PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001466-33.2023.8.05.0110 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: JAMES FERREIRA DE MOURA |
| Advogado(s): HENRIQUE RIBEIRO LIMA |
| APELADO: MANUELA RABELO MAIA COSTA |
| Advogado(s): FRED ALECRIM GOIS |
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO REGULAR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM POSSE DE MÁ-FÉ. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de sete imóveis, no valor total de R$ 500.000,00. O Apelante alegou ter quitado o preço ajustado, pleiteando a adjudicação dos bens e, subsidiariamente, indenização por benfeitorias realizadas. Sustenta, ainda, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação suficiente; (ii) estabelecer se o Apelante comprovou o adimplemento do contrato, a fim de viabilizar seu cumprimento ou, em caso negativo, se tem direito à indenização por benfeitorias realizadas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A nulidade da sentença por ausência de fundamentação não se configura quando o julgador apresenta motivação suficiente para a solução da controvérsia, enfrentando a tese central da demanda, nos termos do art. 489, § 1º, do CPC.
O dever de motivação não obriga o magistrado a rebater um a um todos os argumentos das partes, mas sim a enfrentar os que tenham aptidão para alterar o resultado do julgamento.
O Apelante não comprovou a integral quitação do preço, limitando-se a apresentar transferência via PIX de R$ 50.000,00. Os demais pagamentos alegados não foram suficientemente demonstrados, em especial os valores supostamente pagos em espécie e por cheques de terceiros, os quais não foram compensados.
Configurado o inadimplemento substancial por parte do comprador, legítima a rescisão contratual com base na cláusula resolutiva expressa, nos termos do art. 475 do CC e conforme entendimento consolidado do STJ.
A notificação extrajudicial foi válida, pois enviada ao endereço indicado no contrato e utilizado pelo próprio Apelante na petição inicial, atraindo a presunção de recebimento (art. 240, §1º, do CPC).
A exceção do contrato não cumprido não se aplica ao caso, pois a inadimplência do Apelante é substancial e anterior a qualquer suposto descumprimento contratual da Apelada, o que inviabiliza a recíproca cobrança.
A posse exercida pelo Apelante, inicialmente de boa-fé, passou a ser de má-fé após a notificação e a persistência no inadimplemento, afastando o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias (art. 1.220 do CC).
A construção de galpão comercial em imóvel não quitado não caracteriza benfeitoria necessária e não gera direito à indenização, ainda que se admita eventual pleito em ação autônoma fundada em enriquecimento sem causa.
Diante do desprovimento do recurso, cabível a majoração da verba honorária de sucumbência, de 15% para 17% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A sentença é suficientemente fundamentada quando enfrenta as questões centrais do processo, ainda que de forma sucinta.
O inadimplemento substancial do comprador autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda, nos termos da cláusula resolutiva expressa e do art. 475 do CC.
A posse de má-fé afasta o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias, restando ao possuidor apenas eventual ação autônoma por enriquecimento sem causa, se presentes seus requisitos.
É válida a notificação extrajudicial enviada ao endereço indicado no contrato, presumindo-se recebida quando não há prova de alteração comunicada pelas partes.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 422, 475, 476, 1.220; CPC, arts. 240, §1º, 373, I, 489, §1º, e 85, §11.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1581505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.08.2016, DJe 28.09.2016.
STJ, REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021.
STJ, REsp 1.731.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.05.2023.
Exsurgem dos autos a tempestividade da Apelação, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade, merecendo, por conseguinte, ser conhecida. Cumpre notar que, instado por esta Relatoria a complementar o preparo recursal (id. 79050436), o Apelante atendeu à determinação, conforme se depreende dos documentos de id. 79371323 e 79371324, saneando o vício e permitindo a análise do mérito do apelo.
A controvérsia submetida a esta Corte cinge-se, essencialmente, a duas questões: a análise de uma preliminar de nulidade da sentença por suposta ausência de fundamentação e, superada esta, o exame de mérito acerca do adimplemento e do descumprimento de um contrato de promessa de compra e venda de imóveis, a fim de verificar a quem assiste razão na disputa pela resolução da avença e suas consequências patrimoniais.
O cerne do inconformismo reside, portanto, em perquirir qual das partes deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, se o comprador, ora Apelante, por supostamente não ter quitado o preço, ou a vendedora, ora Apelada, por ter alienado bens com vícios e pendências e, posteriormente, renegociado os mesmos imóveis com terceiros.
Ab initio, cumpre analisar a preliminar de nulidade da sentença por error in procedendo, arguida pelo Recorrente ao fundamento de que o Julgador de primeiro grau não teria enfrentado todos os argumentos por ele deduzidos, em especial aqueles relativos à ausência de notificação para constituição em mora, à má-fé da Apelada, e ao direito de indenização por benfeitorias.
Contudo, tal prefacial não merece acolhida. A obrigatoriedade de fundamentação das decisões judiciais, insculpida no artigo 93, IX, da Constituição Federal e detalhada no artigo 489, § 1º, do CPC, não impõe ao Magistrado o dever de rebater, um a um, todos os argumentos ventilados pelas partes, mas sim de expor, de maneira clara e coesa, as razões de seu convencimento, enfrentando as teses capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada.
No caso vertente, o Juízo a quo centrou sua fundamentação na questão primordial e definidora da lide: a ausência de prova, por parte do autor, do fato constitutivo de seu direito, qual seja, o adimplemento integral do preço pactuado.
Destarte, ao concluir pela falta de comprovação da quitação, o magistrado abordou o pilar central que sustentava toda a pretensão autoral, tornando, por consequência lógica, a análise dos demais argumentos, como a validade da rescisão unilateral ou a indenização por benfeitorias, secundária ou mesmo prejudicada.
A decisão objurgada, embora sucinta, foi clara ao assentar que o Apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC), o que, por si só, fulmina a pretensão de cumprimento forçado do contrato. Assim, não há que se falar em vício de fundamentação quando o julgador, com base no livre convencimento motivado, encontra fundamento suficiente para decidir a controvérsia, ainda que não se manifeste sobre todos os pontos levantados pela parte, quando estes não têm o condão de alterar o resultado do julgamento. Ultrapassada a referida preliminar de nulidade, passa-se ao exame do mérito recursal.
Noutro giro, no que concerne ao mérito propriamente dito, a sentença de improcedência deve ser mantida em sua integralidade, porquanto reflete a correta análise do acervo fático-probatório constante nos autos.
A ação originária tem por escopo o cumprimento de um contrato de compra e venda de sete imóveis, perfazendo um valor total de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). O Apelante alega ter quitado integralmente o preço, sendo R$ 50.000,00 via PIX, R$ 100.000,00 em espécie, e o restante, R$ 350.000,00, mediante a entrega de cheques de terceiros.
A análise detida das provas, contudo, revela uma profunda dissonância entre a narrativa autoral e a realidade documental. O único pagamento efetivamente comprovado é a transferência via PIX de R$ 50.000,00 (id. 67605623).
O suposto pagamento de R$ 100.000,00 em espécie é amparado por um recibo (id. 67605625), que se mostra inadequado para comprovar o pagamento alegado, pois emitido por terceiro estranho à lide (Sr. Adonias Nunes Dourado), com data de 2014, e referente a um valor diverso, sendo tal documento objeto de esclarecimentos em outro processo judicial (id. 67605776), no qual o próprio emitente nega o recebimento da quantia do Apelante.
Quanto ao saldo remanescente, o próprio Recorrente admite que o pagamento se daria por cheques de terceiros, e a Apelada demonstrou, de forma contundente e não infirmada, que referidas cártulas não foram compensadas por insuficiência de fundos ou sustação (id. 67605787 a 67605790).
Assim, o Apelante não logrou êxito em demonstrar o fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe incumbia por força do art. 373, inciso I, do CPC.
Lado outro, a questão da rescisão contratual se mostra como consequência direta do inadimplemento do comprador. O contrato firmado entre as partes (id. 67605774) é claro em sua Cláusula Segunda, parágrafo segundo, ao estipular uma cláusula resolutiva expressa, prevendo que "o atraso ou o não pagamento de duas ou mais parcelas, ficará caracterizada a inadimplência contratual dos PROMITENTES COMPRADORES, dando motivo a imediata rescisão do pacto ora firmado".
Mesmo que se desconsiderasse a eficácia imediata de tal cláusula, o inadimplemento substancial por parte do Apelante, que deixou de pagar cerca de 90% do valor do negócio, autoriza a parte lesada a pleitear a resolução do contrato, nos exatos termos do art. 475 do Código Civil.
A alegação do Insurgente de que não teria sido notificado para purgar a mora não se sustenta. A Apelada colacionou aos autos a notificação extrajudicial enviada (id. 67605779) ao endereço que o próprio Apelante informou no contrato e, mais revelador, o mesmo endereço que ele próprio indicou na petição inicial desta demanda (id. 67604462), o que denota um comportamento processual contraditório (venire contra factum proprium) ao tentar, em momento posterior, invalidar o ato notificatório sob o argumento de que não mais residia no local.
Nos termos do art. 240, §1º, do CPC, presume-se válida a comunicação encaminhada ao endereço informado contratualmente, não se podendo invocar mudança posterior não comunicada para elidir os efeitos da mora
No que se refere à tese de exceção do contrato não cumprido, aventada pelo Apelante ao alegar que a Apelada descumpriu primeiramente o pacto ao negociar imóveis com pendências fiscais e irregularidades registrais (um dos loteamentos sendo objeto de Ação Civil Pública), tal argumento não possui o condão de justificar seu massivo inadimplemento. A aplicação do disposto no art. 476 do Código Civil exige uma proporcionalidade e contemporaneidade entre as obrigações descumpridas.
No caso em tela, a obrigação principal do comprador, a contraprestação pecuniária, foi substancialmente violada desde o início.
Eventuais vícios ou pendências dos imóveis poderiam, em tese, dar ensejo a uma ação de abatimento de preço, de resolução por vício redibitório, ou de indenização, mas não autorizam o comprador a simplesmente cessar quase a totalidade dos pagamentos, tomar posse dos bens, neles edificar vultosa construção, e até mesmo aliená-los a terceiros (conforme contratos de id. 67605780 e 67605781), agindo como se proprietário fosse sem, contudo, adimplir sua parte na avença.
Tal comportamento, ao revés de caracterizar um legítimo exercício da exceção de contrato não cumprido, revela conduta incompatível com a boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
Quanto ao argumento de indenização pelas benfeitorias, a pretensão também não merece prosperar. A partir do momento em que o Apelante se tornou inadimplente e, mesmo notificado, permaneceu inerte, sua posse, que antes poderia ser considerada de boa-fé, transmudou-se em posse de má-fé, pois passou a ter ciência do obstáculo que o impedia de adquirir a propriedade.
Nos termos do Código Civil, o possuidor de má-fé só tem direito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias, não lhe assistindo o direito de retenção nem o de levantamento das voluptuárias (art. 1.220).
A construção de um galpão comercial, avaliado em mais de um milhão de reais, não se classifica como benfeitoria necessária à conservação do imóvel, mas sim como benfeitoria útil, erigida quando o possuidor já se encontrava em situação de flagrante inadimplência e com o nítido propósito de exploração econômica do bem, o que afasta o direito à indenização pleiteada.
De tudo quanto asseverado, conclui-se que a decisão de primeiro grau foi acertada ao julgar improcedentes os pedidos do autor.
O conjunto fático-probatório demonstra, de forma inequívoca, o inadimplemento substancial do contrato por parte do Apelante, que não logrou comprovar a quitação do preço, fato constitutivo de seu direito.
Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que assim se pronunciou:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. (...) 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1581505 SC 2015/0288713-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 18/08/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/09/2016)
A rescisão do contrato operou-se por sua culpa exclusiva, não havendo que se falar em cumprimento forçado da obrigação de transferir a propriedade, tampouco em indenização por benfeitorias úteis realizadas em posse de má-fé.
Assim, comprovada a mora do compromissário comprador, regularmente notificado para purgar o débito e inerte no prazo assinalado, legítima a aplicação da cláusula resolutiva expressa, que opera de pleno direito. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. (…) Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...). (STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021)
A manutenção da sentença é, portanto, a medida que se impõe.
Ressalva-se, ademais, que eventual pleito indenizatório fundado em enriquecimento sem causa, desde que comprovada a utilidade objetiva da obra e o incremento patrimonial à coisa, poderá ser deduzido em ação própria, não se confundindo com o pedido de indenização ora rejeitado.
Tal ressalva coaduna-se com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, “a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem.” (STJ, REsp 1.731.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12/05/2023).
Por fim, considerando o desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Tendo a sentença fixado a verba honorária em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, majoro-a para 17% (dezessete por cento) sobre a mesma base de cálculo, a ser suportada pelo Apelante.
Ex positis, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo-se incólume a sentença vergastada por seus próprios e jurídicos fundamentos, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, documento datado eletronicamente.
DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA
PRESIDENTE / RELATOR
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