PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL E DO POSSUIDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TEMA 122 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CONVENÇÕES PARTICULARES INOPONÍVEIS À FAZENDA PÚBLICA. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO PARA MANTER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que declarou a prescrição do direito de anular débitos fiscais anteriores a 2014 e julgou improcedente a Ação Anulatória de Débitos Fiscais de IPTU. O autor alega que vendeu o imóvel gerador do tributo em 1998, mediante contrato de promessa de compra e venda não levado a registro, e requer a anulação das cobranças efetuadas em seu nome, bem como a declaração de prescrição dos créditos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a legitimidade passiva e a responsabilidade tributária do promitente vendedor pelo pagamento do IPTU quando não há registro da transferência do imóvel no Cartório de Imóveis competente; e (ii) analisar a ocorrência da prescrição tributária alegada pelo contribuinte.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A transferência da propriedade imóvel ocorre apenas com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil. Enquanto não efetuado o registro, o alienante permanece como proprietário legal do bem.

4. O Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 122), firmou o entendimento de que tanto o promitente comprador (possuidor) quanto o proprietário (promitente vendedor com registro no cartório) são solidariamente responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo ao Município a escolha do sujeito passivo.

5. As convenções particulares que estabelecem a responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo, nos termos do art. 123 do CTN.

6. Não restou demonstrada a prescrição dos créditos tributários exigidos, tendo o Município comprovado o ajuizamento das execuções fiscais dentro do prazo legal. A Certidão de Dívida Ativa possui presunção de certeza e liquidez que não foi afastada pelo contribuinte mediante prova inequívoca.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 12% sobre o valor atualizado da causa, suspensa a exigibilidade.

Tese de julgamento:

1. A ausência de registro da promessa de compra e venda no Cartório de Imóveis mantém o promitente vendedor como proprietário e responsável tributário solidário pelo pagamento do IPTU.

2. É facultado ao Município exigir o IPTU tanto do possuidor quanto do proprietário registral do imóvel, sendo inoponíveis ao Fisco as convenções particulares relativas à responsabilidade pelo tributo.

3. A Certidão de Dívida Ativa goza de presunção de liquidez e certeza, cabendo ao executado o ônus de produzir prova inequívoca para desconstituí-la.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, artigo 1.245, parágrafo 1º; Código Tributário Nacional, artigos 34, 123 e 204; Lei de Execuções Fiscais, artigo 3º; Código de Processo Civil, artigos 85, parágrafo 11, e 98, parágrafo 3º.

Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, Tema 122 dos Recursos Repetitivos (REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0526110-34.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante ALFREDO SANTANA BORGES e como apelada NELSON NUNES DOURADO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ALFREDO SANTANA BORGES, nos autos da Ação Anulatória de Débito Fiscal, em face da sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador (Id. 91360464), que declarou prescrito o direito de ação quanto aos créditos anteriores a 2014 e julgou improcedentes os demais pedidos formulados contra o MUNICÍPIO DO SALVADOR e NELSON NUNES DOURADO, nos seguintes termos:

"Diante de tudo o quanto consta, DECLARO PRESCRITO o direito de ação sobre os lançamento de IPTU sobre os exercícios anteriores a 2014, conforme fundamentação supra e JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos da parte autora. Condeno a parte autora nos ônus sucumbenciais, custas e honorários de advogado, estes arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da atualizado da causa, consoante art. 85, § 2º, ambos do CPC, suspensa sua exigibilidade pelo deferimento da gratuidade de justiça ao autor. Não havendo qualquer ilegalidade demonstrada nos autos, REVOGO a liminar deferida, ID 279239298 - Doc. 18. Extingue-se o processo com resolução de mérito, na forma do Art. 487, I, do CPC. P.R.I."

Insatisfeita, a parte Apelante recorre no Id. 91360466 aduzindo, em síntese, que a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em seu nome é indevida, uma vez que o imóvel localizado na Rua Saldanha Marinho, nº 38, foi vendido ao segundo recorrido em 29 de abril de 1998, mediante contrato de promessa de compra e venda. Sustenta que outorgou procuração ao comprador para realizar a transferência de titularidade e que o ente municipal procedeu com lançamentos nulos. Argumenta, ainda, a ocorrência de prescrição tributária de todos os débitos exigidos (artigo 174 do Código Tributário Nacional), sob a alegação de que não houve a devida notificação administrativa. Pugna pela reforma da sentença para anulação dos débitos, exclusão de seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e retificação do cadastro imobiliário.

Contrarrazões ofertadas pelo Município do Salvador no Id. 91360521, refutando as alegações recursais e pugnando pela manutenção da sentença, sob o argumento de que a ausência de registro da compra e venda no Cartório de Imóveis mantém o alienante como responsável tributário solidário, conforme a legislação civil e o Tema 122 do Superior Tribunal de Justiça. Defende a inocorrência da prescrição direta e a presunção de certeza e liquidez das Certidões de Dívida Ativa.

O recorrido Nelson Nunes Dourado, devidamente intimado, não apresentou contrarrazões, conforme certificado no Id. 94756065.

Distribuídos a este Órgão Colegiado, coube-me, por sorteio, a relatoria, e, após examiná-los, lancei neles o presente relatório, razão pela qual solicito sua inclusão em pauta.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Recurso próprio, tempestivo e isento de recolhimento das custas, por ser o apelante beneficiário da Justiça Gratuita deferida pelo juízo a quo, extensível a este juízo ad quem.

A parte Apelante se insurge contra a sentença que julgou improcedente o pedido anulatório, aduzindo que a exigência do IPTU em seu nome é ilegítima em razão da venda do imóvel ocorrida em 1998, bem como sustenta a prescrição dos créditos tributários exigidos nas execuções fiscais.

No caso, a controvérsia cinge-se à legalidade da manutenção do promitente vendedor no polo passivo da obrigação tributária referente ao IPTU de imóvel alienado mediante contrato particular não levado a registro, bem como à verificação de eventual prescrição dos créditos tributários lançados pelo ente municipal.

Analisando os autos, verifica-se que o Autor celebrou um contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel gerador dos débitos (fls. 30/32), outorgando procuração para que o comprador providenciasse a transferência. Ocorre que o referido instrumento negocial não foi levado a registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.

A legislação civil consagra que a transferência da propriedade de bens imóveis apenas se concretiza mediante o registro do título translativo (artigo 1.245, parágrafo 1º, do Código Civil). Enquanto não houver o devido registro, o alienante continua sendo considerado, para todos os efeitos legais, o proprietário do imóvel.

Não se sustenta a tese do Apelante de que o simples contrato de gaveta e a outorga de procuração têm o condão de afastar sua responsabilidade perante o Fisco. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 122 dos Recursos Repetitivos (amparado no julgamento do REsp 1.111.202/SP, expressamente invocado nos autos), firmou a compreensão de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) quanto o proprietário e promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no registro de imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo à Administração Pública a escolha do sujeito passivo.

Ademais, eventuais acordos particulares firmados entre o vendedor e o comprador atribuindo a responsabilidade pelo pagamento de tributos a uma das partes não podem ser opostos à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo, por expressa vedação contida no art. 123 do CTN. A conduta do Município ao exigir o imposto do proprietário registral configura exercício regular de direito.

No tocante à tese de prescrição tributária levantada no recurso, o entendimento do magistrado sentenciante mostra-se acertado e irretocável. A sentença reconheceu a prescrição do direito do autor de ajuizar a própria ação anulatória em relação aos débitos anteriores a 2014, com base no Decreto nº 20.910/1932. Quanto à prescrição para a cobrança dos débitos posteriores, os extratos fiscais juntados pelo Município evidenciam que as execuções fiscais foram propostas dentro do prazo de cinco anos a contar da constituição definitiva do crédito.

As Certidões de Dívida Ativa gozam de presunção legal de certeza e liquidez, conforme disposição do artigo 204 do Código Tributário Nacional e do artigo 3º da Lei de Execuções Fiscais. Caberia ao autor apresentar prova inequívoca capaz de desconstituir tal presunção e comprovar de forma cabal a alegada nulidade das notificações de lançamento, ônus probatório do qual não se desincumbiu. A ausência de registro imobiliário torna legítima a cobrança, não havendo ato ilícito capaz de justificar a anulação dos débitos ou a manutenção da tutela de urgência anteriormente revogada.

Diante do exposto, voto pelo NÃO PROVIMENTO do apelo, para manter a sentença impugnada em todos os seus termos, reconhecendo a legalidade da cobrança do IPTU em face do proprietário registral do imóvel.

Diante da sucumbência recursal, majoro os honorários advocatícios devidos pela parte Apelante para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, mantendo-se a exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida (artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil).

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos de declaração com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no artigo 1.026, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora