PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CANCELAMENTO UNILATERAL E DEFINITIVO DO EMPREENDIMENTO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que reconheceu a prescrição quinquenal e extinguiu o processo com resolução do mérito, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, indenização por danos morais e aplicação de multa contratual, ajuizada em razão do cancelamento unilateral de empreendimento imobiliário pelas construtoras após a celebração de compromisso de compra e venda de imóvel na planta e o pagamento de entrada e comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pretensão deduzida, fundada em descumprimento contratual, submete-se ao prazo prescricional de cinco ou de dez anos; (ii) estabelecer se o cancelamento do empreendimento por inviabilidade financeira das construtoras caracteriza culpa exclusiva das fornecedoras e autoriza a rescisão contratual; (iii) determinar se a consumidora tem direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem; (iv) verificar se a conduta das empresas configura dano moral indenizável; e (v) definir se é cabível a aplicação da multa contratual de 5% postulada pela autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pretensão deduzida decorre de inadimplemento contratual, e não de fato do produto ou do serviço, razão pela qual não incide o prazo quinquenal do art. 27 do CDC nem o prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual, mas sim o prazo geral de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil.

4. O processo encontra-se em condições de imediato julgamento, porque os fatos relevantes estão documentalmente comprovados e a controvérsia remanescente é predominantemente de direito, o que autoriza a aplicação da teoria da causa madura.

5. O cancelamento do empreendimento por inviabilidade econômica perante a instituição financeira integra o risco da atividade empresarial das construtoras e não pode ser transferido à consumidora, de modo que a desistência unilateral da obra configura inadimplemento contratual imputável exclusivamente às vendedoras.

6. A resolução do contrato por culpa das fornecedoras impõe o retorno das partes ao estado anterior, com devolução integral e imediata de todas as quantias pagas pela compradora, inclusive aquelas destinadas à comissão de corretagem, sem retenções.

7. A indenização por dano moral deve ser fixada em R$ 10.000,00, valor compatível com a gravidade da conduta, a frustração do projeto de aquisição da moradia, a capacidade econômica das rés e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade adotados no caso.

8. A multa contratual de 5% não é devida, porque a restituição integral dos valores pagos, somada à condenação por danos morais, recompõe adequadamente os prejuízos suportados, e a incidência cumulativa da cláusula penal acarretaria desequilíbrio e enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O prazo prescricional aplicável à pretensão fundada em descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é o decenal do art. 205 do Código Civil.

2. O cancelamento unilateral do empreendimento por inviabilidade financeira do fornecedor configura risco da atividade empresarial e caracteriza inadimplemento contratual imputável exclusivamente às construtoras.

3. A rescisão contratual por culpa do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pela consumidora, inclusive da comissão de corretagem

4. A cláusula penal contratual pode ser afastada quando a restituição integral e a indenização por danos morais já recompõem adequadamente os prejuízos, sob pena de enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 205. CPC, arts. 487, II, 1.013, § 4º, 931 e 937, I. CDC, art. 27. Lei nº 4.591/1964.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.910.592/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 25.04.2022, DJe 23.05.2022. STJ, EREsp nº 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 27.06.2018, DJe 02.08.2018. STJ, EREsp nº 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Min. Felix Fischer, Corte Especial, j. 15.05.2019, DJe 23.05.2019. STJ, AgInt no REsp nº 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.06.2023, DJe 13.06.2023. STJ, AgInt no AREsp nº 1.864.106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 14.12.2021. TJBA, Apelação Cível nº 0571347-91.2018.8.05.0001, Rel. Desª Gardênia Pereira Duarte, 4ª Câmara Cível, publ. 14.05.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para reformar integralmente a sentença, afastar a prescrição reconhecida na origem e, com fundamento no art. 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil, julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data registrada em sistema.

 Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Relatora Substituta

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 6 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Iracema Santos Oliveira contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Itaberaba (ID 99778473), que julgou extinto o processo, com base no artigo 487, II, do CPC, reconhecendo a ocorrência da prescrição da pretensão inicial.

Na petição inicial, a Autora relatou que, em janeiro de 2011, firmou contrato de compromisso de compra e venda com as empresas requeridas para a aquisição da unidade residencial número 25, Quadra 18, integrante do empreendimento habitacional denominado "Parque Papagaio Cícero Carvalho", localizado na cidade de Feira de Santana. O valor total do negócio foi ajustado em R$ 69.143,00 (sessenta e nove mil, cento e quarenta e três reais).

A Consumidora demonstrou que efetuou o pagamento inicial no valor total de R$ 10.070,45 (dez mil e setenta reais e quarenta e cinco centavos). Este montante foi composto por uma entrada no valor de R$ 7.443,00 (sete mil, quatrocentos e quarenta e três reais) e pelo pagamento de comissão de corretagem no valor de R$ 2.627,45 (dois mil, seiscentos e vinte e sete reais e quarenta e cinco centavos), conforme recibos e propostas anexados (ID 99778370). O saldo remanescente seria objeto de financiamento junto à Caixa Econômica Federal no momento da entrega das chaves.

A Autora narrou que, diante de fortes rumores sobre a paralisação do projeto, procurou as empresas em maio de 2012. Naquela oportunidade, as requeridas exigiram a apresentação de diversos documentos pessoais, sob o argumento de que seriam indispensáveis para a aprovação do financiamento bancário do saldo devedor.

A Consumidora cumpriu todas as exigências e assinou a documentação pertinente. Contudo, logo em seguida, foi surpreendida com a informação definitiva de que as obras não seriam realizadas. Por conta própria, a Autora descobriu por meio de certidão cartorária que o memorial de incorporação do empreendimento já havia sido cancelado pelas empresas em 10 de março de 2012, ou seja, dois meses antes de exigirem os documentos para o suposto financiamento.

Sentindo-se enganada e após não obter sucesso na restituição amigável dos valores, mesmo após o envio de notificação extrajudicial em janeiro de 2013, a autora entrou com a presente ação em 29 de julho de 2019. Pediu, em resumo: a) a decretação da rescisão do contrato por culpa exclusiva das construtoras; b) a restituição integral do dano material suportado (R$ 10.070,45), com os devidos acréscimos legais; c) a condenação das empresas ao pagamento de danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais); e d) a aplicação de multa contratual de 5% (cinco por cento) sobre o valor corrigido do imóvel.

As empresas requeridas apresentaram contestação conjunta, alegando a ocorrência de prescrição, defendendo a aplicação do prazo de três anos previsto no Código Civil para a pretensão de reparação civil. No mérito, argumentaram que o empreendimento seria construído sob a modalidade de crédito associativo com a Caixa Econômica Federal. Afirmaram que o banco avaliou o projeto em valor muito inferior à realidade do mercado (R$ 56.093,79), o que tornaria a construção financeiramente inviável. Diante das recusas do banco em reavaliar o projeto, as empresas exerceram o direito de desistência do empreendimento dentro do prazo de carência da lei de incorporações (Lei 4.591/64). Defenderam que o documento assinado era apenas uma proposta de reserva, sujeita à aprovação do banco, e que sempre agiram com transparência. Alegaram que tentaram restituir os valores à autora, confeccionando até mesmo um termo de distrato no valor atualizado de R$ 11.633,44 em julho de 2012, mas a consumidora nunca compareceu para receber o pagamento. Por fim, rechaçaram o cabimento da multa contratual e dos danos morais.

Foi proferida a sentença de primeiro grau, em que a I. Magistrada primeva aceitou o argumento da prescrição, fundamentando que, por se tratar de relação de consumo, o prazo de prescrição aplicável seria o de cinco anos, conforme previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor. Considerando que a autora teve ciência inequívoca do cancelamento da obra no máximo em maio de 2012, e que a ação foi proposta apenas em julho de 2019, o prazo de cinco anos já estaria esgotado desde 2017.

Dito isso, extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso II, do Código de Processo Civil.

Inconformada, a parte autora, assistida pela Defensoria Pública do Estado da Bahia, apresentou recurso de Apelação (ID 99778475). Nas razões recursais, defende que a sentença cometeu equívoco na aplicação do direito, pois o caso trata de descumprimento de contrato por não entrega de imóvel e retenção indevida de valores. Argumenta que a jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça estabelece o prazo de prescrição de dez anos (artigo 205 do Código Civil) para pretensões fundamentadas em descumprimento de contrato. Afirma também que a retenção dos valores configura infração contínua, renovando-se no tempo, e que o reconhecimento da prescrição legitima o enriquecimento ilícito das empresas. Pede a reforma integral da sentença para afastar a prescrição e o julgamento do mérito para acolher todos os pedidos iniciais.

As empresas apeladas apresentaram contrarrazões (ID 99778478), defendendo a manutenção da sentença. Afirmaram novamente que o prazo deve ser de cinco anos, conforme o Código de Defesa do Consumidor, sob pena de violação da segurança jurídica, destacando a demora da consumidora por mais de sete anos.

Elaborado o relatório, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral, nos termos do inciso I do artigo 937 do Código de Processo Civil e inciso I do artigo 187 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.

Salvador, data registrada em sistema.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

 Relatora Substituta

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

O recurso é tempestivo e preenche os demais pressupostos de admissibilidade, razão pela qual dele conheço.

A questão central que motivou a extinção do processo na primeira instância foi o reconhecimento da prescrição de cinco anos, com base no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.

É incontroverso que a relação jurídica estabelecida entre a compradora e as empresas construtoras é tipicamente de consumo. No entanto, o prazo de cinco anos estabelecido pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor possui aplicação restrita e específica. A lei determina que prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço. O fato do serviço, no sistema jurídico brasileiro, diz respeito aos acidentes de consumo, ou seja, àqueles defeitos que ultrapassam o serviço em si e atingem a saúde, a segurança ou a integridade física do consumidor.

O caso em julgamento não trata de um acidente de consumo. A causa de pedir apresentada pela Autora fundamenta-se exclusivamente no descumprimento de uma obrigação assumida no contrato: as empresas comprometeram-se a construir um imóvel, receberam valores como entrada e corretagem, e posteriormente cancelaram o empreendimento por razões financeiras próprias, não efetuando a devolução do dinheiro. Trata-se, portanto, da figura clássica do descumprimento de contrato.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento definitivo de que, nas hipóteses de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato, o prazo de prescrição a ser aplicado não é o de três anos (reservado à responsabilidade extracontratual) e tampouco o de cinco anos do Código de Defesa do Consumidor (reservado aos acidentes de consumo). A regra correta e aplicável é o prazo geral de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.

Esta Corte, inclusive, segue o suscitado entendimento. Para tanto, cito a jurisprudência aplicável ao caso:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO . ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. LUCROS CESSANTES . CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1 . Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial. Reconsideração. 2. Nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de prescrição decenal ( CC/2002, art . 205). Precedentes (EREsp 1.280.825/RJ, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, j. em 27.6.2018, DJe de 2 .8.2018; e EREsp 1.281.594/SP, Rel . p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, j. em 15.5.2019, DJe de 23 .5.2019). 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador . Precedentes. 4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 5 . Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1910592 RJ 2021/0173286-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022)

No mesmo sentido, confirmando que não se aplicam prazos reduzidos para a devolução da comissão de corretagem quando a causa da devolução é o próprio descumprimento da construtora, destaca-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA . CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO . INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS . SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem . Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864 .106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art . 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023)

Aplicando o entendimento cristalino ao caso concreto, temos que o cancelamento do empreendimento, que materializou o descumprimento total do contrato pelas empresas, ocorreu comprovadamente em março de 2012, data em que foi cancelado o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis. O ajuizamento da presente ação ocorreu em 29 de julho de 2019. Entre o momento do conhecimento do dano (2012) e a propositura da ação (2019), transcorreram pouco mais de sete anos.

Como o prazo aplicável ao caso é de dez anos, o pedido da consumidora é válido e não foi atingido pela prescrição. Portanto, a sentença deve ser anulada neste ponto.

Afastada a sentença que reconheceu indevidamente a prescrição, compete a este Tribunal verificar a possibilidade de julgar o mérito da causa desde logo.

O Código de Processo Civil consagra o princípio da primazia da resolução de mérito. O artigo 1.013, parágrafo 4º, estabelece que, quando a sentença reconhecer a prescrição, o tribunal poderá julgar o mérito caso o processo esteja em plenas condições de julgamento imediato.

No presente caso, a discussão sobre os fatos encontra-se totalmente documentada nos autos, sendo o debate restante de natureza jurídica. Assim, em atenção à duração razoável do processo e à economia processual, passo ao exame direto e aprofundado dos pedidos feitos na petição inicial.

O núcleo do pedido inicial consiste no pedido de rescisão do contrato e na devolução de todo o montante pago pela autora, sob o argumento de que a construtora desistiu voluntariamente do empreendimento.

A documentação juntada ao processo não deixa dúvidas. A autora firmou proposta e realizou o pagamento do sinal e da comissão de corretagem, totalizando R$ 10.070,45, com a legítima expectativa de receber a unidade habitacional no futuro. As empresas, em sua defesa, não negam o recebimento dos valores e confessam abertamente que cancelaram a obra. A justificativa apresentada pelas construtoras é de que a Caixa Econômica Federal avaliou o projeto abaixo do valor de mercado pretendido por elas, o que tornou a construção inviável financeiramente, exercendo assim o suposto direito de desistência no prazo de carência da lei.

A alegação das empresas não é suficiente para livrá-las de responsabilidade perante a consumidora. 

Trata-se de um risco previsível na atividade empresarial de construção civil. Não é dado às construtoras transferir à Consumidora o ônus de um planejamento empresarial falho ou de uma negociação frustrada com a instituição financeira.

Assim, o cancelamento definitivo e unilateral da construção configura infração gravíssima e descumprimento total do contrato por culpa exclusiva das empresas requeridas. Como consequência direta e imediata, impõe-se a decretação judicial da rescisão do vínculo firmado entre as partes.

Com a rescisão reconhecida por culpa do fornecedor, a lei exige que as partes retornem ao seu estado anterior. A consumidora não pode sofrer nenhum tipo de retenção de valores. A restituição deve ser imediata e contemplar absolutamente todas as quantias pagas.

Este raciocínio abrange, de forma indispensável, a comissão de corretagem, mesmo que tenha sido repassada a terceiros pela construtora, pois foi a conduta culposa das empresas que tornou inútil o serviço de intermediação e acabou com a utilidade do negócio para a consumidora.

As empresas argumentaram em sua defesa que elaboraram os cálculos e um termo de distrato em 2012, mas a autora jamais compareceu para receber a quantia. Tal argumento é juridicamente frágil. Se o fornecedor deseja restituir um valor e o consumidor se recusa ou não é encontrado, o fornecedor deve utilizar as vias legais adequadas, como a ação de consignação em pagamento, para extinguir sua obrigação. O simples fato de manter o dinheiro da consumidora em seus cofres por quase uma década demonstra que as empresas se beneficiaram da retenção indevida dos recursos alheios.

Portanto, acolhe-se de forma integral o pedido de dano material. As empresas L. Marquezzo e Papagaio SPE devem ser condenadas, de forma solidária por pertencerem ao mesmo grupo econômico, a restituir à autora a importância integral de R$ 10.070,45 (dez mil e setenta reais e quarenta e cinco centavos), sem qualquer desconto ou dedução.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente a partir da data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de um por cento ao mês, contados a partir da citação.

A consumidora pediu também a condenação das empresas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de vinte mil reais, argumentando a frustração do direito social à moradia e a conduta enganosa das requeridas.

A situação vivida pela consumidora ultrapassa o simples descumprimento de contrato do dia a dia. Como pontuado nos autos e comprovado por documentos, o cancelamento do memorial de incorporação foi formalizado pelas construtoras em março de 2012. Apesar de já terem desistido oficialmente do empreendimento perante os órgãos de registro, as empresas exigiram da autora, em maio de 2012, a entrega de documentação pessoal sob a justificativa de dar andamento ao financiamento bancário com a Caixa Econômica Federal.

Esse comportamento evidencia uma grave e inaceitável violação à boa-fé, especialmente em seus deveres de transparência, lealdade e informação. A consumidora foi iludida e mantida em erro, dedicando tempo e esforço para reunir documentos para o financiamento de uma casa que as próprias empresas já sabiam que não seria construída. A frustração do sonho da casa própria, aliada à insegurança prolongada e ao total desrespeito no trato com a cliente, que viu todo o seu investimento inicial bloqueado por anos, gera evidente lesão aos direitos de personalidade.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça é firme em reconhecer o dano moral em situações semelhantes envolvendo atraso grave e não entrega de imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL n. 0571347-91.2018.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: KELEN SOARES SILVA Advogado (s): DIEGO ALCANTARA PEIXOTO, IVAN VLADIMIR DE CARVALHO LANDIM APELADO: PORTAL DO JARDIM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SPE LTDA e outros Advogado (s):MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, CAROLINE OUAIS PROFETA GOES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA . ATRASO DE OBRA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DA EMPREENDEDORA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS. APELO APENAS DA CONSUMIDORA. PRETENSAO DE LUCROS CESSANTES . PRESUNÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DIANTE DA PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTE DO STJ. DANOS MORAIS . CONDENAÇÃO POSSÍVEL. CONDUTA ILÍCITA CAUSADORA DE DANOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. R$ 10 .000,00 (DEZ MIL REAIS). APELO PROVIDO EM PARTE APENAS PARA CONDENAR A APELADA AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº . 0571347-91.2018.8.05 .0001, tendo como Apelante KELEN SOARES SILVA e como apelado PORTAL DO JARDIM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES SPE LTDA E LIZ CONSTRUCOES & SERVICOS LTDA. Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da relatora. Salvador, data registrada no sistema. Desª Gardênia Pereira Duarte Relatora (TJ-BA - Apelação: 05713479120188050001, Relator.: GARDENIA PEREIRA DUARTE, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/05/2025)

Seguindo os critérios das decisões indicadas e considerando a gravidade da conduta das empresas, a capacidade econômica do grupo construtor e a necessidade de proporcionar compensação adequada à Autora sem gerar enriquecimento sem causa, a condenação ao pagamento de danos morais é medida necessária.

O valor da compensação, contudo, deve ser ajustado para R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que atende com exatidão aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade firmados nos precedentes acima.

Por fim, é necessário analisar o pedido feito pela parte autora para a condenação das empresas ao pagamento de multa de cinco por cento do valor do imóvel atualizado, com base na cláusula XIII do contrato.

A cláusula penal em questão, que prevê a retenção ou pagamento de cinco por cento por despesas administrativas e operacionais, foi estipulada no início para o caso de rescisão provocada por falta de pagamento. No atual cenário, o contrato está sendo rescindido por culpa exclusiva das vendedoras, o que gerou a determinação legal de devolução completa de todos os valores pagos, impedindo qualquer retenção por parte das empresas.

Nesse contexto, condenar as construtoras a restituir integralmente todo o valor pago, indenizar profundamente os abalos morais sofridos na quantia de dez mil reais e, cumulativamente, aplicar uma cláusula de penalidade de cinco por cento sobre o valor total de um imóvel que sequer chegou a ser edificado, acarretaria evidente desequilíbrio.

A reparação dos danos já foi adequadamente moldada pela restituição integral com correção monetária e pela condenação em danos morais. Dessa forma, rejeita-se o pedido de aplicação da multa contratual.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Apelação, para o fim de reformar integralmente a sentença fustigada, afastando a prescrição declarada e, com fundamento na teoria da causa madura, JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos feitos na petição inicial para: a) Declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa exclusiva das requeridas; b) Condenar as requeridas, solidariamente, à restituição integral do dano material, no valor de R$ 10.070,45 (dez mil e setenta reais e quarenta e cinco centavos), com incidência de correção monetária pelo índice contratual (ou, na falta, INPC) a partir da data de cada desembolso, e acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação; c) Condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data da publicação deste acórdão, com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, também a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual; d) Rejeitar o pedido de condenação das requeridas ao pagamento da multa contratual de 5% (cinco por cento).

Diante da alteração completa do resultado do julgamento e considerando que a parte Autora decaiu em parte mínima do seu pedido, condeno as empresas Apeladas ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbencia, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Relatora Substituta