PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação cível. Direito civil e do consumidor. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega superior a dez anos. Sentença procedente apenas para declarar a rescisão contratual e devolução dos valores pagos. Pedido de condenação ao pagamento de multa contratual, indenização por lucros cessantes e danos morais. A exceção do contrato não cumprido - prevista no art. 476 do Código Civil e invocada pelo juízo de origem para negar os pedidos indenizatórios - somente pode ser alegada por quem não esteja em situação de inadimplemento contratual, não podendo ser utilizada pelas construtoras para justificar atraso de mais de uma década na entrega do imóvel sob o fundamento de que os adquirentes deixaram de pagar as parcelas, porquanto equivaleria a exigir dos consumidores o prosseguimento no pagamento das prestações por mais de dez anos sem que houvesse entrega do imóvel ou perspectiva de que fosse este concluído. Reconhecida a mora exclusiva das apeladas, é devida a multa contratual prevista no instrumento negocial, que estipulou sanção específica para o atraso na entrega da obra. Incabível a extensão da multa prevista em favor da vendedora para beneficiar os compradores, haja vista que foi pactuada cláusula penal específica para o inadimplemento da construtora (Tema nº 971 do STJ). Quanto aos lucros cessantes, tendo sido pactuada cláusula penal moratória sem ressalva quanto à possibilidade de indenização suplementar, não é possível a sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do art. 416, parágrafo único, do Código Civil e do Tema nº 970 do STJ. No que se refere aos danos morais, embora o mero inadimplemento contratual não gere, por si só, dano moral indenizável, conjugam-se no caso circunstâncias excepcionais que ultrapassam o limiar do simples dissabor: o atraso de mais de uma década sem qualquer perspectiva de entrega do imóvel, a frustração definitiva do projeto de aquisição da moradia própria — bem essencial à dignidade humana — e serem os apelantes pessoas idosas, em fase da vida em que a estabilidade habitacional ostenta valor existencial superior e a expectativa de fruição do bem adquirido ganha contornos de particular sensibilidade. Indenização por danos morais fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Recurso de apelação parcialmente provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8026509-71.2024.8.05.0001, em que figuram como apelantes NELSON NOVAIS CRUZ e TEREZINHA ALCÂNTARA DE AZEVEDO NOVAIS CRUZ, e como apeladas PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA e RESERVA 3 INCORPORADORA S.A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos a seguir expostos.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por NELSON NOVAIS CRUZ e TEREZINHA ALCÂNTARA DE AZEVEDO NOVAIS CRUZ em face de Sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da 15ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual tombada sob o n.º 8026509-71.2024.8.05.0001, ajuizada pelos ora apelantes em face da PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA e da RESERVA 3 INCORPORADORA S.A. julgou parcialmente procedentes os pedidos expostos em exordial, nos seguintes termos:

"Diante do exposto, nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PLEITOS formulados por TEREZINHA ALCANTARA DE AZEVEDO NOVAIS CRUZ e NELSON NOVAIS CRUZ, em face de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA e PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA E CORRETORA LTDA, para: a) ratificar a decisão proferida ao id 439865592; b) declarar a rescisão do contrato firmado; b) determinar a devolução, em parcela única, no prazo de 15 dias, de todo o valor pago pela parte autora pactuado no contrato de compra e venda (id 433098097) e comprovado através do extrato financeiro (id 476599661), com incidência de correção monetária pelo IPCA a partir dos desembolsos e juros de mora, a partir da citação, de 1% ao mês até o dia 29 de agosto de 2024, e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30 de agosto de 2024."

Irresignados, NELSON NOVAIS CRUZ e TEREZINHA ALCÂNTARA DE AZEVEDO NOVAIS CRUZ apresentaram recurso de apelação no ID. 99077758.

Narram que "Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, proposta pelos Apelantes em face das empresas PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, RESERVA 3 INCORPORADORA LTDA e PDG INCORPORADORA, CONSTRUTORA, URBANIZADORA E CORRETORA LTDA, em razão do inadimplemento contratual consistente na não entrega do imóvel adquirido, integrante do Condomínio Residencial Reserva Piatã – Fase 3, Edifício Ternura, Apto 301, localizado nesta Capital."

Esclarecem que "A r. sentença reconheceu expressamente que as rés não comprovaram a conclusão da obra, admitindo que o empreendimento permanece inacabado até a presente data. Apesar disso, entendeu por imputar aos Autores culpa concorrente, sob o fundamento de que teriam deixado de quitar as parcelas vincendas a partir de setembro de 2014, exatamente a data prevista para a entrega do imóvel. Tal entendimento não se sustenta, pois a mora das rés é anterior, reiterada e absoluta, sendo incontroverso que o bem jamais foi entregue, o que inviabilizou a execução da contraprestação pelos consumidores."

Alegam que "O atraso injustificado na entrega do imóvel gera presunção de lucros cessantes, independentemente de comprovação do efetivo prejuízo. Tal entendimento é pacífico no âmbito do STJ, conforme enuncia a Súmula 162 do TJSP"

Suscitam que "O contrato firmado entre as partes prevê cláusula penal apenas em desfavor do comprador, configurando clara afronta ao princípio da equivalência contratual (art. 51, IV, do CDC), que veda estipulações que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Segundo a orientação consolidada do STJ, a cláusula penal deve incidir também contra o fornecedor, em observância ao princípio da reciprocidade das obrigações e ao equilíbrio contratual. Dessa forma, as Apeladas devem ser condenadas ao pagamento da multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor total do imóvel, conforme previsto na cláusula 8.1 do contrato, aplicando-se por simetria e justiça contratual, em razão de sua mora e inadimplemento absoluto."

Aduzem que "A mora das rés, que se arrasta há mais de uma década, ultrapassa qualquer noção de mero dissabor contratual. Trata-se de violação grave e continuada aos direitos de personalidade dos consumidores, que depositaram não apenas recursos financeiros, mas anos de expectativa, planejamento e esperança na concretização do sonho da casa própria."

Ao fim, requerem a reforma da sentença para:

"a) Afastar a culpa concorrente, reconhecendo-se a mora exclusiva das rés;

b) Condenar as Apeladas ao pagamento de lucros cessantes, equivalentes a 1% ao mês sobre o valor do imóvel;

c) Condenar as Apeladas ao pagamento de indenização por danos morais, em valor não inferior a R$ 20.000,00 por Autor;

d) Condenar as Apeladas ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor total do imóvel;"

Devidamente intimadas, as apeladas apresentaram contrarrazões ao recurso de apelação no ID 99077764.

Alegam que "Os Apelantes requerem a condenação dos Apelados ao pagamento dos encargos previstos em cláusula penal destinada ao caso de inadimplência do comprador, consistente no pagamento de juros moratórios e multa também moratória, sejam arbitradas sobre o valor do imóvel e não sobre o valor pago pelos Apelantes. Ocorrre que, é possível observar que o próprio contrato já prevê uma penalidade ao vendedor pelo inadimplemento contratual"

Informam que "na eventualidade de Vossas Execelencias entender devido o pagamento de danos materiais em favor do Apelante, certo que eventual condenação nesse sentido, o que se admite apenas em atenção ao princípio da eventualidade da defesa, deveria estabelecer a aplicação de penalidade única, em valor razoável, voltado apenas a ressarcir os prejuízos efetivamente comprovados. Isso ocorre em razão do fato de ser a cláusula penal semelhante às perdas e danos, de forma que se distinguem apenas e tão somente porque, para aplicação da primeira, o valor é arbitrado antecipadamente pelos contratantes, e não posteriormente pelo Juiz, como é o caso das perdas e danos, que abrangem o dano emergente e o lucro cessante, nos termos do art. 402 do Código Civil. Com o pedido de aplicação da cláusula penal em desfavor das Apeladas, não podem os Apelantes, pelo mesmo fato, requererem indenização pelos supostos danos materiais consubstanciados nos lucros cessantes, sob pena de configuração do bis in idem."

