PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA:  DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. DESPEJO. INDENIZAÇÃO PELOS ALUGUÉIS NÃO PAGOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. SÚMULA 335 DO STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE EXCLUI O DIREITO DE RETENÇÃO. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS DESPROVIDAS.

I. Caso em exame

Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis, em que a Locadora pleiteou a rescisão do contrato e a condenação da Locatária ao pagamento de aluguéis desde abril de 2021. A Sentença julgou parcialmente procedente, rescindindo o contrato e condenando a Locatária ao pagamento dos aluguéis apenas a partir da data da citação (março de 2022).

II. Questão em discussão

As questões em discussão consistem em: (i) saber se os pagamentos dos aluguéis realizados pela Locatária a um dos filhos da Locadora e condômino do imóvel, sem autorização formal, são válidos para fins de quitação da dívida no período anterior à citação; (ii) saber se o marco inicial da condenação dos aluguéis deve ser a data da citação ou a data alegada de início da inadimplência; e (iii) saber se a Locatária possui direito à indenização ou retenção por benfeitorias realizadas no imóvel locado, em face da cláusula de renúncia contratual.

III. Razões de decidir

A validade do pagamento realizado a terceiro (o filho da Locadora e condômino) deve ser analisada sob o prisma da boa-fé objetiva e do costume, sendo a manutenção da condenação a partir da citação (março de 2022) o ponto de equilíbrio, pois, a partir desse momento, a Locatária teve ciência inequívoca da controvérsia e deveria ter cumprido o disposto no artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91, efetuando o depósito judicial para elidir a mora.

Os pagamentos realizados antes da citação, ainda que a terceiro, são resguardados pela situação de aparência e costume anterior, cabendo à Locadora, na qualidade de condômina/Locadora, discutir eventuais apropriações indevidas com o filho na esfera competente (prestação de contas/inventário), mas não imputar a mora à Locatária que seguiu o padrão de pagamento aceito até a judicialização.

A pretensão de indenização ou retenção por benfeitorias é afastada pela existência de cláusula contratual expressa de renúncia, a Cláusula Sexta, cuja validade é chancelada pela Lei de Locações e pela orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

IV. Dispositivo e tese

Recursos de apelação conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: "1. É válida a condenação de aluguéis a partir da citação em ação de despejo, quando comprovado que os pagamentos anteriores eram realizados a terceiro (condômino/filho do locador) por longo período, mas a Locatária se manteve inerte após a intimação judicial para purgar a mora mediante depósito em juízo, nos termos do artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91. 2. É válida a cláusula de renúncia à indenização ou retenção por benfeitorias em contrato de locação, conforme o artigo 35 da Lei nº 8.245/91 e o entendimento sumulado."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 9º, III, 35, 54, 59, § 1º, IX, 62, II; Código Civil, art. 884; Súmula nº 335 do STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8019858-91.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante FUNERARIA ETERNA MORADA LTDA e outros e como apelada ISABEL FRAGUEIRO BUGALLO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 9 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Funerária Eterna Morada Ltda e por Isabel Fragueiro Bugallo , ambas irresignadas com a Sentença de ID 52893305, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de Aluguéis. A decisão de primeiro grau declarou rescindido o contrato de locação e condenou a Ré ao pagamento dos aluguéis e acessórios devidos a partir de 09 de março de 2022 (data da citação), com os devidos encargos contratuais, além de determinar a desocupação voluntária do imóvel no prazo de quinze dias, reconhecendo a sucumbência recíproca.

Irresignada, alegou a recorrente Funerária Eterna Morada Ltda (Apelante 1) que a sentença deveria ser integralmente reformada para afastar o despejo e a condenação ao pagamento dos aluguéis, sob o argumento principal de que sempre cumpriu com suas obrigações contratuais, realizando o pagamento dos aluguéis mensalmente ao filho da Autora, Sr. José Emílio, desde o início do contrato em 2017.

Sustenta que essa prática de pagamento era costumeira e ocorria com anuência tácita da Locadora, sendo a pretensão da Autora mera "aventura jurídica" motivada por "infortúnio familiar" e conflito entre os irmãos. Aduz que a Locadora agiu com má-fé ao demandar, pois foi o próprio filho (herdeiro e condômino do imóvel, oriundo de espólio não inventariado) quem sempre recebeu os aluguéis.

Defende que os recibos acostados comprovam a adimplência e que a condenação é indevida, constituindo ofensa à boa-fé objetiva. Alega ainda que realizou benfeitorias de alto valor (aproximadamente R$ 200.000,00) no imóvel, que se encontrava em péssimas condições, e que estas deveriam ser consideradas. Requer, preliminarmente, a atribuição de efeito suspensivo à apelação e, no mérito, o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo a adimplência e afastando o despejo, além da condenação da Autora ao pagamento das custas e honorários.

Inconformada, alegou a recorrente Isabel Fragueiro Bugallo que a sentença merece reforma parcial no tocante ao período da condenação. Sustenta que a Magistrada de piso, embora tenha reconhecido a rescisão do contrato e a obrigação de pagar, incorreu em erro ao limitar a condenação dos aluguéis devidos apenas a partir da data da citação (09 de março de 2022).

Defende que a inadimplência da Locatária remonta a abril de 2021, conforme planilha apresentada na inicial, e que os pagamentos supostamente efetuados ao filho, José Emílio, são ineficazes, visto que ele não possuía autorização para recebê-los e foi expressamente desautorizado pela Autora em audiência.

Aduz que a prova produzida confirmou que os recibos carreados aos autos pela Ré são "fictícios" e não possuem valor probatório suficiente para comprovar a quitação.

Postula, assim, o provimento de sua apelação para reformar parcialmente a sentença, condenando a Ré ao pagamento dos aluguéis desde abril de 2021, com todos os encargos legais e contratuais.

Intimadas, as partes apeladas apresentaram as respectivas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença no que lhes foi favorável e rechaçando as razões recursais adversas. A parte recorrida Funerária Eterna Morada Ltda reiterou suas teses de adimplemento. Por sua vez, a parte recorrida Isabel Fragueiro Bugallo defendeu a correção da rescisão contratual e do despejo, insistindo na reforma da sentença apenas para ampliar o período da condenação.

Distribuídos os autos, coube-me, por sorteio, o encargo de relatora.

Salvador/BA, 16 de dezembro de 2025.

 TITULARIDADE EM PROVIMENTO 20 

Relator

mm07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

O presente recurso é tempestivo e preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, devendo ser conhecido em sua integralidade. A Apelante (Funerária Eterna Morada Ltda) comprovou o recolhimento do preparo (ID 52893310), e a Apelante (Isabel Fragueiro Bugallo) litiga sob o pálio da gratuidade da justiça, deferida na origem.

I. Da Admissibilidade Recursal e das Preliminares

Não foram suscitadas preliminares formais ou processuais que obstem o conhecimento do mérito recursal, limitando-se as partes a debater a justiça e a conformidade da decisão de primeira instância com os fatos e o direito aplicável à espécie.

Afasto, de pronto, a preliminar contida na Apelação da Locatária Funerária Eterna Morada Ltda, que indiretamente pugna pela reforma total sob o argumento de que a Autora agiu com má-fé em razão de um conflito familiar envolvendo seu filho. Embora a Locatária tente imputar a Autora a litigância de má-fé, alegando que o processo é uma "aventura jurídica", a própria sentença demonstrou que houve, no mínimo, a quebra do dever de cautela e a ausência de pagamento em juízo após a citação. Tendo a Magistrada de primeiro grau proferido uma decisão de procedência parcial e declarado a rescisão do contrato de locação, resta claro que a pretensão judicial tinha, em parte, fundamento, o que descaracteriza a alegada má-fé da Locadora. A discussão central do feito reside, de fato, nos termos da sentença, na análise da eficácia do pagamento realizado a terceiro e nas benfeitorias, matérias que se confundem com o próprio mérito recursal e devem ser analisadas a seguir.

Portanto, passo à análise conjunta dos recursos de Apelação, dada a interdependência dos temas suscitados, ambos girando em torno da eficácia do pagamento dos aluguéis e, subsidiariamente, da compensação por benfeitorias.

II. Do Mérito Recursal: Da Validade do Pagamento ao Filho da Locadora e Condômino

A questão em discussão centraliza-se na determinação do marco inicial para a cobrança dos aluguéis em atraso e, consequentemente, na validade dos pagamentos realizados pela Locatária (Funerária Eterna Morada Ltda) ao filho da Locadora (Isabel Fragueiro Bugallo), Sr. José Emílio Miguez Fragueiro, que também se qualifica como condômino do imóvel. Há duas pretensões de reforma: a da Locatária, que busca o reconhecimento de que todos os pagamentos feitos ao filho são válidos, afastando a condenação integral; e a da Locadora, que pugna pela retroatividade da cobrança para a data do início da inadimplência (abril de 2021). A solução jurídica mais equânime e conforme à legislação aplicável, tal como esposada na sentença recorrida, reside na manutenção da condenação a partir da citação da Locatária.

Aduz a Locatária que pagou os aluguéis regularmente ao filho da Locadora desde 2017 e que tal prática configurava um costume aceito, o que, em tese, validaria a quitação das obrigações. Não obstante, verifica-se que o contrato de locação (ID 52892951) foi celebrado exclusivamente entre Isabel Fragueiro Bugallo (Locadora) e FD DE OLIVEIRA - ME (substituída por FUNERARIA ETERNA MORADA EIRELI/LTDA), e o Locador é a única parte legítima para receber, salvo expressa estipulação em contrário, ou prova cabal de autorização para pagamento a terceiro. Embora o filho, José Emílio, seja condômino do imóvel, a relação locatícia estabelecida com a Locatária Funerária Eterna Morada Ltda o exclui da posição de credor direto dos aluguéis, a menos que houvesse mandatário ou procuração específica, o que não foi comprovado nos autos.

Sustenta-se, contudo, que a situação é complexa, pois o imóvel, conforme alegado pela própria Ré (ID 52893309, pág. 5), é objeto de espólio e não foi inventariado, implicando um regime de condomínio (copropriedade) entre os herdeiros, incluindo a Locadora e seu filho, José Emílio. A regra geral do condomínio civil (art. 1.314 e seguintes do Código Civil), bem como a jurisprudência, estabelece que os frutos e rendimentos da coisa comum pertencem aos condôminos na proporção de seus quinhões. Se, de fato, o imóvel estava em condomínio, e o filho recebia os aluguéis habitualmente, antes que a Autora demonstrasse oposição formal ao recebimento por ele, ou promovesse a administração judicial do bem, a Locatária agia de boa-fé ao prosseguir com o pagamento ao recebedor costumeiro. Houve uma verdadeira surrectio.

A Sentença, com acerto e prudência, delimitou o momento da quebra da boa-fé objetiva da Locatária não em relação ao Locador, mas ao próprio Judiciário. O pagamento é eficaz quando feito ao credor ou a quem o represente, ou a quem o juiz determinar. O fato de o filho ser condômino e recebedor usual até o ajuizamento da ação criou uma situação de pagamento putativo, que poderia ser suficiente para afastar a mora da Locatária perante a Locadora até o momento em que a controvérsia foi judicializada. Entretanto, com a instauração do processo (ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança) e, em especial, com a citação em 09 de março de 2022, a Locatária Funerária Eterna Morada Ltda foi formalmente notificada da controvérsia e da pretensão da Locadora Isabel Fragueiro Bugallo de receber os aluguéis e rescindir o contrato por inadimplência.

A partir desse momento processual, era imperativo que a Locatária, visando elidir a rescisão da locação e a cobrança (purga da mora), realizasse o depósito judicial dos aluguéis, conforme expressamente previsto no artigo 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91. A inércia da Locatária em depositar em juízo, mesmo após a citação e a advertência judicial sobre a necessidade de regularizar o débito para evitar a rescisão, demonstra a negligência e a assunção do risco quanto à legitimidade do recebedor (o filho). Deste modo, o Juízo de origem agiu com precisão técnica e equidade ao fixar a data da citação (09 de março de 2022) como o marco inicial da mora e da condenação.

Dessa forma, o recurso da Apelante primeira (Funerária Eterna Morada Ltda), que busca o afastamento total da condenação, não prospera, pois, mesmo que se considerasse a eficácia dos pagamentos feitos ao filho antes da citação judicial (em razão do costume e da situação de condomínio), a mora da Locatária restou configurada a partir do momento em que não cumpriu com o dever legal de consignar os aluguéis em juízo para elidir a ação de despejo, a partir de 09/03/2022.

Pelo mesmo fundamento, o recurso da Apelante 2 (Isabel Fragueiro Bugallo), que busca a retroatividade da cobrança para abril de 2021, também não merece provimento. A condenação limitada à data da citação protege a boa-fé da Locatária que, até então, seguia um padrão de pagamento aceito, ainda que informalmente, por um dos condôminos e filho da Locadora. Retroagir a cobrança para abril de 2021 significaria desconsiderar a aparência de legitimidade e o longo histórico de recebimento pelo filho, o que violaria o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa da Locadora, que, por sua vez, deveria ter formalizado a quem os pagamentos deveriam ser feitos ou contestado o recebimento pelo filho em tempo hábil antes do litígio. A solução dada pela Magistrada de primeira instância é, portanto, a mais justa e prudente.

III. Do Direito de Retenção e Indenização por Benfeitorias

A Apelante Funerária Eterna Morada Ltda (Apelante 1) mencionou a realização de benfeitorias vultosas (aproximadamente R$ 200.000,00) e, implicitamente, busca compensação ou retenção por esses valores. Contudo, essa pretensão deve ser veementemente afastada em virtude da expressa disposição contratual e do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

A documentação acostada, em especial as alegações finais da própria Autora (ID 52893302, pág. 2), indica a existência da Cláusula Sexta do contrato de locação, que estabelece que as benfeitorias, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, reverterão em favor da Locadora, incorporando-se definitivamente ao imóvel locado, sem que assista à Locatária direito de retenção, remoção e ou indenização.

A validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias nos contratos de locação é matéria pacificada. O ordenamento jurídico confere validade a tal pacto, conforme se extrai do teor dos artigos 35 e 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Em reforço, o Superior Tribunal de Justiça há muito tempo sedimentou este entendimento por meio da Súmula nº 335, que estabelece claramente que "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

Neste contexto, independentemente da natureza ou do valor das alegadas benfeitorias, sejam elas úteis ou necessárias, o pacto contratual que previu a renúncia prevalece, porquanto a lei específica (Lei nº 8.245/91) permite a disposição dos contratantes sobre este tema. A autonomia da vontade, manifestada na Cláusula Sexta, impede que a Locatária, Funerária Eterna Morada Ltda, pleiteie a compensação dos aluguéis devidos com o custo das reformas ou exerça o direito de retenção.

A validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias nos contratos de locação é matéria pacificada. O ordenamento jurídico confere validade a tal pacto, conforme se extrai do teor dos artigos 35 e 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Em reforço, o Superior Tribunal de Justiça há muito tempo sedimentou este entendimento por meio da **Súmula nº 335**, que estabelece claramente que "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". Tal entendimento é corroborado por recentes decisões:

EMENTA: LOCAÇÃO. ART. 35 DA LEI N.º 8.245/91. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO E DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. POSSIBILIDADE. NULIDADE. INEXISTENTE. SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. 1. A teor da Súmula 335 desta Corte, afasta-se a existência de nulidade contratual decorrente da estipulação, no contrato de locação, de cláusula que prevê a renúncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 829.110/MG, relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 6/4/2010, DJe de 26/4/2010.)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. PAGAMENTO DO ALUGUEL REALIZADO A TERCEROS. IMPOSSIBILIDADE DE ABATIMENTO . INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS REALIZADAS. RENÚNCIA EXPRESSA DO LOCATÁRIO A ESSE DIREITO. VALIDADE DA CLÁUSULA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS . 35 E 54 DA LEI DO INQUILINATO E DO ENUNCIADO DA SÚMULA 335 DO COLENDO STJ. Prevendo o contrato de locação, que os pagamentos dos alugueis devem ser realizados diretamente ao locador e, não havendo comprovação nos autos de que o terceiro que recebeu os alugueis era o locador do imóvel, tampouco credor dos alugueis objeto da lide, e, não detinha autorização para recebimento de tais alugueis, não há como validar os recibos assinados por este terceiro. Havendo expressa previsão contratual quanto à impossibilidade de indenização ou retenção de quaisquer benfeitorias pelo locatário, a pretendida indenização deve ser rechaçada, porquanto a validade de cláusula versando a esse respeito, além de se encontrar expressamente reconhecida em lei (arts. 35 e 54, Lei 8 .245/91), de há muito, se encontra sedimentada pela Súmula 335 do Colendo STJ, ao enunciar que "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção". (TJ-MG - Apelação Cível: 30411608820138130024 Belo Horizonte, Relator.: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 24/05/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/05/2022)

IV. Conclusão

A Sentença objurgada demonstrou um equilíbrio notável diante da complexa situação fática e probatória. Reconheceu a justa causa para o despejo e a rescisão contratual, decorrente da falta de pagamento dos aluguéis a partir do momento em que a Locatária foi cientificada da controvérsia e não purgou a mora na forma legal (depósito judicial).

A partir da citação válida da Locatária, a situação fática da controvérsia sobre a legitimidade para o recebimento restou superada pelo comando legal do art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, que impõe a purga da mora em juízo. A Locatária teve ciência inequívoca de que o pagamento ao filho não seria mais considerado apto a quitar a dívida perante a Locadora/Condômina Isabel Fragueiro Bugallo.

Dessa maneira, os argumentos da Locatária Funerária Eterna Morada Ltda, que visam à reforma total para afastar o despejo e a condenação, encontram óbice tanto na comprovação da mora a partir da citação quanto na expressa cláusula contratual de renúncia às benfeitorias. Já os argumentos da Locadora Isabel Fragueiro Bugallo, que buscam a retroação da cobrança, são igualmente insubsistentes, dado o histórico de tolerância e a validade do pagamento habitual ao condômino-filho até o momento da judicialização do conflito.

Ambos os recursos de Apelação Cível devem, portanto, ter seu provimento negado, mantendo-se a sentença de piso em sua integralidade, por seus próprios e consistentes fundamentos.

V. Dispositivo

Ante o exposto, o VOTO é no sentido de CONHECER de ambos os recursos de apelação e, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, para manter a Sentença objurgada, nos seus integrais termos, por estes e pelos próprios fundamentos.

Diante da sucumbência recursal de ambas as partes em relação às suas pretensões de reforma, e considerando que o Juízo de origem já havia fixado os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (ID 52893305, pág. 3), majoro os honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, mantida a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais estabelecida na origem, observada a suspensão da exigibilidade para a Autora (Apelante 2) em face da gratuidade da justiça concedida.

Salvador/BA, 16 de dezembro de 2025.

Marielza Maués Pinheiro Lima

 Relatora