PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO RECORRIDA POR OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TÍTULO EXECUTIVO QUE, NESTA FASE PROCESSUAL, REVELA-SE VÁLIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que não conheceu exceção de pré-executividade oposta em execução de título extrajudicial fundada em cobrança de taxas condominiais, determinando o prosseguimento da execução quanto ao saldo remanescente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão que rejeitou Embargos de Declaração padece de nulidade por omissão; (ii) estabelecer se a exceção de pré-executividade é via adequada para discutir a ausência de título executivo e a regularidade das cobranças condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A decisão que rejeitou os Embargos de Declaração apresenta fundamentação suficiente, enfrentando a controvérsia sob a ótica da inadequação da via eleita, inexistindo omissão (ID 541574503 da ação de origem).

4. O julgador não está obrigado a rebater todos os argumentos das partes quando adota fundamento suficiente para resolver a controvérsia, atendendo ao art. 489 do CPC e ao art. 93, IX, da CF.

5. A exceção de pré-executividade é cabível apenas para matérias de ordem pública comprováveis de plano, que não demandem dilação probatória, conforme entendimento consolidado do STJ.

6. A controvérsia acerca da origem dos débitos, existência de acordos, composição das planilhas, datas de vencimento e natureza das cobranças exige análise fático-probatória aprofundada, incompatível com a via eleita.

7. A discussão apresentada configura, em tese, excesso de execução, matéria própria de embargos à execução, nos termos do art. 917, §3º, do CPC.

8. O crédito condominial constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X, do CPC, sendo suficiente a apresentação da convenção de condomínio e planilhas discriminadas para demonstrar liquidez, certeza e exigibilidade inicial.

9. A eventual divergência quanto a datas de vencimento ou existência de renegociações não afasta, de plano, a exigibilidade da obrigação, de natureza propter rem (adere à coisa).

10. Inexistindo vício evidente ou nulidade verificável de plano, mantém-se a decisão que não conheceu da exceção de pré-executividade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 373, II; 489, §1º; 784, X; 917, §3º; 1.015, parágrafo único; 1.022; CC, art. 1.345.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 393; STJ, AgInt no REsp nº 1.960.444/SP, j. 23.08.2022; STJ, AgInt no REsp nº 1.718.599/SP, j. 27.04.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento e Embargos de Declaração nº 8016256-56.2026.8.05.0000, em que figuram como agravante/embargante KAUFMANN CACAU INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A e agravado/embargado CONDOMINIO ITABUNA TRADE CENTER.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso de Agravo de Instrumento e JULGAR PREJUDICADOS os Embargos Declaratórios opostos, nos termos do voto do Relator.

Salvador, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

04-239/230

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao Agravo de Instrumento e julgaram-se prejudicados os Embargos de Declaração, à unanimidade.

Salvador, 16 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por KAUFMANN CACAU INDUSTRIAL E COMERCIAL S/A em face da decisão proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comercias e Acidente de Trabalho da comarca de Itabuna que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 8000933-94.2025.8.05.0113, ajuizada por CONDOMINIO ITABUNA TRADE CENTER, não conheceu a exceção de pré-executividade oposta, nos seguintes termos (ID 536309986 da ação condutora):

“[...] A exceção de pré-executividade é admitida apenas para matérias cognoscíveis de ofício e que prescindam de dilação probatória, conforme consolidado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

No caso concreto, observo que a executada impugna a origem dos valores, alegando inexistência de acordos e irregularidade nas datas de vencimento, além de questionar a composição das planilhas, reajustes e suposta inclusão de parcelas de natureza diversa, questionando se determinadas cobranças correspondem ou não a taxas ordinárias.

Tais alegações dependem de prova, como verificação de histórico contábil, análise de supostos acordos administrativos, conferência de pagamentos e correlação das planilhas com a convenção condominial.

Essa investigação ultrapassa a cognição sumária própria da exceção de pré-executividade, exigindo contraditório pleno e produção de prova adequada, o que deve ocorrer, se for o caso, em embargos à execução, após garantia do juízo.

Portanto, a via eleita é manifestamente inadequada.

Ainda que assim não fosse, a pretensão não merece prosperar. O crédito condominial constitui título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC).

As planilhas juntadas pelo exequente individualizam mês, valor, multa, juros, índice de correção e unidade.

A discussão sobre existência ou não de acordo, origem das parcelas, data exata de vencimento e adequação das planilhas à convenção, não retira a liquidez do título, configurando — quando muito — alegação de excesso de execução, própria de embargos (art. 917, §3º, CPC).

