentença.

5. A decisão terminativa está devidamente fundamentada, com base na prova dos autos e nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, não havendo nulidade.

6. A análise do conjunto probatório revela que o Condomínio não possui padrão arquitetônico uniforme, com diversas alterações de fachada em outras unidades, descaracterizando a fachada original.

7. A interpretação do art. 1.336, III, do CC deve considerar o contexto fático; em cenários de tolerância generalizada a alterações, não há violação normativa capaz de justificar demolição.

8. A obra questionada se iniciou antes da aprovação do novo Regulamento de Obras e visa proteção contra intempéries, revelando-se útil e não ofensiva aos demais condôminos.

9. A condenação em honorários sucumbenciais foi majorada, de forma equitativa, de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para R$ 3.000,00 (três mil erais), nos termos do art. 85, §11, do Codex, em razão da manutenção da sentença em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso desprovido.
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Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.°8001475-56.2021.8.05.0080, oriundos da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo da Comarca de Feira de Santana, figurando como Apelante o CONDOMÍNIO RESERVA VERSATILE, sendo Apelados MÁRCIO DO NASCIMENTO GONÇALVES E OUTRA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se, originariamente, de Ação de Obrigação de Fazer, ajuizada pelo CONDOMÍNIO RESERVA VERSATILE contra MÁRCIO DO NASCIMENTO GONÇALVES E OUTRA, porquanto estes, proprietários da unidade 41, efetuaram reformas, com alteração de fachada (construção de pórtico lateral e cobertura de garagem), sem a prévia apresentação de projeto e em desconformidade com o Regulamento de Obras e a Convenção Condominial, requerendo a paralisação da obra, com o consequente desfazimento/demolição (ID 89836453).

Liminar deferida inicialmente para suspensão da obra (ID 89836466), a qual foi posteriormente sobrestada, em sede do Agravo de Instrumento n.º8000840-53.2022.8.05.9000), sob o fundamento de que a reforma já se encontrava concluída.

Contestação e réplica devidamente ofertadas (IDs 89836939 e 89837075).

Instruído o feito, sobreveio a sentença de ID 89837103, cujo teor julgou improcedente o pleito autoral, condenando a Demandante ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, estes estabelecidos em R$2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

Irresignado, o Acionante opôs Embargos de Declaração (ID 89837105), não acolhidos (ID 89837106).

Mais uma vez inconformado, o Suplicante interpôs a presente Apelação.

Alegou a nulidade da decisão terminativa, por ausência de fundamentação, diante da não apreciação da força normativa da Convenção e dos direitos de vizinhança, ressaltando que a pretensão não se funda em risco estrutural, mas no descumprimento das normas estéticas.

Aduziu a sua legitimidade e o dever de fiscalizar e exigir o cumprimento das normas internas condominiais, nos termos do art. 1.348 do CC, esclarecendo não se tratar de exercício de poder de polícia.

Afirmou que a irregularidade da obra restou comprovada, pois sem o respectivo projeto e ART, com modificação vedada pelo art. 1.336, III, do CC, sendo irrelevante a existência de alterações em outras unidades.

Concluiu, buscando o provimento da irresignação, para julgar procedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, a redução dos honorários advocatícios, fixados de forma desproporcional (ID 89837108).

Em sede de contrarrazões, os Recorridos arguiram, preliminarmente, a ausência de dialeticidade, refutando, no mérito, as teses (ID 89837113).

Assim, vieram os fólios para julgamento.

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, 9 de fevereiro de 2026.

 Des. Lidivaldo Reaiche 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo e atende aos requisitos de admissibilidade, devendo, pois, ser conhecido.

Ab initio, no que pertine às preliminares suscitadas, não merecem acatamento.

Quanto a nulidade da citação, recebida por funcionário da portaria, dessume-se que o CPC, em seu art. 248, §4º, consolidou a teoria da aparência para condomínios, validando a citação entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências. A alegação de atraso na entrega interna carece de prova inequívoca que supere a presunção legal de validade.

Em relação a ausência de dialeticidade, da mesma forma, insubsistente a tese. Observo que o Recorrente impugnou, especificamente, a teoria de ausência de padrão arquitetônico e a legitimidade da fiscalização condominial, havendo correspondência entre as razões recursais e o conteúdo do julgado.

Já no que tange à nulidade da sentença, contrariamente ao sustentado, constata-se que o Magistrado primevo decidiu de forma motivada, fundamentando sua conclusão na realidade fática do condomínio e nos princípios da proporcionalidade.

Gize-se que o Julgador não está obrigado a responder a todos os argumentos das partes quando já encontrou fundamento suficiente para decidir.

Ultrapassadas as prejudiciais, no mérito, a controvérsia cinge-se à legalidade da construção de um pórtico lateral e cobertura na fachada da unidade 41, de propriedade dos Recorridos.

O exame do acervo probatório, em especial as fotografias de ID 89836946 e as apresentadas pelos Réus, revela que o Condomínio Reserva Versatile não possui uma fachada harmônica e padronizada. Diversas unidades apresentam modificações distintas, pinturas em tons variados, muros frontais e portões de diferentes modelos.

Embora o art. 1.336, III, da Lei Adjetiva Civil vede a alteração de fachada, tal norma deve ser interpretada à luz da realidade concreta. Quando a coletividade condominial tolera diversas modificações anteriores, ocorre a perda da característica de "conjunto arquitetônico uniforme".

Assim, exigir a demolição de uma obra útil ao proprietário (proteção contra sol e chuva), em um ambiente já heterogêneo, configuraria tratamento discriminatório e violação ao princípio da razoabilidade.

Ademais, restou demonstrado que a obra iniciou-se em 27/07/2020, data anterior à aprovação do Regulamento de Obras específico (22/09/2020). Embora o Regimento Interno já previsse a comunicação ao síndico, a ausência de um padrão estético consolidado retira a gravidade da conduta a ponto de justificar a demolição.

Como bem pontuou o Julgador de primeiro grau:

"A exigência de que o condômino não efetue qualquer alteração na fachada de seu imóvel ou que deixe de promover melhoramentos que não afetem os demais vizinhos, torna-se desrazoável e desproporcional."

Desta forma, deve a decisão ser mantida.

Dito isso, imperiosa a majoração da verba honorária, fixado mediante apreciação equitativa, considerando o valor irrisório da causa, segundo o art. 85, §11, do CPC.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a decisão primeva, ajustando os honorários sucumbenciais ao patamar de R$ 3.000,00 (três mil reais), nos termos acima referidos.

Sala das Sessões da 1ª Câmara Cível, data conforme protocolo de assinatura digital.

DES. LIDIVALDO REAICHE

Relator