PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE AO AGRAVADO. INADIMPLÊNCIA QUE RETIRA DA POSSE A MANSIDÃO E PACIFICIDADE. USUCAPIÃO IMPROCEDENTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO MONOCRÁTICA.

I. Caso em exame

1. Ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de lote ajuizada por Promitente Vendedor (Agravado) contra Promitente Comprador (Agravante) devido, em razão do inadimplemento das prestações desde o ano de 2000, referente a contrato firmado em 1999. Sentença de primeiro grau julgou integralmente procedentes os pedidos, declarando rescindido o contrato, determinando a reintegração da posse e condenando a parte ré ao pagamento de indenização por fruição e autorizando a retenção das parcelas pagas a título de compensação. A Agravante interpôs Apelação, alegando cerceamento de defesa, prescrição, ausência de constituição em mora, usucapião especial urbana e direito de retenção por benfeitorias, tendo o recurso sido desprovido monocraticamente, o que ensejou a interposição do presente Agravo Interno.

II. Questão em discussão

i). Nulidade da sentença por cerceamento de defesa e prolação de decisão surpresa; ii). Carência de ação por ausência de prévia constituição em mora do devedor; iii). Prescrição da pretensão autoral de rescisão contratual; iv). Configuração da usucapião especial urbana como matéria de defesa; v). Direito de retenção e indenização por benfeitorias.

III. Razões de decidir

2. O indeferimento motivado de provas, com base na suficiência do conjunto probatório para a formação do convencimento do julgador, que é o destinatário da prova, não configura cerceamento de defesa, mormente quando os fatos centrais do litígio, como o inadimplemento contratual prolongado, são incontroversos. O juízo de primeiro grau analisou a desnecessidade das provas requeridas para o deslinde da causa.

3. A citação válida em ação judicial anterior, que restou interrompida, e o ajuizamento da presente demanda de rescisão, com a posterior integração da parte ré ao polo passivo, configuram oposição judicial inequívoca, suprindo, ainda que por via oblíqua, a necessidade de notificação específica para fins de constituição em mora do devedor em contratos de compromisso de compra e venda, notadamente diante da natureza ex re da mora e da confissão do inadimplemento que perdura por mais de duas décadas.

4. A pretensão de rescisão contratual de compromisso de compra e venda por inadimplemento se submete ao prazo prescricional decenal, previsto no artigo 205 do Código Civil, e não ao quinquenal aplicável à cobrança de dívida líquida, razão pela qual, no caso em exame, não houve o transcurso do prazo extintivo.

5. A posse originada de contrato de promessa de compra e venda, após o inadimplemento voluntário das prestações e a manifestação de oposição judicial por parte do proprietário, transmuda-se em posse precária e injusta, desqualificando o animus domini necessário para a aquisição da propriedade pela usucapião, além de afastar o requisito da mansidão e pacificidade.

6. Reconhecida a má-fé da posse após o inadimplemento voluntário, o direito de ressarcimento restringe-se às benfeitorias necessárias, sem direito de retenção, conforme a inteligência do artigo 1.220 do Código Civil.

7. Dispositivo e tese Agravo Interno desprovido, mantendo-se a Decisão Monocrática que negou provimento ao recurso de Apelação e confirmou a sentença de procedência dos pedidos autorais.

Tese de julgamento: "1. Não há cerceamento de defesa no indeferimento motivado de provas irrelevantes ao julgamento do mérito quando o inadimplemento contratual é fato incontroverso. 2. A posse precária, decorrente de contrato de promessa de compra e venda inadimplido, não se presta à aquisição por usucapião."

Dispositivos relevantes citados: Art. 5º, LV, da Constituição Federal. Art. 183 da Constituição Federal. Art. 32 da Lei nº 6.766/79. Art. 14 do Decreto-Lei nº 58/37. Art. 205 do Código Civil. Art. 1.220 do Código Civil. Art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Art. 932, IV, do Código de Processo Civil.

Jurisprudência:

STJ AgInt no AREsp 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento 14/06/2022, T2 SEGUNDA TURMA, Data de Publicação DJe 20/06/2022.

STJ REsp 57645/RS.

STJ AgInt nos EDcl no REsp 1585307 SP 2016/0041006-0, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento 10/08/2020, T3 TERCEIRA TURMA, Data de Publicação DJe 17/08/2020.

STJ AgInt no AREsp 1947468 PR 2021/0228660-8, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento 28/03/2022, T4 QUARTA TURMA, Data de Publicação DJe 30/03/2022.

TJ MT AC 00046060420098110025, Relator SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Data de Julgamento 02/08/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação 14/08/2023.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de agravo interno interposto por ELZI DA SILVA MARQUES, contra decisão monocrática, proferida por esta relatoria, que negou provimento à Apelação nº 0006873-09.2010.8.05.0274, por meio da qual pretendia a ora agravante a anulação da sentença por cerceamento de defesa ou, subsidiariamente, o reconhecimento da prescrição da pretensão autoral, a usucapião especial urbana ou o direito de retenção por benfeitorias.

