PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONVERSÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO. REGIME DE CONSTRUÇÃO “A PREÇO DE CUSTO”. INADIMPLEMENTO DAS COTAS DE CONSTRUÇÃO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. EMBARGOS REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

 1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação da incorporadora e manteve sentença que converteu obrigação de fazer em indenização por perdas e danos no valor de R$ 710.000,00, correspondente à fração ideal do terreno objeto do contrato. A incorporadora sustenta contradição e omissão quanto à aplicação da exceção do contrato não cumprido, à impossibilidade jurídica de procedência parcial da adjudicação compulsória e aos critérios de atualização monetária. Os adquirentes alegam omissão quanto aos consectários legais da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o acórdão embargado incorreu em omissão ou contradição ao afastar a aplicação da exceção do contrato não cumprido e manter a condenação em perdas e danos referente à fração ideal do terreno; e (ii) estabelecer se houve omissão quanto aos consectários legais da condenação e aos critérios de atualização monetária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. Os embargos de declaração destinam-se exclusivamente à correção de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, não se prestando à rediscussão do mérito da causa.

 4. O acórdão embargado manteve integralmente a sentença de origem, preservando automaticamente todos os consectários legais nela fixados, inclusive correção monetária e juros de mora. O pedido subsidiário de aplicação exclusiva da taxa SELIC configura inovação recursal quando não suscitado anteriormente nas razões de apelação, sendo inviável sua apreciação em sede de embargos declaratórios.

5. O inadimplemento das cotas de construção não se confunde com a obrigação relativa à aquisição da fração ideal do terreno, cujo pagamento foi integralmente adimplido pelos adquirentes.

6. No regime de construção “a preço de custo”, disciplinado pelos arts. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, os adquirentes assumem os custos da construção, inexistindo legitimidade da promitente vendedora para invocar inadimplemento das cotas de construção como óbice à transmissão da fração ideal.

7. A alienação do imóvel a terceiros durante o curso da lide inviabiliza a adjudicação compulsória e autoriza a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC.

8. Não há contradição interna ou omissão no julgado quando o órgão julgador enfrenta adequadamente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4.  Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento:

1. Os embargos de declaração não constituem via adequada para rediscussão do mérito ou inovação recursal.

2. A manutenção integral da sentença em grau recursal preserva automaticamente os consectários legais nela fixados.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos os presentes embargos declaratórios de nº. 0311191-63.2014.8.05.0001, sendo embargantes e embargados PORTO VICTORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ANTONIO JOSE SALLES DA SILVA e outro. 

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 28 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por ambas as partes contra o acórdão proferido pela Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, nos autos da Apelação Cível n.º 0311191-63.2014.8.05.0001, que, por unanimidade, negou provimento ao recurso interposto por PORTO VICTORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., mantendo a sentença que converteu a obrigação de fazer em indenização por perdas e danos no valor de R$ 710.000,00, correspondente à fração ideal do terreno objeto do contrato.

Em suas razões de ID 98657841, a embargante PORTO VICTORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. sustenta, em síntese, a existência de contradição e omissão no acórdão embargado. Afirma que o julgado reconheceu o inadimplemento dos embargados quanto às cotas de construção, mas, contraditoriamente, manteve a condenação indenizatória, desconsiderando a aplicação da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil.

Argumenta que o contrato firmado entre as partes seria uno e indivisível, abrangendo tanto a fração ideal do terreno quanto a construção da unidade imobiliária, de modo que a inadimplência relativa às cotas de construção impediria qualquer exigência de outorga da escritura ou conversão em perdas e danos.

Alega, ainda, omissão quanto à tese recursal de impossibilidade jurídica de procedência parcial da ação de adjudicação compulsória, sustentando que a adjudicação pressupõe quitação integral do preço do imóvel, não sendo juridicamente admissível adjudicar parcialmente o bem ou converter obrigação inexigível em perdas e danos.

Subsidiariamente, requer que, na hipótese de manutenção da condenação indenizatória, sejam aplicados exclusivamente os critérios previstos no art. 406 do Código Civil, com incidência da taxa SELIC, vedada a cumulação com outros índices de correção monetária e juros, invocando os Temas 99 e 112 do STJ e precedente da Corte Especial no REsp n.º 1.795.982/SP.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento dos embargos declaratórios, com atribuição de efeitos infringentes para reformar integralmente o acórdão e julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, adequar os critérios de atualização do valor indenizatório.

Por sua vez, os embargantes ANTÔNIO JOSÉ SALLES DA SILVA e ANA JACIRA PINHEIRO DA SILVA, em suas razões de ID 98209751, alegam omissão no acórdão quanto aos consectários legais da condenação. Sustentam que o julgado, embora tenha mantido a condenação principal no valor de R$ 710.000,00, deixou de consignar expressamente a incidência de correção monetária desde a data do pagamento de cada prestação referente à fração ideal do terreno e juros simples de 1% ao mês desde a citação, conforme definido na sentença.

Asseveram que a omissão pode ensejar controvérsia na fase de cumprimento de sentença acerca da incidência dos encargos já reconhecidos pelo juízo de origem, razão pela qual requerem o acolhimento dos aclaratórios para integrar o acórdão com expressa menção aos critérios de atualização monetária e juros fixados na sentença.

Contrarrazões apresentadas por ANTÔNIO JOSÉ SALLES DA SILVA e ANA JACIRA PINHEIRO DA SILVA, pugnando pela rejeição do recurso (id. 99096718).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a impossibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC.

Salvador, 04 de junho de 2026. 

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos embargos de declaração.

Os recursos serão julgados conjuntamente.

Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material existente na decisão judicial. Não se prestam, portanto, ao reexame do mérito da causa ou à rediscussão da matéria decidida, salvo nos limites estritos da norma.

Não se verifica qualquer vício apto a justificar a integração do julgado.

Os embargantes ANTÔNIO JOSÉ SALLES DA SILVA e ANA JACIRA PINHEIRO DA SILVA sustentam omissão no acórdão quanto à incidência de correção monetária e juros de mora sobre a condenação fixada em R$ 710.000,00, afirmando que o julgado não reproduziu expressamente os critérios estabelecidos na sentença.

Sem razão.

O acórdão embargado foi expresso ao negar provimento ao recurso de apelação e manter integralmente a sentença de origem. Assim, ao preservar integralmente a sentença recorrida, restaram mantidos todos os consectários legais nela fixados.

Noutro giro, a embargante PORTO VICTORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. sustenta existência de omissão e contradição no acórdão, alegando, em síntese, que o julgado deixou de aplicar a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), bem como de enfrentar a alegada impossibilidade jurídica de procedência parcial da adjudicação compulsória.

Também não lhe assiste razão.

O acórdão enfrentou de forma clara, coerente e fundamentada todas as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, concluindo expressamente que: a) o inadimplemento das cotas de construção não se confunde com a obrigação relativa à fração ideal do terreno; b) o valor correspondente à fração ideal foi integralmente adimplido; c) o regime contratual adotado (“a preço de custo”) atribui aos adquirentes a responsabilidade pelas despesas de construção, sem legitimar a promitente vendedora a opor tal inadimplemento como óbice à transmissão da fração ideal; d) a alienação do imóvel a terceiros durante a lide autorizou a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC.

Confira-se trecho do acórdão embargado:

“Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de adjudicação compulsória proposta pelos apelados, convertendo a obrigação de fazer em indenização por perdas e danos, no valor de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais), referentes à fração ideal do terreno objeto do contrato.

O apelante sustenta, em síntese, que os apelados não adimpliram integralmente as obrigações contratuais, sobretudo no que tange às cotas de construção do empreendimento “Mansão Phileto Sobrinho” e às parcelas referentes à modificação do projeto.

Invoca o princípio do exceptio non adimpleti contractus, alegando que o inadimplemento contratual inviabilizaria a pretensão de adjudicação ou de indenização. Requer, ao final, a reforma integral da sentença, com a improcedência da demanda.

Entendo que não merece acolhimento a pretensão recursal.

Conforme reconhecido pelo próprio apelante, o pagamento pela aquisição da unidade imobiliária descrita na inicial incluiria a quantia de R$ 710.000,00 (setecentos e dez mil reais), que se referia exclusivamente à aquisição da fração ideal do terreno; além do valor de R$ 715.000,00 (setecentos e quinze mil reais), que poderia sofrer majoração a depender dos custos, parcela que destinava-se à construção da unidade autônoma, cuja execução ocorreria em regime de administração, também chamado "a preço de custo", conforme previsão contratual específica.

Nesse tipo de contrato, regido pelo art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64, a responsabilidade pela execução da obra e pela arrecadação das cotas de construção recai exclusivamente sobre os adquirentes. Trata-se de estrutura jurídica em que os próprios adquirentes assumem os custos da edificação, proporcionalmente às frações ideais adquiridas.

O apelante, na qualidade de promitente vendedor da fração ideal do terreno, não figura como titular das obrigações assumidas no âmbito da construção em regime de administração, tampouco possui legitimidade para exigir valores vinculados à fase edificativa da unidade autônoma, cuja exigibilidade não lhe é atribuída contratualmente.

O vínculo obrigacional entre os promitentes compradores e o ente gestor da construção decorre da adesão voluntária às regras internas do empreendimento, sendo incabível sua invocação pela vendedora como óbice à satisfação da obrigação principal de transmitir a propriedade da fração ideal previamente alienada. 

No presente caso, é incontroverso que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno, com o objetivo de edificação futura de unidade autônoma em empreendimento imobiliário. Também é fato incontroverso que os apelados realizaram o pagamento referente a fração ideal do terreno.

A tese recursal de inadimplemento das cotas de construção não compromete o direito à indenização reconhecido na sentença, pois não se refere a fração ideal do terreno.

Ademais, observa-se que o apelante não impugnou, em momento algum de suas razões recursais, o adimplemento do valor contratado a título de aquisição da fração ideal, cujo montante de R$ 710.000,00 foi expressamente reconhecido na sentença e cuja conversão em perdas e danos decorreu da alienação do bem a terceiros durante o curso da lide.

Assim, ausente controvérsia sobre o adimplemento da fração ideal do terreno – e sendo incontroversa a impossibilidade superveniente de cumprimento específico, a manutenção da condenação é medida juridicamente adequada.

No que tange à conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, a medida é expressamente autorizada pelo art. 499 do CPC, e necessária, considerando que houve a alienação do imóvel a terceiros no curso da ação, esvaziando o objeto da tutela específica e impossibilitando a adjudicação, tornando cabível a indenização correspondente à parcela adimplida.

Portanto, ausente comprovação de inadimplemento dos apelados em relação à fração ideal do terreno, e caracterizada a impossibilidade de adjudicação, a manutenção da condenação em perdas e danos é medida que se impõe.

A sentença analisou adequadamente a prova dos autos, fixando o valor indenizatório com base no montante efetivamente quitado para aquisição do terreno.

Ante tais considerações, deve ser mantida integralmente a sentença de origem.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença em todos os seus termos.”

A pretensão recursal evidencia mero inconformismo da embargante com a conclusão adotada pelo colegiado, buscando rediscutir matéria já apreciada e decidida, o que não se admite em sede de embargos declaratórios.

Não há contradição interna no julgado, tampouco omissão quanto às teses efetivamente relevantes ao julgamento. O órgão julgador não está obrigado a rebater individualmente todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles suficientes à formação do convencimento, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, o pedido subsidiário de aplicação exclusiva da taxa SELIC, com fundamento no art. 406 do Código Civil e em precedentes do STJ, configura inovação recursal, porquanto matéria não suscitada nas razões de apelação, sendo inviável sua apreciação apenas em sede de embargos declaratórios.

Os aclaratórios não se prestam à inovação de teses jurídicas nem à ampliação do objeto devolvido ao Tribunal. 

Diante desse cenário, inexistindo qualquer vício a ser sanado, impõe-se a rejeição dos presentes embargos de declaração.

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Sala das Sessões,     de   de 2026.

ROSITA FALCÃO DE ALMEIDA MAIA

Presidente/Relatora