Embora a convenção estabeleça o vencimento das taxas ordinárias no dia 5, isso não gera nulidade das cobranças com vencimento diverso, porque a obrigação condominial é propter rem (arts. 1.336 e 1.345 CC) e a convenção não proíbe acordos ou renegociações com vencimento diferenciado. Destra forma, eventual desacordo com a data de vencimento não elimina a existência da obrigação, como reiteradamente decide o STJ.

Assim, não procede a tese de nulidade dos débitos das unidades 606, 707, 713 e 714.

Quanto ao depósito judicial de R$ 25.730,16 (vinte e cinco mil, setecentos e trinta reais e dezesseis centavos), este corresponde apenas ao valor que a executada considera devido, não se confundindo com pagamento integral. Nos termos do art. 826 e do art. 917, §3º, do CPC, o depósito parcial não extingue a execução, que deve prosseguir quanto à parcela controversa.

CONCLUSÃO:

Ante o exposto NÃO CONHEÇO da exceção de pré-executividade, diante da inadequação da via eleita, por demandar dilação probatória, mantendo incólume a liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo. Determino o prosseguimento da execução pelo saldo remanescente, conforme cálculo atualizado apresentado pelo exequente.”

Foram opostos Embargos de Declaração pela Executada (ID 540649481), os quais foram rejeitados pelo juízo (ID 541574503), ensejando a interposição deste Agravo de Instrumento.

Nas presentes razões recursais (ID 100783462), a Agravante suscita, preliminarmente, a nulidade da decisão que rejeitou os Embargos Declaratórios opostos, vez que “é clara a omissão contida na decisão agravada (art. 1.022, II, do CPC), que, inclusive, viola os incisos II, III e IV, do § 1º, do art. 489, do CPC e, logicamente, o art. 93, IX, da CF”.

Acerca do mérito, alega que “todos os elementos necessários para provar o quanto aqui afirmado, com fundamento na exceção de pré-executividade respectiva, se encontram nos autos, não sendo, assim, necessária a realização de dilação probatória”.

Afirma que “apenas fez algumas considerações sobre as despesas cobradas sem fundamentação em título executivo extrajudicial, mas o seu pedido reside no fato exclusivo de que não foram apresentados os títulos executivos extrajudiciais respectivos por parte do agravado”.

Pontua que, “na hipótese dos autos, a planilha de valores, boletos e quaisquer outros documentos que não sejam a convenção de condomínio ou atas de assembleias gerais ou, ainda, acordos ou instrumentos de confissão de débitos firmados pelo condomínio e o condômino, não são títulos executivos extrajudiciais”, razão pela qual a decisão agravada é equivocada.

Afirma que “resta comprovado que os valores impugnados na exceção de pré-executividade não se referem a taxas de condomínio ordinárias, desde quando não vencem no dia 5 de cada mês, como determinado na convenção de condomínio (título executivo extrajudicial), apresentada pelo próprio exequente”.

Quanto a taxas extraordinárias, narra que os valores cobrados são nulos, pois “o exequente não juntou supostas atas de assembleias de condomínio que teriam aprovado tais valores”.

Assevera que “o crédito referente às taxas ordinárias ou extraordinárias de condomínio tem de estar previsto na convenção de condomínio ou aprovado em assembleia de condomínio, desde que documentalmente comprovados, o que não fez o agravado, apesar de estar, para tanto, obrigado”.

Entendendo presentes os requisitos autorizadores da medida, requer seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso, com a suspensão da decisão agravada.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, para que seja acolhida a preliminar de nulidade, seja com o retorno dos autos à origem para nova decisão, seja, “desde logo, na primazia do julgamento de mérito, com a reforma da decisão agravada”, para acolher a exceção de pré-executividade e “declarar-se a integral nulidade da cobrança das taxas de condomínio respectivas”.

Através da decisão de ID 100981753 foi indeferido o pedido de efeito suspensivo, o que ensejou a oposição de Embargos Declaratórios pelo Agravante (ID 102006873), que se encontram pendentes de julgamento.

A parte Agravada ofertou contrarrazões no ID 101857843, arguindo o não cabimento do Agravo de Instrumento na hipótese e, no mérito, rebatendo as teses recursais e pugnando pelo seu desprovimento.

Assim examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível para inclusão em pauta, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil (CPC), salientando a impossibilidade de sustentação oral, à luz do art. 937, inc. VIII, do mesmo diploma legal, e art. 187, inc. I, “c”, e § 2º, do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.

Salvador, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do Agravo de Instrumento, porquanto presentes os pressupostos de sua admissibilidade, nos termos do artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC).

A controvérsia central do presente recurso, que envolve a execução de título extrajudicial e os limites da exceção de pré-executividade, encaixa-se perfeitamente nas hipóteses de recorribilidade imediata em fase de execução, conforme expressamente previsto na legislação processual.

De plano, julgam-se prejudicados os Embargos Declaratórios opostos pela Agravante (ID 102006873) em face da decisão de ID 100981753, que indeferira a suspensividade pleiteada, em virtude do julgamento do mérito do Agravo de Instrumento neste momento processual.

Ultrapassada esta questão, passa-se à análise do recurso.

A Agravante suscita, preliminarmente, a nulidade da decisão de primeiro grau (ID 541574503 da ação de origem) que rejeitou os primeiros Embargos de Declaração (ID 540649481 da ação de origem), sob a alegação de omissão.

Sustenta que o Juízo de primeiro grau não teria se pronunciado sobre a tese de ausência dos títulos executivos extrajudiciais que lastreariam as cobranças extraordinárias, o que implicaria violação ao artigo 1.022, inciso II, e aos incisos II, III e IV do § 1º do artigo 489, ambos do CPC, e, ainda, ao artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal (CF).

Entretanto, uma análise detida da decisão que rejeitou os Embargos de Declaração revela que o Juízo de primeiro grau não incorreu em qualquer omissão. O magistrado foi claro e exauriente ao fundamentar o não conhecimento da exceção de pré-executividade, explicando que a via eleita era inadequada para a discussão de temas que demandavam dilação probatória complexa.

Conforme se extrai da decisão: “No caso em tela, a decisão embargada foi límpida ao não conhecer da Exceção de Pré-Executividade. A fundamentação exarada baseou-se na premissa inafastável de que a via da objeção de pré-executividade é estreita e restrita às matérias de ordem pública que dispensem dilação probatória”.

E continua, de forma expressa e inequívoca: “A Embargante aduz omissão quanto à análise da 'falta de documentos' (atas/acordos). Todavia, há aqui um equívoco hermenêutico da parte recorrente. Ao decidir que 'a discussão sobre a existência ou não de acordo, conferência de pagamentos e análise de planilhas demanda dilação probatória', este Juízo, por imperativo lógico, afastou a possibilidade de realizar o cotejo documental naquele momento processual”.

Mais adiante, a decisão reitera: “Se o magistrado conclui que a via eleita é inadequada porque o fato demanda prova complexa, não há omissão em não analisar o documento X ou Y. A razão da decisão foi justamente a impossibilidade procedimental de verificar, de plano, a composição da dívida híbrida sem o contraditório pleno típico dos Embargos à Execução. A exigência de certeza, liquidez e exigibilidade do título foi considerada inicialmente preenchida pelas planilhas e convenção acostadas, sendo que a dissecção pormenorizada de rubricas extraordinárias ou acordos pretéritos é matéria de defesa ampla, e não de cognição sumária. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos da parte, quando os fundamentos utilizados já são suficientes para embasar a conclusão”.

Resta evidente, portanto, que a decisão de primeiro grau enfrentou a questão da suficiência dos documentos e da alegada ausência de título executivo sob a perspectiva da inadequação da via processual.

O magistrado, ao considerar que a análise demandaria dilação probatória, implicitamente, mas de forma clara para os fins do processo, afastou a possibilidade de sua discussão nos termos pretendidos na exceção de pré-executividade. Não há, assim, omissão a ser sanada, mas sim mera insatisfação da parte com o resultado que lhe foi desfavorável, o que não autoriza a declaração de nulidade da decisão.

O artigo 489, § 1º, do CPC, e o artigo 93, inciso IX, da CF, exigem que as decisões judiciais sejam fundamentadas, o que foi plenamente atendido na hipótese. A decisão do juízo de primeiro grau apresentou os motivos pelos quais a matéria não poderia ser analisada na via eleita, o que é um fundamento jurídico válido e suficiente. A preliminar de nulidade, portanto, não merece acolhimento.

Ultrapassadas as questões preliminares, passa-se ao exame do mérito do Agravo de Instrumento, que cinge-se à alegação da Agravante de que a decisão de primeiro grau que não conheceu da exceção de pré-executividade seria equivocada, devendo ser reformada para declarar a integral nulidade da cobrança das taxas de condomínio respectivas.

A Agravante reitera em suas razões recursais que a exceção de pré-executividade é a via adequada para discutir a nulidade da execução por ausência de título executivo extrajudicial e que a matéria seria de direito ou de fatos comprováveis de plano.

Alega que o Agravado não juntou os títulos executivos extrajudiciais correspondentes às cobranças questionadas, como atas de assembleias aprovando despesas extraordinárias ou acordos de dívida firmados, e que as planilhas e boletos, por si sós, não teriam força executiva.

Contudo, é imperioso reafirmar a natureza restrita da exceção de pré-executividade. Este instituto, de criação doutrinária e jurisprudencial, é meio de defesa do executado que permite a arguição de matérias de ordem pública ou nulidades processuais evidentes, desde que não dependam de dilação probatória para sua comprovação. Tais matérias podem ser conhecidas de ofício pelo juiz e não demandam a garantia do juízo para serem suscitadas.

A limitação da cognição na exceção de pré-executividade visa não transformar o incidente em um sucedâneo dos Embargos à Execução, que se constitui no instrumento processual adequado para discussões mais complexas que envolvem análise aprofundada de fatos e provas.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento expresso na Súmula 393: “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória”. Embora a súmula se refira à execução fiscal, o princípio é amplamente aplicável à execução civil, como reiterado em diversos julgados da Corte Superior.

No caso em análise, a Agravante, em sua exceção de pré-executividade (ID 528672029 da ação de origem) e nas razões deste agravo (ID 100783462), questiona a origem dos valores cobrados, a existência de acordos de parcelamento supostamente não firmados por ela, a irregularidade nas datas de vencimento e a composição das planilhas de débitos.

Especificamente, a Agravante impugna o valor cobrado para a Sala 606, por ter vencimento em data não prevista na convenção para taxas ordinárias, e os valores das Salas 707, 713 e 714, que teriam vencimentos diversos do dia 5 e supostamente seriam parcelas de acordos descumpridos sem lastro em título executivo.

Ocorre que essas alegações, por sua própria natureza, exigem uma investigação aprofundada.

A verificação da existência e validade dos alegados acordos, a análise do histórico contábil das unidades, a conformidade de cada lançamento nas planilhas com a convenção condominial, e a distinção entre taxas ordinárias e extraordinárias em face de renegociações passadas, demandam exame detido de documentos e, potencialmente, até mesmo produção de prova pericial contábil.

O próprio Agravado, em suas contrarrazões (ID 101857843), apresenta um detalhamento dos débitos da unidade 606 como resultado de um “boleto único solicitado pelo Executado” para substituir débitos anteriores e, em relação às unidades 707, 713 e 714, indica que os valores questionados também são compostos por taxas condominiais e acordos, cuja demonstração se dá por meio de relatórios de débito e livros de prestação de contas.

Desse modo, a discussão sobre a existência ou não de acordos, a origem das parcelas, a data exata de vencimento e a adequação pormenorizada das planilhas à convenção, como corretamente ponderado pelo juízo de primeiro grau, não se resolve com a mera leitura dos documentos, mas sim pela análise aprofundada das relações jurídicas subjacentes e dos fatos contábeis, o que transcende os limites da cognição sumária da exceção de pré-executividade.

A via adequada para tal enfrentamento, que permite o contraditório pleno e a produção de todas as provas necessárias, são os Embargos à Execução, conforme previsto no artigo 917, § 3º, do CPC.

Como bem pontuou o juízo de origem, a via eleita é manifestamente inadequada. A discussão sobre a origem das parcelas e a adequação das planilhas não retira, de plano, a liquidez do título executivo (art. 784, X, do CPC), configurando, quando muito, alegação de excesso de execução, matéria própria de Embargos à Execução (art. 917, §3º, CPC).

A jurisprudência pátria é uníssona ao delimitar o campo de atuação da exceção de pré-executividade, conforme se observa em julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 7 DO STJ. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. 1. A exceção de pré-executividade é cabível para discutir questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Precedentes. 2. O Tribunal de origem foi enfático ao afirmar não ser cabível a exceção de pré-executividade, tendo em vista a imprescindibilidade de dilação probatória para o exame das questões de fato arguidas na objeção, tais como a incompatibilidade entre o título (contrato) e a demanda; a implementação da condição resolutiva; a aferição de que a única obrigação exequível é a restituição da unidade vendida em vez do pagamento do preço; as condições para pagamento do preço; o inadimplemento de obrigações essenciais; o desnaturamento e desequilíbrio do contrato; e a autorização de retenção de parcelas do preço. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Acórdão recorrido que reflete o posicionamento pacífico desta Corte Superior no sentido de que mesmo a matéria cognoscível de ofício precisa estar comprovada de plano para que seja possível a sua análise em sede de exceção de pré-executividade. Inocorrência de contradição ou omissão. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1960444 SP 2021/0295868-1, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2022) (g.n.)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência deste e. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que somente é cabível a alegação de ilegitimidade passiva por intermédio da oposição de exceção de pré-executividade quando não for necessária dilação probatória. 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu não ser hipótese de cabimento da exceção de pré-executividade, tendo em vista que o caso dos autos demandaria dilação probatória. Para alterar esse entendimento, seria imprescindível o reexame das provas contidas no processo, o que é vedado em recurso especial. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. Inexistindo impugnação específica, como seria de rigor, aos fundamentos da decisão ora agravada, essa circunstância obsta, por si só, a pretensão recursal, pois, à falta de contrariedade, permanecem incólumes os motivos expendidos pela decisão recorrida. Incide na espécie o disposto no arts. 932, III e 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil de 2015 e a Súmula n. 182 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo interno, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida, pois seus fundamentos não foram infirmados. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1718599 SP 2018/0007340-3, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 27/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/04/2021) (g.n.)

A Recorrente sustenta, ainda, que o crédito cobrado careceria de liquidez, certeza e exigibilidade, uma vez que o Recorrido não teria apresentado os títulos executivos extrajudiciais respectivos, limitando-se a juntar planilhas de débito que, por si sós, não seriam suficientes.

Sobre a matéria, o artigo 783 do CPC estabelece que “A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível”.

Por sua vez, o artigo 784, inciso X, do mesmo diploma legal, é expresso ao dispor que são títulos executivos extrajudiciais “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Na espécie, o Agravado fundamenta a execução na convenção de condomínio e nas planilhas de débitos. Conforme o próprio Agravante reconhece, a convenção de condomínio é clara ao determinar o vencimento das taxas ordinárias no dia 5 de cada mês.

Em suas contrarrazões (ID 101857843), o Recorrido esclarece que a convenção condominial prevê o reajuste automático da taxa (art. 42, § 4º da Convenção), dispensando a juntada de atas de assembleia para cada alteração de valor.

Ademais, o Agravado argumenta que os valores questionados, como os da Sala 606 (relatório de débito DOC. 1 - ID 101857847) e das Salas 707, 713 e 714 (relatórios DOC. 3, 5 e 7 - IDs 101857851, 101857854 e 101857856), são resultados de “boletos únicos” ou renegociações de débitos solicitadas pela própria Agravante.

O Agravado afirma que, uma vez descumpridos esses acordos, a dívida original, com seus encargos, é restaurada, não configurando nulidade. Inclusive, ele informa que, para a unidade 606, foram retirados débitos prescritos dos meses 06/2014 e 07/2014, e a cobrança se refere a um boleto único de novembro de 2022, que atualizou débitos de 02/2022, 04/2022, 07/2022 e 09/2022.

Destarte, ainda que as datas de vencimento em alguns desses “boletos únicos” sejam diferentes do dia 5, tal fato, por si só, não implica a nulidade da dívida ou a ausência de título executivo.

A obrigação condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa, sendo devida pelo proprietário do imóvel, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil (CC).

A convenção de condomínio, em conjunto com as planilhas de débito detalhadas que individualizam mês, valor, multa, juros e unidade, como as que acompanham a petição inicial, constituem indícios suficientes da liquidez, certeza e exigibilidade do crédito para fins de execução, especialmente quando as impugnações se baseiam em alegações que demandam aprofundamento probatório.

A discussão sobre a validade ou os termos de supostos acordos de renegociação, a existência de reajustes específicos ou a origem exata de cada rubrica de despesa, repise-se, exige um contraditório robusto e dilação probatória, que é compatível com os embargos à execução e não com a exceção de pré-executividade.

Se a Agravante alega a inexistência de débitos ou a ilegalidade de cobranças, o ônus da prova recai sobre ela para demonstrar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do exequente, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC.

O simples fato de o Exequente não ter juntado “cada ata de aprovação de despesa ou de cada instrumento de acordo”, como rigorosamente exigido pela Recorrente, não esvazia a força executiva do título condominial, que se apoia na convenção e nas deliberações gerais, conforme a prática e a jurisprudência pátria admitem.

Assim, não se verifica qualquer teratologia ou vício insanável no título executivo que justifique o acolhimento da exceção de pré-executividade sem a necessidade de dilação probatória.

As decisões de primeiro grau, ao manterem a execução pelo saldo remanescente, procederam em conformidade com o direito aplicável.

Destarte, as razões apresentadas pela Agravante não se mostram capazes de afastar os fundamentos da decisão recorrida.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso de Agravo de Instrumento e JULGAR PREJUDICADOS os Embargos de Declaração opostos, mantendo inalterada a decisão recorrida, por estes e seus próprios fundamentos.

Salvador, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

04-239/230