Inconformada, a recorrente interpôs este recurso (Id 93267253). Preliminarmente, argui nulidade da sentença por cerceamento de defesa; prolação de decisão surpresa e carência de ação, pela não constituição em mora. No mérito, aduz prescrição; usucapião, diante da posse mansa, contínua e de boa-fé desde 1999. Por fim, defende, a retenção por benfeitorias e que a resolução contratual ofende a função social da propriedade.

Nesses termos, pede o provimento recursal, com a nulidade da sentença ou o reconhecimento da usucapião e, subsidiariamente, retenção das benfeitorias.

Em suas contrarrazões (Id 93796724). Rechaça a tese recursal e pugna pelo improvimento do agravo. 

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 28 de janeiro de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A matéria trazida à reapreciação, por essa instância recursal, cinge-se a verificar se os fundamentos recursais são suficientes para desconstituir a sólida fundamentação da sentença recorrida, que analisou detidamente todas as preliminares e questões de mérito suscitadas pela parte requerida.

Para tanto, o agravante se insurge contra a validade e eficácia sentencial, arguindo cerceamento de defesa; prolação de decisão surpresa e carência de ação, pela não constituição em mora. No mérito, aduz prescrição; usucapião, diante da posse mansa, contínua e de boa-fé desde 1999. Por fim, defende, a retenção por benfeitorias e que a resolução contratual ofende a função social da propriedade.

Monocraticamente, decidiu essa Relatora pelo improvimento do apelo, de modo a confirmar a sentença a quo.

Após detida análise dos autos, extrai-se que as razões que embasam a decisão agravada são suficientes por seus próprios fundamentos, eis que devidamente cotejadas com súmula e consenso jurisprudencial acerca da matéria.

Diante da extensa motivação do julgado objurgado, faz-se necessário ratificar o quanto ali fundamentado, trazendo a íntegra do seu teor do crivo deste Órgão Colegiado, nos seguintes termos.

Trata-se de ação cujo objeto é a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda c/c reintegração de posse, fundamentada no inadimplemento contratual da ré, que deixou de efetuar o pagamento das prestações convencionadas há mais de duas décadas. A sentença julgou procedentes os pedidos, após detida análise dos fundamentos defensivos apresentados pela requerida.

Observo que o apelo foi interposto de forma tempestiva, gozando a parte autora da gratuidade deferida na origem, atendendo também aos demais requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Passando ao mérito da demanda, o cerne da questão reside em avaliar se os fundamentos recursais são suficientes para desconstituir a sólida fundamentação da sentença recorrida, que analisou detidamente todas as preliminares e questões de mérito suscitadas pela parte requerida.

As alegações de nulidade por cerceamento de defesa não merecem acolhimento. O magistrado de primeiro grau fundamentou adequadamente o indeferimento das provas requeridas, demonstrando que as mesmas se mostravam desnecessárias e irrelevantes para o deslinde da causa. Neste ínterim, cabe ao julgador da demanda a análise da relevância e valoração da prova, conforme consta no art. 370, parágrafo único, do CPC.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL . DISCRICIONARIEDADE DO JULGADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROVAS . IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1 . O Agravo Interno não merece prosperar, pois a ausência de argumentos hábeis para alterar os fundamentos da decisão ora agravada torna incólume o entendimento nela firmado. 2. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova testemunhal. Cabe ao juiz decidir, motivadamente, sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, pois, como destinatário da prova, é livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias . 3. Consoante entendimento desta Corte, "a apuração da necessidade de produção da prova testemunhal ou a ocorrência de cerceamento de defesa decorrente da falta daquela demandam reexame de aspectos fático-probatórios, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ" (STJ, REsp 1.791.024/SP, Rel . Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 23/04/2019). 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1604351 MG 2019/0312071-3, Data de Julgamento: 14/06/2022, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2022)

Assim, os fatos relevantes – a existência do contrato, o inadimplemento da ré e sua permanência no imóvel – eram incontroversos, tendo sido admitidos pela própria requerida em sua contestação. O conjunto probatório já existente nos autos mostrava-se suficiente para o julgamento da lide, não havendo necessidade de dilação probatória que apenas protelaria o feito sem trazer elementos relevantes para seu deslinde.

A alegação de ausência de constituição em mora também não prospera. Restou devidamente demonstrado nos autos que houve tentativa de notificação extrajudicial da ré, além do ajuizamento de ação judicial anterior, cumprindo-se assim as exigências legais para a constituição em mora, in verbis:

Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

§ 1º - A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação.

Quanto à alegação de prescrição, verifica-se que não assiste razão à recorrente. O contrato foi firmado em 1999 e o inadimplemento ocorreu ainda no ano 2000. A presente ação foi ajuizada em 2010, dentro do prazo prescricional aplicável. Ademais, houve interrupção da prescrição com o ajuizamento da ação anterior em 2003, conforme documentação carreada aos autos.

No que tange à pretensa usucapião especial urbana, a tese não merece prosperar. A recorrente fundamenta sua posse em contrato de promessa de compra e venda firmado com a própria requerida, caracterizando posse precária derivada de relação contratual. Com o inadimplemento voluntário das prestações contratuais – que a própria apelante admite ter cessado quando "soube de irregularidades no loteamento" – sua posse tornou-se injusta e de má-fé.

É fundamental destacar que a apelante, ao firmar contrato de promessa de compra e venda, assumiu a obrigação de adimplir as prestações pactuadas. O fato de ter tomado conhecimento de supostas irregularidades no loteamento não a autorizava a simplesmente deixar de cumprir suas obrigações contratuais, permanecendo na posse do imóvel sem qualquer contraprestação.

Conforme pacífico entendimento jurisprudencial, "a oposição à posse, manifestada em ação judicial, desqualifica o tempo de duração do respectivo processo para os efeitos do usucapião" (STJ, REsp 57645/RS). No caso, houve diversas tentativas da requerida de reaver o bem, inclusive por via judicial, o que desqualifica a alegada mansidão e pacificidade da posse.

Relativamente ao direito de retenção por benfeitorias, a pretensão também não merece acolhimento. Considerando que a posse da recorrente tornou-se de má-fé com o inadimplemento voluntário, não faz jus à indenização por eventuais benfeitorias, nos termos do art. 1.220 do Código Civil. A possuidora de má-fé tem direito apenas ao ressarcimento das benfeitorias necessárias, sem direito de retenção, sequer o de levantar as benfeitorias, ainda que voluptuárias.

O magistrado de primeiro grau acertadamente previu que eventual direito ao ressarcimento de benfeitorias necessárias seria apurado em fase de liquidação de sentença, observando os parâmetros legais aplicáveis à posse de má-fé.

Por fim, cumpre observar que não há qualquer equívoco na fundamentação da sentença recorrida. O pronunciamento de primeiro grau analisou detidamente todas as questões suscitadas, fundamentando adequadamente suas conclusões em sólida doutrina e jurisprudência. A procedência dos pedidos autorais decorre da evidência do inadimplemento contratual que se prolonga há mais de duas décadas, justificando plenamente a rescisão do contrato e a reintegração na posse.

A questão central do litígio não comporta maiores indagações: a requerida firmou contrato de promessa de compra e venda, pagou apenas parte mínima do preço avençado, deixou voluntariamente de adimplir as demais prestações e permanece ocupando o imóvel há mais de vinte anos sem qualquer contraprestação. Tal situação não pode ser legitimada pelo ordenamento jurídico, impondo-se a rescisão contratual e a reintegração na posse.

Logo no princípio, ressalto que o direito à segurança jurídica nas relações contratuais é garantia fundamental do ordenamento jurídico brasileiro, que não pode admitir o descumprimento unilateral e injustificado de obrigações livremente assumidas.

A norma demonstra a necessidade de observância aos princípios que regem os contratos, especialmente o pacta sunt servanda, assegurando que as partes cumpram as obrigações pactuadas de boa-fé.

Sob essa ótica, a utilização dos institutos contratuais, seja pelo Poder Judiciário ou pelas partes contratantes, deve garantir o cumprimento das obrigações assumidas, segundo os termos da legislação civil e da jurisprudência consolidada, efetivando a segurança jurídica nas relações negociais.

Na esteira que foi anteriormente decidido, a sentença vergastada mostra-se escorreita, ao condenar a acionada no dever de restituir o imóvel, pelos prejuízos materiais provocados pelo inadimplemento contratual prolongado – ocupação indevida de bem alheio por mais de duas décadas.

Afinal, a parte requerida demonstrou nos autos conduta contrária aos ditames contratuais, que de forma voluntária e injustificada deixou de adimplir as prestações pactuadas, permanecendo na posse do imóvel sem qualquer contraprestação.

Ficou demonstrado no feito que a requerida assumiu obrigação contratual de pagar as prestações do financiamento, comprometendo-se ao adimplemento integral do preço, mas unilateralmente decidiu interromper os pagamentos baseada em alegações genéricas sobre irregularidades do loteamento, sem buscar os meios legais adequados para a solução da controvérsia.

Doutro lado, a requerida foi incapaz de trazer aos autos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito buscado pela requerente, limitando-se a suscitar teses defensivas inconsistentes com a natureza contratual da relação estabelecida.

Provada a situação, a demandada agiu com má-fé e inadimpliu voluntariamente suas obrigações contratuais, causando prejuízos materiais à demandante, consistentes na ocupação indevida do imóvel por mais de duas décadas sem qualquer contraprestação.

Fixar solução diversa implicaria premiar o inadimplemento contratual e frustrar a finalidade econômica do contrato, gerando enriquecimento sem causa em favor da parte inadimplente.

A sentença recorrida analisou detidamente todas as questões suscitadas pela parte requerida, fundamentando adequadamente suas conclusões. Não se vislumbra qualquer erro de julgamento ou vício que justifique a reforma do pronunciamento de primeiro grau.

Por todas as razões, acima, expostas, merece confirmação a decisão monocrática de Id 89725870, que ao negar provimento ao apelo, manteve a sentença de primeiro grau que rescindiu o contrato de compra e venda e reintegrou a parte agravada na posse do imóvel.

Desse modo, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao presente recurso para manter incólume a decisão monocrática objurgada.

Publique-se. Intimem-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora