PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8106875-68.2022.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA |
| Advogado(s): ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ |
| APELADO: MURILO SANTOS VIEIRA |
| Advogado(s): ERICA DE SOUZA NOVAS GUIMARAES RIBAS, GABRIEL LARANJEIRA DE SOUZA NOVAS, AGNELO DE SOUZA NOVAS |
Como visto, cuida-se de recurso de Apelação Cível de n.º 8106875-68.2022.8.05.0001 interposto por CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA em face da sentença (ID 91999480) prolatada pelo D. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos dos Ação Revisional de Aluguel contra si intentada por MURILO SANTOS VIEIRA.
Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da apelação.
A preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não merece acolhimento, pois o magistrado de primeiro grau expõe de forma lógica e coerente as premissas fáticas e jurídicas que amparam a procedência do pleito revisional, não estando obrigado a rebater individualmente cada ponto quando o fundamento central é capaz de sustentar a conclusão.
No mérito, a controvérsia envolve a adequação do valor locatício em face de evento extraordinário e imprevisível, qual seja, a pandemia de COVID-19, que alterou substancialmente a base objetiva do contrato.
Ressalto, de início, que a pandemia da Covid-19, isoladamente considerada, não configura, por si só, acontecimento imprevisível e superveniente apto a ensejar a revisão das cláusulas contratuais pactuadas. Todavia, ainda que assim se reconheça, impõe-se a análise concreta dos efeitos produzidos por tal evento em cada relação contratual, a fim de se verificar a eventual incidência da teoria da imprevisão.
Este entendimento jurisprudencial foi explicitado no julgamento do REsp nº 2.032.878/GO, relatado pela Min.a NANCY ANDRIGHI, confira-se:
(...) a situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial. Na espécie, conforme pontuou o acórdão recorrido, a partir da análise das particularidades do caso, a pandemia do Coronavírus configurou evento de força maior, a justificar a rescisão antecipada do contrato por parte da locatária, com o abatimento de parte da penalidade avençada.
A fundamentação jurídica para a manutenção do julgado encontra-se solidamente calcada no Código Civil e na Lei nº 8.245/91.
O artigo 317 do Código Civil estabelece que “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Complementarmente, o artigo 19 da Lei do Inquilinato autoriza a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, finalidade que, em tempos de crise sistêmica, visa restabelecer o equilíbrio financeiro entre as obrigações do locatário e o proveito econômico efetivo do imóvel:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Note-se que o artigo 22, inciso I, da referida Lei determina que o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, obrigação que restou prejudicada pela impossibilidade de acesso do público ao shopping center:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
A análise exaustiva da prova documental revela que a barbearia apelada sofreu uma asfixia financeira sem precedentes.
O relatório de faturamento juntado (ID 91998760) demonstra que as receitas mensais, que sustentavam a operação, sofreram quedas vertiginosas, chegando a patamares próximos a zero durante o período de fechamento total.
A especificidade da atividade — barbearia e salão de beleza — exige contato físico e proximidade, o que tornou a retomada extremamente lenta e onerosa, conforme se depreende das restrições impostas pelo Decreto Municipal nº 32.656/2020, que determinou o distanciamento de 1,5m entre bancadas e limite de 30% da capacidade total.
Tal cenário amolda-se perfeitamente ao disposto no artigo 478 do Código Civil, que permite a resolução ou revisão por onerosidade excessiva quando a prestação de uma das partes se torna excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.
Nesta vertente:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE - CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL - PANDEMIA COVID-19 - TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA - RECONHECIMENTO - REDUÇÃO DAS PARCELAS CONTRATADAS - POSSIBILIDADE. É possível concessão da tutela provisória de urgência de natureza cautelar ou antecipada, nos termos do artigo 300 do CPC, desde que comprovados elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelo autor, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Orienta a jurisprudência do STJ que a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes nas circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) ou de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva)( AgInt no REsp 1316595/SP; AgInt no AREsp 1309282/PR). A situação de pandemia de Covid-19 permite a aplicação da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, em sede de cognição sumária, frente à situação extraordinária experimentada pelo comerciante afetado pelo fechamento de suas portas por ordem de autoridade pública, e falta de condições financeiras para arcar com a integralidade de aluguel anteriormente convencionado, a que não deu causa. (TJ-MG - AI: 10000204589113001 MG, Relator.: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 12/11/2020, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/11/2020)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE IGPM PELO IPCA . REDUÇÃO DA TAXA DE JUROS MORATÓRIOS. COVID. PANDEMIA. EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO . ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECONHECIMENTO DA DÍVIDA. SENTENÇA REFORMADA. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . 1. A elevação apresentada pelo índice IGP-M nos meses do período pandêmico, incompatível com o quadro de grave crise financeira que se instalou no país, à época, demonstra que sua aplicação de modo irrestrito acarretou severos danos aos compradores de imóveis. 2. O princípio da obrigatoriedade dos contratos (pacta sunt servanda) deve ser compatibilizado com o da boa fé, de forma que uma das partes, sob o pretexto de cumprir irrestritamente as rígidas cláusulas contratuais, não obtenha excessiva vantagem à custa da ruína patrimonial do outro contratante .. 3. A revisão ou intervenção judicial em contrato celebrado entre as partes é exceção. No caso em comento, a situação vivenciada se enquadra em hipótese de excepcionalidade, capaz de afastar a aplicação da regra geral, visto que em razão de diversos fatores decorrentes da pandemia de COVID-19, bem como da política externa e interna, influenciaram na alta do IGP-M, o qual se tornou superior à tabela oficial da inflação. 4 . No que toca aos juros moratórios, fixados em 6% ao mês, conforme estipulado na cláusula quinta do contrato, ora impugnado, revelam-se abusivos, por não estarem em harmonia aos princípios da razoabilidade e boa-fé contratual. Aplicação da Súmula 379 do STJ, por analogia. Incidência pactuada em desconformidade ao Decreto n. 22 .626/33. Teoria da imprevisão. 5. In casu, o réu alegou e comprovou, em sede de contestação e reconvenção, que a demandante encontra-se em inadimplência desde o mês de fevereiro de 2022 . Legalidade dos termos pactuados no negócio jurídico questionado. Inafastabilidade da inadimplência. 6. à vista sucumbência recíproca, as custas serão pro rata . A parte apelada arcará com os honorários sucumbenciais de 10% do valor da causa atualizado. A apelante pagará honorários advocatícios no importe de 10% do valor da causa atualizado ao advogado do réu. Quanto à recorrente, fica suspensa a exigibilidade de tais obrigações por força da gratuidade da justiça. 7 . Sentença reformada. Apelo conhecido e provido parcialmente. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000579-48 .2022.8.05.0154, em que figuram como apelante NEUMA SONIA ALVES DE SOUZA e como apelada S & E PATRIMONIAL LTDA . ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por conhecer e dar provimento parcial ao recurso interposto, nos termos do voto do relator. Salvador,. (TJ-BA - Apelação: 80005794820228050154, Relator.: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Data de Julgamento: 07/05/2024, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/09/2024)
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA. PRECLUSÃO. PANDEMIA PROVOCADA PELO COVID-19 E INCÊNDIO. TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZO FINANCEIRO. FATOS IMPREVISÍVEIS QUE AUTORIZAM A REVISÃO CONTRATUAL NO CASO. TÍTULO QUE NÃO GOZA DOS ATRIBUTOS DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDO E NESTA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00072972020228160017 Maringá, Relator.: substituta elizabeth de fatima nogueira calmon de passos, Data de Julgamento: 19/11/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 19/11/2024)
Locação não residencial – Rescisão antecipada – Cobrança de alugueres e acessórios da locação – Sentença de procedência parcial – Apelo das rés para afastamento da multa por infração contratual e redistribuição dos ônus da sucumbência – Quebra da base objetiva do negócio e desequilíbrio contratual nos períodos em que as atividades presenciais da autora (conservação e estética automotiva) ficaram interrompidas – Evidências de prova da onerosidade excessiva em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis – Demonstração da boa-fé da locatária e do esforço empreendido para honrar o contrato – Aplicabilidade das regras dos artigos 317 e 478 do Código Civil – Teoria da imprevisão aplicável às circunstâncias concretas do caso para o afastamento da multa sancionatória – Sentença reformada – Sucumbência redimensionada – Apelo provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1015223-54.2020.8 .26.0008 São Paulo, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 31/01/2024, 29ª Câmara de Direito Privado)
O argumento do apelante de que as concessões voluntárias seriam suficientes não resiste ao exame da realidade contratual.
O shopping alega ter isentado o aluguel mínimo em abril de 2020 (ID 91999386), contudo, as provas indicam que tais medidas foram pontuais e insuficientes para mitigar o desequilíbrio acumulado ao longo de meses de restrição severa.
A manutenção do valor integral do aluguel mínima em períodos de faturamento reduzido em 75%, conforme comprovado pelos dados contábeis, configura nítida desproporção manifesta.
A sentença de origem, ao determinar o redutor de 25%, aplicou o princípio da preservação da empresa e a função social do contrato, evitando o fechamento da unidade produtiva.
A eficácia da revisão até o restabelecimento integral da atividade justifica-se pelo fato de que o sinalagma contratual não se restabelece com a mera abertura dos portões do shopping, mas sim com a normalização das condições de mercado e de atendimento que permitam ao lojista auferir o lucro esperado na data da celebração da avença em 2018.
A prova documental demonstra que o apelado manteve o pagamento do acordo de confissão de dívida (ID 91998758) enquanto pôde, evidenciando sua boa-fé e o esforço para manter o vínculo locatício, o qual somente se tornou insuportável pela rigidez do locador em não adaptar o valor mensal à nova realidade econômica.
Por fim, afasto a tese de que o risco da pandemia deve ser suportado apenas pelo locatário. Em centros de compras organizados, o lojista paga não apenas pelo espaço, mas pela fruição de um fluxo de consumidores garantido pela administração do shopping.
Cessado esse fluxo por determinação do Poder Público, a causa do contrato é atingida, impondo-se a repartição equitativa dos prejuízos. A decisão recorrida, ao ratificar a tutela de urgência e julgar procedentes os pedidos (ID 91999480), cumpriu fielmente o dever de pacificação social e equilíbrio contratual.
Diante de todo o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se a sentença em todos os seus termos e fundamentos.
Em atenção ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.
Sala de Sessões, de de 2026.
ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA
Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora