EMENTA: AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL OBJETO DE EXECUÇÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO E MANTEVE SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. ART. 932, IV E V, DO CPC. SÚMULA 568 DO STJ. FRAUDE À EXECUÇÃO. ART. 792, IV E §2º, DO CPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA INVOCADA PELO EMBARGANTE. INCONSISTÊNCIAS DOCUMENTAIS. DIVERGÊNCIA ENTRE CONTRATO PARTICULAR E REGISTRO IMOBILIÁRIO. CADEIA DOMINIAL REGISTRAL DEMONSTRANDO TITULARIDADE DE TERCEIRO (CURURUPE SPE) À ÉPOCA DA SUPOSTA VENDA. REGISTRO DA AQUISIÇÃO POSTERIOR À PENHORA. DISCREPÂNCIA EXPRESSIVA DE VALORES CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO IDÔNEA DO PAGAMENTO. RECIBO SUBSCRITO POR PESSOA FÍSICA. AUSÊNCIA DE CERTIDÕES NEGATIVAS. AFASTAMENTO DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. DISTINGUISHING. MERO INCONFORMISMO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

Cuida-se de Agravo Interno interposto por Eneilson Rodrigues Santos contra decisão monocrática que, com fundamento no art. 932, IV e V, do Código de Processo Civil e na Súmula 568 do Superior Tribunal de Justiça, negou provimento à Apelação, mantendo a sentença que julgou improcedentes os Embargos de Terceiro, preservando a penhora incidente sobre o Lote nº 04, Quadra A, matrícula nº 34.449 do Registro de Imóveis de Ilhéus/BA.  

Sustenta o agravante, em síntese, que adquiriu o imóvel de boa-fé mediante contrato particular firmado em 04/10/2018, com reconhecimento de firma em 28/06/2019, anterior à constrição judicial posteriormente averbada na matrícula do bem.  

Alega que a divergência entre a titularidade registral da empresa Cururupe Loteamento SPE Ltda. e a figura da empresa Piracanga Construção e Incorporação Ltda. como alienante no contrato particular decorreria da dinâmica própria de empreendimentos imobiliários estruturados por meio de Sociedade de Propósito Específico (SPE).  

Defende, ainda, a incidência das Súmulas 84 e 375 do Superior Tribunal de Justiça, sustentando que a inexistência de penhora registrada à época da contratação afastaria a fraude à execução. O agravado apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da decisão agravada, argumentando que o agravo interno se limita a reiterar teses já examinadas, sem enfrentar os fundamentos centrais do decisum. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

As questões em discussão consistem em saber: (i) se o recurso atende ao princípio da dialeticidade, atacando os fundamentos específicos da decisão monocrática; (ii) se os novos argumentos sobre a cronologia da substituição da penhora (Lote 16 pelo Lote 04) são capazes de afastar o reconhecimento de fraude à execução e simulação; (iii) se a aplicação das Súmulas 84 e 375 do STJ socorre o agravante diante dos indícios de má-fé e inconsistências documentais apuradas. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

Afasta-se a alegação de ausência de dialeticidade sustentada pela parte recorrida, na medida que as razões recursais apontam os motivos pelos quais se irresigna com a decisão monocrática. 

A alegação de que "não poderia prever o futuro" quanto à substituição da penhora do Lote 16 pelo Lote 04 é irrelevante. A fraude à execução (art. 792, IV, CPC) configura-se pela existência de demanda capaz de reduzir o devedor à insolvência ao tempo da alienação, sendo que a execução contra as proprietárias registrais (CICON/CURURUPE) já tramitava desde 2017. 

O reconhecimento de firma realizado nove meses após a suposta assinatura e o registro da venda (R-05) efetuado apenas em 2021 — após a averbação da penhora — são marcos temporais que, somados à ausência de certidões negativas, afastam a presunção de boa-fé e evidenciam a simulação para blindagem patrimonial. 

A proteção das Súmulas 84 e 375 do STJ pressupõe a boa-fé do adquirente. No caso, a má-fé foi cabalmente demonstrada pela falta de cautelas mínimas (art. 792, § 2º, CPC) e pela apresentação de recibo assinado por pessoa física estranha à vendedora constante no registro, sem qualquer comprovação de fluxo bancário do expressivo montante de R$ 481.845,00. 

IV. DISPOSITIVO E TESE 

Recurso conhecido e desprovido. 

