PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS. DANO EMERGENTE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por incorporadora e recurso adesivo manejado por adquirente de imóvel contra sentença que, em ação indenizatória por atraso na entrega de unidade imobiliária, reconheceu a validade da cláusula de tolerância, condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes e ao reembolso de aluguéis comprovados, rejeitando os pedidos de danos morais e demais pretensões formuladas pelo autor.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões controvertidas consistem em definir: (i) a validade da cláusula contratual de tolerância para entrega do imóvel; (ii) a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com reembolso de aluguéis; (iii) a configuração de danos morais decorrentes do atraso na entrega da unidade habitacional; e (iv) a extensão temporal das indenizações decorrentes da mora da incorporadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel quando redigida de forma clara e previamente informada ao consumidor, em conformidade com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.
4. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, os quais são presumidos, independentemente da demonstração de destinação específica do bem, em razão da privação do uso e fruição da propriedade.
5. O reembolso de aluguéis comprovadamente suportados pelo adquirente possui natureza de dano emergente, não se confundindo com os lucros cessantes, inexistindo bis in idem na cumulação das verbas.
6. A frustração do projeto de vida familiar decorrente do atraso na entrega de imóvel destinado à moradia de casal recém-casado ultrapassa os limites do mero inadimplemento contratual, configurando dano moral indenizável.
7. Os lucros cessantes são devidos até a efetiva entrega das chaves, enquanto o ressarcimento de aluguéis limita-se ao período efetivamente comprovado nos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE DE JULGAMENTO
Recurso da ré conhecido e desprovido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido para condenar a incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00, mantidos os demais termos da sentença.

 
Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega de imóvel quando expressamente prevista e adequadamente informada ao consumidor. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a condenação ao pagamento de lucros cessantes presumidos e ao ressarcimento de aluguéis comprovados, por se tratarem de verbas de natureza jurídica distinta. 3. A frustração de relevante projeto de vida familiar decorrente da mora da incorporadora configura dano moral indenizável.”

Legislação relevante citada: arts. 6.º, inc. III, e 51 do CDC; art. 48, § 2.º, da Lei n.º 4.591/1964; arts. 373, inc. I, e 85, § 11, do CPC.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ; STJ, Tema 970.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0511059-22.2014.8.05.0001, em que figuram como Apelante/Recorrido, JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. e como Apelado/Recorrente Adesivo, VINICIUS DE OLIVEIRA MENEZES.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer de ambos os recursos, negar provimento ao recurso da ré e dar parcial provimento ao recurso adesivo do autor, para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos do relatório e voto da Relatora.

Sala das Sessões, 4 de agosto de 2026.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao recurso da parte autora e negou-se provimento ao recurso da ré. Por unanimidade. Impedimentos do Des. Antonio Maron Agle Filho e da Desa. Rosita Falcão de Almeida Maia.

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. e de Recurso Adesivo interposto por VINICIUS DE OLIVEIRA MENEZES contra a sentença (ID 104576245 e 104576251), prolatada pelo MM Juízo de Direito da 7.ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, na Ação Indenizatória por atraso na entrega de imóvel, que julgou parcialmente procedente o pedido.

A sentença reconheceu a prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem, rejeitou a ilegitimidade passiva arguida, considerou válida a cláusula de tolerância de 180 dias, reconheceu o atraso de 4 (quatro) meses na entrega do imóvel (novembro de 2013 a março de 2014), condenou a ré ao reembolso de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais) a título de aluguéis comprovados, ao pagamento de indenização por lucros cessantes no percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês sobre o valor do bem, negou o congelamento do saldo devedor, negou a indenização por danos morais e negou a multa punitiva pretendida, distribuindo a sucumbência na proporção de 70% para o autor e 30% para o réu.

Irresignada, a ré JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. interpôs apelação (ID 104576253), sustentando, em síntese, o descabimento da condenação em lucros cessantes por ausência de comprovação de prejuízo, aduzindo que o imóvel se destinava a moradia própria e não a locação, e que o percentual de 0,5% é excessivo, requerendo sua redução para 0,3% ou seu integral afastamento. Argumentou, ainda, o descabimento da condenação em devolução de aluguéis, por consistir em bis in idem condenatório com os lucros cessantes, e por ser o contrato de locação ilegível, sem testemunhas e com divergência de valores. Ao final, requereu o provimento do recurso para reformar a sentença nos pontos impugnados.

O autor VINICIUS DE OLIVEIRA MENEZES, por sua vez, interpôs recurso adesivo (ID 104576258), requerendo a reforma da sentença para: (a) declarar a abusividade da cláusula de tolerância, por violação ao dever de informação e ausência de comunicação prévia; (b) reconhecer que a base de incidência das indenizações deve considerar o marco de 01/05/2013, data a partir da qual a ré deveria ter comunicado o atraso; (c) reconhecer o dever de indenizar por danos materiais (aluguéis) desde 01/05/2013 até a efetiva entrega do imóvel em 06/08/2014; (d) reconhecer a incidência da multa fixada em liminar com limite de R$ 20.000,00; (e) reconhecer o congelamento do saldo devedor a partir de 01/05/2013, com restituição dos valores indevidamente corrigidos; (f) aplicar, de forma paritária, a multa prevista nas cláusulas 12.8 e 12.9 do contrato; e (g) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, comprovado o casamento e o abalo emocional sofrido.

Contrarrazões da ré ao recurso adesivo (ID 104576260) pugnando pelo improvimento do recurso do autor, e contrarrazões do autor ao recurso da ré (ID 104576257) requerendo o improvimento da apelação da ré.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC/2015, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

É o relatório.

Salvador, 26 de junho de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG25

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de Admissibilidade:

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade de ambos os recursos, deles conheço.

2. Do Mérito:

2.1. Da apelação da ré

A apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. sustenta, em suas razões recursais, o descabimento da condenação em lucros cessantes, argumentando que o imóvel se destinava a moradia própria e não a locação, razão pela qual não haveria que se falar em frustração de rendimento. Requer, subsidiariamente, a redução do percentual de 0,5% para 0,3% sobre o valor do imóvel.

O juízo de origem reconheceu que o atraso na entrega do imóvel gerou presunção de prejuízo em favor do adquirente, fixando a indenização em 0,5% ao mês sobre o valor do bem, percentual este adotado como parâmetro no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. Com efeito, a sentença assim fundamentou:

"A solução encontrada, no âmbito do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJBA), para fins de estabelecimento do valor mensal a ser indenizado a título de lucros cessantes, é o percentual de 0,5% (-) do valor do imóvel."

A insurgência da apelante não merece acolhimento. O entendimento consolidado nesta Corte é no sentido de que o adquirente de imóvel tem a legítima expectativa de uso próprio ou de obtenção de renda com a disponibilização do bem, sendo presumido o prejuízo decorrente do atraso injustificado na entrega. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ, no julgamento do Tema 970, estabeleceu que os lucros cessantes são devidos independentemente de comprovação de destinação específica, porquanto a impossibilidade de exercer os direitos inerentes à propriedade durante o período de mora da construtora configura dano material indenizável.

Ademais, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel tem sido reiteradamente adotado por esta Terceira Câmara Cível como parâmetro razoável e proporcional, não se mostrando excessivo a ponto de configurar enriquecimento sem causa. A redução pretendida pela apelante para 0,3% não encontra respaldo na jurisprudência dominante deste Tribunal.

A apelante alega também que a condenação ao reembolso de aluguéis no valor de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais) configuraria bis in idem com os lucros cessantes, sustentando que ambas as parcelas teriam a mesma finalidade indenizatória. Argumenta, ainda, que o contrato de locação apresentado seria ilegível, sem testemunhas e com divergência de valores.

Sem razão a apelante. Os lucros cessantes e o reembolso de aluguéis possuem naturezas jurídicas distintas. Os lucros cessantes visam compensar o comprador pela impossibilidade de uso, gozo e disposição do imóvel durante o período de atraso, sendo calculados com base em percentual sobre o valor do bem. Já o reembolso de aluguéis constitui dano emergente, destinado a restituir o valor efetivamente despendido pelo autor com a locação de outro imóvel para sua moradia enquanto aguardava a entrega da unidade adquirida.

Conforme demonstrado nos autos (ID 316399880, ID 316399901, ID 316399903, ID 316399882 e ID 316399888), o autor comprovou o efetivo dispêndio com aluguel no valor de R$ 800,00 mensais, mediante contrato de locação e comprovantes de transferência bancária. A alegação de ilegibilidade do contrato não elide a realidade dos pagamentos comprovados, tampouco a divergência de valores apontada (R$ 800,00 no contrato e R$ 740,00 em alguns comprovantes) é suficiente para descaracterizar o conjunto probatório, mormente considerando que a maioria dos comprovantes atesta o pagamento de R$ 800,00, valor compatível com o contratado.

Ademais, a alegação de que o contrato não teria testemunhas ou não gozaria de fé pública é irrelevante para a prova do pagamento, que se faz pelos comprovantes de transferência bancária, documentos dotados de presunção de veracidade e que não foram impugnados de forma específica pela apelante na fase de instrução. A sentença, portanto, foi acertada ao condenar a ré ao reembolso dos valores comprovadamente desembolsados, limitados aos meses de novembro de 2013 a março de 2014 (R$ 3.200,00), que correspondem ao período de atraso efetivamente reconhecido.

2.2. Do recurso adesivo do autor

O recorrente adesivo VINICIUS DE OLIVEIRA MENEZES sustenta, em suas razões, a abusividade da cláusula de tolerância, argumentando que a ré não cumpriu o dever de informação, deixando de comunicar previamente que haveria atraso na entrega, e que a cláusula seria nula por violação aos arts. 6.º, inc. III, e 31 do CDC. Requer, assim, que a base de incidência das indenizações seja fixada a partir de 01/05/2013, data imediatamente posterior ao prazo contratual original.

A sentença examinou detidamente a questão e concluiu pela validade da cláusula de tolerância, nos seguintes termos:

"Sobre tal ponto, convém elucidar que é válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor. Logo, no caso dos autos (ID 316400365), tem-se que a referida disposição contém informação clara quanto ao prazo final para entrega do imóvel, não gerando dúvidas no consumidor."

O entendimento do juízo de origem está em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ, que, no julgamento do REsp 1.582.318/RJ, firmou a tese de que a cláusula de tolerância de até 180 dias é válida, desde que contratada com prazo determinado e razoável, não configurando desvantagem exagerada ao consumidor. A referida cláusula tem amparo legal no art. 48, § 2.º, da Lei n.º 4.591/1964 e constitui previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam a construção civil.

No caso concreto, a cláusula 9.1 do contrato (ID 316400365) estabelecia prazo de tolerância de 180 dias, informação clara e inteligível ao consumidor, não havendo que se falar em violação ao dever de informação. O fato de a ré não ter comunicado formalmente que iria utilizar o prazo de tolerância não torna a cláusula abusiva, porquanto o próprio contrato já previa a possibilidade de prorrogação, não havendo necessidade de comunicação específica para tanto.

Desse modo, correta a sentença ao considerar o prazo de tolerância de 180 dias e fixar o termo inicial dos lucros cessantes e do reembolso de aluguéis em 01/11/2013, data imediatamente posterior ao término do prazo de tolerância (30/10/2013). A pretensão do recorrente de antecipar esse marco para 01/05/2013 esbarra na validade da cláusula de tolerância, que deve ser respeitada.

O recorrente adesivo pleiteia, ainda, o reconhecimento de indenização por danos morais, sustentando que o atraso na entrega do imóvel teria causado abalo emocional, especialmente em razão do casamento celebrado em 15/06/2013 e da frustração da expectativa de iniciar a vida conjugal no imóvel adquirido. Requer, nesse sentido, a condenação da ré ao pagamento de indenização não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

A sentença afastou o pedido de danos morais com base no entendimento de que o mero inadimplemento contratual, sem circunstâncias excepcionais, não geraria dano moral indenizável. Todavia, o caso concreto revela circunstâncias específicas que extrapolam o mero dissabor ou aborrecimento.

O recorrente comprovou que contraiu matrimônio em 15/06/2013, mediante certidão de casamento (ID 316399860), e que o imóvel se destinava à moradia do casal. O contrato de financiamento imobiliário foi assinado conjuntamente com a esposa, demonstrando que a aquisição da unidade fazia parte do projeto de vida familiar. O atraso na entrega do imóvel, que se prolongou até 06/08/2014 (data da efetiva entrega das chaves), privou os recém-casados de iniciar a vida conjugal na residência própria adquirida, gerando frustração legítima e sofrimento que ultrapassam o mero aborrecimento.

A jurisprudência desta corte reconhece que, embora o simples inadimplemento contratual não gere, por si só, dano moral, a presença de circunstâncias excepcionais — como a frustração de projeto de vida familiar e o prolongado período de espera — configura lesão extrapatrimonial indenizável. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. REPACTUAÇÃO DA SEGUNDA PARCELA INTERMEDIÁRIA. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. DANO MORAL CARACTERIZADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. Caso em exame 1. Apelação interposta pelos autores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e materiais e de declaração de inexistência de débito, decorrentes de suposto atraso na entrega de imóvel adquirido mediante contrato de promessa de compra e venda. Autores alegam atraso na entrega das chaves e cobrança indevida de juros sobre parcela intermediária.

II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve atraso injustificado na entrega da obra e a validade da cláusula de tolerância; (ii) saber se é cabível a indenização por danos morais e materiais em razão do inadimplemento contratual.

III. Razões de decidir 3. A cláusula de tolerância é válida conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, o atraso na entrega do imóvel excedeu o prazo contratual, configurando inadimplemento por parte da ré. 4. Os autores também incorreram em mora quanto ao pagamento da segunda parcela intermediária, havendo repactuação válida, exceto para um dos cônjuges, pois não assinou o aditivo. 5. Danos morais caracterizados devido ao longo período de atraso na entrega do imóvel, gerando frustração e transtornos significativos aos autores.

IV. Dispositivo e tese 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Reforma da sentença para condenar a Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, fixados em R 10.000,00 (dez mil reais), além das despesas de aluguel ou multa contratual pelo período de atraso na entrega do imóvel.

Tese de julgamento: "1. A cláusula de tolerância em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é válida, salvo prorrogações indefinidas sem justificativa razoável. 2. O atraso significativo na entrega de imóvel, com impacto na esfera pessoal do comprador, configura dano moral indenizável."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, 11; CC, art. 1.647; CDC, art. 54.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1582318; AgInt no AREsp n. 2.426.810.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0033567-44.2012.8.05.0080, sendo Apelantes Elciane Cardoso Santos e outros e Apelada Construtora Tenda S/A, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e dar provimento parcial ao recurso.

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0033567-44.2012.8.05.0080, Relator: MARCELO SILVA BRITTO, Publicado em: 04/12/2024).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. ATRASO INDEVIDO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

 I. CASO EM EXAME Apelação interposta por Gulliver Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ana Cláudia de Castro Dunhan e Alex Mello Nascimento, em ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária. O imóvel, adquirido mediante contrato firmado em 17/07/2008, tinha entrega prevista para 30/06/2009, com cláusula de tolerância de 90 dias. A entrega das chaves somente ocorreu em 06/12/2013.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão indenizatória dos autores estaria prescrita em razão do decurso de prazo superior a três anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação; e (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel, alegadamente motivado por embargo ambiental, constitui hipótese excludente de responsabilidade da incorporadora e se são devidos lucros cessantes e danos morais aos adquirentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR Rejeita-se a prejudicial de prescrição trienal. A pretensão dos autores decorre de inadimplemento contratual, sendo aplicável o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça. Comprovado nos autos o inadimplemento contratual, consubstanciado na entrega das chaves somente em 06/12/2013 (quando o contrato previa a entrega para 30/06/2009). A alegação da apelante de que o atraso decorreu de embargo ambiental não configura fortuito externo, pois se insere nos riscos inerentes à atividade do empreendedor e constitui fortuito interno, incapaz de excluir sua responsabilidade. Os lucros cessantes foram corretamente fixados em 0,5 ao mês sobre o valor do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a data da expedição do habite-se, com respaldo na jurisprudência e diante do recurso exclusivo da incorporadora. A indenização por danos morais foi corretamente fixada em R 10.000,00. O atraso por aproximadamente quatro anos extrapola o mero aborrecimento e compromete direitos fundamentais do consumidor, sendo devida a reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. Majoração dos honorários de sucumbência para 20 (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, 11, do CPC.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o prazo prescricional decenal à pretensão de indenização por inadimplemento contratual consistente em atraso na entrega de imóvel. 2. O embargo administrativo decorrente de exigência ambiental integra o risco do empreendimento e não configura fortuito externo. 3. São devidos lucros cessantes em razão do atraso injustificado na entrega de imóvel prometido em venda. 4. O atraso contratual prolongado na entrega de imóvel pode ensejar indenização por danos morais."

