PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESPEJO. ARTIGO 59, § 1º, IX, DA LEI 8.245/91. CONTRATO COM GARANTIA DE FIANÇA. MITIGAÇÃO DA REGRA EM SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS. INADIMPLÊNCIA PROLONGADA. LOCADOR IDOSO. RECURSO IMPROVIDO.

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA, que deferiu liminar de despejo em ação movida pelo locador, com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

2. Em regra, o deferimento de liminar de despejo por falta de pagamento, com fundamento no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, exige que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da mesma lei, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou exoneração dela.

3. A jurisprudência moderna, contudo, admite a mitigação de tal regra em situações excepcionais, permitindo a concessão de tutela antecipada nas ações de despejo com base nos requisitos gerais do art. 300 do CPC, mesmo que não configurada uma das hipóteses específicas do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91.

4. No caso concreto, a inadimplência perdura por aproximadamente 32 meses, e o valor dos alugueres é destinado à complementação da renda do agravado, pessoa idosa com 95 anos de idade, circunstâncias que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano, requisitos essenciais para a concessão da tutela de urgência.

5. A dispensa de caução pelo juízo de primeiro grau, considerando o montante da dívida e a condição de pessoa idosa do agravado, encontra respaldo no poder geral de cautela do magistrado e na aplicação da proporcionalidade ao caso concreto, tendo sido inclusive oferecida caução correspondente a 20% do imóvel objeto da locação nas contrarrazões.

6. RECURSO IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº. 8034900-52.2023.8.05.0000, em que figura como Agravante, THIAGO DE SOUZA MATOS e como Agravado, RENATO AMARAL.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E IMPROVER ao agravo de instrumento, nos termos do voto da Relatora.

DESA. MARIELZA BRANDÃO FRANCO

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por THIAGO DE SOUZA MATOS, contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA, nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento nº 8001366-02.2023.8.05.0103, que deferiu liminar de despejo nos seguintes termos:

"(...) Fulcrado no Inc. IX, do § 1º, do art. 59, da Lei 8.245/91, concedo a liminar perseguida, independente de caução, para determinar à acionada a desocupação voluntária do imóvel litigado em 15 (quinze) dias, facultando-lhe, no mesmo prazo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma do art. 62, II, do aludido Diploma, evitando, assim, a rescisão da locação e elidindo os efeitos da presente decisão."

Em suas razões recursais, o Agravante sustenta, em síntese, a ausência dos requisitos para concessão da liminar de despejo por falta de pagamento, nos termos do inciso IX, § 1º, do art. 59, da Lei de Locações, uma vez que o contrato de locação firmado entre as partes está garantido por fiança, conforme previsto na cláusula décima segunda do instrumento contratual.

Argumenta que o perigo de dano é evidente, considerando que a decisão agravada implica em medida irreversível que obrigará o Agravante a desmontar às pressas toda a estrutura do estabelecimento comercial, que é uma oficina, composta de elevadores de grande peso e outros maquinários, além dos veículos de clientes que se encontram guardados no local para reparo, podendo resultar em perda de empregos pelo fechamento brusco do estabelecimento.

Aduz que o Agravado não prestou a caução exigida pela Lei e, ademais, que não houve demonstração da insolvência do fiador para justificar eventual concessão da tutela de urgência com base no art. 300 do CPC.

Por fim, informa que o Agravado omitiu vários pagamentos feitos pelo Agravante, conforme comprovantes anexados.

Em decisão monocrática (ID 47812147), a Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib deferiu o efeito suspensivo ao recurso, sustando os efeitos da decisão hostilizada até ulterior deliberação do Colegiado, por entender que "não restaram preenchidos tais requisitos, pois o pacto locatício firmado entre as partes está garantido por fiança e não se verifica, in casu, a prestação da caução".

Em contrarrazões (ID 49673379), o Agravado suscita preliminarmente a ausência de contestação pelo Agravante na ação principal, o que caracterizaria litigância de má-fé, especialmente porque o fiador do contrato seria o pai do Agravante, que estaria se esquivando da citação. No mérito, defende a manutenção da decisão agravada, argumentando que o inadimplemento perdura por 32 meses, que o valor dos alugueres é destinado à complementação da renda do Agravado, que conta com 95 anos de idade, e que a jurisprudência admite a mitigação do disposto no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para deferir o despejo liminar mesmo quando o contrato possui garantia, desde que presentes os requisitos do art. 300 do CPC. Oferece como caução 20% do imóvel objeto da locação.

Certidão de ID 60844320 atesta que o Agravante, devidamente intimado, não se manifestou sobre documentos juntados pelos Agravados.

Os autos foram distribuídos à Terceira Câmara Cível, cabendo-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório.

Estando o presente recurso apto para julgamento, restituo os autos à Secretaria da Terceira Câmara Cível para inclusão em pauta.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Recurso tempestivo, preparo devidamente recolhido.

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

A controvérsia central reside em verificar se estão presentes os requisitos legais para a concessão da medida liminar de despejo por falta de pagamento, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº. 8.245/91.

Para a concessão da liminar de despejo com fundamento no referido dispositivo legal, o legislador estabeleceu requisitos específicos, dentre os quais a ausência de garantia contratual, conforme se extrai da literalidade do texto:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

O art. 37 da Lei nº 8.245/91, por sua vez, elenca as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

No caso em análise, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes está garantido por fiança, conforme se extrai da cláusula décima segunda do instrumento contratual, anexado aos autos do processo originário (ID 367025481).

Entretanto, em que pese a existência de garantia contratual, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido a concessão da tutela antecipada nas ações de despejo com base nos requisitos gerais do art. 300 do CPC, mesmo que não configurada uma das hipóteses específicas do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91:

LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA. DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE. 1. O rol previsto no art . 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. 2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão. 3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12 .112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância. 4. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1207161 AL 2010/0150779-2, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/02/2011, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/02/2011).

No presente caso, constata-se que a inadimplência do Agravante persiste por longo período, aproximadamente 32 meses, conforme alegado pelo Agravado em suas contrarrazões, o que configura situação excepcional a justificar a mitigação da regra específica do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91.

Ademais, o valor dos alugueres é destinado à complementação da renda do Agravado, pessoa idosa com 95 anos de idade, circunstância que evidencia a probabilidade do direito e o perigo de dano, requisitos essenciais para a concessão da tutela de urgência prevista no art. 300 do CPC.

Ainda que o contrato possua garantia fiduciária, é relevante considerar que a jurisprudência moderna vem relativizando a exigência da ausência de garantia para a concessão de liminar em ações de despejo, sobretudo em casos onde se verifica inadimplemento contumaz e duradouro, com prejuízo manifesto ao locador idoso e dependente da renda locatícia.

Quanto à alegação do Agravante de que a medida pleiteada possui caráter de irreversibilidade por se tratar de imóvel comercial onde funciona oficina mecânica, tal circunstância, por si só, não impede o deferimento da tutela de urgência, especialmente quando ponderada com o direito do locador e a flagrante inadimplência verificada nos autos.

O fato de o juízo a quo ter dispensado a prestação de caução pelo Agravado, considerando o montante da dívida e a condição de pessoa idosa, encontra respaldo no poder geral de cautela do magistrado e na aplicação da proporcionalidade ao caso concreto.

Ademais, o Agravado ofereceu em suas contrarrazões caução correspondente a 20% do imóvel objeto da locação, o que atende, ainda que parcialmente, à exigência legal e demonstra a boa-fé processual da parte.

Por fim, a alegação do Agravado de que o fiador do contrato seria o pai do Agravante, que estaria se esquivando da citação, bem como a ausência de contestação na ação principal, são circunstâncias que, embora não sejam objeto direto de apreciação neste recurso, reforçam a necessidade de manutenção da decisão agravada, diante da aparente tentativa de procrastinação do feito.

Diante do exposto, voto pelo IMPROVIMENTO do agravo de instrumento para manter a decisão agravada que deferiu a liminar de despejo.

Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora