PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão da 2ª Vice-Presidência que negou provimento a recurso especial, aplicando o Tema 996 da sistemática de recursos repetitivos do STJ.

2. O recurso especial foi interposto em ação indenizatória relativa a atraso na entrega de imóvel adquirido em compromisso de compra e venda, discutindo-se lucros cessantes, danos morais e cláusula penal.

II. Questão em discussão

1. A questão em discussão consiste em saber se a decisão recorrida aplicou corretamente o Tema 996/STJ ao reconhecer a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, com condenação ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

1. O STJ, no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema 996), fixou entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, o atraso injustificado na entrega enseja indenização por lucros cessantes, calculados com base no valor locatício do imóvel por mês de atraso, até a entrega das chaves.

2. A jurisprudência do STJ consolidou que as teses do Tema 996 são aplicáveis também a contratos não vinculados ao Programa “Minha Casa, Minha Vida”.

3. O acórdão recorrido aplicou corretamente a orientação vinculante, reconhecendo: (i) a responsabilidade objetiva da construtora; (ii) a obrigação de indenizar por lucros cessantes; (iii) a configuração de danos morais pelo atraso prolongado; e (iv) a inaplicabilidade de fixação equitativa dos honorários, conforme Tema 1076/STJ.

IV. Dispositivo e tese

1. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento:
“1. O atraso na entrega de imóvel adquirido em compromisso de compra e venda caracteriza inadimplemento contratual e enseja a responsabilidade objetiva da construtora. 2. O comprador tem direito à indenização por lucros cessantes, calculados com base no valor locatício do imóvel atualizado por mês de atraso, até a entrega das chaves. 3. O atraso prolongado e injustificado pode configurar também dano moral indenizável. 4. A fixação de honorários deve observar os percentuais do CPC/2015, art. 85, §§ 2º e 3º, afastada a fixação por equidade (Tema 1076/STJ).”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 389, 402, 927 e 944; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º e 3º, 1.030, I, “a”, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 25.05.2021 (Tema 996); STJ, AgInt no REsp 2003066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 31.05.2023; STJ, AgInt no REsp 1975781/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 28.02.2023; STJ, AgInt no REsp 2000677/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 18.08.2022; STJ, AgInt no REsp 1895378/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 08.10.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno no Recurso Especial nº 0544804-56.2015.8.05.0001 , em que figuram como agravantes JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e, como agravado ANDRE LUIZ OLIVEIRA FERNANDES E OUTROS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes do Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO Ao agravo interno, nos termos do voto do Relator,

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 ÓRGÃO ESPECIAL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

Trata-se de Agravo Interno interposto Por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA contra decisão monocrática que, ao realizar o juízo de admissibilidade, negou seguimento ao Recurso Especial, reconhecendo que o caso dos autos atrai o entendimento dos TEMA 996 do STJ (ID 93117967).

Em suas razões, ID 94496348, sustenta, em síntese, ser inaplicável o Tema 996, do STJ, porque há distinguish no caso concreto, uma vez que sua aplicação pressupõe circunstâncias fáticas específicas que não se verificam na hipótese dos autos, de modo que a decisão agravada deixou de observar a regra do art. 489, § 1º, VI, do CPC, que exige a demonstração da perfeita aderência entre o precedente obrigatório e o caso concreto.

Por fim, pugna o agravante que “Isto posto, a Agravante espera seja o presente agravo conhecido e provido integralmente, no sentido de reformar a v. decisão agravada, para desobstruir o andamento do Recurso Especial interposto, por ser medida de inteira Justiça. “

Ao apresentar contrarrazões, ID 96240206, a parte agravada pugna pelo não provimento do Agravo Interno.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, uma vez que não houve retratação por parte desta Relatoria, salientando que o presente recurso NÃO é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC, e do art. 187, §2º, do RITJBA. (Alterado conforme a Emenda Regimental n.10, de 13 de novembro de 2024).

Inclua-se o feito na pauta de julgamento.

Salvador/BA, 21 de janeiro de 2026.

 2ª Vice Presidência Órgão Especial 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Órgão Especial 

Convém salientar que o presente agravo deve se restringir a averiguar existência de similitude fática entre o assunto tratado nos autos e o paradigma aplicado. Feito tal esclarecimento, diante da interposição do presente Agravo Interno, levo a apreciação da questão ao Colegiado.

O recurso apenas comportará provimento se o recorrente demonstrar que, por ausência de similitude fática, a tese firmada no E. Superior Tribunal de Justiça sob o regime dos recursos repetitivos não se aplica ao caso concreto (distinguishing). Neste sentido, o REsp nº 1.885.384/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino , Terceira Turma, DJe de 24.5.2021, e o AgInt no RE no AgRg nos EREsp nº 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz , Corte Especial, DJe de 6.2.2018.

E este não é o caso dos autos.

A identidade fática e jurídica entre o V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.

Com efeito, julgado o Recurso Especial nº 1.729.593/SP (tema 996), sob o regime dos recursos repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu que, nos compromissos de compra e venda de imóvel na planta firmados através do Programa Minha Casa, Minha Vida, os seguintes parâmetros deverão ser observados para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3: "1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".

Ressalve-se que a despeito de o caso concreto não se referir a contrato firmado sob o programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV) nas faixas 1,5 (um e meio), 2 (dois) ou 3 (três), o E. Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que as teses repetitivas firmadas no tema supracitado são extensíveis a contratos fora do referido programa. Neste sentido: AgInt no REsp 2003066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi , Terceira Turma, DJe de 31.5.2023; AgInt no REsp 1975781/SP, Rel. Min. Raul Araújo , Quarta Turma, Dje de 28.2.2023; AgInt no REsp 2000677/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira , Quarta Turma, DJe de 18.8.2022; AgInt no REsp 1895378/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti , Quarta Turma, DJe de 8.10.2021.

Neste contexto, o V. Acórdão recorrido (ID 83304228) está em perfeita sintonia com a orientação superior, ao concluir pela condenação ao pagamento de lucros cessantes, em razão do atraso na entrega do imóvel. Veja-se :

“APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO INCONTROVERSO NA ENTREGA DAS UNIDADES, ULTRAPASSADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. FIXAÇÃO COM BASE NO VALOR DE MERCADO DO ALUGUEL DO IMÓVEL. TEMA 996 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO PROLONGADO E CONDUTA ABUSIVA. NULIDADE DE TERMOS ADITIVOS FIRMADOS EM CONTEXTO DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FORÇA MAIOR OU CASO FORTUITO. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC PARA PRESERVAÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO DO CONTRATO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA INCORPORADORA NÃO PROVIDO.

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória por atraso na entrega de unidades autônomas no empreendimento “Condomínio Horto Bela Vista”, promovido pela incorporadora JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações Ltda. A sentença condenou a ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de atraso, determinou a substituição do índice INCC pelo INPC no saldo devedor, mas rejeitou o pedido de nulidade dos aditivos contratuais firmados por dois autores e o pleito de danos morais. Os autores apelaram pleiteando a nulidade dos aditivos, a majoração dos lucros cessantes com base no valor locativo e a condenação por danos morais. A ré, por sua vez, alegou caso fortuito e força maior como excludentes de responsabilidade.

2. O atraso na entrega dos imóveis, inclusive com o descumprimento do prazo de tolerância contratual de 180 dias, encontra-se comprovado nos autos, sendo incontroversa a mora da incorporadora.

3. A responsabilidade da ré é objetiva, nos termos dos arts. 12 e 14 do CDC, não tendo sido demonstrada a ocorrência de força maior ou caso fortuito, cujas alegações foram genéricas e desacompanhadas de prova.

4. A indenização por lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locativo do imóvel, conforme tese firmada no Tema 996 do STJ, que presume o prejuízo do comprador em razão do inadimplemento contratual.

5. A fixação de percentual fixo sobre o valor do contrato, como feito na sentença, desvirtua a função reparatória da verba e deve ser substituída por apuração conforme o valor de mercado dos aluguéis.

6. Os aditivos contratuais firmados pelos 7º e 8º autores são nulos, por configurarem cláusulas abusivas, em razão de desequilíbrio contratual e ausência de contrapartida, nos termos do art. 51, IV, §§ 1º e 2º, do CDC.

7. O inadimplemento prolongado e injustificado, aliado à imposição de cláusulas abusivas, configura violação a direitos de personalidade e enseja a reparação por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 para cada autor.

8. A substituição do índice INCC pelo INPC durante o período de atraso é admitida pela jurisprudência consolidada do STJ, por refletir de forma mais justa o impacto inflacionário sobre o consumidor e preservar o equilíbrio contratual.

9. Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso da ré improvido.”

Assim, acertada a decisão agravada ao negar seguimento ao apelo constitucional, tendo em vista o adequado enquadramento da questão debatida no apelo especial àquela descrita no representativo da controvérsia (artigo 1030, inciso I, alínea “a” do CPC).

Atentem as partes e desde já se considerem advertidas, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes, lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo interno.

Salvador/BA, 21 de janeiro de 2026.

 2ª Vice Presidência Órgão Especial 

Relator