Tese de julgamento:  

1. O agravo interno que apenas reitera as razões da apelação, sem impugnar os fundamentos fáticos específicos da decisão monocrática que reconheceu a simulação e a fraude, viola o princípio da dialeticidade.  

2. A proteção ao terceiro adquirente prevista nas Súmulas 84 e 375 do STJ é afastada quando comprovada a má-fé objetiva pela ausência de certidões negativas e a simulação negocial por discrepâncias graves entre o contrato particular e o registro público. 

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 85, § 11, 792, IV e § 2º, 1.021, §§ 1º, 4º e 5º; CC, arts. 167 e 1.245. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 84, 375 e 568; STJ, AgInt no AgInt no REsp nº 1.810.519/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 21.02.2022. 

  

  

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo Interno no processo nº 8008183-19.2022.8.05.0103, em que figuram como agravante ENEILSON RODRIGUES SANTOS e como agravado PAULO EDUARDO SAMPAIO FIGUEIREDO. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO, mantendo integralmente a decisão monocrática combatida. 

  

Sala de Sessões, data constante da certidão de julgamento. 

  

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

RRD8 

Trata-se de Agravo Interno interposto por Eneilson Rodrigues Santos contra decisão monocrática que negou provimento à Apelação interposta nos autos dos Embargos de Terceiro, a qual manteve a sentença que julgou improcedentes os embargos e preservou a penhora incidente sobre o imóvel objeto da matrícula nº 34.449 do Registro de Imóveis de Ilhéus/BA, nos seguintes termos: 

  

Dessa forma, não havendo elementos que infirmem a conclusão do juízo a quo, deve ser mantida a sentença de improcedência dos embargos de terceiro, com a manutenção da penhora sobre o imóvel descrito na matrícula nº 34.449.  

Ante o exposto, com fulcro na Súmula nº. 568 do STJ, CONHEÇO do recurso de Apelação interposto e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença. 

Ademais, em face do art. 85, parágrafo 11º do Código de Processo Civil, majoro os honorários sucumbenciais para 20% do valor atualizado da causa, ao passo que ressalto a sua suspensão, diante da gratuidade judiciária a si concedida. 

  

Em suas razões recursais, o Agravante sustenta, em síntese, que não houve fraude à execução, pois a execução originária (nº 0503167-42.2017.8.05.0103) recaiu inicialmente sobre o Lote 16 da Quadra E, tendo sido substituída pelo Lote 04 apenas em 22/09/2020. 

Argumenta que o contrato de compra e venda (04/10/2018) e o reconhecimento de firma (28/06/2019) são anteriores a essa substituição, de modo que seria "impossível prever o futuro" e simular um negócio para evitar uma penhora que ainda não existia sobre aquele bem. 

Aduz que a Piracanga Construção e Incorporação Ltda era a real proprietária do lote em razão de contrato de permuta (Cláusula 2.2) na formação do loteamento Alphapark, justificando figurar como vendedora, além de ser terceiro de boa-fé, invocando a proteção das Súmulas 84 e 375 do STJ.  

Instado a se manifestar, o Agravado apresentou contrarrazões, arguindo, preliminarmente, a violação ao princípio da dialeticidade, por entender que o agravante não refutou os fundamentos da decisão monocrática.  

No mérito, defende a manutenção do decisum, destacando a simulação do negócio, a divergência de valores (R$ 481 mil no contrato vs. R$ 240 mil no registro) e a falta de prova do pagamento. 

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento. 

  

Salvador/BA, data registrada no sistema.   

 

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

RRD8 

Preliminarmente, no que concerne à alegação da parte agravada de ausência de dialeticidade recursal, igualmente não lhe assiste razão. 

Compulsando os autos, verifica-se que o recurso interno aponta, ainda que de forma reiterativa, as razões pelas quais entende incorreta a decisão monocrática que negou provimento ao apelo.  

Nessa perspectiva, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que o princípio da dialeticidade recursal deve ser interpretado de forma instrumental, de modo a privilegiar o exame do mérito sempre que as razões recursais permitirem a identificação da controvérsia e a impugnação, ainda que indireta, dos fundamentos do decisum recorrido.  

Assim, não se verifica deficiência formal capaz de impedir o conhecimento do recurso, razão pela qual a insurgência é conhecida, passando-se à análise de seu mérito, o qual, todavia, não comporta acolhimento pelas razões já expostas. 

Conhece-se do Recurso, eis que presentes os requisitos objetivos e subjetivos para a sua admissibilidade. 

Em relação ao mérito, o agravo interno não merece provimento. 

A controvérsia cinge-se a verificar se o Agravo Interno traz argumentos aptos a reformar a decisão monocrática que reconheceu a fraude à execução e a simulação negocial.  

Deve-se analisar se a cronologia de substituição do bem penhorado e a alegada "dinâmica de incorporação" são suficientes para elidir os graves indícios de má-fé e as contradições documentais detectadas. 

Assim sendo, passemos à aludida análise. 

DA INEXISTÊNCIA DE FRAUDE – CRONOLOGIA DA PENHORA 

O agravante sustenta, em síntese, que não poderia ter praticado qualquer fraude à execução porque o contrato de promessa de compra e venda teria sido firmado em 04/10/2018, com reconhecimento de firma em 28/06/2019, enquanto a penhora sobre o Lote nº 04 da Quadra A somente teria sido requerida em 22/09/2020 e averbada na matrícula em 01/10/2020. 

A partir dessa cronologia, defende que seria impossível ter “previsto o futuro” para simular negócio jurídico destinado a frustrar a constrição. 

O argumento, contudo, não é novo e já foi devidamente enfrentado na decisão monocrática, não possuindo aptidão para infirmar o raciocínio nela desenvolvido. 

Com efeito, a caracterização da fraude à execução não se limita à verificação da data específica da penhora incidente sobre determinado bem, mas envolve a análise do contexto processual e da conduta do adquirente diante da existência de ação capaz de reduzir o devedor à insolvência, nos termos do art. 792, IV, do CPC. 

No caso concreto, restou demonstrado que a execução movida pelo agravado contra as empresas CICON Construtora e Incorporadora Ltda. e Cururupe Loteamento SPE Ltda. encontrava-se em curso desde 2018, circunstância plenamente verificável por meio de simples consulta às distribuições judiciais. 

Nessa perspectiva, a decisão monocrática destacou que o agravante não comprovou ter adotado as cautelas mínimas exigidas pelo art. 792, §2º, do CPC, notadamente a obtenção de certidões negativas de distribuição em nome das empresas alienantes, providência elementar em qualquer aquisição imobiliária. 

A ausência dessas diligências impede o reconhecimento da boa-fé objetiva do adquirente. 

Portanto, ainda que a penhora específica do imóvel litigioso tenha ocorrido posteriormente, a existência de execução em curso contra as alienantes já era circunstância apta a ensejar a caracterização da fraude à execução, caso demonstrada a alienação patrimonial capaz de frustrar a satisfação do crédito. 

Ademais, a própria cronologia registral do imóvel revela elemento adicional que fragiliza a narrativa do agravante. 

Isso porque a promessa de compra e venda invocada pelo recorrente somente foi levada a registro na matrícula do imóvel em 12/01/2021 (R-05), isto é, após a averbação da penhora ocorrida em 01/10/2020, circunstância que evidencia a tentativa de conferir eficácia registral tardia a negócio anteriormente não formalizado perante o cartório competente. 

Tal dado foi expressamente considerado na decisão agravada e não foi adequadamente enfrentado no presente recurso. 

Soma-se a isso a divergência quantitativa extraída dos autos, pois enquanto o instrumento particular de 2018 ostenta o valor de R$ 481.845,00 (referente aos lotes 04 e 05), o registro público R-05, formalizado pelo próprio recorrente em 2021, declara a aquisição do lote 04 isoladamente por R$ 240.000,00.  

Tal disparidade, desacompanhada de qualquer prova de fluxo bancário ou fiscal, reforça o caráter simulado da transação. 

DA DINÂMICA DAS INCORPORAÇÕES E A TITULARIDADE DA PIRACANGA 

Outro argumento reiterado no Agravo Interno consiste na tentativa de justificar a divergência entre a vendedora indicada no contrato particular (Piracanga Construção e Incorporação Ltda.) e a proprietária constante do registro imobiliário (Cururupe Loteamento SPE Ltda.). 

Sustenta o agravante que tal circunstância decorreria da dinâmica própria de empreendimentos estruturados mediante sociedades de propósito específico (SPE), sendo a Piracanga a “verdadeira proprietária de fato” dos lotes destinados à permuta. 

Também esse argumento já foi expressamente enfrentado na decisão monocrática, que demonstrou, com base na cadeia dominial registral, a inconsistência da tese apresentada. 

Com efeito, a certidão de inteiro teor da matrícula nº 25.617, correspondente à gleba originária do empreendimento, revela que a integralidade da área foi transferida à empresa Cururupe Loteamento SPE Ltda. no ano de 2017, sem qualquer ressalva quanto à manutenção de direitos dominiais pela empresa Piracanga. 

Posteriormente, ao ser aberta a matrícula nº 34.449, em 22/08/2018, relativa ao lote ora discutido, a Cururupe Loteamento SPE Ltda. já figurava como proprietária exclusiva do imóvel. 

Assim, à época da suposta venda ao agravante, a Piracanga não detinha titularidade registral sobre o bem, circunstância que impede a oponibilidade do contrato particular perante terceiros. 

Como se sabe, o ordenamento jurídico brasileiro adota o sistema registral imobiliário como mecanismo de publicidade e segurança jurídica, de modo que a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no cartório competente, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. 

Nesse contexto, eventuais ajustes internos entre empresas integrantes do empreendimento não possuem eficácia erga omnes, não podendo prevalecer sobre a realidade registral constante da matrícula imobiliária. 

Também foi examinada na decisão agravada a chamada “declaração de lotes permutados” atribuída à CICON, documento utilizado pelo agravante para sustentar que o lote litigioso pertenceria à Piracanga. 

Todavia, como corretamente destacado no decisum monocrático, tal documento apresenta fragilidades evidentes. 

Primeiro, porque foi emitido em 2018, quando a própria CICON já havia transferido a integralidade da área para a Cururupe desde 2017, circunstância que compromete a legitimidade da declaração. 

Segundo, porque o documento não possui firma reconhecida nem assinatura da própria Piracanga, carecendo de formalidade mínima apta a lhe conferir credibilidade probatória. 

Reforça o consilium fraudis o fato de o recibo de quitação ter sido subscrito por pessoa física estranha à relação contratual societária (Samuca Silva Franco), sem qualquer demonstração de que o numerário tenha ingressado nos ativos da suposta vendedora (Piracanga) ou da proprietária registral (Cururupe). A dispensa de cautelas básicas, como a exigência de quitação por quem detém o domínio, afasta a proteção da Súmula 375 do STJ. 

Diante disso, a decisão monocrática concluiu que a alegada dinâmica societária não possui força jurídica suficiente para afastar a presunção de veracidade decorrente do registro imobiliário, conclusão que permanece íntegra e não foi efetivamente refutada no Agravo Interno. 

DA APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 84 E 375 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA 

O agravante também insiste na aplicação das Súmulas 84 e 375 do Superior Tribunal de Justiça, sustentando que o contrato particular de promessa de compra e venda seria suficiente para amparar os embargos de terceiro e que a ausência de averbação da penhora à época da aquisição afastaria a fraude à execução. 

Também nesse ponto não há inovação argumentativa, pois tais teses já foram examinadas e afastadas na decisão agravada. 

A Súmula 84 do STJ dispõe ser “admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro.” 

Todavia, a aplicação desse entendimento pressupõe a demonstração de aquisição legítima e de boa-fé, circunstância que não se verifica no caso concreto. 

A decisão monocrática evidenciou que o negócio jurídico apresentado pelo agravante está cercado de inconsistências documentais relevantes, as quais comprometem sua credibilidade. 

De igual modo, a Súmula 375 do STJ estabelece que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” 

No caso em análise, a decisão agravada não se limitou à ausência de registro da penhora, mas demonstrou, com base no conjunto probatório dos autos, elementos suficientes para caracterizar a má-fé do adquirente, o que afasta a proteção conferida pela referida súmula. 

Portanto, longe de contrariar a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a decisão monocrática aplicou corretamente a parte final da Súmula 375, ao reconhecer a fraude à execução diante das circunstâncias concretas do caso. 

Em síntese, o Agravo Interno não enfrenta o núcleo lógico da decisão agravada. O recurso limita-se a reeditar argumentos já apreciados, revelando mero inconformismo com a aplicação do entendimento vinculante do STJ, o que não autoriza a modificação do julgado. 

Tal conduta processual autoriza, inclusive, a análise da aplicação da multa prevista no art. 1.021, §4º, do CPC, diante da manifesta improcedência do agravo e da reiteração de teses frontalmente contrárias a precedente vinculante, sem prejuízo de sua eventual modulação pelo colegiado. 

Ante o exposto, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER DO AGRAVO INTERNO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se íntegra a decisão monocrática agravada. 

Salvador, data registrada em sistema. 

  

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

(RRD8)