Legislação relevante citada: CC, art. 205; CPC, art. 85, 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1910592/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25/04/2022, DJe 23/05/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0339778-32.2013.8.05.0001, em que figuram como apelante GULLIVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada ALEX MELLO DO NASCIMENTO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

(Classe: Apelação, Número do Processo: 0339778-32.2013.8.05.0001, Relator: NIVALDO DOS SANTOS AQUINO, Publicado em: 21/07/2025).

No caso dos autos, o autor comprovou o matrimônio e a frustração do projeto de iniciar a vida conjugal no imóvel adquirido. O atraso de aproximadamente dez meses (novembro/2013 a agosto/2014) após o término do prazo de tolerância, somado à conduta da ré que não prestou informações tempestivas sobre o andamento das obras, configura circunstância excepcional que ultrapassa o mero aborrecimento. A expectativa legítima de habitar a casa própria após o casamento, frustrada pela mora da construtora, atinge a esfera extrapatrimonial do consumidor, justificando a reparação moral.

Assim, impõe-se a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Considerando as circunstâncias do caso, a extensão do dano, o porte econômico das partes e os parâmetros adotados por esta Câmara, fixo o valor em R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que se mostra proporcional e razoável, apta a compensar o abalo sofrido sem configurar enriquecimento indevido.

O recorrente adesivo requer, ademais, o reconhecimento de que os aluguéis devem ser devidos desde 01/05/2013 até 06/08/2014 (data da entrega das chaves, conforme ID 316401863), e não apenas até março de 2014. Argumenta que a sentença limitou erroneamente o período de indenização a março de 2014, quando o imóvel somente foi entregue em agosto de 2014.

Com razão parcial o recorrente. A sentença fixou a condenação em lucros cessantes "a partir do término da cláusula de tolerância e até a data da expedição do habite-se", utilizando como parâmetro a expedição do habite-se em fevereiro de 2014. Todavia, conforme documentação dos autos (ID 316401863), a entrega das chaves ao autor ocorreu apenas em 06/08/2014, ou seja, após a expedição do habite-se. A jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal é no sentido de que os lucros cessantes são devidos até a efetiva entrega das chaves, e não até a expedição do habite-se, porquanto é a imissão na posse que permite ao adquirente o uso e gozo do imóvel.

Nesse sentido, a ementa colacionada na própria sentença ilustra o entendimento:

"Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade.

(TJ-BA - APL: 05312363620168050001, Relator: IVANILTON SANTOS DA SILVA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Publicação: 04/11/2020)".

Todavia, no caso concreto, a sentença fixou os lucros cessantes desde 01/11/2013 (término da tolerância) até março de 2014, que corresponde ao período de 4 (quatro) meses de atraso reconhecido, considerando a data da expedição do habite-se em fevereiro de 2014. A sentença não delimitou expressamente o termo final dos lucros cessantes, mas estabeleceu que a indenização corresponderia a 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.

Com efeito, o autor comprovou que a entrega das chaves somente ocorreu em 06/08/2014 (ID 316401863). Todavia, a sentença reconheceu o atraso de 4 (quatro) meses (novembro/2013 a março/2014), que corresponde ao período entre o término do prazo de tolerância e a data da expedição do habite-se. O recorrente não se insurgiu contra esse período na inicial, tendo requerido os lucros cessantes "desde a data prevista para a entrega até a sua efetivação", e a sentença fixou o percentual de 0,5% ao mês "do valor do bem", sem especificar o termo final.

Considerando que a ré não recorreu desse ponto específico (limitou-se a questionar o cabimento e o percentual dos lucros cessantes), e que o recurso adesivo do autor busca a ampliação do período, caberia apreciar essa pretensão. Todavia, observo que a sentença, ao fixar os lucros cessantes de 0,5% ao mês "do valor do bem", sem delimitar o termo final, não vedou a apuração do período integral de atraso (até a efetiva entrega das chaves). A condenação em lucros cessantes, nos termos da sentença, deve abranger todo o período de mora da construtora, qual seja, de novembro de 2013 até a efetiva entrega das chaves em agosto de 2014.

Entretanto, quanto ao reembolso de aluguéis, a sentença foi expressa ao limitá-lo a R$ 3.200,00 (novembro/2013 a março/2014), com base nos comprovantes de pagamento juntados pelo autor, que abrangem apenas os meses de novembro de 2013 a março de 2014. O autor não juntou comprovantes de pagamento de aluguéis relativos aos meses posteriores a março de 2014 (abril a agosto de 2014), ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, inc. I, do CPC. Desse modo, não há como ampliar a condenação em danos materiais (reembolso de aluguéis) para período não comprovado nos autos.

Os demais pedidos formulados no recurso adesivo — congelamento do saldo devedor, restituição em dobro dos valores indevidamente corrigidos, aplicação de multa contratual paritária e incidência da multa fixada em sede de liminar — foram todos adequadamente analisados e rejeitados pela sentença de origem, não merecendo reparos.

O pedido de congelamento do saldo devedor foi corretamente afastado, porquanto a incidência de correção monetária não representa acréscimo ao saldo devedor, mas mera atualização da moeda, sendo que seu congelamento implicaria enriquecimento sem causa do autor, em afronta ao art. 884 do CC.

O pedido de restituição da taxa de corretagem foi fulminado pela prescrição trienal, nos termos do Tema 938 do STJ, tendo em vista que o pagamento ocorreu em 2010 e a pretensão foi deduzida apenas em 2014, após o decurso do prazo prescricional.

O pedido de aplicação de multa contratual paritária foi rejeitado com acerto, porquanto a cláusula penal prevista no contrato para o inadimplemento do comprador não pode ser invertida em favor deste, em razão da natureza diversa das obrigações.

Quanto à multa fixada em sede de liminar (astreintes), a questão já foi objeto de apreciação pelo Tribunal no julgamento do Agravo de Instrumento n.º 0005115-31.2016.8.05.0000, que reduziu o valor da multa diária para R$ 200,00, limitada a R$ 20.000,00, conforme decidido no acórdão de ID 104576141. O cumprimento ou descumprimento da liminar e a eventual incidência da multa são questões a serem apreciadas em sede de execução, não cabendo sua discussão no presente recurso.

2.3. Das contrarrazões e da sucumbência

As contrarrazões apresentadas pelo autor ao recurso da ré e pela ré ao recurso adesivo do autor limitam-se a reiterar os argumentos já expostos nas respectivas peças recursais, não trazendo elementos novos capazes de alterar o convencimento deste relator.

Em relação aos honorários sucumbenciais, a sentença fixou o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, distribuindo a sucumbência na proporção de 70% para o autor e 30% para o réu. Considerando que ambos os recursos foram improvidos, mantém-se a sentença nesse ponto, nos termos do art. 85, § 2.º, do CPC.

3. Conclusão

Ex positis, o voto é no sentido de CONHECER de ambos os recursos, NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso adesivo do autor, para, além das condenações já impostas pela sentença, condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária pelo IPCA a partir da data deste arbitramento (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Majoram-se os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, observada a sucumbência recíproca fixada na sentença.

Salvador, 4 de agosto de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG25