PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
PROCESSO: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO N. 0139517-27.2008.8.05.0001
ÓRGÃO JULGADOR: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
EMBARGANTE: SILVANA PINHO TEIXEIRA E OUTRO
ADVOGADO(S): PEDRO BARACHISIO LISBOA (OAB:BA5692-A), ANA CAROLINE SILVA TRABUCO CERQUEIRA (OAB:BA18634-A), ALAN BARROS MEIRELLES (OAB:BA51551-A)
EMBARGADO: INVESTIMÓVEIS ADM LTDA - EPP
ADVOGADO(S): ALAN BARROS MEIRELLES (OAB:BA51551-A), ANA CAROLINE SILVA TRABUCO CERQUEIRA (OAB:BA18634-A), PEDRO BARACHISIO LISBOA (OAB:BA5692-A)
A insurgência é tempestiva, bem como atende aos demais requisitos de admissibilidade.
É de se destacar que os Embargos Declaratórios caracteriza espécie de recurso de embasamento vinculado, somente admitidos nas hipóteses taxativamente previstas no art. 1.022 do novo CPC, quais sejam, obscuridade, contradição, omissão da decisão ou acórdão, ainda que opostos para fins meramente prequestionadores ou para corrigir erro material.
Segundo Luiz Guilherme Marinoni e Daniel Mitidiero, a omissão se configura numa ausência de apreciação completa do órgão jurisdicional sobre os fundamentos levantados pelas partes em seus arrazoados. Por sua vez, a decisão é contraditória quando encerra duas ou mais proposições inconciliáveis.
Da mesma forma, a obscuridade ocorre quando a redação do julgado não é clara, dificultando a correta interpretação do ato decisório, vindo a ser identificada quando a fluidez das ideias restar comprometida, pois expostas de maneira confusa ou lacônica, bem como contiverem erros gramaticais, de sintaxe ou de concordância, capazes de prejudicar a interpretação da motivação.
Examinando detidamente o acórdão hostilizado e os argumentos expendidos pelas partes, constata-se que, apenas, um dos vícios apontados efetivamente procede, demandando integração do julgado.
Todavia, no que pertine à competência, à aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) e do risco de evicção (art. 447 do Código Civil), bem como ao dever da promitente vendedora/cessionária de restituir as parcelas pagas pelos promitentes compradores (art. 884 do Código Civil), o aresto se pronunciou devidamente, descabendo o rejulgamento.
Nesse sentido, transcreve-se trecho do voto:
“No que pertine à incompetência da Justiça Estadual, verifica-se que, apesar de devidamente intimada, a CEF nada requereu, quedando-se inerte, conforme certificado no id. . 81351836. Logo, diante do silêncio da referida instituição financeira não se justifica o deslocamento da competência para a Justiça Federal, porquanto não incide o disposto no art. 109, I, da Constituição Federal.
Quanto à suspensão do feito, a preliminar também não merece acolhimento, pois, consoante analisado pelo Magistrado primevo, “a decisão sobre a execução pela CEF não influencia diretamente a presente ação, tendo sido baixada a hipoteca e a penhora”, até porque fora ajuizada contra a construtora do imóvel e já extinta.
A respeito da nulidade da decisão terminativa, constata-se que suficientemente fundamentada, não havendo razão para considerar que deixou de ser analisados os argumentos levantados pelas partes.
No mérito, observa-se que a Autora buscou rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado pelos Recorridos, na qualidade de cessionária de direitos creditórios e outras avenças, pactuado com a Ergon Empreendimentos Ltda.
Inicialmente, Jefferson Luis Santos Bezerra e Maria Helena Barreto Santos Bezerra avençaram uma Promessa de Compra e Venda junto à referida construtora, que foi objeto de cessão de direitos entre os primeiros e os Apelados.
Ocorre que os direitos creditórios oriundos do contrato de compra e venda foram objeto de cessão pactuada entre a Autora e a Ergon, tendo a demanda buscado rescindir o contrato, sob alegação de inadimplência dos Réus.
Consabido, o descumprimento contratual pode ensejar a extinção do vínculo obrigacional, mediante resolução ou rescisão do contrato. Para tanto, é necessário que o inadimplemento decorra de conduta imputável a uma das partes, que tenha causado prejuízo à parte contrária, sendo indispensável a presença do nexo causal entre a conduta faltosa e o dano sofrido.
Na espécie, a Acionante embasou sua pretensão, instruindo a petição inicial com cópia do instrumento contratual celebrado entre as partes, além das notas promissórias que comprovam a inadimplência dos Acionados.
Competia aos demandados, portanto, produzir prova de fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito alegado, consoante dispõe o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Contudo, os Réus limitaram-se a suscitar a exceção do contrato não cumprido, em virtude dos riscos da evicção, por ter descoberto que o imóvel, objeto do contrato, encontrava-se hipotecado à Caixa Econômica Federal, o que não se revela como justificativa para a inadimplência.
Nessa perspectiva, é certo que aquele que descumpre obrigação contratual deve suportar os efeitos de sua conduta, impondo-se, por conseguinte, o retorno das partes ao estado anterior à celebração do pacto.
Desse modo, restando evidenciado o inadimplemento dos promitentes compradores, deve ser mantida a resolução contratual, desmerecendo reforma a sentença nesse ponto.
Por sua vez, o Apelo da Autora busca a reforma da sentença, para que os Réus sejam condenados ao pagamento de aluguéis vencidos durante o período de permanência indevida no imóvel, conforme previsto em cláusula, cujo instrumento contratual somente foi acostado com o recurso.
O Magistrado primevo indeferiu tal pleito, sob a justificativa de que o Acionante “não trouxe elementos suficientes para fundamentar essa indenização específica”. Todavia, em que pese a referida Apelação se fundamente na admissibilidade do documento novo concernente ao instrumento contratual que comprova a previsão de fixação de pagamento de aluguel, em caso de rescisão contratual, a remuneração se revela devida, independentemente ter sido tal regra disposta no contrato de compra e venda, porquanto se fundamenta na impossibilidade do enriquecimento ilícito.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, nos casos em que houver rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, será devido o pagamento de aluguel proporcional ao tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio – mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento do vendedor, pois embasado no princípio que veda o enriquecimento de quem aufere exclusivamente o benefício econômico do uso de bem imóvel sem a devida contraprestação ao proprietário, impedido, por sua vez, de desfrutar plenamente do seu direito de propriedade.
A corroborar dito entendimento:
(…)
Dessa forma, malgrado o Magistrado primevo tenha indeferido o pedido de pagamento de aluguel, tal pretensão deve acolhida, com base na vedação do enriquecimento sem causa, preconizada pelo art. 884 do Código Civil, sendo desnecessária a prova da previsão contratual e tampouco pedido expresso da parte, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante, revelando-se desnecessária a discussão quanto à admissibilidade do instrumento contratual, apenas, acostado na Apelação. Destaque-se, inclusive, que o pedido de arbitramento de aluguel foi formulado no item 20-D da inicial (ID 81351371)
Nesse trilhar:
(…)
Destarte, mesmo sem considerar os documentos acostados intempestivamente, merece provimento a insurgência da Acionante, a fim de condenar os Réus ao pagamento do aluguel de 0,5% do valor pago pelo bem à época devidamente atualizado, nos termos do art. 406 do Código Civil, a partir da data em que foram constituídos em mora, conforme afirmado na exordial, através da citação na Medida Cautelar de Protesto.”
Acerca da ausência de determinação expressa sobre o destino dos valores pagos pelos Embargantes e a compensação destes com a condenação imposta à título de aluguéis, no entanto, merece análise a referida omissão.
De fato, o aresto hostilizado, ao negar provimento ao Apelo dos Réus e dar provimento ao da Autora, condenou os promitentes compradores a indenizarem a vendedora pela fruição do bem (aluguéis), majorando a sucumbência. Entretanto, a rescisão contratual, seja por culpa dos adquirentes (como fora reconhecido), seja por qualquer outro motivo, impõe o retorno das partes ao status quo ante, devendo a vendedora reaver o imóvel e restituir aos compradores as parcelas substanciais que foram pagas, sob pena de enriquecimento ilícito, pois, além de ser reintegrada na posse do bem e receber aluguéis, reteria o valor histórico do preço despendido pelos adquirentes.
Destarte, cabível a restituição dos montantes pagos pelos Réus, permitindo a dedução de um percentual razoável para cobrir despesas administrativas da vendedora em 10%, e procedendo-se à compensação final com os aluguéis devidos pela fruição do imóvel.
Ex positis, ACOLHEM-SE PARCIALMENTE OS ACLARATÓRIOS, COM EFEITOS INFRINGENTES, para sanar a omissão, a fim de determinar a restituição aos Embargantes, em parcela única e de forma imediata, do montante total das prestações pagas ao longo da execução contratual, devidamente corrigidas pelo índice legal aplicável desde cada desembolso, devendo ser admitida a retenção prévia de 10% (dez por cento) desse valor, a título de despesas administrativas e custos inerentes à rescisão, compensando-se com o montante devido por eles à Embargada, a título de aluguéis pela fruição do imóvel, cujo saldo será apurado em liquidação de sentença.
Sala das Sessões, data conforme o protocolo de assinatura.
DES. LIDIVALDO REAICHE
Relator