PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESERÇÃO DE UM DOS APELOS. APLICABILIDADE DO CDC. LEGITIMIDADE PASSIVA DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA INTEGRADA À CADEIA DE FORNECIMENTO. PRESCRIÇÃO DECENAL. LUCROS CESSANTES. CONSECTÁRIOS LEGAIS. RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO CONHECIDO E RECURSO DO BANCO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Mirante Empreendimentos Ltda. e Banco Rodobens S. A. contra sentença que, em ação indenizatória ajuizada por Topázio Patrimonial Ltda., julgou procedentes os pedidos para condenar solidariamente as rés ao pagamento de lucros cessantes, no percentual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, em razão do atraso na entrega do imóvel prometido à venda, no período de abril de 2015 até 06/06/2019, data da expedição do “habite-se”. A Mirante requereu gratuidade de justiça, teve o pedido indeferido, foi intimada para recolher o preparo e permaneceu inerte. O Banco sustentou incompetência do juízo consumerista, ilegitimidade passiva, prescrição trienal, inexistência de responsabilidade, excesso no percentual dos lucros cessantes e necessidade de adequação dos consectários legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 5 questões em discussão: (i) definir se o recurso da Mirante pode ser conhecido sem o recolhimento do preparo após o indeferimento da gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se a relação jurídica submetida aos autos é de consumo, com manutenção da competência da Vara de Relações de Consumo; (iii) determinar se o Banco Rodobens possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel; (iv) definir se a pretensão indenizatória está sujeita ao prazo prescricional trienal ou decenal; (v) estabelecer se devem ser mantidos os lucros cessantes fixados em 1% ao mês e se os consectários legais da condenação comportam reforma.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso da Mirante não preenche pressuposto extrínseco de admissibilidade, porque a apelante não comprova hipossuficiência para obtenção da gratuidade de justiça e, intimada para recolher o preparo após o indeferimento do benefício, deixou transcorrer o prazo sem pagamento, o que configura deserção.

4. O Código de Defesa do Consumidor incide sobre a controvérsia, porque não há prova robusta de que a autora tenha adquirido o imóvel para revenda ou integração em cadeia produtiva, e a mera previsão contratual de atividades empresariais e patrimoniais não afasta, por si só, sua condição de destinatária final do produto.

5. O Banco Rodobens integra a cadeia de fornecimento do empreendimento, porque sua atuação ultrapassa a simples concessão de crédito e abrange fiscalização da aplicação dos recursos, aprovação de despesas, monitoramento da evolução da obra e ingerência na liberação de valores, conforme o instrumento de financiamento, aditivos contratuais e prova testemunhal emprestada(ID 92242850, fl.11 e ID 92242999, fls. 15/19).

6. A responsabilidade solidária do Banco decorre de sua participação ativa na estruturação e acompanhamento do empreendimento imobiliário, o que o qualifica como fornecedor para fins dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC.

7. A pretensão não está prescrita, porque os lucros cessantes decorrem de inadimplemento contratual consistente no atraso na entrega do imóvel, hipótese submetida ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e não ao prazo trienal do art. 206, § 3º, V, reservado à responsabilidade extracontratual. Precedentes do STJ.

8. A mora contratual resta configurada, porque o imóvel deveria ter sido entregue até 05/04/2015, já considerada a cláusula de tolerância de 180 dias, mas o “habite-se” somente foi expedido em 06/06/2019, sem justificativa apta a afastar a responsabilidade das fornecedoras.

9. As alegações relativas a dificuldades do mercado e necessidade de repactuação representam fortuito interno e risco do empreendimento, que não excluem o inadimplemento da incorporadora nem afastam o dever de indenizar pelo atraso.

10. A reversão da cláusula penal estipulada em favor da vendedora não é cabível, porque a cláusula contratual invocada tem natureza resolutiva ligada à rescisão imputável ao comprador, e não há pedido de resolução contratual formulado pela autora.

11. Os lucros cessantes são devidos, porque o atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta frustra a fruição econômica do bem e autoriza a indenização correspondente aos alugueis que razoavelmente poderiam ter sido percebidos, nos termos dos arts. 402 e 403 do Código Civil.

12. A fixação dos lucros cessantes em 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato deve ser mantida, porque a sentença distinguiu adequadamente a cláusula penal dos lucros cessantes, adotou fundamento autônomo para a indenização e o banco não demonstrou concretamente a inadequação do percentual arbitrado ao caso.

13. Os consectários legais comportam ajuste, porque a correção monetária dos lucros cessantes deve incidir pelo IPCA a partir de cada mês de atraso, enquanto os juros moratórios devem observar a taxa Selic a partir da citação, à luz do art. 406 do Código Civil, com a redação da Lei nº 14.905/2024.

IV. DISPOSITIVO

14. Recurso da Mirante não conhecido. Recurso do Banco parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 12, 14 e 25, § 1º. CC, arts. 186, 205, 206, § 3º, V, 402, 403, 405, 406, § 1º, e 927, parágrafo único. CPC, arts. 85, § 2º, 98, 99, 1.022 e 1.031. Lei nº 14.905/2024. Súmula 481 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 27.06.2018, DJe 02.08.2018. STJ, AgInt no AREsp 1.699.915/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 19.10.2020, DJe 16.11.2020. STJ, AgInt no AREsp 1.296.944/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 18.09.2018, DJe 21.09.2018. STJ, REsp 80.036, Rel. Min. Ruy Rosado, Quarta Turma. STJ, Tema Repetitivo 971. TJSP, Apelação Cível nº 1071567-36.2021.8.26.0100, Rel. Des. Mary Grün, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 22.06.2022. TJBA, Embargos de Declaração nº 8020585-58.2019.8.05.0000, Rel. Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho, Segunda Câmara Cível, publ. 17.02.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 8010895-60.2023.8.05.0001, em que figuram como apelantes MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. e BANCO RODOBENS S. A. e como apelada TOPÁZIO PATRIMONIAL LTDA.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NÃO CONHECER do recurso de apelação interposto pela MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. ante a sua deserção e CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo BANCO RODOBENS S. A., nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-235/238

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Não se conheceu do recurso de apelação interposto pela Mirante Empreendimentos Ltda., ante a sua deserção, e deu-se provimento parcial ao recurso de apelação interposto pelo Banco Rodobens S/A, à unanimidade.

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. e BANCO RODOBENS S. A., em face da sentença de mérito prolatada pelo Juízo da 15ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, nos autos de ação indenizatória nº 8010895-60.2023.8.05.0001, ajuizada por TOPÁZIO PATRIMONIAL LTDA.

Adoto o relatório da sentença, acrescentando que foram julgados procedentes os pedidos realizados na petição inicial, nos seguintes termos (ID 92243014):

“(…)

É O BREVE RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR.

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO RODOBENS S/A: A responsabilidade do réu Banco Rodobens S.A. deve ser examinada à luz do Código de Defesa do Consumidor, considerando-se a inequívoca presença de relação de consumo no caso em análise. Com efeito, restou demonstrado que o empreendimento imobiliário objeto da presente demanda — Edifício Magistrale — teve sua viabilidade financeira atrelada a contrato de financiamento firmado entre a incorporadora Mirante Empreendimentos Ltda. e o Banco Rodobens S.A., nos moldes do Instrumento Particular de Financiamento com Garantia Hipotecária, Cessão Fiduciária de Recebíveis Imobiliários e outras Avenças, com diversos aditivos subsequentes.

Tal vínculo extrapola os limites da mera concessão de crédito, revelando verdadeira integração do Banco Rodobens à cadeia de fornecimento do empreendimento, o que atrai a sua responsabilidade solidária, nos termos do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, §1º, ambos do CDC. O agente financeiro que atua de forma ativa na estruturação e no financiamento de empreendimento imobiliário assume a condição de fornecedor, sendo corresponsável pelos danos suportados pelos consumidores em razão do inadimplemento contratual ou de vícios na prestação do serviço.

No caso em apreço, a prova documental coligida aos autos revela a participação ativa da instituição financeira em diversas fases da implantação do empreendimento, incluindo a supervisão da aplicação dos recursos e a cessão fiduciária dos créditos oriundos das vendas das unidades, configurando nítido vínculo de colaboração e interesse econômico na entrega do produto final.

Dessa forma, é plenamente cabível a responsabilização solidária do Banco Rodobens pelos prejuízos experimentados pelo autor em decorrência do atraso na entrega do imóvel, devendo responder, à luz da teoria da aparência, juntamente com a incorporadora, pelos danos materiais decorrentes da mora contratual, nos limites estabelecidos na fundamentação. Adensa-se fração de precedente persuasivo:

(...)

DA PRESCRIÇÃO TRIENAL: No que tange à prescrição, o STJ manifestou-se no sentido de que, tratando se inadimplemento contratual, o prazo prescricional aplicado é de 10 (dez) anos, à luz do art. 205, do Código Civil. Portanto, uma vez que os pedidos decorrem da mora praticada pela ré, não merece guarida a prejudicial de mérito suscitada. Neste sentido, colhem-se julgados:

(...)

DA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. DA INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO: A parte ré sustenta que não se aplica ao caso o Código de Defesa do Consumidor, pois o autor seria um sócio investidor do empreendimento. Defende que o contrato firmado entre os litigantes nunca foi levado a registro, pois a compra seria meramente fictícia, de modo que a intenção da parte autora era obter lucro com o investimento.

Afirmou que a parte acionante teria adquirido quotas da sociedade empresária SAJ EMPREENDIMENTOS LTDA, o que demonstraria sua participação em investimentos imobiliários.

Infere-se do exame dos autos que a parte ré não adensou prova cabal capaz de afastar a aplicabilidade do CDC.

A parte acionada coligiu apenas o contrato social da SAJ EMPREENDIMENTOS LTDA EPP, que se refere à saída da parte autora da sociedade, circunstância que em nada se entrelaça à celeuma tratada nesta lide.

Por outro lado, ainda que o contrato não tenha sido levado à registro, a parte autora comprovou de forma satisfatória o pagamento dos valores do bem, através dos comprovantes adensados ao id 357634220, o que corrobora a demonstração da sua condição de consumidora.

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, quando as construtoras/incorporadoras figuram como fornecedoras e os adquirentes dos imóveis como consumidores, destinatários finais do produto/serviço, nos termos do art. 2º, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, transcreve-se fração de julgamento:

(...)

Logo, incidente ao caso em concreto o microssistema consumerista.

DO MÉRITO.

Primordialmente, cumpre tecer considerações acerca da aplicabilidade dos princípios e regras estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, à causa em exame.

O contrato por adesão reflete o modo de produção e distribuição de bens e serviços em larga escala, de forma impessoal e abstrata, inclusive no setor imobiliário. Nessa espécie de negócio jurídico, não há tratativas e as cláusulas não são livremente negociadas entre as partes. Ao revés, o fornecedor, chamado de predisponente, elabora de antemão o contrato e o submete ao consumidor, denominado aderente, que, como o próprio nome esclarece, tem apenas a faculdade de aceitar ou não os seus termos. Justamente por implicar em séria limitação à autonomia da vontade de uma das partes, o aderente a um contrato dessa natureza merece tutela especial do legislador, que busca, com isso, evitar a perpetração de abusos por parte do fornecedor de bens ou serviços.

A Lei nº 8.078/90 criou-se um microssistema de proteção ao hipossuficiente, o qual consolidou as bases de um novo paradigma contratual, abandonando a ficção da igualdade entre as partes contratantes. Foram instituídos mecanismos que equalizam as desigualdades que comumente se verificam nas relações contratuais de consumo.

Importante destacar o magistério de Nelson Nery Júnior, quando afirma que, por ser norma de sobre direito, a teoria geral dos contratos, criada pelo capítulo VI do Título I do CDC, deve ser aplicada a toda e qualquer relação jurídica de direito privado, seja civil, comercial ou de consumo. Os contratos de incorporação imobiliária, por óbvio, não poderiam fugir a esta regra, precipuamente por se constituírem, em sua significativa maioria, em contratos de adesão, nos quais os adquirentes não negociam com liberdade o conteúdo da avença. Seja a incorporação imobiliária considerada como (i) atividade de corretagem, (ii) venda e compra, (iii) um misto de atividades, inegavelmente, se estará diante do fornecimento de um produto (a fração ideal do imóvel correspondente a unidade condominial que se adquire) ou de um serviço (a intermediação entre o construtor e o adquirente).

Os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato são normas de ordem pública, observância obrigatória e aplicáveis de ofício. Adensa-se julgado:

Incorporação imobiliária. Contrato. Cláusula abusiva. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei nº 4.591/64), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva (4ª Turma., REsp 80.036, Min. Ruy Rosado).

DA MORA CONTRATUAL: Conforme se observa do contrato de compromisso de venda e compra firmado entre os litigantes (id 357634218), o prazo de entrega do imóvel foi originalmente estabelecido para ultimar-se em 05 de outubro de 2014, prorrogável por até 180 dias (id 357634218 – fl. 11, cláusula vigésima quinta), findando em 05 de abril de 2015.

A mora imputada à parte ré encontra-se evidenciada, uma vez que o “HABITE-SE” fora expedido tão somente em 06/06/2019 (id 357634223).

A empresa requerida apresentou, como justificativa, o fato de que, há época da construção do empreendimento, as expectativas quanto aos prazos e valores de retorno dos investimentos aportados não corresponderam às expectativas iniciais, razão pela qual se fez necessária a repactuação dos contratos, incluindo-se a prorrogação dos prazos de finalização da obra e entrega das unidades. Não merecem, entretanto, prosperar as alegações, visto que tais eventos configuram risco do negócio, ou, em outros termos, fortuito interno. A jurisprudência firmou entendimento acerca da matéria:

(...)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA VENDEDORA. Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora, pretendendo a rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel. Sentença de procedência. Apelo da ré. Responsabilidade da requerida pelo atraso na entrega das obras. Prazo de tolerância de 180 dias excedido. Súmula nº 164 deste E. Tribunal. Atraso incontroverso na entrega do imóvel. Alegado caso fortuito e força maior. Fortuito interno decorrente do risco da atividade. Art. 927, parágrafo único, do CC. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Súmula nº 161 do TJSP. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral devida. Multa contratual por reciprocidade. Possível a inversão em desfavor da vendedora (Tema Repetitivo nº 971 do E. STJ). Condenação devida. Ausência de bis in idem em razão da condenação à restituição das parcelas e aplicação de multa por inadimplemento contratual. Obrigações com fatos geradores distintos. Comissão de corretagem. Rescisão contratual por culpa da vendedora. Retorno ao estado anterior ao negócio. Vendedora que é responsável pela restituição pelo fato de ter dado causa à rescisão. Juros de mora que incidem a partir da citação, por se tratar de inadimplemento imputável exclusivamente à ré. Art. 405 do CC. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1071567-36.2021.8.26.0100; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 45ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2022; Data de Registro: 22/06/2022)

Nesta senda, o prazo de entrega inicialmente fixado para ultimar-se em outubro de 2014, restou prorrogado para abril de 2015, em razão da aplicação da cláusula de tolerância contratualmente prevista. O imóvel, entretanto, não foi disponibilizado ao consumidor, mesmo computada a prorrogação prevista, configurando atraso de 04 anos e 02 meses. Assim, deve a parte ré responsabilizar-se pela inexecução contratual durante o período da mora.

DA REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (TEMA 971): No que tange à reversão de cláusula penal estipulada em favor da parte contratada, foi firmada pelo STJ, em relação ao tema 971, a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

O Relator do tema em julgamento assinalou o caráter abusivo da prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando-se o fornecedor da mesma penalidade.

Ao analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente em desfavor da construtora, nos casos de atraso na entrega de imóvel, o Ministro Luis Felipe Salomão ressaltou que a tendência mundial é a de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto: seja à luz dos princípios gerais do direito, ou em razão dos princípios albergardos pelo no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade. Dessa forma, reputou abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença.

No entanto, no entendimento firmado pelo Relator, a simples inversão da penalidade contratual poderia dar origem a enriquecimento sem causa do adquirente do imóvel: “A inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, parece não constituir – em verdade – simples ‘inversão da multa moratória’, podendo isso sim representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa”, disse.

Para o Ministro, só haverá adequada simetria para a inversão da cláusula penal contratual se houver observância de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora: “Nos casos de obrigações de natureza heterogênea (por exemplo, obrigação de fazer e obrigação de dar), impõe-se sua conversão em dinheiro, apurando-se valor adequado e razoável para arbitramento da indenização pelo período de mora, vedada sua cumulação com lucros cessantes. Feita essa conversão, geralmente obtida por meio de arbitramento, é que, então, seria possível a aplicação/utilização como parâmetro objetivo – para manutenção do equilíbrio da avença”, explicou.

O Ministro Salomão ressalvou ainda que a multa compensatória referente à obrigação de pagar (de dar) não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Observou, ainda, que como a cláusula penal compensatória visa indenizar, não é possível sua cumulação com lucros cessantes.

Da análise dos autos, observa-se que que a parte autora pretende a reversão da cláusula décima segunda (id 357634218 – fl. 09), a qual contém a seguinte redação:

DÉCIMA SEGUNDA – FRUIÇÃO: Na hipótese do imóvel já estar na posse direta do Promissário Comprador e vindo a ocorrer a rescisão do presente contrato, por qualquer motivo a este imputável, o Promissário Comprador pagará a Promitente Vendedora, a título de fruição do imóvel, quantia equivalente a 1% (hum por cento) sobre o preço total atualizado do contrato, por mês ou fração de mês, a partir da data em que for firmado por ele o respectivo “Termo de Recebimento” do imóvel e até a data da efetiva desocupação do mesmo e a sua devolução a Promitente Vendedora, independentemente de outros ônus estipulados no presente instrumento.

Da leitura do dispositivo contratual, percebe-se que trata de cláusula resolutiva, de modo que, como não há nos autos qualquer indício de que a parte autora tenha requerido a rescisão pelo atraso, não é cabível sua reversão.

Por outro lado, em caráter subsidiário, pleiteou a parte demandante o pagamento de lucros cessantes.

Os tribunais pátrios têm se posicionado no sentido de que o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, sem justificativa plausível, configura o direito do promitente comprador à indenização por lucros cessantes.

Com efeito, os potenciais aluguéis que deixaram de ser percebidos correspondem aos lucros cessantes previstos nos arts. 402 e 403, ambos do CC, os quais vêm sedo fixados, conforme precedentes jurisprudenciais, em até 1,0 % do valor do imóvel atualizado. Nesse sentido:

(...)

Isto posto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por TOPAZIO PATRIMONIAL LTDA., em face de MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA e BANCO RODOBENS S/A, para condenar as rés solidariamente a pagarem, a título de lucros cessantes, o percentual 1,0%, a partir de abril de 2015, inclusive, até o dia 06/06/2019, data da expedição do “HABITE-SE”, conforme pedido subsidiário “c” , com incidência de juros de mora, a partir da citação, de 1% ao mês até o dia 29 de agosto de 2024, e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30 de agosto de 2024.

P. I. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa.”

A sentença foi integrada pela decisão que acolheu os embargos de declaração opostos pela apelada, consoante a seguinte transcrição:

“Ante o exposto, com fundamento no art. 1.022, incisos I e II, do CPC, acolho em parte os embargos opostos por TOPÁZIO PATRIMONIAL LTDA., para: a) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, considerando a natureza da demanda, o trabalho desenvolvido e os parâmetros do § 2º do art. 85 do CPC; b) esclarecer que a base de cálculo da indenização por lucros cessantes é o valor atualizado do contrato de promessa de compra e venda; c) determinar que a correção monetária incida a partir de cada mês de atraso.

Não acolho os aclaratórios opostos pelo BANCO RODOBENS S.A., por inexistência de contradição ou omissão relevante a ser sanada pela via eleita.”

Apelação interposta pela MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. no ID 92243075, requerendo a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, alegando atravessar grave crise financeira, com paralisação de suas atividades empresariais, encerramento de contas bancárias e inexistência de ativos capazes de suportar o pagamento das custas processuais, invocando, para tanto, o disposto no art. 99 do CPC e a Súmula 481 do STJ.

Suscita prejudicial de mérito fundada na ocorrência de prescrição trienal, nos termos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil, sob o argumento de que a pretensão deduzida na demanda possui natureza de reparação civil (lucros cessantes e danos materiais). Afirma que o termo inicial do prazo prescricional corresponde ao término do prazo de tolerância contratual para entrega do imóvel (05/04/2015), razão pela qual a pretensão estaria prescrita desde 05/04/2018, antes mesmo do ajuizamento da ação, ocorrido apenas em 27/01/2023. Subsidiariamente, sustenta que, ainda que considerado o efetivo atraso até a entrega do imóvel (06/06/2019), o prazo prescricional teria se encerrado em 06/06/2022, igualmente anterior ao ajuizamento da demanda.

Ainda em sede preliminar, a recorrente suscita a incompetência do juízo especializado em relações de consumo, defendendo a inexistência de relação consumerista entre as partes. Alega que a apelada não figurou como destinatária final do imóvel, mas sim como investidora no empreendimento imobiliário, tendo aportado recursos financeiros com finalidade lucrativa, inclusive participando de outras sociedades do mesmo ramo (SAJ Empreendimentos LTDA). Sustenta que o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes possuía natureza meramente formal e garantia dos investimentos realizados, sendo, portanto, um instrumento fictício, desprovido das formalidades típicas de um contrato de aquisição imobiliária, como registro e reconhecimento de firmas. Diante disso, requer o reconhecimento da incompetência do juízo e a remessa dos autos à vara cível comum.

No mérito propriamente dito, a apelante defende a inexistência de inadimplemento contratual e de danos indenizáveis. Sustenta que o ajuste firmado entre as partes não tinha por finalidade a aquisição do imóvel para uso próprio, mas sim a realização de investimento com expectativa de retorno financeiro, razão pela qual não se poderia falar em frustração de legítima expectativa de moradia ou fruição do bem. Argumenta que o imóvel entregue possuía valor de mercado superior aos aportes realizados, o que, em sua ótica, teria compensado integralmente eventuais prejuízos.

Aduz, ainda, que o atraso na entrega decorreu de fatores inerentes ao mercado imobiliário, caracterizando fortuito interno, assumido pela própria apelada na condição de investidora, havendo, inclusive, repactuação consensual dos prazos, com participação ativa desta nas decisões do empreendimento. Sustenta, ademais, a ausência de comprovação dos requisitos da responsabilidade civil, notadamente dano efetivo e nexo causal, asseverando que não há prova de lucros cessantes, já que o imóvel não seria destinado à fruição direta, mas à obtenção de lucro de investimentos, ou seja, retorno do capital investido com ganhos.

Impugna, igualmente, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, ao argumento de que a apelada não é hipossuficiente, possuindo experiência no mercado imobiliário e pleno conhecimento dos riscos do negócio, circunstâncias que afastariam a incidência do art. 6º, VIII, do CDC.

Por fim, questiona a valoração dos documentos apresentados pela parte autora, sustentando que tais elementos não comprovariam os fatos constitutivos do direito alegado, e, ao contrário, corroborariam a tese defensiva quanto à natureza fictícia do contrato.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, acolhendo-se a prejudicial de mérito de prescrição trienal, com extinção do processo com resolução de mérito. Subsidiariamente pede o reconhecimento da incompetência do juízo, com remessa dos autos à vara cível ou, ainda a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, afastando-se a condenação imposta.

Razões do recurso interposto pelo réu, BANCO RODOBENS S. A. no ID 92243076, arguindo, preliminarmente a nulidade da sentença por incompetência absoluta do juízo de origem, sob o argumento de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a autora não seria destinatária final do imóvel, mas sociedade empresária com finalidade de gestão patrimonial e investimentos imobiliários, inclusive com participação em outros empreendimentos do setor, o que afastaria sua condição de consumidora.

Sustenta ainda ilegitimidade passiva, aduzindo que atuou exclusivamente como agente financiador do empreendimento, sem participação na incorporação, construção ou comercialização das unidades, não integrando a cadeia de fornecimento, sendo indevida sua responsabilização solidária e que restou comprovado nos autos que “(…) o contrato de promessa de compra e venda tratado nesses autos foi firmado exclusivamente entre a apelada Mirante e a autora, não havendo participação deste apelante em nenhuma das fases destas tratativas; segundo, que há, nos autos, documentos que comprovam a sua atuação apenas como agente financiador do empreendimento, correlata, aliás, com a sua condição de instituição financeira, e não de construtora/incorporadora, e, por fim, que os aditivos firmados, prevendo obrigações adicionais, como o próprio monitoramento do uso do recurso que emprestou, se revelou inerente à necessidade de garantir a percepção de seu crédito no tempo e modo contratados, até pelo atraso da obra, tem-se que, também por isso, a ilegitimidade passiva deste apelante é manifesta!”

Alega, ainda, em prejudicial de mérito, a ocorrência de prescrição da pretensão indenizatória, defendendo a aplicação do prazo trienal previsto no art. 206, §3º, V, do Código Civil, sob o fundamento de inexistência de relação contratual direta com a autora, afirmando que, mesmo considerado o termo inicial mais benéfico (data da entrega do imóvel em 06/06/2019), a ação, ajuizada em 27/01/2023, já estaria fulminada pela prescrição.

No mérito, sustenta a inexistência de responsabilidade civil, aduzindo que não praticou qualquer ato ilícito, nos termos do art. 186 do Código Civil, nem contribuiu para o atraso na entrega do imóvel, destacando que sua atuação se limitou ao financiamento do empreendimento, com adoção de mecanismos legítimos de controle e liberação de recursos, não havendo nexo causal entre sua conduta e os prejuízos alegados pela autora.

Aduz, ainda, a existência de contradição na sentença quanto à fixação dos lucros cessantes, argumentando que, embora o magistrado tenha afastado a aplicação da cláusula penal de 1% ao mês por entender que poderia gerar enriquecimento sem causa, acabou por fixar indenização no mesmo percentual sob outro fundamento, o que reputa incoerente, pleiteando a redução do percentual para 0,5% ao mês, em consonância com precedentes jurisprudenciais.

Sustenta, também, a necessidade de reforma da sentença quanto aos critérios de atualização do débito, defendendo a aplicação uniforme da taxa SELIC, nos termos do art. 406 do Código Civil, durante todo o período da condenação, sem a distinção temporal adotada pelo juízo de origem.

Por fim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, diante do risco de cumprimento provisório da sentença, bem como o seu provimento para anular a sentença por incompetência do juízo. Subsidiariamente, pede o reconhecimento da sua ilegitimidade passiva, com a consequente exclusão da lide; o reconhecimento da prescrição da pretensão autoral ou, ainda, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, sucessivamente, reduzir o percentual dos lucros cessantes e adequar os critérios de atualização do montante indenizatório considerando a taxa SELIC, com a consequente inversão do ônus sucumbencial.

Contrarrazões apresentada pela apelada TOPÁZIO PATRIMONIAL LTDA. nos ID’s 92243084 e 92243085, pugnando pelo improvimento dos apelos.

Petição da apelada no ID 94309176, noticiando fato superveniente.

Despacho no ID 94439240, intimando a apelante MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. a trazer aos autos documentos que comprovem sua condição de hipossuficiente, aptos a autorizar a concessão do benefício da justiça gratuita, e intimando os recorrentes para se manifestarem sobre o fato superveniente indicado pela recorrida.

Petição do BANCO RODOBENS S. A. no ID 95095607, manifestando-se acerca do fato superveniente alegado pela apelada.

Decisão no ID 97762632 indeferindo o pedido de gratuidade de justiça e determinando a intimação da apelante MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. para que efetue, no prazo de 05 (cinco) dias, o recolhimento das custas processuais, comprovando nos autos o pagamento, sob pena de não conhecimento do recurso.

No ID 99777935 foi certificado o decurso do prazo para pagamento do preparo sem manifestação da apelante MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA.

Autos encaminhados a esta Corte e distribuídos a esta Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC, registrando a possibilidade de sustentação oral pelas partes.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme consta no relatório, trata-se de recursos de apelação cível interpostos por MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. e BANCO RODOBENS S. A., em face da sentença de mérito prolatada pelo Juízo da 15ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que, nos autos de ação indenizatória nº 8010895-60.2023.8.05.0001, ajuizada por TOPÁZIO PATRIMONIAL LTDA., julgou procedentes os pedidos realizados na petição inicial, condenando solidariamente os réus, ora apelantes, ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, relativamente ao período de atraso na entrega do imóvel objeto do feito, compreendido entre abril de 2015 e 06 de junho de 2019.

Passando ao exame dos autos, cumpre inicialmente analisar a admissibilidade do recurso interposto pela MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA.

Conforme relatado, a parte apelante requereu a concessão do benefício da gratuidade de justiça, que, entretanto, foi indeferido por este relator através do despacho de ID 97762632. Naquela ocasião, após a análise dos autos e considerando a ausência de documentação capaz de comprovar a alegada hipossuficiência econômica, foi determinada a intimação da apelante para que, no prazo de 05 (cinco) dias, efetuasse o recolhimento das custas processuais, sob pena de não conhecimento do recurso. O referido despacho enfatizou que, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil e da Súmula nº 481 do Superior Tribunal de Justiça, a concessão do benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica exige a demonstração da impossibilidade de arcar com os encargos processuais, condição que não foi comprovada.

Apesar da regular intimação, a certidão de ID 99777935 atesta que a referida apelante deixou transcorrer o prazo legal sem qualquer manifestação ou comprovação do recolhimento do preparo recursal.

A ausência de preparo constitui um dos pressupostos extrínsecos de admissibilidade do recurso de apelação, cuja inobservância impõe o não conhecimento do apelo, nos termos da legislação processual civil. Assim, diante da inércia da apelante em cumprir a determinação judicial e regularizar o preparo, impõe-se a declaração da deserção do recurso de apelação interposto pela empresa Mirante Empreendimentos Ltda.

Passa-se, então, à análise do recurso de apelação interposto pelo BANCO RODOBENS S. A.

O Banco Rodobens S. A. suscitou em suas razões a preliminar de incompetência absoluta do juízo, argumentando que a parte autora, TOPÁZIO PATRIMONIAL LTDA., não seria consumidora, mas sim investidora, o que afastaria a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, a competência da Vara de Relações de Consumo. Todavia, a tese recursal do apelante não encontra respaldo nos autos ou na legislação pertinente, e, portanto, deve ser rejeitada.

É cediço que a relação jurídica estabelecida entre a construtora/incorporadora e o adquirente de unidade imobiliária, mesmo que este seja pessoa jurídica, é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, desde que a pessoa jurídica figure como destinatária final do produto ou serviço, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. A jurisprudência pátria, inclusive, tem se posicionado no sentido de que o CDC é aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis quando as construtoras/incorporadoras figuram como fornecedoras e os adquirentes dos imóveis como consumidores, destinatários finais do produto ou serviço.

No caso concreto, a sentença de mérito, ao analisar esta preliminar, já havia concluído que a parte ré não adensou prova cabal capaz de afastar a aplicabilidade do CDC (ID 92243014). O fato de a parte autora ter um contrato social que prevê atividades de gestão patrimonial ou investimentos, por si só, não descaracteriza sua condição de consumidora em uma relação específica de aquisição de imóvel para fins que podem ser enquadrados como destinatário final, salvo prova robusta de que o imóvel foi adquirido com o fim precípuo de revenda ou integração em uma cadeia produtiva, o que não se comprovou.

A teoria finalista mitigada, amplamente adotada, permite a aplicação do CDC quando, mesmo havendo uma finalidade econômica secundária, o adquirente se encontra em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica frente ao fornecedor, o que se presume e não foi eficazmente contestado pelo apelante. Assim, não havendo demonstração inequívoca da inaplicabilidade do microssistema consumerista, mantém-se a competência do juízo de origem.

A instituição financeira também arguiu sua ilegitimidade passiva, alegando ter atuado apenas como agente financiador do empreendimento, sem participação na cadeia de fornecimento da incorporadora.

No entanto, os elementos constantes dos autos demonstram que a atuação do banco no empreendimento Edifício Magistrale excedeu os limites de uma mera concessão de crédito, revelando uma participação ativa na sua estruturação e acompanhamento, o que o insere na cadeia de consumo e justifica sua responsabilidade solidária.

A sentença já havia destacado que o vínculo entre a incorporadora Mirante Empreendimentos Ltda. e o Banco Rodobens S. A. extrapolou a simples concessão de crédito, evidenciando uma verdadeira integração à cadeia de fornecimento do empreendimento.

Essa integração é comprovada por diversos fatores.

Primeiramente, o Instrumento Particular de Financiamento com Garantia Hipotecária, Cessão Fiduciária de Recebíveis Imobiliários e Outras Avenças (ID 92242850), firmado entre as rés, em sua Cláusula 3, intitulada "Da Fiscalização", estabelece que a CREDORA (Banco Rodobens) fiscalizará a efetiva aplicação na obra dos recursos do financiamento, obrigando-se a DEVEDORA (Mirante) a facilitar o acesso e a colocar à disposição da CREDORA todos os livros, documentos e informações (ID 92242850, fl.11).

Mais especificamente, a Cláusula 5.1 do 7º aditivo firmado entre os réus, mencionada no Acórdão do processo nº 8095145-94.2021.8.05.0001, expressamente prevê que o crédito suplementar seria disponibilizado mediante reembolso das despesas previamente vistas e aprovadas pelo Agente Vistor mensalmente, tendo cada liberação como pressuposto que o montante da última liberação resultasse proporcional com o percentual de obra efetivamente executado (ID 92242999, fl.15). Tal disposição demonstra que o banco não se limitava a liberar valores, mas detinha poder de aprovação sobre as despesas e monitoramento constante da evolução da obra.

Além disso, a prova testemunhal emprestada do processo nº 8095145-94.2021.8.05.0001 (ID 92242999, fls. 15/19), colhida do depoimento do Sr. Paulo José de Castro Santos, ex-funcionário da Mirante, é contundente ao demonstrar a ingerência ativa do Banco Rodobens.

O depoimento revela a existência de reuniões com a participação da funcionária terceirizada do Banco Rodobens S. A. "Fernanda”, que era a pessoa que “que liberava o dinheiro. O engenheiro vinha, fazia a mediação, mandava para ela e ela liberava.", e um "Engenheiro do Banco", que fazia as medições da obra, autorizava pagamentos e liberava dinheiro (ID 92242999, fls.17/18).

A testemunha ainda afirmou categoricamente que os prepostos do Banco Rodobens praticavam atos de gestão, evolução e controle da obra e que o Banco tinha a palavra final de quem ia pagar ou não (ID 92242999, fl.19). Essa prova oral corrobora a tese de que o contrato de mútuo, ao longo dos aditivos, transformou-se em uma verdadeira parceria da construtora com o banco, conferindo a este último poder de administração da obra e inserindo-o na cadeia de consumo.

Nesse sentido, a jurisprudência é clara ao reconhecer a responsabilidade solidária do agente financeiro que, além de conceder o crédito, atua de forma ativa na estruturação e fiscalização do empreendimento imobiliário, assumindo a condição de fornecedor e corresponsável pelos danos suportados pelos consumidores.

Em caso análogo, este Tribunal de Justiça já se manifestou, em sede de Embargos de Declaração, no sentido de que a responsabilidade solidária de instituição financeira que extrapola suas funções de agente financeiro, fiscalizando o cronograma de obras, justifica sua inclusão como executada em cumprimento de sentença, não se configurando erro material ou omissão na decisão. Confira-se:

“DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APONTA A EXISTÊNCIA DE ERRO MATERIAL E OMISSÕES. ACÓRDÃO EMBARGADO QUE NÃO SE BASEOU EM PREMISSA EQUIVOCADA. EMBARGANTE QUE NÃO ATUOU COMO AGENTE FINANCEIRO APENAS, MAS QUE FISCALIZAVA CRONOGRAMA DE OBRAS. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E REJEITADO.

I. CASO EM EXAME

O recurso foi interposto por ITAÚ UNIBANCO S.A . contra acórdão que acolheu Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento, reconhecendo a legitimidade passiva da instituição financeira como executada em cumprimento de sentença, devido à extrapolação de suas funções como agente financeiro. O embargante alega erro material e omissões no acórdão recorrido, argumentando que a responsabilidade solidária atribuída ao banco violaria disposições legais e cláusulas contratuais estabelecidas no Termo de Ajustamento de Conduta firmado no âmbito da Ação Civil Pública. Matéria abordada no Acórdão recorrido.

II . QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve erro material ao atribuir responsabilidade solidária ao embargante pelo atraso nas obras; (ii) saber se o acórdão embargado incorreu em omissões quanto à aplicação de normas legais e contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os embargos de declaração possuem como requisitos as hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, que tratam de esclarecer obscuridades, suprir omissões, corrigir contradições ou erros materiais. A análise do acórdão embargado demonstra que as matérias suscitadas foram devidamente enfrentadas, sendo afastada a alegação de erro material quanto à responsabilidade solidária, que decorre da conduta do banco ao extrapolar suas funções de agente financeiro e monitorar a execução das obras. As omissões alegadas foram apreciadas implicitamente no julgamento original, que adotou fundamentação suficiente para sustentar a decisão com base no Código de Defesa do Consumidor (art. 28, § 5º), em jurisprudência pertinente do STJ e do TJ-SP, bem como no cumprimento das cláusulas do TAC firmado com o Ministério Público.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Embargos de declaração conhecidos e rejeitados. Tese de julgamento: "A responsabilidade solidária de instituição financeira que extrapola suas funções de agente financeiro em relação ao empreendimento justifica a inclusão como executada em cumprimento de sentença, não se configurando erro material ou omissão na decisão que adota fundamentação suficiente para resolução da controvérsia."

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts . 1.022. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Recurso Inominado Cível: 1001618-34.2022 .8.26.0602. TJ-GO, AI: 55151204620228090000. (TJ-BA - Embargos de Declaração: 80205855820198050000, Relatora: MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/02/2025)

Portanto, a atuação da instituição financeira apelante no empreendimento imobiliário não se limitou à mera operação de crédito, mas configurou verdadeira participação na cadeia de fornecimento, atraindo a sua responsabilidade solidária pelos danos causados aos consumidores em razão do atraso na entrega do imóvel. Diante de tais elementos, a preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada.

O apelante Banco Rodobens S. A. sustentou a aplicação do prazo prescricional trienal, previsto no artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, para as ações de reparação civil, afastando a prescrição decenal. Contudo, tal argumento não merece prosperar, pois, como já afirmado, a relação em tela é de consumo, e a pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual em relações consumeristas se sujeita ao prazo prescricional decenal.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que, em casos de pretensão indenizatória fundamentada em inadimplemento contratual, como no presente feito, aplica-se o prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil. A r. sentença de primeiro grau, inclusive, já havia abordado e rejeitado essa prejudicial de mérito com base nesse entendimento. Portanto, não tendo transcorrido o decênio legal desde o término do prazo de entrega do imóvel, a pretensão da autora não se encontra prescrita.

Neste sentido, eis a jurisprudência correlata:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA. REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA.

1. Ação ajuizada em 14/08/2007. Embargos de divergência em recurso especial opostos em 24/08/2017 e atribuído a este gabinete em 13/10/2017.

2. O propósito recursal consiste em determinar qual o prazo de prescrição aplicável às hipóteses de pretensão fundamentadas em inadimplemento contratual, especificamente, se nessas hipóteses o período é trienal (art. 206, § 3, V, do CC/2002) ou decenal (art. 205 do CC/2002).

3. Quanto à alegada divergência sobre o art. 200 do CC/2002, aplica-se a Súmula 168/STJ ("Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado").

4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança.

5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos.

6. Para o efeito da incidência do prazo prescricional, o termo "reparação civil" não abrange a composição de toda e qualquer consequência negativa, patrimonial ou extrapatrimonial, do descumprimento de um dever jurídico, mas, de modo geral, designa indenização por perdas e danos, estando associada às hipóteses de responsabilidade civil, ou seja, tem por antecedente o ato ilícito.

7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados.

8. Há muitas diferenças de ordem fática, de bens jurídicos protegidos e regimes jurídicos aplicáveis entre responsabilidade contratual e extracontratual que largamente justificam o tratamento distinto atribuído pelo legislador pátrio, sem qualquer ofensa ao princípio da isonomia. 9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos. (STJ - EREsp: 1280825 RJ 2011/0190397-7. Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/06/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/08/2018) (g.n.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. ART. 205 DO CC. DISSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM O ENTENDIMENTO DO STJ. PRESCRIÇÃO AFASTADA. RETORNO À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica a fundamento decisório. Reconsideração.

2. "A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de ser aplicável o prazo prescricional decenal (artigo 205 do Código Civil) às demandas fundadas em responsabilidade civil decorrentes de inadimplemento contratual. Incidência da Súmula 83/STJ" (AgRg no AREsp 362.210/ES, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe de 1º/2/2017).

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de afastar a prescrição, determinando o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que prossiga no julgamento das apelações.” (AgInt no AREsp 1699915/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 16/11/2020) (g.n.)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL NA DATA PACTUADA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. ART. 535 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. PREQUESTIONAMENTO. REEXAME DE PROVAS E DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRESCRIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Os vícios a que se refere o artigo 535 do CPC/1973 são aqueles que recaem sobre ponto que deveria ter sido decidido e não o foi, e não sobre os argumentos utilizados pelas partes, sendo certo que não há falar em omissão simplesmente pelo fato de as alegações deduzidas não terem sido acolhidas pelo órgão julgador.

2. A falta do necessário prequestionamento inviabiliza o exame da alegada contrariedade ao dispositivo citado por este Tribunal, em sede de especial. Incidência na espécie da Súmula 211/STJ.

3. A reforma do julgado estadual no tocante à alegada exigibilidade da cobrança de saldo residual, bem como a inexistência de atraso na entrega do imóvel, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório da demanda e de cláusulas contratuais. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Incidência do prazo prescricional decenal (art. 205 do Código Civil), porquanto a pretensão deriva do não cumprimento de obrigação e deveres constantes de contrato.

5. A jurisprudência do STJ está sedimentada no sentido de que a inexecução do contrato de promessa de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros cessantes. 6. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1.296.944/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe de 21/9/2018) (g.n.)

No mérito, o Banco Rodobens S. A. alegou a existência de contradição na sentença, que teria afastado a inversão da cláusula penal de 1% sobre o valor do contrato por configurar enriquecimento sem causa, mas, contraditoriamente, fixou os lucros cessantes no mesmo percentual de 1%. Por isso, requereu a redução do percentual para 0,5%. Este ponto do recurso também deve ser rejeitado.

A sentença, de fato, ao analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal, fez uma distinção fundamental.

Conforme consignado, a parte autora pleiteou, como pedido principal, a reversão da cláusula décima segunda do contrato (ID 92241964, fl. 09), que previa penalidade em favor da vendedora, e, como pedido subsidiário, o pagamento de lucros cessantes. A sentença, e posteriormente a decisão dos embargos de declaração (ID 92243074), foram claras ao indeferir a reversão da cláusula penal por ausência de pedido de rescisão contratual, mas acolheu o pedido subsidiário de lucros cessantes, com base na jurisprudência que admite o percentual de até 1% do valor do imóvel atualizado, como forma de compensar os potenciais aluguéis que deixaram de ser percebidos.

Não há, portanto, contradição, mas sim a aplicação de institutos jurídicos distintos, com fundamentações próprias.

A cláusula penal e os lucros cessantes, embora possam ter a finalidade de indenizar, não se confundem em sua natureza e requisitos. A fixação dos lucros cessantes no percentual de 1,0% do valor do imóvel atualizado, tal como operada pela sentença, encontra respaldo em vasta jurisprudência que considera este patamar razoável e proporcional aos prejuízos presumidos pelo atraso na entrega do bem, como a própria sentença demonstrou.

O apelante, por sua vez, não trouxe qualquer elemento concreto ou metodologia de cálculo diversa que justificasse a redução para 0,5%, limitando-se a citar alguns precedentes que aplicaram tal percentual, sem demonstrar a inadequação do percentual fixado na decisão guerreada às particularidades do caso em análise. Assim, impõe-se a manutenção do percentual arbitrado a título de lucros cessantes.

Por fim, o Banco Rodobens S. A. pleiteou a reforma da sentença quanto aos consectários legais, especificamente no tocante à atualização do valor indenizatório, defendendo a aplicação da Taxa Selic para todo o período da condenação, sem a distinção temporal realizada pela sentença.

A sentença de origem estabeleceu a incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação até 29 de agosto de 2024, e, a partir de 30 de agosto de 2024, conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação introduzida pela Lei nº 14.905/24 (ID 92243014, p. 271). A correção monetária, por sua vez, foi determinada, em sede de embargos de declaração, para incidir a partir de cada mês de atraso (ID 92243074, p. 194).

Em que pese a fundamentação da sentença, para alinhar a decisão aos parâmetros mais atuais e uniformes da jurisprudência em matéria de consectários legais em condenações cíveis, impõe-se a reforma da sentença neste ponto.

A correção monetária, que visa meramente à recomposição do poder de compra da moeda, deve ser aplicada pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), a ser calculada a partir de cada mês de atraso, no que tange aos lucros cessantes, e desde os respectivos desembolsos, para eventuais outras parcelas, a fim de garantir a justa atualização dos valores.

Já para os juros moratórios, a recente alteração legislativa e a interpretação consolidada do Superior Tribunal de Justiça têm direcionado a aplicação da Taxa Selic. A Lei nº 14.905/2024, ao alterar o Código Civil, consolidou o entendimento de que os juros moratórios, quando não convencionados ou quando provierem de determinação legal, serão fixados de acordo com a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, que atualmente corresponde à Taxa Selic.

Desta forma, a taxa Selic deve incidir para os juros moratórios a partir da citação, conforme o art. 406 do Código Civil, observando-se que a Selic já engloba a correção monetária e os juros de mora.

Isto posto, voto no sentido de NÃO CONHECER do recurso de apelação interposto pela MIRANTE EMPREENDIMENTOS LTDA. ante a sua deserção e CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo BANCO RODOBENS S. A., apenas para reformar os consectários legais da condenação fixada na sentença de mérito para os lucros cessantes, determinando que a correção monetária incida pelo IPCA e os juros moratórios pela Taxa Selic, mantendo-se, na íntegra, os demais termos da sentença recorrida.

Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-235/238