PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PELAÇÃO CÍVEL. RETORNO DOS AUTOS PARA JUÍZO DE RETRATAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. AFASTAMENTO DAS TEORIAS DA IMPREVISÃO E DO RISCO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. TEMA 938 DO STJ. JULGAMENTO DO RECURSO EM CONSONÂNCIA COM O TEMA. INAPLICABILIDADE DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO.

O STJ firmou tese de observância obrigatória, vinculada ao Tema 938, nos seguintes termos:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC).(vide Resp n. 1.551.956/SP);
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP);
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Julgamento do recurso que aplicou o Tema. Inexistência de contrato de corretagem, ou de previsão de pagamento destacado do preço da unidade imobiliária.

PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO MANTIDO.

             Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0534163-72.2016.8.05.0001, em que figuram como Apelantes MANOEL GOES DE CARVALHO NETO e SANDRA CONSUELO DIAS DO NASCIMENTO e como Apelados CHP1000 2 EMPREENDIMENTOS LTDA, FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S.A. e JAZZ2006 PARTICIPAÇÕES S.A.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por votação unânime, em entender NÃO SE TRATAR DE HIPÓTESE DE RETRATAÇÃO MANTER A DECISÃO DE DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões,

PRESIDENTE

DESA.MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA 

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 27 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença proferida pela 14ª Vara de Relações de Consumo desta capital, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados, nos seguintes termos:

[...]

Ante o exposto e considerando o que mais dos autos consta, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados para rescindir a promessa de compra e venda contratada por culpa das Rés CHP1000 2 Empreendimentos Ltda e Fator Realty, bem como para condená-las a restituir integralmente os valores pagos, corrigidos monetariamente, em uma única parcela; bem como ao pagamento de verba de natureza indenizatória devida no período compreendido entre o 181º dia até manifestação formal da vontade de rescisão por meio da notificação equivalente ao valor mensal de 0,3% (zero vírgula três) do saldo credor, acrescida de correção monetária pelo INPC a contar de cada mês e juros de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado.

Indefiro a antecipação da tutela requerida porquanto ausentes os requisitos indispensáveis para tanto, na forma do art. 300 do CPC, considerando que não verificada a urgência arguida.

Diante da sucumbência recíproca condeno as partes ao pagamento de custas pro rata e honorários advocatícios, devidos pelas Rés no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e pela parte Autora no montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Suspendo, entretanto, a exigibilidade das verbas devidas pelos Autores diante do deferimento da gratuidade da justiça.

A sentença foi integrada pela decisão do ID nº 9602276, que rejeitou os embargos de declaração aforados pelos demandantes.

Inconformada, a parte autora interpôs recurso de apelação, alegando merecer reforma a sentença.

Afirmam que em 14 de setembro de 2012, adquiriram junto às recorridas, uma unidade autônoma, apartamento 401, com 02 vagas de garagem designadas GI-VG011 e G1-VG 012, no empreendimento “EDIFÍCIO SEASONS”, localizado na Av. Professor Magalhães Neto, Pituba, Salvador, com data de entrega prevista para 25 de fevereiro de 2015, já tendo sido pago pelos recorrentes o valor de R$ 181.341,25 (cento e oitenta e um mil trezentos e quarenta e um reais e vinte e cinco centavos).

Defenderam a legitimidade da 3ª recorrida por fazer parte do mesmo grupo econômico, havendo confusão patrimonial entre as pessoas jurídicas da 1ª, 2ª e 3ª recorridas.

Pontua a necessidade de reconhecimento da nulidade das prorrogações da data de entrega do imóvel em comento. Informa que em 26/04/2016, comprovante anexado a inicial, a obra do empreendimento imobiliário do qual os recorrentes adquiriram 01 unidade, cuja entrega estava prevista para o último dia 25/02/2015, estava apenas 21,17% (vinte e um vírgula dezessete por cento) concluída. Entende que na medida em que o contrato confere a Construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações.

Se insurgiu contra a decretação da prescrição da cobrança de taxa de corretagem sob o fundamento de que a mesma está prevista no contrato vigente a época do ajuizamento da ação, a exemplo da cláusula 4.5, razão pela qual não houve início da contagem da prescrição trienal. A uma: os recorridos querem multa a título de reembolso de valor que foi arcado pelos recorrentes e não pelas empresas, contudo tal fato será discutido no mérito. A duas: o próprio contrato celebrado entre as partes prevê a possibilidade de reaver tal taxa após a rescisão contratual reconhecendo. Dessa forma, fica claro que o termo inicial somente se inicia com o fim do contrato e se este estava vigente a época do ajuizamento da ação não pode se falar em prescrição.

Defenderam o direito a indenização pela perda de tempo útil, na medida em que os atos abusivos cometidos pelas recorridas causaram grandes transtornos aos consumidores, retirando sua tranquilidade, sendo compelidos a sair de sua rotina e perder seu tempo livre para tentar solucionar o problema, tendo que fazer diversas ligações para obter informações, sair da sua rotina de trabalho para buscar seus direitos, e mesmo assim as acionadas se recusaram a conversar amigavelmente com os recorrentes, que sequer atendem as suas solicitações, o que se viram obrigados a acionar o poder judiciário para buscar solução para o seu problema.

Invocaram a necessidade de condenar as demandadas em lucros cessantes porque os mesmos deixaram de auferir frutos de rendimentos locatícios do imóvel em litígio.

Em relação aos danos morais, ressaltaram a angústia e a situação de estresse prolongado a que os recorrentes foram submetidos, pois, desde o dia da celebração do contrato de compra e venda, os mesmos fizeram planos para realização do sonho da casa própria, se empenharam em tentar informações das recorridas, com o objetivo de saber uma data real da entrega do imóvel, o que nunca ocorreu.

Acerca dos danos materiais, os autores requereram o ressarcimento dos valores gastos com honorários advocatícios, e notificação, tendo em vista que foram ‘obrigados’ a ajuizar a presente demanda, tendo em vista que as recorridas não solucionaram a situação e, portanto, por culpa exclusiva das mesmas fora forçado arcar com tal custo.

Pediram pelo provimento do recurso.

Em suas contrarrazões ao apelo, as rés afirmaram tratar-se de decisum irretocável, que analisou precisa e cuidadosamente a matéria posta sob debate nos autos, julgando-a em total consonância com as provas apresentadas no feito, bem como com a legislação e sedimentada jurisprudência aplicável ao caso. Pediram pelo improvimento do recurso.

Em sessão de julgamento (ID 10538206), foi dado provimento ao recurso de Apelação Cível para reconhecer a legitimidade passiva ad causam do terceiro réu; condenar os réus na devolução da taxa de corretagem, por não constar de contrato apartado, integrando, portanto o preço global do imóvel; condenar as rés no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), mantendo, no mais, a sentença, pelos seus próprios fundamentos.

Os Réus, ingressaram com Recurso Especial, defendendo: (i) a prescrição da pretensão de ressarcimento da taxa de corretagem; (ii) a inexistência de danos morais ou ao menos a redução da exorbitante indenização arbitrada, em atenção à razoabilidade e à vedação ao enriquecimento sem causa.

Na sequência, em decisão de ID 56294436, a 2ª Vice-Presidência proferiu decisão encaminhando os autos a esta Relatora, para exercício do juízo de retratação, por aplicação do Tema 938 do STJ.

Retornaram os autos conclusos.É o relatório.

Salvador/BA, 

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conforme evidenciado no relatório, trata-se de apelação cível interposta contra sentença em ação ordinária de rescisão do contrato e devolução do valor pago que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados para condenar a parte ré ao pagamento da importância referente a devolução do valor integral das parcelas pagas pela compra de imóvel não entregue no prazo, corrigidos monetariamente, em uma única parcela; bem como ao pagamento de verba de natureza indenizatória devida no período compreendido entre o 181º dia até manifestação formal da vontade de rescisão por meio da notificação equivalente ao valor mensal de 0,3% (zero vírgula três) do saldo credor, acrescida de correção monetária pelo INPC a contar de cada mês e juros de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado.

Atendidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Após julgamento pela Primeira Câmara Cível do recurso de Apelação Cível – parcialmente provido, para reconhecer a legitimidade passiva ad causam do terceiro réu; condenar os réus na devolução da taxa de corretagem, por não constar de contrato apartado, integrando, portando o preço global do imóvel; condenar as rés no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) – e interposição de Recurso Especial, o processo foi encaminhado para exercício do juízo de retratação, conforme decisão de ID 20479477, proferida, pela 2ª Vice-Presidência, tendo em vista o Tema 938, nos seguintes termos:

[...]

Observa-se que este Tribunal de Justiça não observou o entendimento firmado pelo E. STJ em precedente obrigatório.

Ante o exposto, com amparo no artigo 1.030, II, do NCPC, encaminhem-se os presentes autos à Exma. Sr.ª Relatora, ou seu(a) substituto(a), para fins, se for o caso, de juízo de retratação por órgão colegiado.

A questão objeto deste juízo de retratação limita-se, portanto, à controvérsia a respeito da pertinência da devolução da taxa de corretagem imobiliária que, inclusive, já fora analisada quando do julgamento do Recurso de Apelação.

O STJ firmou tese de observância obrigatória, vinculada ao Tema 938, nos seguintes termos:

Tema 938:

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n.1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP).

Observa-se que a Corte da Cidadania previu que a cobrança de comissão de corretagem transferida ao comprador está condicionada à prévia informação e destaque do valor da comissão de corretagem, desvinculada do preço da unidade.

Conforme salientado no julgamento originário, não consta dos autos eventual Contrato de Corretagem e/ou Assessoria Imobiliária firmado diretamente entre a empresa de corretagem e a parte Apelante, com os valores da comissão respectiva descrita de forma clara, razão pela qual não se pode afirmar terem sido atendidos os requisitos descritos no RESp 1.599.511/SP, o que implica na impropriedade da cobrança e consequente necessidade de devolução do valor.

Não existe sequer demonstração de que o preço da unidade imobiliária (Contrato constante do ID nº 9602210), especialmente a cláusula constante do item 3, que prevê a forma de pagamento com destaque do saldo do preço global, com descrição acerca do rateio do preço, o valor pago pela cota do terreno, cota de construção, nada menciona acerca da verba de corretagem.

Assim, a ausência de contrato de corretagem ou a previsão no contrato de forma destacada, descarateriza a legalidade da cobrança, passando o valor a integrar o preço do imóvel, afastando a incidência do instituto e, consequentemente, a prescrição aplicável à pretensão de devolução da taxa corretagem.

Considerando-se a ilegalidade da cobrança de taxa na hipótese vertente, nos termos já acima destacados, conclui-se pela restituição do valor total pago pelo consumidor.

Ante o exposto, não sendo hipótese de juízo de retratação, voto no sentido manter a conclusão do julgamento que de DEU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, para reconhecer a legitimidade passiva ad causam do terceiro réu; condenar os réus na devolução da taxa de corretagem, por não constar de contrato apartado, integrando, portando o preço global do imóvel; condenar as rés no pagamento de indenização por danos morais no valor de R$20.000,00 (vinte mil reais), mantendo, no mais, a sentença, pelos seus próprios fundamentos.

Salvador/BA, 

DESA.MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA 

RELATORA