PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTRUTORA TENDA S/A. COBRANÇA DE JUROS REMUNERATÓRIOS APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. TEMA 996 DO STJ. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC E IGP-M. LEGALIDADE. MORA NÃO DESCARACTERIZADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8105227-19.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante DANIELA SANTOS DE SOUZA e como apelada CONSTRUTORA TENDA S/A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do eminente Relator. Percentual dos honorários advocatícios de sucumbência majorado para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 11°, CPC.

Sala das Sessões,  Salvador, 17 de junho 2025.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado -Substituto de 2º Grau 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por DANIELA SANTOS DE SOUZA, por intermédio da Defensoria Pública do Estado da Bahia, contra sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedentes os  seus pedidos formulados em ação revisional ajuizada em face da CONSTRUTORA TENDA S/A, parte ora apelada.

Em síntese, a demanda tem por objeto a revisão de contrato de compra e venda de imóvel descrito na inicial, adquirido pela apelante junto à construtora apelada no empreendimento Jardim de Alah, localizado no bairro de Areia Branca, nesta Capital. 

 Sustentando abusividades quanto à taxa de juros remuneratórios, ao índice IGPM de correção monetária e aos encargos moratórios previstos no contrato, a consumidora, ora apelante, veio a juízo questionar o seu débito contratual visando a redução do mesmo. Nesse sentido, apresentou cálculo elaborado pela Central de Apoio Contábil da Defensoria Pública, apontando como valor correto da sua dívida o montante de R$ 11.270,33 (onze mil, duzentos e setenta reais e trinta e três centavos), e não o valor cobrado pela Construtora Tenda, qual seja R$ 19.425,14 (dezenove mil, quatrocentos e vinte e cinco reais, e quatorze centavos).

A ré, em contestação, defendeu a inexistência de conduta ilícita de sua parte, afirmando que as cobranças foram realizadas de acordo com o contrato pactuado entre as partes. Informou que os índices aplicados foram o INCC até a conclusão da obra e o IGPM após a conclusão, conforme previsto contratualmente. Destacou a validade do negócio jurídico e a observância do princípio do pacta sunt servanda.

A sentença julgou improcedentes os pedidos, considerando que o contrato e os termos de confissão de dívida não previram a incidência de juros remuneratórios, por não terem natureza de financiamento. Quanto à correção monetária, reconheceu a legalidade da Cláusula 5ª do contrato, que estabeleceu a incidência de correção monetária pelo INCC até a expedição do alvará de Habite-se e, após a conclusão das obras, sua substituição pelo IGP-M. Por fim, afastou a alegação de inexistência de mora.

Dessa maneira, por não concordar com a aludida decisão, a parte autora apela argumentando, em suma, que "a cobrança de encargos em valores superiores a média de mercado" contraria o "disposto nos art. 6º, incisos III e IV e art. 39, incisos IV e V do CDC/90", que "a substituição do INCC pelo IGP-M após o ´Habite-se´ impõe ao consumidor um ônus desproporcional, pois o IGP-M tem historicamente variações mais elevadas do que índices como o IPCA", e, por isso, busca a aplicação do índice "IPCA, IGPM ou INPC, o que for mais favorável ao consumidor mês a mês". Por fim, a apelante sustenta ainda que a abusividade dos referidos encargos contratuais descaracterizaria a sua mora, consoante entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp n° 1.061.530. Logo, busca a reforma da sentença apelada para que os seus pedidos iniciais sejam julgados totalmente procedentes.

Em contrarrazões, além de impugnar a concessão do benefício da gratuidade da justiça, a apelada reafirma os argumentos da contestação, inclusive defendendo a tese de que a consumidora estava ciente de todas as condições contratuais e que não houve demonstração de ilicitude nas cobranças. A parte ré pugna, pois, pela manutenção da sentença de improcedência. 

É o relatório.

Salvador/BA, 17 de junho de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado - Substituto de 2° Grau

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

De início, verifica-se que a parte apelante se encontra agraciada com o benefício da gratuidade da justiça, consoante se observa no Id n. 79908148, e, não tendo a parte apelada logrado comprovar alteração na situação econômica e financeira da apelante ao tempo da interposição do apelo, há de ser mantida a benesse legal corretamente concedida pelo Juízo de origem.

Presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal, tem-se que a apelação em apreço merece ser conhecida.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de revisão de contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel e respectivo termo de confissão de dívida firmado entre DANIELA SANTOS DE SOUZA e a CONSTRUTORA TENDA S/A, que, segundo a consumidora apelante, apresentariam cláusulas abusivas, especificamente no que tangem à taxa de juros remuneratórios, ao índice de correção monetária e à mora contratual.

Nota-se que, na decisão apelada, o Juízo sentenciante entendeu que "o contrato entabulado entre as partes em data de 28/04/2021, apresentado no ID 416982077, e os Termos de Confissão de Dívida de IDs 416982078 e 416982079 não preveem a incidência de juros remuneratórios, eis que não têm natureza de financiamento, não havendo o que ser revisado", consoante fundamentação constante no Id. 79908292.

De fato, depreende-se dos autos que a consumidora apelante não logrou comprovar ter realizado contrato de financiamento com à construtora apelada, mesmo porque esta não é instituição financeira, sendo que os negócios jurídicos em litígio se referem a um compromisso de compra e venda de bem imóvel e duas confissões de dívida. Logo, não se vislumbra qualquer razão jurídica para a aplicação do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça acerca da possibilidade de revisão contrato de empréstimo bancário, conquanto o saldo devedor da consumidora junto à construtora não se refere à empréstimo bancário, mas, sim, decorre de compromisso de compra e venda de bem imóvel. 

Entretanto, não obstante a respeitável conclusão externada na sentença apelada e acima transcrita, percebe-se que há, sim, previsão contratual expressa de incidência de juros remuneratórios conforme cláusulas abaixo transcritas constantes nas “Condições Gerais” – Id n. 79908273, senão vejamos:

3.2.3 O pagamento parcelado do Preço está subordinado às seguintes e cumulativas condições:

a) incidência de juros compensatórios de 1% ao mês nas parcelas mensais e na parcela Financiamento, vincendas a partir da data do habite-se;

b) atualização monetária de todas as Parcelas;

c) a Parcela do Financiamento terá os acréscimos (atualização monetária) até a data da Contratação do Financiamento Bancário pelo Comprador junto à Instituição financeira, conforme cláusulas 3.3, 3.4 e 3.5 deste contrato, adicionados os que forem definidos pela instituição financeira, sobre os quais não possui a VENDEDORA qualquer controle ou influência.

(...)

5.2) A Parcela de Financiamento terá os acréscimos (correção monetária e/ou juros) até a data da Contratação do Financiamento Bancário pelo COMPRADOR junto à Instituição Financeira, adicionados os que forem definidos pela Instituição Financeira, sobre os quais não possui a TENDA qualquer controle ou influência. - Grifou-se.

Ademais, conforme se extrai do documento “POSIÇÃO FINANCEIRA PARCELAS PAGAS ” colacionado no Id n. 79908144, denota-se a existência de cobranças em desfavor da consumidora sob a rubrica a título de “ENCARG. OBRAS-BRL” posteriores à data de expedição do “Habite-se”, que se deu em 09/08/2022 - Id n. 79908277, sendo que, no documento "TENDA - CARTILHA PARA UMA COMPRA SEGURA", há, inclusive, a explicação da natureza da cobrança em comento, abaixo reproduzida:

Quando você compra um imóvel na planta ou em construção, após a assinatura do contrato de financiamento você começa a pagar a taxa de “encargos de obra” para o banco. O “encargo de obra”, conhecido também como taxa ou juros de obra, é uma soma de valores, sendo o principal deles, os juros pelo empréstimo que você fez junto ao banco. Os valores variam mensalmente porque dependem também do andamento da obra. Porém, caso a entrega da obra seja antecipada, mesmo que os valores das parcelas venham a ser maiores, ao final você pagará um número menor de parcelas, ou seja, menos juros, resultando numa somatória de valores menor. É importante que fique claro que o banco é o credor do financiamento e que a TENDA não se beneficia diretamente de nenhuma cobrança de juros feita pela instituição financeira. Sendo assim, ainda que estejamos dispostos a ajudar no que estiver ao nosso alcance, qualquer dúvida ou discordância sobre os valores cobrados devem ser direcionadas ao banco e não à TENDA.

Há de se notar, entretanto, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em sede de julgamento repetitivo relativo ao Tema 996, que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Em igual sentido, cite-se:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE "JUROS DE OBRA" APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES – RECURSO PARCIALMENTE PROCEDENTE. Conforme entendimento pacificado no TJSP após julgamento de IRDR, "É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de evolução da obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância". Portanto, tendo a cobrança questionada pelos autores ocorrido após a entrega das chaves, deve ser considerada indevida, devendo ser restituídos os valores de forma simples, pois não caracterizada a má fé na cobrança. (TJ-SP - AC: 10032017220198260533 SP 1003201-72 .2019.8.26.0533, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 11/09/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020)

Portanto, em que pese o respeito que se devota ao Juízo de origem, constata-se que, data maxima venia, o mesmo militou em equívoco ao desconsiderar, no caso concreto, a efetiva cobrança de juros remuneratórios abusivos, porquanto comprovada cobrança em litígio sob rubrica "ENCARG. OBRAS-BRL" após a expedição do "Habite-se", por conseguinte em desconformidade com o Tema 996 do STJ.

 Ademais, por oportuno, chama ainda a atenção o fato de que, nos termos de confissão de débito juntados nos Ids n. 79908274 e 79908275, a apelada não esclareceu a forma como chegou ao saldo devedor da consumidora, sequer mencionado os encargos moratórios contratuais e percentuais que incidiram na dita atualização, logo descumprindo o dever de informação assegurado à consumidora pelo Código de Defesa do Consumidor. 

Nesse contexto, tem-se que, nos termos do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor, "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade", motivo pelo qual a ora apelante faz jus à “modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais”, a teor do que lhe assegura o art. 6°, inc. V, CDC, mormente para afastar a cobrança de juros remuneratórios e que estão em desalinho, conforme visto acima, com a tese firmada no desenlace do Tema Repetitivo n° 996 do STJ. 

Logo, além do direito à revisão contratual e imprescindível afastamento da exação indevida ora em comento, a consumidora faz jus também à restituição dos respectivos valores pagos indevidamente a título de "ENCARG. OBRAS-BRL", restituição esta a se dar na forma SIMPLES, considerando que não demonstrada a violação da boa-fé objetiva.

Quanto à correção monetária, é importante consignar que não se vislumbra abusividade na cláusula que estabeleceu a incidência do INCC durante a fase de construção, substituindo-o pelo IGP-M após a expedição do "Habite-se". Esta é uma prática comum no mercado imobiliário, sendo que o INCC reflete os custos da construção civil, justificando-se sua aplicação durante a fase construtiva, enquanto o IGP-M é um índice geral de preços, adequado para a fase pós-obra. No mesmo sentido, confira-se:

CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISCUSSÃO ENVOLVENDO SALDO RESIDUAL DECORRENTE DE INCIDÊNCIA, DURANTE A OBRA, DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC . VALIDADE. EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES. RETENÇÃO DAS CHAVES ATÉ A REGULARIZAÇÃO . EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. 1. Cuida-se de disposição que está em conformidade com entendimento do e. STJ, no sentido de que, em contratos de compra e venda de imóveis em construção, a atualização monetária é devida, ainda que haja distinção quanto ao índice aplicável antes (INCC) e após (IGP-M) a entrega das chaves (cláusulas 4 .2 e 4.3 do contrato), observado o prazo de conclusão da obra. 2. A retenção das chaves até o adimplemento da indigitada obrigação, dentro deste contexto, importa o exercício regular de direito e, portanto, incapaz de causa qualquer dano, material ou moral, à mutuária . 3. Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10064017120238260008 Ferraz de Vasconcelos, Relator.: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 05/02/2025, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/02/2025)

Importante ainda destacar que a correção monetária não implica acréscimo patrimonial, tratando-se apenas da necessária reposição do valor da moeda, corroída ao longo do tempo pela inflação. Ao contrário, deixar de aplicar a correção monetária ensejaria enriquecimento sem causa do devedor, pois estaria ele pagando efetivamente menos do que o ajustado.

Por fim, quanto à alegação de descaracterização da mora, a despeito da abusividade da cobrança dos juros remuneratórios após o habite-se no caso concreto, tal exação indevida não é o bastante para afastar a mora da parte apelante, mesmo porque a ação não questionou o saldo devedor total da consumidora, além do que, de acordo com a tese firmada no desenlace do Tema Repetitivo n° 29 do STJ “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor”. Logo, tal pedido da parte apelante não merece acolhimento, sendo direito da parte apelante a cobrança e recebimento de valores das penalidades contratuais em razão da mora da consumidora.

Diante de todo o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL à apelação da parte autora para reformar a sentença de improcedência e: 

 a) com fundamento no Tema Repetitivo n° 996 do STJ, declarar a nulidade da cobrança realizada APÓS a expedição do "Habite-se", sob a rubrica "ENCARG. OBRAS-BRL" ;

b) condenar a parte apelada à apresentar planilha discriminada, inclusive em relação aos encargos moratórios e índices dos mesmos, com o saldo devedor atualizado da autora no prazo de 15 (quinze) dias após o trânsito em julgado, sob pena de multa diária no valor de R$ 100,00 (cem reais), limitada à R$ 10.000,00 (dez mil reais); e

 c) condenar a apelada à restituição SIMPLES de valores indevidamente pagos a maior pela consumidora em relação à rubrica ""ENCARG. OBRAS-BRL" e devidamente comprovados nos autos, quantia a ser acrescida de correção financeira com base no IGP-M a contar de cada de cada desembolso efetuado e mais juros de mora a contar da citação, observado o disposto no art. 406 do CPC, ficando a ré autorizada a realizar a compensação de valores em relação ao saldo devedor atualizado da autora. 

 Diante da sucumbência recíproca, Autora e Ré condenadas ao pagamentos das custas no percentual de 50% (cinquenta por cento) para cada um dos litigantes.

Com fundamento no art. 85, § 2° c/c art. art. 86, honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 10% (dez por cento) incidentes sobre o valor atualizado da condenação em quantia, devidos individualmente tanto pelo Autor quanto pelo Réu, por conseguinte afastada a solidariedade.    

 É o voto.

Sala das Sessões,  Salvador, 17 de junho 2025.

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado -Substituto de 2º Grau 

Relator