Defendem que "a condenação por lucros cessantes exige a demonstração concreta e efetiva de três requisitos cumulativos: (i) a ocorrência do dano; (ii) o nexo de causalidade entre o suposto ato ilícito e o prejuízo alegado; e (iii) a prova de que efetivamente deixou de auferir determinado lucro. No caso em análise, os Apelantes não se desincumbiram do ônus probatório que lhes competia, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que não trouxeram aos autos qualquer elemento probatório apto a demonstrar a existência de prejuízo concreto decorrente do suposto atraso na entrega do imóvel."

Salientam que "A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar situações análogas, tem fixado o percentual de lucros cessantes em patamares mais condizentes com a realidade de mercado, adotando o percentual de 0,3% (três décimos por cento) ao mês sobre o valor do contrato (e não sobre o valor de mercado), conforme se verifica em diversos precedentes deste Egrégio Tribunal."

Aduzem que "No que tange aos danos morais, não merece reforma a r. sentença, vez que, julgou improcedente o pedido de condenação das Apeladas ao pagamento de indenização a título de Danos Morais. Não comprovando qualquer ato ilícito praticado pelas Apeladas, nem mesmo qualquer ação que possa ter causado a Apelante algum tipo de dano, totalmente incabível o pleito indenizatório por dano moral."

Ao fim, pugnam que seja negado provimento ao recurso de apelação.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 30 de abril de 2026

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Conforme exposto, trata-se de demanda relativa a contrato de promessa de compra e venda de imóvel que jamais foi entregue aos adquirentes. Relatam os apelantes terem firmado o referido instrumento em 01/02/2014, com previsão de entrega do bem em setembro daquele ano, com cláusula de tolerância que permitiria a conclusão das obras até 180 (cento e oitenta) dias depois, isto é, em maio de 2015.

Todavia, até a data do ajuizamento da demanda, em fevereiro de 2024, o imóvel não teria sido entregue, razão pela qual ingressaram com o presente feito para pleitear a rescisão contratual e respectivas indenizações.

A decisão ora recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato e determinar a devolução de todos os valores pagos.

Insurgem-se os apelantes em face deste comando judicial requerendo reforma da sentença para que as recorridas sejam condenadas ao pagamento de multa contratual, indenização por danos materiais (lucros cessantes) e danos morais.

De plano, é preciso analisar a incidência da exceção do contrato não cumprido, que foi acolhida pela sentença como causa de afastamento ao pedido de condenação ao pagamento de multa contratual, indenização por danos morais e materiais:

"O reconhecimento da culpa recíproca, referente à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, afasta também a aplicação de qualquer penalidade contratualmente prevista, a exemplo da reversão da cláusula penal, não havendo que se falar, ainda, em dano moral indenizável, devendo as partes retornarem ao status quo ante, inclusive, em razão dos autores terem incorrido em mora primeiro, deixando de adimplir as parcelas do contrato antes de configurado o atraso na entrega da obra."

O instituto está assim previsto no Código Civil:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

É de se ver, portanto, que a exceção do contrato não cumprido se trata de defesa a ser alegada por aquele de quem esteja sendo exigida a execução de determinada obrigação sem que tenha havido a regular contraprestação.

Em interpretação de boa-fé deste instituto, é de se concluir que ele apenas pode ser invocado por aquele que não esteja em situação de inadimplemento contratual, caso contrário, se estaria a chancelar o doloso descumprimento dos pactos:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL BUILT TO SUIT. SENTENÇA EXTRA PETITA. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE PEDIDO. MÉRITO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DO EMBARGANTE NÃO PROVIDO. RECURSO DO EMBARGADO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas por Q1 COMERCIAL DE ROUPAS S.A. e P GOMES CARNEIRO JÚNIOR SERVIÇOS DE COBRANÇA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução para decotar do valor devido nove meses de aluguéis e arbitrar lucros cessantes em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em contrato de locação comercial na modalidade 'Built to Suit'. 2. As partes. Embargante/locatário requer a inexigibilidade total da obrigação, alegando não ter sido imitido na posse do imóvel. Embargada/locadora pugna pela aplicação do valor contratual de R$ 8.000,00 (oito mil reais) mensais a título de aluguel e exclusão da condenação em lucros cessantes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável a exceção do contrato não cumprido quando ambas as partes contribuíram para o inadimplemento; (ii) saber se é cabível a condenação em lucros cessantes sem pedido específico; e (iii) saber se deve ser adotado o valor contratual dos aluguéis ou valor de mercado. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A sentença extrapolou os limites do pedido ao condenar em lucros cessantes, vez que o embargante não formulou tal pleito na exordial, configurando julgamento extra petita. 5. A exceção do contrato não cumprido pressupõe que a parte que a invoca tenha cumprido integralmente suas obrigações contratuais, nos termos do art. 476 do Código Civil. No caso, a prova documental demonstra que o embargante contribuiu decisivamente para o atraso na conclusão da obra ao não fornecer tempestivamente os projetos e plantas arquitetônicas. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a exceção do contrato não cumprido nos casos em que há inadimplência de ambas as partes contratantes. 7. O valor dos aluguéis deve corresponder ao montante pactuado contratualmente de R$ 8.000,00 (oito mil reais) mensais, ante a ausência de impugnação específica quanto à sua validade ou razoabilidade. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso da embargante conhecido e não provido. Recurso da embargada conhecido e provido para excluir a condenação em lucros cessantes e fixar o valor dos aluguéis em R$ 8.000,00 (oito mil reais) mensais. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 476; CPC, art. 1.012. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.758.795, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 22.06.2021."

(Apelação/Reexame Necessário 0300881-07.2019.8.05.0103, Rel(a). Des(a). Renato Ribeiro Marques da Costa, Quinta Câmara Cível, Publicado em 14/07/2025) (grifos aditados)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO BILATERAL . ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO MÚTUO. INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO . MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação interposta contra sentença que acolheu embargos à execução, reconhecendo a inexistência de exequibilidade do título executivo extrajudicial, em razão do atraso na entrega da obra e da ausência de comprovação de cumprimento da obrigação contratual pela exequente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se o título executivo extrajudicial é exigível, frente ao inadimplemento da obrigação pela exequente; e (ii) se se aplica a exceção de contrato não cumprido em contratos bilaterais com prestações não simultâneas . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Contratos bilaterais que estabelecem prestações não simultâneas demandam a comprovação do cumprimento da obrigação pela parte exequente como requisito para a exigibilidade do título, conforme disposto no art. 798, I, d, do CPC . 4. O atraso considerável na entrega da obra descaracteriza a regularidade do cumprimento da obrigação pela exequente, configurando inadimplemento contratual. 5. Não se aplica a exceção de contrato não cumprido quando ambas as partes estão inadimplentes, conforme entendimento do STJ, sendo necessário apenas o retorno das partes ao status quo . IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: ‘A exceção de contrato não cumprido não se aplica em casos de inadimplemento mútuo em contratos bilaterais, devendo ser reconhecida a inexigibilidade do título executivo extrajudicial quando não comprovado o cumprimento da obrigação pela parte exequente .’ __________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 798, I, d, 803, § único, 485, VI e 476. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.758 .795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 22 .06.2021.

(TJ-AL - Apelação Cível: 07009613520228020053 São Miguel dos Campos, Relator.: Des. Paulo Zacarias da Silva, Data de Julgamento: 27/02/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/02/2025) (grifos aditados)

"A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL . INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO APLICAÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO . ART. 14, CAPUT e § 1º do CDC. DEVOLUÇÃO DOS VALORES A TÍTULO DE JUROS DE OBRA. LUCRO CESSANTES . REDUÇÃO. CABIMENTO. PROVIMENTO PARCIAL.

- Excedido o prazo de prorrogação para entrega da obra (180 dias) e não comprovado caso fortuito ou força maior, é dever da construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor .

- Com relação à taxa de evolução de obra (juros de obra) esta é devida pelo contratante durante a fase de construção do imóvel, sendo tal cobrança devida até o prazo de entrega constante do contrato celebrado entre as partes, não podendo o consumidor ser penalizado pela mora da construtora.

- A exceção do contrato não cumprido não pode ser levantada por quem está em falta com as suas obrigações contratuais.

- “A não fruição do imóvel pelo promissário comprador enquanto perdurou a impontualidade da promissária vendedora configura lucros cessantes passíveis de indenização” (TJMG – Apelação Cível 1.0625 .15.005539-4/001, Relator (a): Des.(a) Otávio Portes , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/12/2019, publicação da súmula em 22/01/2020)."

(TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 0807147-42 .2015.8.15.2001, Relator.: Desa . Maria das Graças Morais Guedes, 3ª Câmara Cível) (grifos aditados)

No caso, tem-se atraso na entrega de imóvel que já dura mais de 10 (dez) anos, sem qualquer perspectiva de finalização ou entrega das unidades adquiridas.

Nesse contexto, afastar a mora das apeladas sob o fundamento de que as parcelas contratuais não foram pagas em sua integralidade é emprestar ao instituto interpretação contrária ao ordenamento pátrio. Equivaleria a exigir que os consumidores tivessem prosseguido no pagamento das prestações por mais de uma década sem que o bem adquirido sequer existisse durante todo esse tempo.

Assim, em virtude das particularidades do caso concreto em análise, é de ser afastada a possibilidade de alegação de exceção do contrato não cumprido, de modo a reconhecer a existência de mora contratual por parte da apelada.

Requerem os apelantes a aplicação de multa contratual no importe de 2% sobre o valor total do imóvel.

Todavia, a leitura do instrumento contratual revela que foi expressamente estipulada sanção para o atraso na entrega da obra, previsto na cláusula 7.4.2:

"7.4.2 - Ressalvado o disposto no item 7.4, caso o Prazo de Tolerância seja extrapolado, a VENDEDORA pagará ao COMPRADOR: (i) multa compensatória de 2% (dois por cento), incidente sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias), e (ii) multa moratória de 0,5% (meio por cento) ao mês (ou fração, calculados dia a dia), que incidirão sobre o valor pago pelo COMPRADOR até a data que a INCORPORADORA colocar as chaves da unidade autônoma à disposição do COMPRADOR, corrigido pelo índice previsto na Alínea h do Quadro Resumo, a título de preço (o valor do principal, excluídos eventuais juros moratórios ou multas moratórias ('Multas por Atraso')."

Sobre o ponto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui o seguinte entendimento:

Tema nº 971 (STJ) - No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, apenas nos casos em que a multa é estipulada tão somente em favor do vendedor é que pode ocorrer a sua extensão para aplicá-la também em benefício do comprador.

Na hipótese em análise, em que foi fixada multa para a mora das apeladas, é ela que deve incidir, nos termos da cláusula 7.4.2 do instrumento contratual.

No que diz respeito aos danos materiais na forma de lucros cessantes, determina o Código Civil que, tendo sido estipulada cláusula penal, ela abrangerá os eventuais prejuízos advindos do contrato, nada mais podendo ser pleiteado, ainda que existentes danos em valor superior ao da multa:

Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo.

Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

Na hipótese em espécie, tendo em vista que foi pactuada cláusula penal sem ressalvas quanto à possibilidade de requerimento de indenização suplementar, não é possível a condenação ao pagamento desta por conta de eventuais lucros cessantes. A questão já foi pacificada pelo STJ:

Tema nº 970 STJ - A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Por fim, no que diz respeito à indenização por danos morais, é preciso salientar que o mero inadimplemento contratual, em regra, não gera, por si só, dano moral indenizável. A jurisprudência pátria é cautelosa em distinguir o aborrecimento ordinário decorrente de descumprimento contratual da efetiva ofensa a atributos da personalidade.

Sucede que, no caso dos autos, conjugam-se circunstâncias excepcionais que ultrapassam o limiar do mero dissabor.

Em primeiro lugar, a grande extensão temporal do inadimplemento: mais de uma década inteira sem entrega do imóvel, sem previsão de conclusão e sem qualquer iniciativa concreta das construtoras para solucionar o impasse, caracterizando-se frustração definitiva do projeto de aquisição da moradia própria, e não simples atraso recuperável.

Tempo dessa magnitude, em prestação que envolve bem essencial à dignidade humana — a moradia —, ostenta gravidade qualitativa intrínseca, traduzindo violação continuada à boa-fé objetiva.

Em segundo lugar, trata-se de casal de idosos, em fase da vida em que a estabilidade habitacional ostenta valor existencial superior e em que a expectativa de fruição do bem adquirido ganha contornos de particular sensibilidade.

É de se ver, portanto, que elementos desta hipótese em específica agravam o dano sofrido, a descaracterizá-lo como simples aborrecimento e tornar imperiosa a necessidade de indenização.

Nesse sentido:

"DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM REGISTRO. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA (TEMA 971/STJ). CUMULAÇÃO. DANO MORAL. HONORÁRIOS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelações recíprocas interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. A rescisão foi motivada pelo atraso no início das obras e pela comercialização das unidades sem o prévio registro de incorporação. A construtora ré busca o reconhecimento de caso fortuito (pandemia), a aplicação da Lei do Distrato com retenção de valores e o afastamento dos danos morais. A autora recorre adesivamente pleiteando a cumulação da multa legal (art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64) com a cláusula penal invertida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça mediante prova de hipossuficiência; (ii) saber se a pandemia de Covid-19 configura força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso, quando a mora antecede o evento sanitário; (iii) saber se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos firmados anteriormente à sua vigência; (iv) saber se é possível a cumulação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal compensatória invertida (Tema 971/STJ); e (v) saber se o atraso excessivo e a irregularidade registral configuram dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos faz jus ao benefício da justiça gratuita, desde que demonstre a impossibilidade de arcar com os encargos processuais (Súmula nº 481/STJ). 4. O atraso no licenciamento da obra, ocorrido antes da pandemia, afasta a alegação de força maior, integrando o risco do empreendimento. Configurada a culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas deve ser integral e imediata (Súmula nº 543/STJ), sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018 a contratos firmados antes de sua vigência ('tempus regit actum'). 5. É cabível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal invertida (Tema 971/STJ). As sanções possuem fatos geradores distintos: a primeira penaliza o ilícito administrativo (falta de registro da incorporação), enquanto a segunda compensa o inadimplemento contratual relativo à obrigação de fazer (atraso na obra). 6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à venda irregular de unidade sem registro de incorporação, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso da Ré desprovido. Recurso da Autora provido. Tese de julgamento: '1. É admissível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal contratual invertida (Tema 971/STJ), pois possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos. 2. A venda de imóvel sem o registro da incorporação, somada ao atraso injustificado na obra, gera dano moral 'in re ipsa' ou presumido, dada a gravidade da conduta.'"

(Apelação/Reexame Necessário 8061887-25.2023.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 09/02/2026) (grifos aditados)

"DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE TERCEIRO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. I. Caso em exame 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais movida por adquirente de lote contra empresa empreendedora e suposta parceira comercial, em razão do atraso excessivo na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Parque das Margaridas. Sentença de parcial procedência que condenou a primeira ré e excluiu a segunda. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a empresa Bahiana Reis responde pelo atraso na obra e se tal fato gera dano moral indenizável; (ii) saber se a empresa Reserva Salinas possui legitimidade passiva e se os honorários sucumbenciais foram corretamente fixados. III. Razões de decidir 3. A relação é de consumo e a responsabilidade da construtora é objetiva. Alegações de inadimplência dos compradores ou falha de parceiros configuram fortuito interno, não eximindo o dever de indenizar (Súmula 61 TJBA). 4. O atraso superior a 5 anos na entrega de infraestrutura básica ultrapassa o mero dissabor, caracterizando dano moral. Quantum indenizatório de R$ 8.000,00 mantido. 5. A ausência de formalização jurídica da parceria imobiliária confirma a ilegitimidade passiva da segunda ré, mantendo-se os honorários sucumbenciais fixados na origem. IV. Dispositivo e tese 6. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: '1. O atraso injustificado na entrega de obras de infraestrutura de loteamento gera dever de indenizar, não sendo oponível ao consumidor problemas administrativos da construtora. 2. A frustração da expectativa de moradia por longo período configura dano moral in re ipsa.' Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: TJBA, Súmula 61."

(Apelação/Reexame Necessário 8145639-89.2023.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Gardenia Pereira Duarte, Quarta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 03/03/2026) (grifos aditados)

"Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE SETORIAL APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A MAIOR. DANO MORAL CONFIGURADO. APELO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda. contra sentença proferida nos autos da Ação Ordinária ajuizada por Márcio Rivison Silva Cruz e Outros, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a Ré: ao pagamento da multa contratual moratória; à restituição dos valores pagos a maior, em razão da utilização indevida de indexador setorial durante a mora; e ao pagamento de indenização por dano moral; além de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Definir se é possível a inversão da cláusula penal moratória, em favor dos Consumidores, diante do atraso na entrega do imóvel; estabelecer se, ultrapassado o prazo contratual acrescido da tolerância, é cabível a substituição do indexador setorial e a consequente restituição dos valores pagos a maior; bem como determinar se o atraso na obra, na hipótese, configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O entendimento do STJ, consolidado no Tema nº 970, reconhece a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória, quando o atraso decorre da conduta do promitente vendedor, por se tratar de penalidade destinada a compensar o adimplemento tardio. 4. O atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso e imputável exclusivamente à Construtora, o que legitima a aplicação da penalidade originalmente prevista, em prejuízo do consumidor, em favor deste. 5. O Tema nº 971/STJ autoriza a conversão das obrigações de fazer ou dar em perdas e danos, mediante arbitramento, quando descumpridas, reforçando a adequação da inversão da cláusula penal. 6. Conforme o Tema nº 996/STJ, ultrapassado o prazo de tolerância, deve cessar a atualização do saldo devedor por indexador setorial ligado ao custo da construção civil, o qual será substituído por índice geral (IPCA), salvo quando mais gravoso ao consumidor, o que não se verifica no caso. 7. A manutenção do INCC após o prazo de tolerância, apesar da mora exclusiva da Acionada, impõe a recomposição do saldo devedor e a devolução dos valores pagos a maior. 8. A jurisprudência do STJ reconhece a presunção de dano moral, em hipóteses de atraso injustificado, na entrega de imóvel (compromisso de compra e venda), cabendo ao vendedor comprovar causa excludente de responsabilidade, o que não ocorreu. 9. O atraso prolongado, somado à frustração e ao impacto emocional gerado nos adquirentes, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável, sendo adequado o valor fixado na origem de R$ 10.000,00 (dez mil reais). IV. DISPOSITIVO 10. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11; CC, arts. 389, parágrafo único, e 406 (com alterações da Lei 14.905/2024). Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas n° 970, 971 e 996; STJ, AgInt no REsp 1.917.837/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 29.06.2021, DJe 02.08.2021; TJBA, Apelação 0505661-94.2014.8.05.0001, Rel. Desa. Sílvia Carneiro Santos Zarif, pub. 19.06.2024; TJBA, Apelação 0502506-49.2015.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, pub. 29.08.2023."

(Apelação/Reexame Necessário 0518791-83.2016.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto, Primeira Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 12/02/2026) (grifos aditados)

No que se refere ao quantum da indenização, deve ele ser fixado de modo tal que a um só tempo ofereça reparo o suficiente pela ofensa causada, mas não acarrete enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

Considerando tais parâmetros, bem como a extensão temporal excessiva do inadimplemento, a vulnerabilidade dos autores, e a postura de inércia ao longo da década, afigura-se razoável e proporcional a fixação da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao recurso de apelação para:

a) condenar as recorridas ao pagamento de multa contratual, nos estritos termos da cláusula 7.4.2 do instrumento negocial em questão;

b) condenar as recorridas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sobre o qual deverá incidir tão somente a SELIC desde a data da citação.

Honorários de sucumbência a serem arcados unicamente pelas apeladas, e no importe de 15% sobre o valor da condenação.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,             de                         de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA